Дело № 2-775/2023

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Ейск 19 декабря 2023 года

Ейский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Андреева О.В., 

при секретаре судебного заседания Лазареве Р.Н.,

с участием:

истца ФИО1, и его представителя по ордеру - адвоката Бруслика М.Г., 

ответчика ФИО2, 

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2, третьи лица: ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ПАО «Россети Кубань» (ОАО «Кубаньэнерго»), Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по Краснодарскому краю, о признании права собственности,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование заявленных исковых требований ссылается на следующие обстоятельства. 

дата между ним и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи спорных 3665/14460 долей жилого 

<

адрес> 

<

адрес>, с кадастровым номером №, по условиям которого, стороны обязались в срок до дата заключить основной договор купли продажи с ценой покупаемой доли дома в размере 730 000 рублей. В тот же день было заключено соглашение об авансе. Истец уплатил причитающуюся денежную сумму в полном объеме.

дата между ним и ФИО4 в лице его представителя по доверенности ФИО5 заключен в виде расписки договор купли-продажи по которому ФИО5 получила от него и его супруги ФИО3 за проданную 1065/14460 доли жилого 

<

адрес> сумму в размере 225 000 рублей.

В тот же день, собственником ФИО2 составлена аналогичная расписка, по которой она получила от истца и его супруги ФИО3 505 000 рублей за проданную 2600/14460 долей спорного жилого дома. 

Однако, ответчики ФИО4 и ФИО2 уклоняются от заключения с ним основного договора купли-продажи, к нотариусу не являются, на письма не отвечают. 

Поскольку до настоящего момента основной договор купли продаже не заключен, а правопреемник умершего сособственника спорного жилища ФИО10 не вступил в наследство, он не может оформить право собственности на приобретенное жилище, и просит суд:

1. Признать предварительный договор купли-продажи от дата заключенным между ФИО2 и ФИО1 3665/14460 долей жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате;

2. Признать за ФИО1 право общей долевой собственности на 3665/14460 долей жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, лишив ФИО2 права собственности на указанную долю жилого дома;

3. Признать расписку, составленную ФИО5, дата основным договором купли-продажи по которому ФИО5, действующая по нотариальной доверенности от имени ФИО4 основным договором купли-продажи 1065/14460 долей жилого 

<

адрес>, с кадастровым номером №;

4. Признать за ФИО1 право общей долевой собственности на 1065/14460 долей жилого дома, расположенного по адресу: Краснодасркий край, Ейский район, ст. Камышеватская ул. Пролетарская, 1, с кадастровым номером 23:08:0703002:41, лишив ФИО4 права собственности на указанную долю жилого дома.

Истец ФИО1 и его представитель Бруслик М.Г., в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали по доводам изложенным в иске.

Ответчик – ФИО4 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении, адресованном суду, просит рассмотреть дело без её участия, против удовлетворения исковых требований не возражает.

Ответчик ФИО2 – в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании пояснила, что она является сожительницей истца и в настоящий момент проживает с ним в спорной доле жилого дома. Истцом действительно были приобретены у ответчиков спорная недвижимость за счет их совместных денежных средств. Просила требования иска удовлетворить в полном объеме.

Третьи лица - ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО11, ФИО8, ФИО9, ОАО «Кубаньэнерго», в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени заседания уведомлены надлежащим образом.

Представитель третьего лица - Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дате заседания уведомлен надлежащим образом, согласно письменному ходатайству просили рассмотреть дело в их отсутствие, решение оставляют на усмотрение суда.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствии ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о рассмотрении дела.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что согласно договору дарения от дата ФИО5 подарила ФИО2 3665/14460 долей жилого дома общей площадью 146,6 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес> (л.д.80-82).

дата ФИО2, являясь собственником в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> подарила ФИО4 1065/14460 долей вышеуказанного жилого дома общей площадью 146,6 кв.м. с кадастровым №, что подтверждается договором дарения от дата (л.д.83-84).

Таким образом, ФИО4 и ФИО2 являются собственниками долей в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес>. ФИО2 принадлежало первоначально 3665/14460 долей в праве собственности на указанный жилой дом, а в дальнейшем (договор дарения от дата) 2600/14460 долей; ФИО12 – 1065/14460 долей, что подтверждается справками ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» Отдел по Ейскому району № от дата и № от дата(л.д.28).

Согласно Выписке из ЕГРН от дата №, предоставленной Филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, правообладателями жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес> являются: ФИО12 – 1065/14460 долей; ФИО2 - 2600/14460 долей; ФИО11 – 945/14660 долей; ФИО9 – 105/14660 долей; ФИО8 - 945/14660 долей; ФИО11 – 167/1466 долей.

Совладельцами указанного жилого дома являются: ФИО10, ФИО7, ФИО8, ФИО9 являются совладельцами, что также подтверждается справкой ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» Отдел по Ейскому району № от дата(л.д.29-30).

ФИО10 умерла дата. Из ответа нотариуса Ейского нотариального округа ФИО13 от дата № на запрос суда следует, что заявление о принятии наследства по закону после смерти ФИО10 подал ее супруг ФИО6.

