Дело № 2-18/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17.10.2025 г. с.Октябрьское

Пригородный районный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе: 

председательствующего судьи Магкаевой М.Д.,

при секретаре Сатушиевой Е.А., 

помощник судьи Гудиев Г.З., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ..6, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей ..2, ..3, ..4 к ООО «БИК» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, штрафных санкций и компенсации морального вреда,

Установил:

..6 (истец), действуя в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей обратилась в суд с иском к ООО «БИК» (ответчик), уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и в окончательной редакции просила взыскать: 

- с ООО «БиК» в пользу ..6 574 200 рублей, в пользу ..2 175 000 рублей, в пользу ..4 и ..3 554 400 рублей (по 277 200 рублей каждой) в счёт возврата излишне выплаченных сумм по ДДУ ..., 38, 39 от ..., а всего 1 303 600 рублей, 

- в пользу ..6, ..2, в пользу ..4 и ..3 компенсацию морального вреда по 100 000 рублей каждому,

- в пользу ..6, ..2, ..4 и ..3 законную неустойку в размере 1 303 600 рублей (уточненных требований на день заявления): в пользу ..6 574 200 руб., в пользу ..2 175 000 руб., в пользу ..4 и ..3 554 400 рублей (по 277 200 рублей каждому),

- в пользу ..6, ..2, ..4 и ..3 штраф в размере 50 % от сумм, присуждённых судом в их пользу.

В обоснование заявленных исковых требований указано, по договору долевого участия в строительстве ... от ..., заключённому в пользу ..2, ответчик ООО «БиК» обязался построить однокомнатную квартиру общей площадью 42,6 кв.м со строительным номером 37 на 8-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ...-Алания, ... поз.2. Общая стоимость работ по договору составила 2 982 000 рублей, которые были внесены полностью, согласно распоряжению ... от ..., выданному Управлением соцзащиты населения по Иристонскому МО ....

По договору долевого участия в строительстве ... от ... и договору подряда на выполнение строительно-монтажных работ ... от ... ответчик ООО «БиК» обязался построить истцу трёхкомнатную квартиру общей площадью 91,1 кв.м со строительным номером 38 на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ...-Алания, ... поз.2 на земельном участке земельном участке с кадастровым номером 15:09:0021401:195, и выполнить в ней строительно-монтажные монтажные работы. Общая стоимость всех указанных строительных работ составила 6 012 600 руб., которые были внесены полностью – частично за счет кредитных средств, полученных по договору ипотечного кредита ... от ..., заключенному со Сбербанком (1 997 500), частично за счет собственных денежных средств (3 662 600 +352 500).

По договору долевого участия в строительстве ... от ..., заключенному в пользу ..4 и ..3 ответчик ООО «БиК» обязался построить трехкомнатную квартиру общей площадью 90,9 кв.м со строительным номером 39 на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ...-Алания, ..., 3.Макгаева, ... поз. 2. Общая стоимость работ по договору составила 5 999 400 рублей, которые были внесены полностью, согласно распоряжению ... от ... т., выданному Управлением соцзащиты населения по Иристонскому МО ....

Указанные договоры были зарегистрированы в Управлении Росреестра по ...-Алания. 

Названные жилые помещения были построены и переданы истцам своевременно, также были переданы ключи. Однако, позже выяснилось, что по сведениям БТИ и кадастра разница площадей данных квартир значительно меньше указанных в договоре: по ... расхождение составляет 0,8 кв.м, что, впрочем, не превышает размер погрешности, установленный п.4.4. ДДУ .... Однако по ... разница составляет 5,4 кв. м, а по ... разница 4,8, что превышает размер погрешности, установленный п.4.4. ДДУ ... и .... По данному поводу истец обратился с претензией от ... к генеральному директору ООО «БиК» ..10 и просил на основании п. 4.4. ДДУ №..., 39 возвратить уменьшенную площадь по двум квартирам в общем размере 10,2 кв.м сумму 673 200 руб. исходя из установленного расчёта стоимости 66 000 руб. за 1 кв.м. 

В ответе на претензию истца за исх. ... от ... в возврате денежных мне отказано со ссылкой на разные методики определения общей площади. Истец считает, что ответчик незаконно отказал в возврате денежных средств, поскольку методика определения площади квартиры определяется законом.

