гр. дело №2-211/19 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 января 2019 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Буслаевой В.И.

при секретаре Гавриковой А.Г.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Центрально-Черноземного банка ПАО Сбербанк по доверенности ФИО4,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО5 по доверенности ФИО6 

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Центрально-Черноземного банка ПАО «Сбербанк России» к ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО5 о признании недействительной (ничтожной) сделки на объект недвижимости по договору купли-продажи от 05.04.2016 г., заключенному между ФИО7 и ФИО9; признании недействительным погашения регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; восстановлении права залога Банка на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

по встречному иску ФИО5 к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Центрально-Черноземного банка ПАО Сбербанк, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; признании прекращенным залог данной квартиры по кредитному договору 

<

***>, заключенному между ПАО Сбербанк с ФИО7 и ФИО8

УСТАНОВИЛ:

Истец ПАО «Сбербанк России» в лице Центрально-Черноземного банка ПАО «Сбербанк России» первоначально обратилось в суд с иском к ФИО7, ФИО8 о признании недействительной сделки на объект недвижимости по договору купли-продажи, заключенному между ФИО7 и ФИО5; признании недействительными погашение регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> восстановить право залога банка на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; взыскать госпошлину в размере 6000,00 руб.

Определениями суда, занесенными в протокол предварительного судебного заседания от 29 ноября - 3 декабря 2018 г. в качестве соответчиков по делу привлечены ФИО5 и ФИО9.

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 29 ноября - 3 декабря 2018 г. к производству приняты уточненные исковые требования, согласно которым истец просит:

- признать недействительной сделку на объект недвижимости по договору купли-продажи от 05.04.2016 г., заключенному между ФИО7 и ФИО9; 

-применить последствия недействительности договора - признать недействительным погашение регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> 

-восстановить право залога банка на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; 

-взыскать госпошлину в размере 6000,00 руб. (л.д.219-220, т.1).

Заявленные требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиками ФИО7 и ФИО8 05 февраля 2016 г. был заключен кредитный договор 

<

***>, в соответствии с которым Банк предоставил созаемщикам кредит в сумме 1936000,00 руб., под 13,50 % годовых, сроком возврата – по истечение 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Обеспечением возврата денежных средств по вышеуказанному кредитному договору является залог (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Созаемщики ФИО7 и ФИО8 не надлежащим образом исполняли свои обязанности по погашению кредита и уплате процентов за пользование им, в связи с чем, решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 19 сентября 2018 г., вступившим в законную силу 22 октября 2018 г. взыскана в солидарном порядке с ФИО7, ФИО8 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору 

<

***> от 05.02.2016 г. в размере 2103845,48 руб., госпошлина в размере 24719,23 руб., а всего: 2128564,71 руб. Расторгнут кредитный договор 

<

***> от 05.02.2016 г., заключенный между Банком и ФИО7, ФИО8.

В рамках проведения мероприятий по работе с проблемной задолженностью Банком был установлен факт смены собственника квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

Согласно выписке из ЕГРП новым собственником квартиры является ФИО5, приобретшая спорную квартиру у ФИО9, который приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи от 05.04.2016 г., заключенному между ФИО7 и ФИО9

Считая, что утрата залога Банком была совершена путем неправомерных действий ответчиков, совершивших сделку в обход закона и условий договора, ссылаясь на п.1 ст. 166 ГК РФ, п.1 ст. 167 ГК РФ, п.2 ст. 168 ГК РФ и указывая, что Банком не предоставлялись залогодателям никакие документы о погашении кредитной задолженности для снятия обременения (залога) на квартиру, истец обратился в суд за защитой нарушенных прав. 

Возражая против заявленных требований, ответчиком ФИО5 в порядке ст. 137 ГПК РФ предъявлено встречное исковое заявление, принятое к производству суда, согласно которому она просит суд: 

-признать ФИО5 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

-признать прекращенным залог квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> по кредитному договору 

<

***>, заключенному ПАО «Сбербанк России» с ФИО7 и ФИО8 (л.д.259-260). 

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Центрально-Черноземного банка ПАО Сбербанк по доверенности ФИО4 заявленные исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил их удовлетворить. Встречный иск не признал, просил отказать в его удовлетворении.

