Дело № 2-5958/17 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2017 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Фурсова В.А.,

При секретаре Герасимович А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, представителя ответчика ФИО4 - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Благовещенска к ФИО2, ФИО6, ФИО4 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, признании договоров купли-продажи недействительными

у с т а н о в и л:

Администрация г. Благовещенска обратилась в Благовещенский городской суд Амурской области с исковым заявлением к ФИО2, ФИО6, ФИО4 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, признании договоров купли-продажи недействительными. В обоснование заявленных требований истец указал, что 15.02.2016 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на гостевой дом с кадастровым номером ***, расположенный в квартале 717 города Благовещенска.Основанием для государственной регистрации права собственности на гостевой дом послужил договор купли-продажи от 10.02.2016 г. Обратившись в администрацию г. Благовещенска 02.04.2017 г. с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность (за плату) земельного участка для гостевого дома, расположенного в квартале 717 Благовещенска, администрацией было отказано. Кроме того, разрешение на строительство, а также разрешение на ввод в эксплуатацию гостевого дома администрацией города не выдавались. Согласно материалам землеустроительного дела (2000 год) квартала 717, запрашиваемый ФИО2 земельный участок площадью 1419,91 кв.м. используется для скважины водоснабжения, землепользователем которого является МП Горводоканал. В договоре купли-продажи от 10.02.2016 г., заключенного между ФИО6 и ФИО2 указано, что гостевой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером ***.Согласно информации Росреестра по Амурской области земельный участок площадью 21070 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный в квартале 717, используется для улично-дорожной сети (земли общего пользования). Границы данного земельного участка сформированы с учетом земельного участка занятого скважиной водоснабжения. Согласно координатным точкам, указанным в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к заявлению, земельный участок для гостевого дома не входит в границы земельного участка с кадастровым номером ***.Также из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.05.2017 № 99/2017/16307694 ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности данного объекта 5%. Таким образом, в предоставленных документах усматривается противоречие: в свидетельстве о государственной регистрации права от 15.02.2016 г. ФИО2 является собственником гостевого дома с кадастровым номером ***, расположенном в квартале 717, тогда как в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.05.2017 № 99/2017/16307694 указано, что ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности данного объекта 5%.Согласно выписки из ЕГРН от 24.05.2017 № 99/2017/17934729 за ООО «Мегатек» 28.06.2010 г. было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, в квартале 717 города Благовещенска. Также, согласно выписке из ЕГРН 08.07.2011г. ООО «Мегатек» на сновании договора купли - продажи от 08.07.2011 продало объект незавершенного строительства со степенью готовности данного объекта 5% ФИО4, а он в свою очередь 27.06.2014 г. на основании договора купли - продажи продал указанный объект ФИО6, который также 15.02.2016 г. продал вышеуказанный объект незавершенного строительства со степенью готовности данного объекта 5% на основании договора купли - продажи от 10.02.2016 г. ФИО2. Однако спорный земельный участок в аренду под строительство не предоставлялся. Кроме того, на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства. Более того, объект незавершённого строительства с кадастровым номером *** на земельном участке с кадастровым номером *** так и не был построен ООО «Мегатек», что подтверждается актом от 20.07.2017 г. Разрешение на строительство на запрашиваемом гражданином ФИО2 земельном участке, который не вошёл в границы земельного участка с кадастровым номером *** ООО «Мегатек» не выдавалось, т.к. он был образован только в 2011 году путем объединения земельного участка с кадастровыми номерами *** - в который также в свою очередь не входил условно обозначенный земельный участок: ЗУ1 и *** - сформирован с целью организации подъездных путей к домам. Поскольку, у ООО «Мегатек» не имелось законных оснований для распоряжения тем имуществом, которое ему не принадлежит, следовательно, в силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ, общество не могло распоряжаться объектом незавершенного строительства, расположенном в квартале 717 путем его продажи, так как право определять юридическую судьбу вещи принадлежат только собственнику. С учетом того, что за ООО «Мегатек» было зарегистрировано право на несуществующий объект незавершенного строительства на земельном участке который был вырезан из земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** и в последующем ***, а также с учетом того, что земельный участок, запрашиваемый ФИО2 на котором зарегистрирован объект незавершённого строительствас кадастровым номером *** также никогда не входил в границы указанных выше земельных участков, договор купли-продажи на объект незавершенного строительства - гостевой дом, расположенный в квартале 717, заключенный между ООО «Мегатек» и ФИО4 от 09.06.2011 г. б/н является ничтожным, как противоречащий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Поскольку, договор купли-продажи на объект незавершенного строительства - гостевой дом, расположенный в квартале 717, заключенный между ООО «МЕГАТЕК» и ФИО4 от 09.06.2011 г. б/н является ничтожным, последующие договоры купли-продажи, заключенные между ФИО7 и ФИО8 от 09.06.2011 г., а также между ФИО8 и ФИО2 от 10.02.2016 г. б/н в силу ст. 168 ГК РФ также являются ничтожными сделками.