В судебном заседании истец ..6, действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей ..2, ..3, ..4, поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему.

В судебном заседании представитель ООО «БиК» ..11, действующая на основании доверенностиот ..., исковые требования ..6 не признала и пояснила, что в соответствии с п.1.7 ДДУ №..., 38, 39 фактически-инвестируемая площадь квартир – это площадь всех помещений квартиры, измеренных по внутренним границам наружных стен (витражей) объекта до штукатурки стен на уровне пола без учета плинтусов, с учетом площадей витражных, дверных проемов, витражей и балконов с К=1 (без учета обмеров площадей всех частей Объекта, произведенных БТИ и Кадастровой Палатой), произведенных по окончании строительства многоквартирного дома. Начальная цена договора на момент его заключения согласно п.4.1 определяется как произведение размера инвестируемой-проектной площади квартиры на цену одного квадратного метра построенной квартиры, равную 66 000 руб. В соответствии с п.1.7 договоров участия в долевом строительстве ..., 38, 39 фактическая-инвестируемая площадь квартиры-это площадь всех помещений квартиры, измеренных по внутренним границам наружных стен (витражей) объекта до штукатурки стен на уровне пола без учета плинтусов, с учетом площадей витражных, дверных проемов, витражей и балконов с К=1 (без учета обмеров площадей всех частей Объекта, произведенных БТИ и Кадастровой палатой), проведенных по окончании строительства многоквартирного дома. Согласно п.4.1 вышеуказанных договоров начальная цена договора на момент его заключения определяется как произведение размера инвестируемой-проектной площади квартиры на цену одного квадратного метра построенной квартиры, равную 66 000 рублей. В силу п.4.4 договоров участия в долевом строительстве ..., 38, 39 по окончании строительства многоквартирного дома в силу разных методик определения общей площади квартиры застройщиком, БТИ и кадастровой палатой, общая фактическая площадь квартиры может оказаться больше общей проектной площади квартиры и общих площадей квартиры, определенных по результатам их обмеров БТИ и кадастровой палатой. Подсчитанные БТИ и кадастровой палатой общая площадь квартиры используется для целей технического и статистического учета квартир, а для расчетов по договору принимается только общая фактическая площадь квартиры, определенная застройщиком в соответствии с договором. Стороны пришли к соглашению, что в процессе строительства многоквартирного дома допустимо изменение фактической общей площади квартиры до 5% в результате изменений, внесенных в проектную документацию, и возникновения неизбежных погрешностей при выполнении строительномонтажных работ. Такие отклонения стороны считают допустимыми, не считают их нарушением требований по качеству квартиры и существенным изменением размеров квартиры. В случае, если проектная и фактическая общая площадь квартиры будут различаться, то окончательная цена договора определяется по ее фактической общей площади, определенной договором. Согласно п.4.4 указанных договоров в случае превышения/уменыпения оплаченной участником проектной площади квартиры от фактических ее размеров до одного кв.м, перерасчет цены договора не производится. В случае удовлетворения иска истца просила снизить размер неустойки до 100 000 руб. в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представитель третьего лица - УСЗН по Иристонскому муниципальному округу ... ..12, действующая по доверенности ... от ....исковые требования ..6 поддержала, просила их удовлетворить.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

... между ООО «БиК» и ..6, действующей в качестве законного представителя несовершеннолетнего ..2, заключен договор ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: РСО-Алания, .... Объектом долевого строительства по договору определена однокомнатная квартира общей проектной площадью 42,6 кв.м. со строительным номером 37 на 8 этаже многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Цена договора составила 2 982 000 рублей. Оплата по договору произведена ..6 в полном размере. Право собственности ..2 зарегистрировано в ЕГРН за ... от ...

... между ООО «БиК» и ..6 заключен договор ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: РСО-Алания, .... Объектом долевого строительства по договору определена трехкомнатная квартира общей проектной площадью 91,1 кв.м. со строительным номером 38 на 8 этаже многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Цена договора составила 6 012 600 рублей. Оплата по договору произведена ..6 в полном размере. Право собственности ..6 зарегистрировано в ЕГРН за ... от ...