дата между истцом ФИО1 и ФИО2 заключено Соглашение об Авансе, согласно которому ФИО1, как «Покупатель», в обеспечение предварительного договора, заключенного дата, в городе Ейске Краснодарского края, передал «Продавцу» денежную сумму (аванс) в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысячи) рублей 00 коп, в счет причитающихся с меня платежей по предстоящему договору купли-продажи 3665/14460 долей жилого дома назначение: жилое, общая площадь застройки: 146,6 (сто сорок шесть целых шесть) кв.м., с кадастровым № сооружения, расположенных по адресу: 

<

адрес> (один) (л.д.23).

При этом, стороны согласовали, что в соответствии со ст. 395 ГК РФ в случае неисполнения настоящего соглашения «Покупателем», он теряет аванс. В случае неисполнения настоящего соглашения «Продавцом» он возвращает аванс «Покупателю» и неустойку в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей.

Договор купли-продажи доли жилого дома предполагалось заключить по цене 730 000 рублей, с зачетом суммы аванса. Иные условия договора купли-продажи долей жилого стороны установят при его заключении. Договор купли-продажи 3665/14460 долей жилого может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.

дата между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о том, что ФИО1, как Покупатель намерен купить, а ФИО2, как Продавец, продать ФИО1 3665/14460 долей жилого дома, назначение: жилое, общая площадь застройки: 146,6 кв.м., с кадастровым номером № сооружения, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д.26-27).

Согласно п.3 Договора, «В соответствии с намерениями, стороны обязуются в срок до дата, заключить основной договор купли-продажи указанного 3665/14460 долей жилого дома». Договор купли-продажи указанных 3665/14460 долей жилого дома, стороны предполагают заключить по цене 730 000 рублей. Продажная стоимость является окончательной и изменению не подлежит (п.4 Договора). «Покупатель» приобретает право владения, пользования, распоряжения указанным 3665/14460 долей жилого дома после выплаты «Продавцу» денежных средств, в размере 730 000 рублей. Иные условия договора купли-продажи, стороны установят при его заключении (п.5). 

В соответствии с п.8 Договора, в случае если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, указанных 3665/14460 долей жилого дома, то в соответствии с пунктом 4 ст. 445 ГК РФ, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

Указанный договор был подписан ФИО1 и ФИО2, при этом, при его подписании, денежные средства в размере 730 000 рублей были переданы истцом Продавцу в полном размере. Таким образом, полный расчет за приобретаемую ФИО1 долю жилого дома был уплачен им еще при подписании предварительного договора.

Вместе с тем, судом установлено, что «Продавцу» ранее на основании договора дарения от дата, принадлежало 3665/14460 долей жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес>, однако по договору дарения от дата, ФИО2 подарила ФИО12 – 1065/14460 долей жилого дома, таким образом, по состоянию на дата (то есть на дату заключения предварительного договора) ФИО2 являлась собственником 2600/14460 долей жилого дома.

Согласно ст.8 ГК РФ, права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как указывает истец, после подписания предварительного договора он был зарегистрирован в указанном жилом помещении, ему были переданы ключи и он стал проживать в указанном жилом доме.

Однако, Продавцы, ответчики по делу –ФИО4 и ФИО2 уклоняются от заключения с истцом договора купли-продажи. Как указал истец, на его неоднократные письма и предложения явиться для заключения основного договора купли-продажи к нотариусу поскольку жилое помещение находится в долевой собственности, ими игнорируются.

Вместе с тем, как указывает истец, с момента заключения предварительного договора и регистрации по указанному адресу, ФИО1 несет бремя содержания указанной доли жилого дома, оплачивает все необходимые расходы, фактически пользуется им на правах собственника, однако, юридически оформить свои права не имеет возможности.

дата между ФИО1 и собственником 1065/14460долей жилого дома по 

<

адрес> – ФИО4, от имени которой на основании удостоверенной нотариусом ФИО14 и зарегистрированной в реестре за № доверенности, действовала ФИО5 заключен договор купли-продажи, оформленный в виде расписки, согласно которой ФИО5 получила от ФИО1 и его супруги ФИО3 за проданную 1065/14460 доли жилого дома сумму в размере 225 000 рублей. Согласно условий, указанных в расписке, ФИО5 указала, что расчет произведен полностью, претензии к покупателям не имеет и иметь не будет, сумма сделки остается прежней до заключения купли-продажи, сумма сделки – 225 000 рублей (л.д.24). 

дата собственником ФИО15 составлена расписка, в которой она указала, что получила от истца ФИО1 и супруги ФИО3 за проданную им 2600/14460 доли жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Расчет произведен полностью, претензий к покупателям не имеет и иметь не будет, сумма сделки остается неизменной до заключения договора купли-продажи, сумма сделки – 505 000 рублей(л.д.25).

