Дело № 2-41/2019

Строка статотчета 2.184 – 

Иные иски из договора аренды имущества

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 апреля 2019 года г. Озерск

Озерский районный суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи Мурашко Н.А., при секретаре Кореневской В.А., с участием представителя истца администрации муниципального образования «Озерский городской округ» Калининградской области ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Озерский городской округ» Калининградской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

установил:

Администрация муниципального образования «Озерский городской округ» Калининградской области (далее администрация МО «Озерский городской округ») обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании (с учетом уточнений) задолженности по арендной плате за ДД.ДД.ДД в размере 20 116,52 руб., задолженности по арендной плате за ДД.ДД.ДД в размере 20 810,89 руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с ДД.ДД.ДД по ДД.ДД.ДД в размере 7 560,65 руб., а всего 48 488,16 руб., расторжении договора № от ДД.ДД.ДД аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между администрацией муниципального образования «Озерский городской округ» Калининградской области и ФИО2 

В обоснование иска указала, что ДД.ДД.ДД между администрацией МО «Озерский городской округ» Калининградской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №, сроком на 5 лет, общей площадью 453,0 кв.м (кадастровая стоимость участка для исчисления арендной платы составляет – 1 157 125 руб.) из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ......., бокс №, для обслуживания нежилого здания.

Пунктом 3.2 Договора аренды определены условия внесения арендной платы, и установлено, что размер арендной платы исчисляется исходя из площади 453,0 кв.м, и вносится поквартально, до 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом и за четвертый квартал - до 10 декабря по реквизитам предоставляемым Арендодателем.

Однако ответчик в ДД.ДД.ДД условия Договора аренды не исполнил, арендную плату вовремя не вносил, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД в размере 20 116,62 руб.

В соответствии с п.5.3 Договора аренды ответчик обязан уплатить пени. Согласно Постановлению Правительства Калининградской области №336 от 15 мая 2012 года «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и срока ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», пеня оплачивается в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального Банка России и составляет 2 009,17 руб.

Общая сумма задолженности по состоянию на ДД.ДД.ДД составляла 22125,79 руб.

На направленную истцом претензию № от ДД.ДД.ДД об уплате арендной платы, уплате пени за просрочку платежей и содержащую предложение о расторжении Договор аренды, ответчик не отреагировал.

Кроме того, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за 2018 год в размере 20 810,89 руб. и на неуплаченные платежи дополнительно начислены пени за период с ДД.ДД.ДД по ДД.ДД.ДД в размере 5 551,48 руб., а всего на общую сумму 26 362,37 руб. Таким образом, задолженность ответчика по договору аренды за ДД.ДД.ДД и начисленные на данную задолженность пени, составляет 48 488,16 руб. 

В соответствии с действующим законодательством плата за аренду земли поступает в бюджет муниципального образования. Таким образом, неуплата в установленные договором сроки арендной платы нарушает законные и общественные интересы муниципального образования «Озерский городской округ». 

Поскольку ответчик ненадлежащим образом выполнял принятые на себя обязательства, истец имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

В судебном заседании представитель администрации МО «Озерский городской округ» Калининградской области – ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования с учетом уточнений в полном объеме, дополнив, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ФИО2 в аренду сроком на пять лет для обслуживания нежилого помещения, расположенного по адресу: Калининградская ....... бокс №, собственником которого он является. В ДД.ДД.ДД ФИО2 обратился в администрацию МО «Озерский городской округ» с заявлением, в котором просил аннулировать данный договор аренды. Администрация сделала вывод о том, что ответчик хочет изменить разрешенное использование данного земельного участка. На данное заявление ДД.ДД.ДД был дан ответ, в котором администрация указала, что оснований для расторжения договора аренды земельного участка № от ДД.ДД.ДД не имеется. Кроме того, администрация разъяснила ФИО2, что самостоятельное занятие земельного участка влечет наложение административного взыскания в виде штрафа согласно ст.7.1 КоАП РФ. Ответчику также было разъяснено, что с целью уменьшения кадастровой стоимости участка, а, следовательно, и арендной платы за земельный участок он вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости земельных участков в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области по адресу: ........ Кроме того, было разъяснено о возможности поменять разрешенное использование объекта недвижимости, что, исходя из информации, содержащейся в заявлении, ответчик и был намерен осуществить. После изменения вида разрешенного использования объекта недвижимости, был бы изменен вид разрешенного использования земельного участка, что могло привести к понижению кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за указанный участок. Указанным договором аренды не предусмотрено его досрочное расторжение по требованию арендатора. В данном случае ответчик вправе был обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в соответствии со ст.450 ГК РФ, поскольку к взаимному согласию о расторжении договора стороны не пришли. Однако ничего из перечисленного ответчик не сделал. Ссылаясь на грубое нарушение арендатором условий договора аренды ввиду невнесения арендных платежей, просит взыскать с ответчика в пользу администрации МО «Озерский городской округ» задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД и пени за несвоевременное внесение арендной платы в общем размере 48 488,16 руб. и расторгнуть договор № от ДД.ДД.ДД аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией МО «Озерский городской округ» и ФИО2

