Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 декабря 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

с участием:

представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1006/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Управление социального развития» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Управление социального развития» (далее - ООО «Управление социального развития») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 732,10 кв.м., 3 этаж комнаты №№1-7, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость данного нежилого помещения определена по состоянию на 17.08.2013 г. в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и она составляет 20 383 479,61 руб.

Согласно отчету об оценке ООО «Рыночная оценка собственности» (ООО «РОС») № от 23.10.2016 г., итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером №, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 6 200 000 руб.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

При этом, заявление ООО «Управление социального развития» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонено.

На основании изложенного, административный истец считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле - Управление Росреестра по Самарской области и ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, своих возражений, относительно заявленных требований, не представили. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. 

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ, в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что ООО «Управление социального развития» на основании договора купли-продажи от 08.08.2005 г. принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 732,10 кв.м., 3 этаж комнаты №№1-7, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности на данный объект зарегистрировано за административным истцом в установленном законом порядке, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права № от 15.09.2005 г. (л.д. 7).

Указанный объект поставлен на государственный кадастровый учет – 17.08.2013 г.

Кадастровая стоимость данного нежилого помещения определена по состоянию на 17.08.2013 г. в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и она составляет 20 383 479,61 руб.

Согласно отчету об оценке ООО «Рыночная оценка собственности» (ООО «РОС») № от 23.10.2016 г., выполненному оценщиком ФИО1, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером №, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 6 200 000 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 17.03.2017 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта.

Решением Комиссии № от 29.03.2017 года заявление ООО «Управление социального развития» было отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельностив Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

- объект оценки имеет предполагаемое использование, указанное на стр. 23 отчета, в качестве офисного помещения. При этом оценщик не исследует и не использует рынок аренды офисных помещений для оценки возможности применения доходного подхода. Нарушены п.п. 11 и 23 ФСО №7;

- применение затратного подхода для оценки стоимости помещения невозможно в соответствии с п. 24 ФСО №7. Затратный подход использует оценщик (стр. 26 отчета и далее).

Получив решение Комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете. 

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 17.08.2013 г., то есть на дату определения его кадастровой стоимости.

В отчете об оценке в соответствии с положениями ст. 11 Закона N 135-ФЗ указаны дата проведения оценки спорного нежилого помещения, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Из отчета следует, что объект оценки был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что он представляет собой нежилое помещение, расположенное в здании 1967 года постройки. Здание, в котором находится оцениваемое нежилое помещение, используется в качестве предприятия общепита – столовой для работников ОАО «ВОЛГОЦЕММАШ». Объект оценки – помещение площадью 732,1 кв.м. надстраивается над 2-мя имеющимися этажами, работы по строительству прекращены в 1997 году, имеет затрудненный доступ и при завершении строительства может быть использовано в качестве офисного помещения или после реконструкции проходов для других целей. Расположение здания вдали от жилой зоны, а объекта оценки на третьем этаже с проблемами свободного доступа, делает последний малопригодным для торговых помещений (стр. 15 отчета).

Оцениваемое нежилое помещение отнесено оценщиком к сегменту рынка коммерческой недвижимости расположенной в Центральной районе г. Тольятти Самарской области.

Производя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом использования данного нежилого помещения является его использование в качестве офисного помещения при завершении строительства (стр. 23 отчета).

Оценщик провел анализ рынка объектов недвижимости коммерческого назначения г. Тольятти Самарской области, актуальных на дату оценки, что отражено на стр. 16-22 отчета. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

На основании пункта 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из содержания отчета усматривается, что расчет стоимости объекта недвижимости произведен оценщиком двумя подходами: методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, а от применения доходного подхода оценщик отказался, что отражено на странице 25 отчета.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п.п.18-20 ФСО N 1).

Определение стоимости нежилого помещения в рамках затратного подхода произведено оценщиком путем суммирования затрат на создание этого объекта и вычитания его физического износа и устареваний. Расчет отражен на стр. 27-28 отчета. В результате стоимость спорного нежилого помещения определенная затратным подходом составила 6 400 000 руб.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В качестве объектов-аналогов для определения стоимости спорного нежилого помещения методом сравнения продаж рассматривались цены предложений о продаже аналогичных объектов в границах Центрального района г. Тольятти Самарской области. Оценщиком было найдено 9 предложений о продаже объектов, все из которых были приняты к расчету. Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: назначению, условиями продаж, площади, местоположению, физическому состоянию, этажности (стр. 17 отчета). Расчет стоимости нежилого помещения, с учетом введенных корректировок, приведен в таблице 4.3.3-1 на стр. 31 отчета. В результате расчета рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, составила 6 200 000 руб. с учетом НДС.

На основании полученных результатов в рамках двух подходов: затратного и сравнительного, оценщиком произведено согласование результатов, что отражено на страницах 32-33 отчета в таблице 4.4.3-1. Итоговая величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения составила - 6 200 000 руб. с учетом НДС.

К отчету приложены копии документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, которые подтверждают достоверность использованной оценщиком информации; перечень использованных данных и перечень терминов, использованных при оценке, а также документы, подтверждающие сведения об оценщике и организации.

Из письменных пояснений оценщика ООО «Рыночная оценка собственности» (ООО «РОС») ФИО1 на первое замечание Комиссии следует, что рынок предложений к продаже офисных помещений исследован на стр. 17 отчета. На стр. 25 делается вывод о позиционировании объекта оценки на рынке и о возможности и целесообразности использования классических подходов к оценке объекта оценки – доходный подход использовать нецелесообразно. К тому же в разделе 2.4. указывается, что объект не используется, а вышеприведенная в разделе 2 отчета информация указывает на невозможность использования доходного подхода, так как объект не завершен строительством – прогнозировать денежные потоки от объекта оценки на основании рынка аренды в таких условиях невозможно. Таким образом, нарушений п.п. 11, 23 ФСО №7 нет.

На второе замечание Комиссии оценщик пояснил, что затратный подход для оценки стоимости спорного помещения использован как вспомогательный, в связи с недостаточностью информации о земельном участке, что отражено в разделе 4.2.1 отчета. Благодаря затратному подходу определена степень незавершенности объекта оценки, которая используется в сравнительном подходе (корректировка стоимости объектов-аналогов). При согласовании результатов оценки в разделе 4.4.3 результаты затратного подхода не участвуют. Нарушений ФСО №7 не имеется.

Учитывая изложенное, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данного объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 6 200 000 руб., а требования ООО «Управление социального развития» - удовлетворению.

Доводы представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Самарской области о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости нежилого помещения уменьшится налог на имущество организаций, что приведет к снижению поступлений доходов в региональный бюджет, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 17.03.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Управление социального развития» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 732,10 кв.м., 3 этаж комнаты №№1-7, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013 года в размере 6 200 000 рублей.

Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью «Управление социального развития» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 17.03.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 20.12.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.