... между ООО «БиК» и ..6, действующей в качестве законного представителя несовершеннолетних ..4, ..3, заключен договор ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: РСО-Алания, .... Объектом долевого строительства по договору определена однокомнатная квартира общей проектной площадью 90,9 кв.м. со строительным номером 39 на 8 этаже многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Цена договора составила 5 999 400 рублей. Оплата по договору произведена ..6 в полном размере. 

В соответствии с п.1.7 договоров участия в долевом строительстве ..., 38, 39 фактическая-инвестируемая площадь квартиры - это площадь всех помещений квартиры, измеренных по внутренним границам наружных стен (витражей) объекта до штукатурки стен на уровне пола без учета плинтусов, с учетом площадей витражных, дверных проемов, витражей и балконов с К=1 (без учета обмеров площадей всех частей Объекта, произведенных БТИ и Кадастровой палатой), проведенных по окончании строительства многоквартирного дома. 

Согласно п.4.1 вышеуказанных договоров начальная цена договора на момент его заключения определяется как произведение размера инвестируемой-проектной площади квартиры на цену одного квадратного метра построенной квартиры, равную 66 000 рублей. 

В силу п.4.4 договоров участия в долевом строительстве ..., 38, 39 по окончании строительства многоквартирного дома в силу разных методик определения общей площади квартиры застройщиком, БТИ и кадастровой палатой, общая фактическая площадь квартиры может оказаться больше общей проектной площади квартиры и общих площадей квартиры, определенных по результатам их обмеров БТИ и кадастровой палатой. Подсчитанные БТИ и кадастровой палатой общая площадь квартиры используется для целей технического и статистического учета квартир, а для расчетов по договору принимается только общая фактическая площадь квартиры, определенная застройщиком в соответствии с договором. Стороны пришли к соглашению, что в процессе строительства многоквартирного дома допустимо изменение фактической общей площади квартиры до 5% в результате изменений, внесенных в проектную документацию, и возникновения неизбежных погрешностей при выполнении строительно-монтажных работ. Такие отклонения стороны считают допустимыми, не считают их нарушением требований по качеству квартиры и существенным изменением размеров квартиры. В случае, если проектная и фактическая общая площадь квартиры будут различаться, то окончательная цена договора определяется по ее фактической общей площади, определенной договором.

Кроме того, согласно п.4.4 указанных договоров в случае превышения/уменьшения оплаченной участником проектной площади квартиры от фактических ее размеров до одного кв.м. перерасчет цены договора не производится.

Согласно техническим паспортам, выданным публично-правовой компанией «Роскадастр», общая площадь ... по адресу: ...-Алания, ..., составляет 41,3 кв.м., общая площадь ... по адресу: ...-Алания, ..., составляет 84,6 кв.м., общая площадь ... по адресу: ...-Алания, ..., составляет 84,4 кв.м.

Истец ... обратилась к ответчику с претензией, содержащей требование о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 673 200 рублей.

Указанная претензия была оставлена без удовлетворения согласно ответу ответчика от ... за исх. ....

В соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в целях установления юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания и требующих применения специальных знаний, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Техпроект», на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.Определить фактические площади квартир 37,38,39 по адресу: ..., поз.2.

2.Соответствуют фактические площади квартир 37,38,39 площадям, указанным в проектной документации?

3.Определить общую площадь квартир 37,38,39 в ... по условиям п.1.7 Договоров участия в долевом строительстве ... от ..., ... от ..., ... от ... в соответствии с п.1.7 договоров.

4.Отличается ли метод подсчета площади указанных квартир для составления технического паспорта квартиры, регистрации объекта недвижимости в ЕГРН от метода определения площади согласно п.1.7 договоров участия в долевом строительстве ... от ..., ... от ..., ... от ...? В чем разница при производстве измерений?

В заключении судебной строительно-технической экспертизы ... от ..., с учетом сопроводительного письма ... от ..., направленного экспертной организацией в связи с выявленной опечаткой, изложены следующие выводы:

По вопросу ...:

1) ... по адресу: ..., поз.2 составляет 40,4 кв.м.

2) ... по адресу: ..., поз.2 составляет 83,1 кв.м.

3) ... по адресу: ..., поз.2 составляет 82,8 кв.м.

По вопросу ...:

Фактические площади квартир 37,38,39 не соответствуют указанным в проектной документации.

