Дело № 2-145/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июня 2018 года с. Неверкино

Пензенской области

Неверкинский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Игошиной Л.В., 

при секретаре Искоркиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации перехода права собственности на указанные объекты,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации перехода права собственности на указанные объекты.

В обоснование иска указано, что в соответствии с договором купли-продажи от 15.07.2016 ФИО1 и ФИО2 оформили куплю-продажу следующих земельных участков: 

Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 376 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 193 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 90 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 150 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 103 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский.

Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время титульным собственником земельных участков является истец, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости: 

за №, выданное ДД.ММ.ГГГГ Кузнецким отделом УФРС по 

<

адрес>, 

за №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Кузнецким отделом УФРС по 

<

адрес>, 

за №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Кузнецким отделом УФРС по 

<

адрес>, 

за №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Кузнецким отделом УФРС по 

<

адрес>, 

за №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Кузнецким отделом УФРС по 

<

адрес>, 

Земельные участки фактически истцом (покупателем) не принимались, в договоре было указано, что: «акт приема-передачи не составляется, земельные участки считаются переданными с момента подписания договора купли-продажи». Из-за погодных условий истец не смог проехать на земельные участки и осмотреть их. После того как договор купли-продажи земельных участков был зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, покупатель осмотрел земельные участки и обнаружил что они полностью заросли кустарниками, деревьями и являются непригодными для сельскохозяйственного использования.

19 марта 2018 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от 15.07.2016 и вернуть денежные средства в размере 364 800 рублей, переданные истцом ответчику в счет оплаты стоимости земельных участков. Ответчик в ответе согласился расторгнуть договор, но, учитывая состоявшуюся регистрацию, расторгнуть договор купли-продажи земельных участков во внесудебном порядке невозможно.

Ссылаясь на ст.ст. 450, 452, 475, 556, 557 ГК РФ, истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от 15.07.2016, заключенный между ним и ФИО2, прекратить его (ФИО1) право собственности на земельные участки:

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 376 000 кв.м. с кадастровым номером № адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 193 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 90 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 150 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 103 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский;

и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации перехода права собственности на указанные объекты.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика – ФИО4, действующий по доверенности, исковые требования признал полностью, не отрицая передачу ФИО2, как продавцом, ФИО1, как покупателю, по договору купли-продажи, земельных участков, не соответствующих условиям договора, и выразил согласие на расторжение договора купли-продажи, заключенного между сторонами.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин РФ вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом установлено, что 15 июля 2016 года между ФИО2, от имени которого действовал по доверенности ФИО4, и индивидуальный предприниматель ФИО1 заключили договор купли-продажи земельных участков, по условиям которого ФИО2 (продавец) обязуется передать в собственность ФИО1 (покупателя), а ФИО1 обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора следующие земельные участки: 

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 376 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 193 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 90 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 150 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 103 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

Право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано за ФИО1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 26 июля 2016 года (регистрация права за № от ДД.ММ.ГГГГ, за № от ДД.ММ.ГГГГ, за № от ДД.ММ.ГГГГ, за № от ДД.ММ.ГГГГ, за № от ДД.ММ.ГГГГ). Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Заявляя исковые требования о расторжении договора купли-продажи, истец ФИО1 ссылается на то обстоятельство, что земельные участки по договору фактически им не принимались, указывает, что он только после регистрации договора купли-продажи в Управлении Россреестра осмотрел земельные участки и обнаружил, что они полностью заросли кустарниками, деревьями и являются непригодными для сельскохозяйственного использования.

В силу ст. 55 ГПК РФ обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу, могут устанавливаться с помощью объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных доказательств, вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений эксперта. 

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 68 ГПК РФ, объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Признание стороной обстоятельств, на которые другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Суд принимает во внимание вышеуказанный довод истца, поскольку обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование названного довода, признает сторона ответчика. Кроме этого, данные обстоятельства подтверждаются материалами дела. Так, согласно п. 5 указанного договора купли-продажи по соглашению сторон акт приема-передачи не составлялся, земельные участки считались переданными с момента подписания договора купли-продажи. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи от 15.07.2016 ответчиком ФИО2, как продавцом, переданы ФИО1, как покупателю, земельные участки, являющиеся предметом спора по настоящему иску, которые не соответствуют условиям заключенного договора об их качестве (в частности назначении).

19 марта 2018 года ФИО1 в адрес ФИО2 была направлена претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от 15.07.2016 и вернуть денежные средства в размере 364 800 рублей, переданные истцом ответчику в счет оплаты стоимости земельных участков. Данная претензия ответчиком получена 20 марта 2018 года, о чем свидетельствует подпись представителя ФИО2 – ФИО4

Обращение в суд истец обосновывает тем, что состоявшаяся регистрация права собственности на спорные земельные участки не позволяет ему расторгнуть договор купли-продажи земельных участков во внесудебном порядке, даже при согласии стороны ответчика.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Пунктом 2 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи земельных участков от 15.07.2016, недостатки продаваемых земельных участков не были оговорены, что позволяет сделать вывод о том, что ФИО1, как покупателю, был передан товар (земельные участки) ненадлежащего качества.

В силу п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. 

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При таких обстоятельствах, проанализировав представленные сторонами доказательства с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии существенных недостатков в переданных ответчиком истцу по договору купли-продажи от 15.07.2016 объектах недвижимости.

Каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца, в суд не представлено.

Более того, ответчик ФИО2 в лице своего представителя ФИО4, действующего по доверенности, признал иск, о чем суду представлено соответствующее заявление.

В соответствии с ч. 3 ст. 173 ГК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. 

Суд принимает признание иска представителем ответчика, поскольку такое признание не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Принимая во внимание признание иска стороной ответчика, руководствуясь приведенными выше нормами материального права, регулирующие спорные правоотношения, учитывая представленные доказательства по делу, суд считает возможным расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от 15.07.2016, заключенный между ФИО2 и ФИО1

Поскольку расторжение договора в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ прекращает обязательства сторон, суд считает правильным прекратить право собственности истца ФИО1 на земельные участки и аннулировать записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельные участки с момента вступления в законную силу решения суда.

С согласия представителя истца расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков, заключенный 15.07.2016 между ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО1, предметом которого являются земельные участки: 

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 376 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 193 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 90 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 150 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 103 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельные участки:

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 376 000 кв.м. с кадастровым номером № адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 193 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 90 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 150 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 103 000 кв.м. с кадастровым номером № адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский,

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 с момента вступления в законную силу решения суда на земельные участки: 

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 376 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский, за № от ДД.ММ.ГГГГ, 

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 193 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский за № от ДД.ММ.ГГГГ,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 90 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский, за № от ДД.ММ.ГГГГ,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 150 000 кв.м. с кадастровым номером № адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский, за № от ДД.ММ.ГГГГ,

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 103 000 кв.м. с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с/с Староандреевский, за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Неверкинский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья Л.В. Игошина