На основании изложенного, с учетом уточнений, просит суд признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, который расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером *** в квартале 717 г. Благовещенска; признать недействительным договор купли-продажи 09.06.2011 года № б/н, заключенный между ООО «МЕГАТЕК» и ФИО4; признать недействительным договор купли-продажи 11.06.2014 года № б/н, заключенный между ФИО4 и ФИО6; признать недействительным договор купли-продажи 10.02.2016 года № б/н, заключенный между ФИО6 и ФИО2.

Определением Благовещенского городского суда от 19 июня 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены ФИО6, ФИО4.

Определением Благовещенского городского суда от 24 июля 2017 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО6, ФИО4.

Определением Благовещенского городского суда от 30 августа 2017 года назначен адвокат для защиты интересов ответчика ФИО4.

На судебной заседание не явились извещенные надлежащим образом ответчик ФИО6, представитель третьего лица Управление Росреестра по Амурской области, не предоставившие суду сведений об уважительности причин своей неявки, ответчик ФИО4, в интересах которого действовал адвокат. 

Согласно ч. 1 ст. 113 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности причин неявки не представил, заявлений об отложении рассмотрения дела от ответчика не поступало, конверты, направленные в адрес ответчика возвратились в адрес суда с отметкой: «истек срок хранения».

Согласно представленной информации адресно-справочной службы МО МВД России «Благовещенский», ФИО4 проживает в США, Майами.

В соответствии с п.3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Учитывая, что в силу ст. 50 ГПК РФ, суд назначает адвоката в качестве представителя в случае отсутствия представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно, определением от 30.08.2017 г. ответчику ФИО4 назначен адвокат. На основании правил ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Согласно письменному отзыву, представленному в материалы дела представителем ответчика ФИО2, он возражает против удовлетворения иска в полном объеме. В обоснование указал, что возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество, являющемуся одновременно с другим лицом собственником этого имущества в силу записи в ЕГРП. Обстоятельств, предусмотренных пунктом 52 Постановления N10/22 и необходимых для предъявления иска о признании права отсутствующим истец не указал. Заявляя требования о признании права отсутствующим, истец не указал, какое его право нарушено при регистрации права собственности ФИО2 па объект незавершенного строительства, и как удовлетворение исковых требований восстановит его (истца) нарушенное право. Считает, что зарегистрированное право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства не нарушает права администрации города Благовещенска на объект недвижимого имущества, поскольку объект никогда не являлся собственностью муниципального образования - город Благовещенск и не находился в его владении. Соответственно администрация города Благовещенска не вправе обращаться с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности и на объект недвижимости истца. Кроме того, истцом не указано, какие публичные интересы или интересы третьих лиц нарушает договор купли-продажи на объект незавершенного строительства между ООО «Мегатек» и ФИО4 и последующие договоры купли-продажи между ФИО4 и ФИО8, а также между ФИО8 и ФИО2 Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Представленные истцом акты составлены должностными лицами истца, соответственно заинтересованными должностными лицами, без приглашения представителей ответчика, акты осмотра противоречат друг другу, а соответственно не могут являться допустимыми доказательствами по настоящему делу.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, на исковых требованиях с учетом уточнений настаивала в полном объеме.