Ответчики по первоначальному иску и по встречному иску ФИО7, ФИО8, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, заявлением просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик по первоначальному иску и по встречному иску ФИО9 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина не явки не известна.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, заявлением просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО5 по доверенности ФИО6 первоначальный иск не признал, просил в его удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.201-203, т.1). Встречный иск поддержал, просил его удовлетворить, ссылаясь на то, что истец (ответчик по встречному иску) не представил доказательств недействительности оспариваемой сделки, а ФИО5 является добросовестным приобретателем спорной квартиры. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Росреестра не направило своего представителя в судебное заседание, о месте и времени рассмотрения дела извещено. Причина не явки представителя не известна. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 05 февраля 2016 г. между ПАО «Сбербанк России» (Кредитор) и гражданами ФИО7 и ФИО8 (Созаемщики) был заключен кредитный договор 

<

***>, в соответствии с которым Банк предоставил Созаемщикам кредит в сумме 1936000,00 руб., под 13,50 % годовых, сроком возврата – по истечение 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>л.д.22-27, т.1). 

Согласно п.10 Кредитного договора обеспечением возврата денежных средств по вышеуказанному кредитному договору является залог (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Созаемщики ФИО7 и ФИО8 не надлежащим образом исполняли свои обязанности по погашению кредита и уплате процентов за пользование им, в связи с чем, решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 19 сентября 2018 г., вступившим в законную силу 22 октября 2018 г. взыскана в солидарном порядке с ФИО7, ФИО8 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору 

<

***> от 05.02.2016 г. в размере 2103845,48 руб., госпошлина в размере 24719,23 руб., а всего: 2128564,71 руб. Расторгнут кредитный договор 

<

***> от 05.02.2016 г., заключенный между Банком и ФИО7, ФИО8 (л.д.217-218, т.1).

Как усматривается из решения Борисоглебского городского суда Воронежской области от 19 сентября 2018 г., требование об обращении взыскания на заложенное имущество истцом не заявлялось и, судом не рассматривалось.

Судом установлено, что в обеспечение исполнения обязательств созаемщиков по кредитному договору 

<

***> от 05.02.2016 г. удостоверена и зарегистрирована в установленном порядке закладная от 05 февраля 2016 года на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

Залогодержателем является ПАО «Сбербанк России», денежная оценка предмета залога определена в 2422000,00 руб. (л.д.122-134, т.1).

Согласно дела правоустанавливающих документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области (том 3) объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ФИО7 16.03.2016 г. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ипотеки в силу закона, с приложением закладной от 05.02.2016 г., в которой имеется запись, что обязательство перед ПАО Сбербанк России, обеспеченное ипотекой по кредитному договору 

<

***> от 05.02.2016 г. исполнено в полном объеме (л.д.134, т.1), а также справки ПАО Сбербанк России от 14.03.2016 г., выданной ФИО7, из которой следует, что по кредитному договору 

<

***> от 05.02.2016 г. остаток ссудной задолженности составляет 0 руб.00 копеек (л.д.135, т,1).

23 марта 2016 г. между ФИО7 (продавец) и ФИО9 (покупатель), заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: квартиру общей площадью 39,8 кв.м, кадастровый (или условный) номер №, расположенную по адресу: 

<

адрес> (объект) (л.д.146-148, т.1).

Пунктами 2.1, 2.2 Договора от 23.03.2016 предусмотрено, что цена объекта составляет 1604740,00 руб.; указанная денежная сумма уплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств, при подписании настоящего договора.

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора объект никому не продан, не подарен, не отчужден, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не передан, иными правами третьих лиц не обременен, под арестом, залогом или запретом не значится, отсутствуют заявленные в судебном порядке требования на него (п.3.1 договора).

ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, дано согласие мужу ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на продажу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, которое удостоверено временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО1 – ФИО2 (л.д.150, т.1).

Указанный договор купли-продажи квартиры от 23 марта 2016 г. в установленном законом порядке был зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.04.2016 г. сделана запись о регистрации № (л.д.148, т.1).

08 апреля 2016 г. между ФИО9 (продавец) и ФИО5 (покупатель), в свою очередь заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купила квартиру общей площадью 39,8 кв.м, кадастровый (или условный) №, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д.161-162, т.1).

Пунктом 2 вышеназванного договора предусмотрено, что отчуждаемая квартира принадлежит на праве собственности продавцу, на основании договора купли-продажи от 2303.2016 г.

Квартира продана за 1600000,00 руб., уплачиваемых продавцу полностью, до подписания настоящего договора (п.4 договора).

Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит… (п.5 договора).

Указанный договор купли-продажи квартиры от 08 апреля 2016 г. в установленном законом порядке зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2016 г. сделана запись о регистрации № (л.д.162, т.1).