... составляет 40,4 кв.м. Площадь, указанная в проектной документации, равна 42,6 кв.м.

... составляет 83,1 кв.м. Площадь, указанная в проектной документации, равна 91,1 кв.м.

... составляет 82,8 кв.м. Площадь, указанная в проектной документации, равна 90,9 кв.м.

По вопросу ...:

1)... по условиям п.1.7 Договоров участия в долевом строительстве ... от ... в соответствии с п.1.7. договора составляет 42,4 кв.м.

2)... по условиям п.1.7 Договоров участия в долевом строительстве ... от ... в соответствии с п.1.7. договора составляет 90,9 кв.м.

3)... по условиям п.1.7 Договоров участия в долевом строительстве ... от ... в соответствии с п.1.7. договора составляет 90,7 кв.м.

По вопросу ...:

Метод подсчета площади указанной квартиры для составления технического паспорта квартиры, регистрации объекта недвижимости в ЕГРН отличается от метода определения площади согласно п.1.7 договора участия в долевом строительстве, а именно:

Согласно приказу Росреестра от ... №П/0241 в записи кадастра недвижимости о помещении общая площадь помещения определяется на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 кв.м.).

Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Согласно п.1.7 договоров участия в долевом строительстве фактическая-инвестируемая общая площадь квартиры - это фактическая-инвестируемая площадь квартиры - это площадь всех помещений квартиры, измеренных по внутренним границам наружных стен (витражей) объекта до штукатурки стен на уровне пола без учета плинтусов, с учетом площадей витражных, дверных проемов, витражей и балконов с К=1.

На указанное заключение эксперта истцом было подготовлено заключение специалиста (Рецензия) ... от ... ООО «ЭКСПРУС».

В целях исключения сомнений определением суда от ... по ходатайству ..6, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей ..2, ..3, ..4, по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Владикавказская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.Определить фактические площади квартир 37, 38, 39 по адресу: ..., поз.2;

2.Соответствуют фактические площади квартир 37, 38, 39 площадям, указанным в проектной документации?

3...., 38, 39 в ... по условиям п.1.7 Договоров участия в долевом строительстве ... от ..., ... от ..., ... от ... в соответствии с п.1.7 договоров;

4.Отличается ли метод подсчета площади указанных квартир для составления технического паспорта квартиры, регистрации объекта недвижимости в ЕГРН от метода определения площади согласно п.1.7 Договоров участия в долевом строительстве ... от ..., ... от ..., ... от ...? В чем разница при производстве измерений?

В заключение эксперта .../-24 от ... изложены следующие выводы:

По вопросу ...:

в ... РСО-Алания, в жилом доме по ... ... ..., по фактическим замерам между отделанными поверхностями стен и перегородок, в соответствии с правилами расчёта по «СП 54.13330.2022 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003 (с Изменениями ..., 2): общая фактическая площадь ... составляет 40, 1 кв.м., общая фактическая площадь ... составляет 85,9 кв.м., общая фактическая площадь ... составляет 86,1 кв.м.; суммарная общая фактическая площадь трёх квартир N? 37, N? 38, N? 39 составляет 212,1 кв.м.

По вопросу ...:

в ... РСО-Алания, в жилом доме по ... ... ..., общая площадь 212,1 м квартир №..., 38, 39 по фактическим замерам в соответствии с правилами расчёта по «СП 54.13330.2022 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003 (с Изменениями N 1, 2)» [4], на 7,3 кв.м. меньше общей площади 219,4 кв.м. квартир, по проекту «Строительство жилых домов со встроенными общественными помещениями и отдельно стоящими блоками по ул.3.Магкаева 2/1 в ...-Алания. Жилой многоквартирный дом секция 1,2.» ООО «ПРОМЖИЛСТРОЙ РСО-Алания» Альбом ...-Кр (коррект.) Лист 8 «План типового этажа», в том числе:

- площадь 40,1 кв.м. квартиры N? 37 по фактическим замерам в соответствии с правилами расчёта по «СП 54.13330» [4], на 2,5 м меньше общей площади 42,6 м квартиры N? 37, по указанному проекту, площадь 85,9 кв.м. ... по фактическим замерам в соответствии с правилами расчёта по «СП 54.13330» [4], на 2,6 кв.м. меньше общей площади 88,5 кв.м. ..., по указанному проекту, площадь 86,1 кв.м. ... по фактическим замерам в соответствии с правилами расчёта по «СП 54.13330» [4], на 2,2 кв.м. меньше общей пллощади 88, 3 кв.м. ... по указанному проекту.