В судебном заседании ответчик, его представитель возражали против удовлетворения требований, указали, что объект незавершенного строительства в виде фундамента там был, но его кто-то снес, указал на пропуск исковой давности.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку документы ему были выданы на момент действия разрешения. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 15.02.2016 г., ФИО2 на основании договора купли-продажи от 10.02.2016 г., на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером *** – гостевой дом, расположенный а 

<

...> инв № ***, лит. *** 

Согласно выписки из ЕГРН, за ФИО2 зарегистрирован объект незавершённого строительства с кадастровым номером *** на земельном участке с кадастровым номером ***.

Как следует из материалов дела, 02 мая 2017 года в администрацию г. Благовещенска поступило заявление представителя ответчика ФИО2 – ФИО9 о предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка для гостевого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

К указанному заявлению была приложена схема земельного участка с условным номером «:ЗУ» площадью 1 420 кв.м.

Согласно акту осмотра земельного участка от 12.05.2017 г. консультантам отдела по предоставлению земельных участков юридическим лицам земельного управления администрации г. Благовещенска, земельный участок площадью 1 420 кв.м. в квартале 717 запрашиваемый для гостевого дома, свободен от строений.

Согласно акту осмотра земельного участка для гостевого дома от 18.05.2017 г. начальником отдела муниципального земельного контроля земельного управления администрации г. Благовещенска совместно с начальником отдела разрешений на строительство и ввода объектов в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска установлено: свободный доступ на территорию ограничен кирпичным забором (территория не огорожена, но расположена в северо-западной части огороженного кирпичным забором комплекса гостевых домов; северная часть граничит с кирпичным забором; в северной и восточной части проходит грунтовый проезд; в южной части складирован строительный мусор; в юго-восточной части складирован грунт; часть территории заросла естественной растительностью. В ходе осмотра объектов капитального строительства не выявлено. Произведена фотофиксация.

20.07.2017 г. специалистами земельного управления и управления архитектуры и градостроительства администрации города Благовещенска, был произведен совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером ***, и земельного участка, который не вошёл в границы земельного участка с кадастровым номером ***, расположенных в квартале 717 города Благовещенска в результате которого установлено следующее. На земельном участке с кадастровым номером *** выявлено, что участок неогорожен, на земельном участке объекты капитального строительства (фундамент) отсутствуют. На земельном участке, который не вошёл в границы земельного участка с кадастровым номером *** установлено, что на земельном участке объекты капитального строительства (фундамент) отсутствуют; на участке расположена скважина, огороженная деревянными досками.

Администрацией г. Благовещенска был отказано ФИО2 в предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка для гостевого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется и иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Из смысла положений статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 52 постановления N 10/22 разъяснено, что признание в судебном порядке зарегистрированного права отсутствующим допустимо при условии нарушения права истца регистрационной записью в реестре и отсутствия возможности его защиты путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в том числе, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Изложенное свидетельствует об исключительном характере такого способа защиты права, допустимого только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами и также подразумевает ситуацию, когда интерес истца в отсутствии записи в ЕГРП обусловлен наличием у него аналогичного с ответчиком права в отношении объекта имущественных прав, т.е. вещно-правовых притязаний на недвижимое имущество и когда существующая запись в ЕГРП препятствует ему это право реализовать.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Благовещенска от 25.09.2007 г. № 2906 земельный участок площадью 73 448 кв.м. с кадастровым номером *** из категории земель населенных пунктов промышленной зоны «Астрахановская», находящейся в квартале 717, используемый для строительства зданий гостиничного комплекса, предоставлен в аренду сроком на 3 года ООО «Бизнес-Центр».

На основании указанного постановления, между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и ООО «Бизнес-Центр» 08 октября 20117 года был заключен договор аренды сроком на три года, с 25.09.2007 г. по 25.09.2010 г. на земельный участок с кадастровым номером *** для строительства зданий гостиничного комплекса.

На основании договора уступки права требования от 11 февраля 2008 года ООО «Бизнес-Центр» (цедент) и ООО «Мегатек» (цессионарий), цедент уступил права требования по договору аренды № 1485 от 08.10.2007 г. ООО «Мегатек».