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против удовлетворения иска, пояснив, что действительно ДД.ДД.ДД между администрацией МО «Озерский городской округ» и ним был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 453,0 кв.м, сроком на 5 лет, расположенного по адресу: ......., бокс №. В указанном строении (бокс №) он вместе с ФИО3 планировал открыть магазин по продаже овощей из ........ Указанный земельный участок был необходим для коммерческой деятельности, то есть для того, чтобы к магазину можно было подъезжать на машине и разгружать товары. Пока делали ремонт в магазине, оформляли документы, ввели санкции, и поставка товаров из ....... прекратилась. Полгода он и ФИО3. исправно платили арендную плату за указанный земельный участок, затем ввиду отсутствия денежных средств он обратился в администрацию МО «Озерский городской округ» с заявлением, в котором просил расторгнуть договор аренды на спорный земельный участок, однако администрация проигнорировала указанную просьбу. Впоследствии администрация МО «Озерский городской округ» неоднократно как письменно, так и устно посредством телефонной связи, обращалась к нему с требованием об оплате аренды спорного земельного участка. Он пояснял, что оплатит, когда появятся денежные средства. Затем в администрации МО «Озерский городской округ» ему сказали, что если он оплатит задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД, то с ним расторгнут договор аренды. В конце ДД.ДД.ДД он в полном объеме погасил задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД, однако договор аренды расторгнут не был, в связи с чем образовалась задолженность за ДД.ДД.ДД

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 допущенный к участию в деле в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, исковые требования не признал в полном объеме, дал аналогичные пояснения, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 с ДД.ДД.ДД является собственником нежилого здания, площадью 107,9 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: ......., бокс № (л.д.51-53).

Постановлением администрации МО «Озерский городской округ» Калининградской области №77 от ДД.ДД.ДД из земель населенных пунктов без проведения торгов ФИО2 был предоставлен в аренду сроком на 5 (пять) лет земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 453,0 кв.м, расположенный по адресу: ......., бокс №, для обслуживания нежилого здания (л.д.45).

На основании указанного постановления ДД.ДД.ДД между администрацией МО «Озерский городской округ» Калининградской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор № аренды указанного выше земельного участка, согласно подпункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 453 кв.м, местоположение: ....... бокс №, разрешенное использование: для обслуживания нежилого помещения. Срок действия договора с ДД.ДД.ДД по ДД.ДД.ДД (п.2.1 Настоящего договора).

Договор аренды земельного участка № от ДД.ДД.ДД прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует уведомление о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права от ДД.ДД.ДД за № (л.д.49), в связи с чем является заключенным (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), указанные обстоятельства также подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № от ДД.ДД.ДД (л.д.54-61). 

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании п.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. 

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии п.п.3.1, 3.2 Договора аренды арендная плата арендодателем для арендатора определяется в одностороннем порядке ежегодно по нормативам и ставкам, установленным в соответствии с решением органа местного самоуправления. Размер арендной платы для арендатора исчисляется исходя из площади 453 кв.м. Арендная плата вносится поквартально, до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. За четвертый квартал арендная плата вносится до 10 декабря по реквизитам предоставленным арендодателем.

Согласно п.3.3 указанного Договора арендная плата начисляется с ДД.ДД.ДД. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является досрочное или в установленный срок предъявление банку платежного поручения или извещения.

В соответствии с п. 3.4 Договора арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. Кроме того, арендная плата может быть изменена в связи с кадастровой стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы по данному Договору осуществляется в одностороннем порядке на основании расчета, предоставляемым Арендодателем для приложения к Договору.

За просрочку платежей по арендной плате арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по оплате. Пени перечисляются по реквизитам для перечисления арендных платежей (п. 5.3 Договора аренды).

Согласно п.4.4. Договора арендатор обязан, в том числе уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных настоящим Договором (подп.4.4.3).

Решением Озерского районного Совета депутатов Калининградской области №446 от 28 ноября 2013 года «О расчетных коэффициентах для исчисления арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Озерский район» утверждены расчетные коэффициенты по категориям земель и видам функционального использования земельных участков согласно приложению, где расчетный коэффициент на иные виды использования земель составляет 0,015.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 453 +/- 7,44 кв.м, по адресу: ......., бокс №, категория земель: для обслуживания нежилого помещения, составляет 1 157 125,08 руб., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка № от ДД.ДД.ДД, предоставленным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (л.д.7), а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № от ДД.ДД.ДД (л.д.54-61).