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ч. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 452 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу пункта 2 статьи 20 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Требованиями ч. 2 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что в случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной и с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Согласно п.8.1.3 Закладной от 05 февраля 2016 г. Залогодатели обязаны не совершать уступки, не отчуждать, не передавать в аренду, доверительное управление, не обременять предмет залога какими-либо иными обязательствами до полного выполнения должниками обязательств по договору без предварительного письменного согласия первоначального залогодержателя (л.д.127, т.1).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В рассматриваемой ситуации в качестве обоснования предмета первоначального иска указано, что утрата залога банком произошла в связи с неправомерными действиями ответчиков, совершивших сделку в обход норм закона и условий договора.

Между тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих неправомерные действия ответчиков, стороной истца по первоначальному требованию не представлено.

Напротив, из представленных в суд материалов регистрационного дела усматривается, что договор от 23.03.2016 г., заключенный между ФИО7 и ФИО9 содержит все существенные условия, соответствует требованиям действующего законодательства, заключен в письменной форме, подписан сторонами, ФИО7 выдана справка о полной выплате кредита, в регистрирующий орган предоставлена закладная с отметкой об исполнении обязательства перед Банком.

Так, в статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), регламентирующей вопросы погашения регистрационной записи об ипотеке, указано:

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

2. Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо.

3. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

В силу п. 4 ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как установлено судом, указано выше и не оспаривалось сторонами, обеспечением исполнения обязательства заемщиков ФИО7 и ФИО3 №19671 от 05 февраля 2016 г. являлся залог (ипотека) недвижимого имущества; права залогодержателя по договору об ипотеке были удостоверены закладной.

Однако, как установлено судом и указано выше, ФИО7 16.03.2016 года обратился с заявлением в Управление Росреестра по Воронежской области о внесении записи о прекращении права ограничения (обременения) права собственности в связи с исполнением обязательств по договору займа №19671 от 05 февраля 2016 г., представив закладную с отметкой о полном исполнении обязательств ( л.д. 120-134, т.1), а также справку ПАО Сбербанк России от 14.03.2016 г., выданную ФИО7, из которой следует, что по кредитному договору 

<

***> от 05.02.2016 г. остаток ссудной задолженности составляет 0 руб.00 копеек (л.д.135, т,1).

Оригиналы указанных закладной и справки имеются в материалах регистрационного дела, копии которых приобщены к материалам настоящего гражданского дела.

На закладной, представленной ФИО7 в Управление Росреестра по Воронежской области, усматривается запись: «Обязательство перед ПАО Сбербанк России (далее Банк) обеспеченное ипотекой по кредитному договору №19671 от 05 февраля 2016 г. исполнено в полном объеме. Подпись лица, действующего на основании доверенности № 02/5256 от 03.11.2015 г. Стоит печать ПАО Сбербанк России (л.д.234, т.1).

Представитель ПАО Сбербанк России по доверенности ФИО4 судебном заседании утверждал, что вышеназванные закладная и справка являются поддельными, однако достоверных доказательств, подтверждающих это обстоятельство, в суд представлено не было.

Приговор суда, которым бы устанавливался факт подделки закладной, либо иной документ, подтверждающий данное обстоятельство, отсутствует.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из материалов дела следует, что довод истца по первоначальному иску о том, что представленная в Управление Росреестра по Воронежской области закладная является поддельной, не подтвержден достоверными, допустимыми и достаточными доказательствами.

Как усматривается из материалов регистрационного дела, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на основании заявления ФИО7 было прекращено ограничение (обременение) права собственности на спорную квартиру в связи с исполнением обязательств по договору займа от №19671 от 05 февраля 2016 г. 

Так, на закладной от 05 февраля 2016 г. имеется штамп регистрирующего органа с записью: «прекращено в соответствии с регистрационной записью 18.03.2018 г. – подпись регистратора» (л.д.122, т.1). 

В пункте 3 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Таким образом, по мнению суда, закладная на спорный объект недвижимости была аннулирована 18.03.2016 г.

Одновременно, судом учитывается то, что закладная, представленная ФИО7 в Управление Росреестра по Воронежской области 16.03.2016 г. с отметкой банка об исполнении обязательств не признана недействительной (поддельной); в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время не имеется записи об ипотеке на спорную квартиру; действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области по прекращению ограничения (обременения) права собственности на квартиру истцом по первоначальному иску - не оспорены в судебном порядке. В связи с изложенным, первоначальный иск является не обоснованным и не подлежит удовлетворению. Более того, между ФИО7 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи от 23.03.2016 г., а 05.04.2016 г. была произведена государственная регистрация данного договора. 