Постановлением администрации г. Благовещенска от 17.08.2009 г. № 431 на основании заявления ООО «Мегатек» № 96 от 23.07.2009 г. разрешено образовать путем раздела земельного участка площадью 73 448 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного в квартале 717, согласно прилагаемому плану, земельные участки в количестве 19.

Таким образом, на основании указанного постановления путем раздела земельного участка площадью 73448 кв.м., с кадастровым номером *** было образованно 19 земельных участков с указанием их кадастровых номеров.

В п.п. 1.1. п. 1 вышеуказанного постановления из вновь образованных участков был указан земельный участок № 1 площадью 8422 кв.м., с кадастровым номером ***, а также земельный участок № 19 площадью 17932 кв.м., с кадастровым номером ***.

Земельный участок № 19 площадью 17932 м.кв, с кадастровым номером *** (выделенный из земельного участка с кадастровым номером ***) в последующем, на основании решения № Ф 01/10-6054 от 30 июня 2010 года ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Амурской области был разделен на следующие земельные участки: участок площадью 12648 кв.м. с кадастровым номером *** и участок площадью 12648 кв.м. с кадастровым номером 28:01:040717:68.

13.12.2010 г. вынесено постановление администрации № 5537 об образовании участков для строительства гостиничного комплекса в квартале 717, из которого следует, что земельный участок площадью 17932 кв.м., с кадастровым номером *** разделен на два земельных участка: с кадастровым номером *** и с кадастровым номером 28:01:040717:68

Решением № Ф 01/11-1031 от 01 марта 2011 года ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Амурской на основании заявления от 25.02.2011 г. ООО «Мегатек» о постановке на кадастровый учет земельного участка с присвоением кадастрового номера ***, сформированного объединением земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, расположенных в квартале 717 г. Благовещенска.

Из постановления администрации города Благовещенска от 06.04.2011 № 1523 «Об образовании земельного участка для строительства зданий гостиничного комплекса в квартале 717», также следует, что земельный участок с кадастровым номером *** был присоединен к земельному участку с кадастровым номером *** в связи, с чем был образован земельный участок с кадастровым номером ***.

Как следует из выписки ЕГРН от 11.07.2017 г., земельный участок с кадастровым номером *** расположен в кадастровом квартале ***, дата присвоения кадастрового номера 01.03.2011 г. Кроме того, указано, что посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами ***, ***, ***.

Согласно выписке из ЕГРП о правах лиц на объекты от 24.05.2017 г. ООО «Мегатек» принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, степень готовности объекта 5%. Разрешение на строительство № RU 28302000-92 от 23.07.2008 г.

Согласно кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ***, общая площадь застройки 271,4 кв.м., степень готовности – 5%, расположен на земельном участке с кадастровым номером ***.

На основании договора аренды № 21 от 04 сентября 2009 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска Арендодатель) и ООО «Мегатек» (арендатор), ООО «Мегатек» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером *** сроком с 17.08.2009 г. по 25.09.2010 г.

Как указано выше, согласно выписки из ЕГРН, за ФИО2, зарегистрирован объект незавершённого строительства с кадастровым номером *** на земельном участке с кадастровым номером ***.

Согласно договору купли-продажи от 09.06.2011 г., заключенному между ООО «Мегатек» (продавец) и ФИО4 (покупатель), ФИО4 передан в собственность объект незавершенного строительства – гостевой дом, площадь застройки 271,4 кв.м., степень готовности 5%, инв. № ***, лит. ***, расположенный по адресу: 

<

...>. В п. 1.2 договора указано, что право собственности продавца на объект незавершенного строительства подтверждается свидетельством о государственной регистрации права *** от 28.06.2010 г.

Согласно акту приема-передачи от 09.06.2011 г., гостевой дом осмотрен, передан собственнику ФИО4 на основании договора купли-продажи от 09.06.2011 г.

На основании договора купли-продажи от 11.06.2014 г. ФИО4 (продавец) с одной стороны и ФИО6 (покупатель), ФИО4 передан в собственность объект незавершенного строительства – гостевой дом, площадь застройки 271,4 кв.м., степень готовности 5%, инв. № ***, лит. ***, расположенный по адресу: 

<

...>. Пунктом 2 договора установлено, что указанный объект принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 09.06.2011 г.