По вопросу ...:

в ... РСО-Алания, в жилом доме по ... ... ..., по фактическим замерам между поверхностями стен и перегородок без учёта отделки, в соответствии правилами расчёта в п.1.7. Договора ... участия в долевом строительстве от 11.08.2022г., заключённого между ООО «БиК» и ..6 (т.1 л.д.19-24): Договора ... участия в долевом строительстве от 24.08.2022г., заключённого между ООО «БиК» и ..6 (т.1 л.д.26-31); Договора ... участия в долевом строительстве от 11.08.2022г., заключённого между ООО «БиК» и ..6 (т.1 л.д.32-37) и пояснениями ..5 - главного бухгалтера ООО «БиК»:

- общая фактическая площадь ... составляет 42,6 кв.м.;

- общая фактическая площадь ... составляет 90,6 кв.м.;

- общая фактическая площадь ... составляет 91,2 кв.м.;

- суммарная общая фактическая площадь трёх квартир №..., 38, 39 составляет 224,4 кв.м.

По вопросу ...:

Метод подсчёта площади квартир №..., 38, 39 в жилом доме по ... ... .... Владикавказе РСО-Алания, для составления технического паспорта квартиры, регистрации объекта недвижимости в ЕГРН, отличается от метода определения площади согласно п.1.7 Договоров участия в долевом строительстве ... от 11.08.2022г., ... от 24.08.2022г., ... от 11.08.2022г.:

- В соответствии с п.А.2.3 ..14 Правила определения площади многоквартирного жилого здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема «СП 54.13330.2022 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями N 1, 2)» [4]: ... квартиры - сумма площадей ее отапливаемых жилых комнат и вспомогательных помещений, встроенных шкафов, антресолей, а также не отапливаемых помещений (лоджий, веранд. холодных кладовых и тамбуров), балконов, террас, а в соответствии п.1.7 Договоров участия в долевом строительстве ... от 11.08.2022г., ... от 24.08.2022г., ... от 11.08.2022г.: Фактическая-инвестируемая общая площадь Квартиры - это площадь всех помещений Квартиры, измеренных по внутренним границам наружных стен (витражей) Объекта до штукатурки стен на уровне пола без учёта плинтусов, с учётом площадей витражных, дверных проёмов, витражей и балконов с К = 1 (без учёта обмеров площадей всех частей Объекта, произведённых БТИ и Кадастровой палатой), проведённых по окончании строительства МКД.

По состоянию на настоящее время Приказ Росреестра от ... № П/0241 утратил силу в связи с изданием Приказа Росреестра от ... № П/0514 Об установлении порядка ведения единого государственного реестра недвижимости.

Суд оценил указанное экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Выводы судебной строительно-технической экспертизы сделаны в категоричной форме, заключение судебной строительно-технической экспертизы является полным и ясным, не содержит противоречий, основания для иного толкования выводов эксперта отсутствуют.

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от ... №73-ФЗ, в связи с чем, не доверять заключению у суда оснований не имеется.

Оценивая приведенные выше обстоятельства дела, суд исходит из следующего правового регулирования.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (часть 1 статьи 1 закона).

Частью 2 названной статьи закона установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

Таким образом, конкретная площадь приобретаемого помещения, применение понижающего коэффициента при ее подсчете, а также цена договора и ее изменение являются существенными условиями договора и определяются соглашением сторон.

Согласно ст. 7 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Условия договора о цене объекта согласованы сторонами и недействительными не признаны.

Из материалов дела следует, что истец добровольно заключила с ответчиком договоры участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о методике определения площади квартир для целей определения цены договоров.

Так, согласно п.1.7 договоров участия в долевом строительстве №..., 38, 39 фактическая-инвестируемая площадь квартиры - это площадь всех помещений квартиры, измеренных по внутренним границам наружных стен (витражей) объекта до штукатурки стен на уровне пола без учета плинтусов, с учетом площадей витражных, дверных проемов, витражей и балконов с К=1 (без учета обмеров площадей всех частей Объекта, произведенных БТИ и Кадастровой палатой), проведенных по окончании строительства многоквартирного дома. 

