Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

3 августа 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1301/2018 по административному исковому заявлению ООО «Легенда С» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Легенда С» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 650 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания магазина, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 51 457 827 рублей.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. 

В обоснование заявленных требований ООО «Легенда С» ссылается на отчет об оценке от 15 февраля 2018 года №, подготовленный оценщиком ЗАО «Многопрофильный деловой центр», согласно которому рыночная стоимость принадлежащего ему земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 20 108 745 рублей 50 копеек.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 6 марта 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 3 апреля 2018 года № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке. 

На основании изложенного, ООО «Легенда С» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 650 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 20 108 745 рублей 50 копеек.

В судебном заседании представитель ООО «Легенда С» ФИО1, действующий на основании доверенности от 26 июня 2018 года №, административный иск поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Администрации городского округа Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представитель Администрации городского округа Тольятти представил письменный отзыв на административный иск, в котором просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО «Легенда С» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Легенда С» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 650 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания магазина, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 декабря 2002 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 мая 2018 года №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 51 457 827 рублей.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога. 

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщика земельного налога, 6 марта 2018 года ООО «Легенда С» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 3 апреля 2018 года № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение ООО «Легенда С» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обосновании заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 15 февраля 2018 года №, подготовленный оценщиком ЗАО «Многопрофильный деловой центр», из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 650 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания магазина, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и по состоянию на 1 января 2013 года его рыночная стоимость составила 20 108 745 рублей 50 копеек.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного объекта недвижимости выполнена по состоянию на 1 января 2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика в отношении спорного земельного участка не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Оценщиком определено наиболее эффективное использование спорного земельного участка под коммерческую (торгово-офисную) недвижимость.

На страницах 40-48 отчета оценщиком приведен анализ рынка земельных участков г.Тольятти под торгово-офисную застройку, на страницах 48-55 приведён анализ ценообразующих факторов и диапазонов их значений конкретно для объекта оценки, что свидетельствует о выполнении оценщиком пункта 11г ФСО № 7.

Исследование земельного участка проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины такого отказа.

В рамках этого подхода оценщиком по данным информационной базы ООО «Волга-Инфо» отобрано 3 объекта-аналога – земельных участков на праве собственности, под размещение коммерческой (торгово-офисной) недвижимости, расположенных в г.Тольятти в районах со средним уровнем деловой активности, с наличием подъездных путей (асфальтированная дорога в удовлетворительном техническом состоянии), площадью от 3 600 кв.м. до 100 000 кв.м., т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в таблице на страницах 67-68 отчета. Все расчеты произведены оценщиком на 1 кв.м.

Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.

Вводя корректировки на торг, на величину объекта, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определил рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 20 108 745 рублей 50 копеек.

Согласно письменным пояснениям технического директора ООО «Многопрофильный деловой центр» от 17 июля 2018 года № на решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 3 апреля 2018 года №, на странице 53 отчета под ценообразующим фактором «наличие и состав коммуникаций» в рассматриваемом сегменте рынка понимается «наличие коммуникаций на участке/наличие точек доступа по границам с возможностью подключения к ним». При описании данного ценообразующего фактора на странице 53 оценщиком указано: «по данным представителей указанных выше агентств недвижимости, а также анализа имеющихся предложений по продаже земельных участков на дату оценки большинство выставленных на продажу земельных участков земель населенных пунктов имеют на границах или в непосредственной близости точки доступа и возможность подключения необходимых коммуникаций для торгово-офисной деятельности. В основном под торгово-офисные объекты предлагаются участки в хорошо развитых районах, где уже подведены коммуникации и выделены мощности».

Наличие коммуникаций/возможности подключения к ним для аналога № 2 уточнено оценщиком при анализе его местоположения – «1 линия «Треугольник». В непосредственной близости расположены торговые центры и многоквартирные жилые дома, что подтверждает обеспеченность микрорайона всеми коммуникациями. На основании чего, оценщиком сделан вывод о доступности к подключению всех коммуникаций (электроснабждение, водоснабжение, канализация, топление/газоснабжение). 

При таких обстоятельствах, технический директор ООО «Многопрофильный деловой центр» полагает, что замечания Комиссии носят субъективный характер, а рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете является достоверной и обоснованной, а потому может рекомендоваться для использования в целях пересмотра величины кадастровой стоимости.

Перечисленные выше обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям Федерального стандарта оценки № 1 и требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом об оценке от 15 февраля 2018 года №, подготовленным оценщиком ЗАО «Многопрофильный деловой центр», рыночной стоимости земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы не заявили.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, подлежат удовлетворению.

Довод представителя Администрации городского округа Тольятти, изложенный в письменном отзыве, о том, что снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений налогов в бюджет городского округа Тольятти, не имеют правового значения по настоящему административному делу, поскольку Общество, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Легенда С» в суд является 12 июля 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 6 марта 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «Легенда С» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 650 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 20 108 745 рублей 50 копеек.

Дата подачи ООО «Легенда С» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 6 марта 2018 года, в суд – 12 июля 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 6 августа 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.