На основании договора купли-продажи от 10.02.2016 г. ФИО6 (продавец) с одной стороны и ФИО2 (покупатель), ФИО2 передан в собственность объект незавершенного строительства – гостевой дом, площадь застройки 271,4 кв.м., степень готовности 5%, инв. № ***, лит. ***, расположенный по адресу: 

<

...>. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером ***. Пунктом 2 договора установлено, что указанный объект принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 11.06.2014 г.

В части 2 ст. 51 ГрК РФ определено, что строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

В соответствии с положениями ч. ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Судом установлено и следует из материалов дела, после разделения земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (на основании Постановления администрации г. Благовещенска от 17.08.2009 г. № 431), на основании заявления ООО «Мегатек», администрацией г. Благовещенска выдано разрешение № RU 28302000-92 от 23.07.2008 г. на строительство зданий гостиничного комплекса в составе 20 гостевых домов. Срок действия разрешения до 24 июля 2010 года.

Между тем, указанное разрешение № RU 28302000 от 23.07.2008 г. утратило силу с 17.09.2010 г. 

Согласно схеме, приложенной к заявлению ФИО2 от 28.04.2017 г.объект незавершённого строительства расположен на земельном участке условно обозначенном (:ЗУ1) который не вошёл в границы земельного участка с кадастровым номером ***.

Согласно координатным точкам, указанным в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к заявлению, земельный участок для гостевого дома не входит в границы земельного участка с кадастровым номером ***.

Кроме того, согласно схемам, представленным в материалы дела, указанный в заявлении ФИО2 земельный участок так же не входил в земельный участок с кадастровым номером *** и земельный участок с кадастровым номером ***, что подтверждается планами земельных участков, являющимися неотъемлемой частью постановлений администрации города Благовещенск от 17.08.2009 г. № 431 «Об образовании земельных участковдля строительства зданий гостиничного комплексав квартале 717» и от 06.04.2011 № 1523 «Об образовании земельного участка для строительства зданий гостиничного комплекса в квартале 717».

В границах запрашиваемого земельного участка для гостевого дома и участка с кадастровым номером ***, согласно имеющейся в администрации города Благовещенска информации, расположены подземные инженерные сети - водоснабжения.

В соответствии с фрагментом типографической съемки города Благовещенска скважина водоснабжения находится именно на запрашиваемом ФИО2 земельном участке (:ЗУ1), который не вошёл ни в земельные участки с кадастровыми номерами ***, *** и в последующем в земельный участок с кадастровым номером ***.

Судом установлено, что спорный объект размещается на земельном участке, предоставленном ранее на праве аренды для строительства гостиничного дома.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил (определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 N 304-ЭС15-11476).

При разрешении вопроса о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что разрешение № RU 28302000 от 23.07.2008 г., на основании которого ООО «Мегатек» имело права на строительство домов гостиничного типа на земельном участке с кадастровым номером *** утратило силу с 17.09.2010 г., между тем, договор купли-продажи спорного объекта незавершенного строительства между ООО «Мегатек» и ФИО4 был заключен 09.06.2011 г., то есть тогда, когда разрешение на строительство уже утратило силу.

Как указано выше, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, судом установлено, что разрешение на строительство на момент договора купли-продажи от 09.06.2011 г., заключенного между ООО «Мегатек» и ФИО4, было аннулировано, новое разрешение для строительства данного объекта не было получено.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, в том числе признании права отсутствующим, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Таким образом, с учетом приведенных выше норм права, при отсутствии разрешения на строительство в данном случае, за указанным объектом незавершенного строительства не может быть зарегистрировано право собственности в установленном порядке.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что ООО «Мегатек» при продажи спорного объекта незавершенного строительства ФИО4, не мог являться собственником данного объекта, поскольку выданное разрешение на строительство было аннулировано, совершенная им сделка купли-продажи от 28.06.2010 г. незавершенного строительством объекта - незавершенный строительством гостевой дом, находящийся по адресу: 

<

...> не соответствует требованиям закона, предусматривающим, что только собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, и является ничтожной, не порождающей юридических последствий с момента ее совершения.