Вместе с тем, как следует из представленных документов, истец по настоящему делу, право собственности за собой до настоящего времени не зарегистрировал.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестр органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

В целях соблюдения данного условия, нотариусом ФИО13 рассылались письма совладельцам, однако, ответчики уклоняются от заключения сделки, требуя от истца дополнительных денежных средств.

Согласно данным технического паспорта, изготовленного по состоянию на датаг., по указанному адресу расположен жилой дом, 1954 года постройки, общей площадью 146,6 кв.м., жилой - площадью 85,4 кв.м. (л.д.47-56).

Указанный жилой дом расположен на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3561 кв.м., кадастровый №, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от дата №(л.д.43-45).

Согласно пункту 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В абз.3 п. 23 постановления Пленума ВС РФ от дата № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

По предварительному договору истцом полностью оплачена цена объекта, а объект передан продавцом в фактическое пользование истца (покупателя), заключенный между сторонами договор является основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, исполнен сторонами, в связи с чем, он не влечет обязанность по заключению основного договора. 

В силу пунктов 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, ответчики ФИО4 и ФИО2 фактически заключили с истцом договора купли-продажи долей указанного жилого дома и признания права собственности на него за истцом ФИО1. не оспаривают.

Между тем, как установлено в судебном заседании, реальных препятствий к заключению основанного договора купли-продажи долей спорного жилого дома ответчиками не создавалось. Препятствием к оформлению права собственности является факт не вступления в наследство умершей в июле 2011 года сособственника дома ФИО10

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательствами являются полученные законным способом сведения о фактах, с помощью которых суд может установить наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих позицию сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Гражданское процессуальное законодательство относит к доказательствам: объяснения сторон и третьих лиц (ст.68 ГПК РФ); свидетельские показания (ст. 69 ГПК РФ); письменные доказательства (ст. 71 ГПК РФ); вещественные доказательства (ст. 73 ГПК РФ); аудио- и видеозаписи (ст. 77 ГПК РФ); заключение эксперта (ст. 79 ГПК РФ).

Доказательства, предоставленные в дело, суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании. Ни одно из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы (ч. 2 ст. 67 ГПК РФ). 

Владение истцом указанным жилым домом подтверждается сведениями, предоставленными администрацией Камышеватского сельского поселения Ейского района (л.д.33).

Таким образом, ФИО1 приобрел долю жилого дома, уплатив за него оговоренную сторонами стоимость, длительное время владеет указанным недвижимым имуществом, как своим собственным. Владение является добросовестным, открытым, непрерывным. 

На основании ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, и иным правовым актам и не нарушающие права, и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Между тем, как установлено в судебном заседании, на момент заключения предварительного договора купли продажи от дата ФИО2 принадлежало право собственности на 2600/14460 долей спорного жилого дома, а ФИО4 принадлежало 106514460 долей.

Таким образом, истец приобрел у ФИО2 на основании предварительного договора купли-продажи от дата и расписки от дата право собственности на 2600/14460 долей спорного жилого дома. А у ФИО4 на основании расписки представитель по нотариальной доверенности ФИО5 от дата право собственности на 1065/14460 долей спорного жилого дома.

Указанные обстоятельства согласуются с материалами дела, так как сумма сделки по предварительному договору купли-продажи от дата равна сумме полученных по распискам от дата денежных средств.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд.

решил:

Исковые требования ФИО1 дата года рождения, (паспорт серия 

<

данные изъяты>) к ФИО4 дата года рождения (паспорт серии 

<

данные изъяты>), ФИО2 дата года рождения (паспорт серия 

<

данные изъяты>, третьи лица: ФИО5 дата года рождения (паспорт 

<

данные изъяты>), ФИО6 дата года рождения (паспорт 

<

данные изъяты>), ФИО7 дата года рождения (паспорт серии 4614 № выдан межрайонным ОУФМС России по Москве и Московской области в городском округе Серпухов), ФИО8 дата (СНИЛС №), ФИО9 дата года рождения (паспорт серии 4607 № выдан в ТП города Серпухове ОУФМС России по Московской области в городе Серпухове дата), ПАО «Россети Кубань» (ОАО «Кубаньэнерго»), Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по Краснодарскому краю, о признании права собственности,- удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи от дата заключенный между ФИО2 и ФИО1 долей жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, основным договором купли-продажи.

Признать за ФИО1 право общей долевой собственности на 2600/14460 долей жилого дома, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прекратив право собственности за ФИО2 на 2600/14460 долей указанного жилого дома.

Признать расписку, составленную ФИО5 дата, основным договором купли-продажи по которому ФИО5, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от имени ФИО4 было произведено отчуждение ФИО1 1065/14460 долей жилого дома, расположенного по 

<

адрес>.

Признать за ФИО1, право общей долевой собственности на 1065/14460 долей жилого дома, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прекратив право собственности за ФИО4 на 1065/14460 долей указанного жилого дома.

В остальной части исковых требований - отказать.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права собственности в установленном законом порядке в межмуниципальном отделе по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю без совместного обращения совладельцев.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, начиная с 22 декабря 2023 года.

Судья Ейского районного суда 

Краснодарского края О.В. Андреев