В связи с чем, для удовлетворения заявленных первоначальных требований о признании недействительной сделки на объект недвижимости по договору купли-продажи от 05.04.2016 г., заключенному между ФИО7 и ФИО9; применить последствия недействительности договора - признать недействительным погашение регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> – не имеется как фактических, так и правовых оснований.

Разрешая встречные требования, заявленные ФИО5 о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; признании прекращенным залога квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> по кредитному договору 

<

***>, заключенному ПАО «Сбербанк России» с ФИО7 и ФИО8, суд исходит из следующего.

Как установлено судом, и указано выше ФИО5 приобретена в собственность спорная квартира по договору купли –продажи от 08 апреля 2016 г. у ФИО9, передана по передаточному акту от 08 апреля 2016 г. (л.д.161-163, т.1).

В представленном в материалы дела Свидетельстве о государственной регистрации права собственности ФИО5 от 20.04.2016 г. на спорную квартиру, обременений права не зарегистрировано (л.д. 265, т.1).

При этом, как установлено судом и указано выше, на момент перехода права собственности к приобретателю ФИО5 имущество не являлось заложенным, приобреталось собственником без каких-либо обременений.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 367-ФЗ) изменена редакция ст. 352 ГК РФ.

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 1 июля 2014 г. и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.

Поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 г. К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство.

Разъяснения по этому вопросу изложены в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015 (ответ на вопрос 4).

Учитывая, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен между ФИО5 и ФИО9 08 апреля 2016 г., к спорным правоотношениям пункт 2 части 1 статьи 352 ГК РФ подлежит применению в новой редакции.

При заключении договора купли-продажи 08 апреля 2016 г. приобретатель ФИО5 не знала и не могла знать об обременении в отношении приобретаемого имущества, поскольку соответствующая запись в ЕГРП отсутствовала, в связи с чем, заявленное требование о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Поскольку основания прекращения залога установлены только Гражданским кодексом Российской Федерации, а не Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то подлежит применению ст. 352 ГК РФ, так как в настоящем случае нет конкуренции общей и специальной норм.

Кроме того, согласно абз. 3 п. 4 ст. 339.1 ГК РФ залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

Учитывая, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на основании заявления ФИО7 18.03.2016 г. было прекращено ограничение (обременение) права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, по сделкам купли-продажи данной квартиры, заключенным как между ФИО7 и ФИО9 23 марта 2016 г., так и между и ФИО9 и ФИО5 08 апреля 2016 г. при регистрации права собственности, выдаче свидетельств, обременений права не зарегистрировано.

В связи с тем, что в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с 18 марта 2016 года отсутствует запись об ипотеке спорной квартиры, обременений права не зарегистрировано, встречные исковые требования о признании прекращенным залога квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> по кредитному договору 

<

***>, не подлежат удовлетворению.

На момент перехода права собственности к приобретателю ФИО5 имущество не являлось заложенным, приобреталось собственником без каких-либо обременений, в связи с чем, оснований для применения ст. 38 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающей последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества, не имеется.

При разрешении встречных исковых требований судом также принимается во внимание, что регистрационная запись об ипотеке, согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", была погашена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, что не оспорено в установленном порядке.

К доводу представителя ответчика по встречному требованию (истца по первоначальному) ПАО Сбербанк России о том, что ФИО5 квартира приобретена по явно заниженной стоимости (1600000 руб.), суд относится критически, поскольку из представленного этой же стороной отчета об определении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, действительно усматривается, что рыночная стоимость по состоянию на 27 января 2016 года определена в размере 2422000,00 руб., однако её ликвидационная стоимость - 1695000,00 руб. Из исследовательской части этого же отчета следует, что величина ликвидационной стоимости объекта оценки обычно меньше величины его рыночной стоимости. На стоимость объекта влияет множество факторов – от политической ситуации в стране до состояния подъезда в доме. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Центрально-Черноземного банка ПАО Сбербанк к ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО5 о признании недействительной (ничтожной) сделки на объект недвижимости по договору купли-продажи от 05.04.2016 г., заключенному между ФИО7 и ФИО9; признании недействительным погашения регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; восстановлении права залога Банка на квартиру, расположенную – оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить частично.

Признать ФИО5 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия настоящего решения в окончательной форме. 

Судья В.И. Буслаева

Решение в окончательной форме составлено 28 января 2019 г.