Таким образом, последующие сделки, в частности договоры купли-продажи от 09.06.2011 г., заключенный между ФИО4 и ФИО6, от 10.02.2016 г., заключенный между ФИО6 и ФИО2 в отношении спорного объекта, также являются недействительными сделками.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления N 10-22).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу указанного пункта постановления является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 Постановлением Пленума Верховного суда РФ N 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Как установлено судом, на основании актов осмотров спорного земельного участка специалистами земельного управления и управления архитектуры и градостроительства администрации города Благовещенска от 12.05.2017 г., 18.05.2017 г., 20.07.2017 г. установлено, что земельный участок для целей строительства не огражден, объекты капитального строительства, в том числе объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют, строительно-монтажные, земляные работы не проводились, участок частично захламлен.

Кроме того, как следует из материалов кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером ***, на основании заявлений ФИО4 от 21.07.2010 г. № 2801/102/10-601 и от 22.07.2010 г. вх. № 464 с просьбой решить вопрос о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости в связи с получением разрешения на строительство, было принято решение № Ф 01/10-6054 от 30 июля 2010 года о разделении земельного участка с кадастровым номером *** на два земельных участка с кадастровыми номерами *** и *** и постановке их на кадастровый учет.

Указанное, по мнению суда, доказывает тот факт, что на период 21.07.2010 г. объекта незавершенного строительства на данном участке не было.

Поскольку доказательств того, что спорный объект с учетом его технических параметров обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, является конструктивно сложным сооружением и имеет функциональную завершенность, ответчиком в материалы дела не представлено, учитывая разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73, а также учитывая, что сделки купли-продажи объекта незаверешенного строительства – гостевого дома с кадастровым номером *** были признаны судом недействительными, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Ссылки стороны ответчика на то, что акты осмотра земельного участка составлены в одностороннем порядке, в описательной части противоречат друг другу, на фотографиях, приложенных к актам осмотра, имеются изображения земельного участка без привязки к местности, судом отклоняются, поскольку ответчик имеет право на беспрепятственный доступ на территорию земельного участка с целью его осмотра, а также предоставить доказательства наличия объекта незавершенного строительства. Между тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств этому стороной ответчика не представлено.

Доводы представителя ответчика ФИО2 о том, что государственная регистрация права собственности ответчика на спорный объект, не нарушает прав и законных интересов истца, суд считает не состоятельными в виду следующего.

Как установлено судом, ответчик обратился в администрацию г. Благовещенска с соответствующим заявлением о предоставлении в собственность земельный участок, находящийся в пределах объекта незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, на месте объекта незавершенного строительства – гостевого дома распложена скважина водоснабжения. 

Таким образом, наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

Поскольку на запрашиваемом земельном участке расположены коммуникации – скважина, в соответствии с Правилами землепользования на указанном земельном участке исключается размещение объектов капитального строительства до утверждения соответствующей документации по планировке территории.

Следовательно, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Нарушенное право может быть восстановлено только путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Рассматривая доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности суд также не находит их подлежащими удовлетворению, поскольку спорный объект незавершенного строительства – гостевой дом, фактически отсутствует, то есть, является частью земельного участка, имеющего своего собственника, без согласия которого оно было размещено и права которого нарушаются оспариваемой государственной регистрацией, в подобной ситуации заявленное по делу требование следует считать разновидностью негаторного иска.

В соответствии со ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не распространяется.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, который расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером *** в квартале 717 г. Благовещенска.

Признать недействительным договор купли-продажи 09.06.2011 года № б/н, заключенный между ООО «МЕГАТЕК» и ФИО4.

Признать недействительным договор купли-продажи 11.06.2014 года № б/н, заключенный между ФИО4 и ФИО6.

Признать недействительным договор купли-продажи 10.02.2016 года № б/н, заключенный между ФИО6 и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья В.А. Фурсов

Решение в мотивированной форме изготовлено 27 октября 2017 года.