В соответствии с п.4.1 вышеуказанных договоров начальная цена договора на момент его заключения определяется как произведение размера инвестируемой-проектной площади квартиры на цену одного квадратного метра построенной квартиры, равную 66 000 рублей. 

В силу п.4.4 договоров участия в долевом строительстве №..., 38, 39 по окончании строительства многоквартирного дома в силу разных методик определения общей площади квартиры застройщиком, БТИ и кадастровой палатой, общая фактическая площадь квартиры может оказаться больше общей проектной площади квартиры и общих площадей квартиры, определенных по результатам их обмеров БТИ и кадастровой палатой. Подсчитанные БТИ и кадастровой палатой общая площадь квартиры используется для целей технического и статистического учета квартир, а для расчетов по договору принимается только общая фактическая площадь квартиры, определенная застройщиком в соответствии с договором. Стороны пришли к соглашению, что в процессе строительства многоквартирного дома допустимо изменение фактической общей площади квартиры до 5% в результате изменений, внесенных в проектную документацию, и возникновения неизбежных погрешностей при выполнении строительно-монтажных работ. Такие отклонения стороны считают допустимыми, не считают их нарушением требований по качеству квартиры и существенным изменением размеров квартиры. В случае, если проектная и фактическая общая площадь квартиры будут различаться, то окончательная цена договора определяется по ее фактической общей площади, определенной договором.

Кроме того, согласно п.4.4 указанных договоров в случае превышения/уменьшения оплаченной участником проектной площади квартиры от фактических ее размеров до одного кв.м. перерасчет цены договора не производится.

В соответствии с п. 1, п. 2 статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.

Пункт 1.7 договоров участия в долевом строительстве ..., 38, 39, устанавливающий, что фактическая-инвестируемая площадь квартиры-это площадь всех помещений квартиры, измеренных по внутренним границам наружных стен (витражей) объекта до штукатурки стен на уровне пола без учета плинтусов, с учетом площадей витражных, дверных проемов, витражей и балконов с К=1 (без учета обмеров площадей всех частей Объекта, произведенных БТИ и Кадастровой палатой), проведенных по окончании строительства многоквартирного дома, согласован сторонами при заключении договоров, при этом истец выразил волю на заключение договоров на таких условиях, добровольно обязался их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Из буквального толкования указанных условий договоров в их взаимосвязи следует, что при заключении договоров участия в долевом строительстве стороны согласились, что при определении цены квартир учитывается фактическая-инвестируемая площадь без применения каких-либо понижающих коэффициентов. Определяемая же по методикам БТИ и ... применяется для оформления объектов долевого строительства в собственность дольщиков. 

Кроме того, пункты 1.7, 4.4 договоров участия в долевом строительстве ..., 38, 39 не были признаны недействительными, стороной истца не оспариваются, истец выразила волю на заключение договоров на таких условиях, добровольно обязалась их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно заключению повторной строительно-технической экспертизы общая площадь квартир по адресу: ..., определенная в соответствии с условиями п.1.7 договоров участия в долевом строительстве №..., 38, 39 составила: 

-... - 42,6 кв.м.; 

-... - 90,6 кв.м. (отклонение от площади, указанной в договоре ... (91,1 кв.м.), на 0,5 кв.м. больше); 

-... - 91,2 кв.м. (отклонение от площади, указанной в договоре ... (90,9), на 0,3 кв.м. больше); 

В данном случае отклонение по площади, определенной по условиям п.1.7 договоров участия в долевом строительстве №..., 38, 39, по ... составило 0,5 кв.м. в пользу участника долевого строительства, а по ... на 0,3 кв.м. в пользу участника долевого строительства. 

Между тем, законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от проектной площади (пункт 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от ... № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), а п.4.4 договоров долевого участия ..., 38, 39 предусматривает, что в случае превышения/уменьшения оплаченной участником проектной площади квартиры от фактических ее размеров до одного кв.м. перерасчет цены договора не производится в силу чего, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ..6, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей ..2, ..3, ..4 к ООО «БИК» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, штрафных санкций и компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья М.Д.Магкаева