Судом установлено, что за ДД.ДД.ДД выплата арендной платы по указанному выше договору аренды не производилась, в результате чего у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 40 927,51 руб., из которых задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД с учетом коэффициента инфляции составляет 20 116,62 руб., задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД с учетом коэффициента инфляции составляет 20 810,89 руб. (расчет арендной платы за землю ФИО2 (л.д.73)).

Ввиду неисполнения ответчиком обязанностей по внесению арендной платы за ДД.ДД.ДД в установленный договором аренды срок истец направил в адрес ответчика претензии с требованием об уплате арендной платы, пени за просрочку платежей и о досрочном расторжении вышеуказанного договора аренды (исх. от ДД.ДД.ДД (л.д. 102), исх.№ от ДД.ДД.ДД (л.д.9), исх.№ от ДД.ДД.ДД (л.д.75)), что подтверждается почтовыми чеками, конвертом (л.д.74, 83, 84, 104, 107,108), и предъявил в настоящем деле расчет пени за просрочку исполнения обязательства, который за период за период с ДД.ДД.ДД по ДД.ДД.ДД на сумму 7 560,65 руб. С указанным расчетом суд соглашается, данный расчет ответчиком не опровергнут. 

На момент обращения истца в суд с заявленными требованиями задолженность по арендной плате не погашена.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что за ДД.ДД.ДД выплата арендной платы по указанному выше договору аренды не производилась, в результате чего у ответчика образовалась задолженность в размере 48 488,16 руб., из которых задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД в размере 20 116,62 руб., задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД в размере 20 810,89 руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с ДД.ДД.ДД по ДД.ДД.ДД в размере 7 560,65 руб.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешая заявленные требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст.619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Согласно п. 4.1.1 Договора аренды № 2479 от 05 февраля 2016 года арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении однократно арендной платы, а также частичной неуплаты арендной платы в установленные договором сроки.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком ФИО2 принятых по договору аренды обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме, с ответчика надлежит взыскать в пользу истца задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД в размере 20116,62 руб., задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД в размере 20810,89 руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с ДД.ДД.ДД по ДД.ДД.ДД в размере 7560,65 руб., а всего 48488,16 руб., а также расторгнуть договор аренды. 

Доводы представителя ответчика ФИО3 о наличии оснований для расторжения договора аренды с ДД.ДД.ДД в связи с подачей ФИО2 заявления в администрацию МО «Озерский городской округ» о расторжении договора аренды, суд полагает не основанными на законе. 

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 (далее - Обзор)).

Между тем, ФИО2 с подобными исковыми требованиями о расторжении договора аренды в суд не обращался, а договор аренды не содержит условия о праве арендатора (ответчика) на односторонний отказ от договора.

Таким образом, такой порядок досрочного отказа от исполнения договора и его расторжения в одностороннем порядке как обращение арендатора с заявлением к арендодателю о намерении расторгнуть договор аренды ни положениями закона, ни договора аренды в рассматриваемой ситуации не предусмотрен.

При этом суд отмечает, что согласно пункту 4.4.6 договора аренды арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении. 

Вместе с тем, судом установлено и сторонами не оспаривалось в судебном заседании, что никаких уведомлений о предстоящем освобождении участка ответчик в адрес истца не направлял.

Суд отклоняет доводы представителя ответчика о невозможности использования части арендуемого земельного участка по причине возражений со стороны жильцов близлежащего многоквартирного дома как документально неподтвержденные.

Суд исходит из того, что досрочное освобождение части арендуемого земельного участка не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела доказательств не следует, и судом не установлен факт возврата спорного земельного участка.

Поскольку ФИО2 (арендатор) не доказал наличие предусмотренных договором аренды № от ДД.ДД.ДД, заключенным с администрацией МО «Озерский городской округ» (арендодателем), оснований, по которым ответчик был бы вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, неиспользование им части земельного участка не влечет прекращение обязательств по названному договору, в том числе обязательств по внесению арендной платы.

В этой связи ссылки ответчика и его представителя на невозможность исполнять обязательства по договору по внесению арендной платы ввиду отсутствия денежных средств суд полагает несостоятельными.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Администрация МО «Озерский городской округ» Калининградской области в силу ст.333.35 НК РФ освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в суд с настоящим иском.

При таком положении, с учетом удовлетворения иска в полном объеме, с ответчика в соответствующий бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1954 руб. 65 коп. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования администрации МО «Озерский городской округ» удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования «Озерский городской округ» Калининградской области задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД в размере 20 116 (двадцать тысяч сто шестнадцать) рублей 62 копейки, задолженность по арендной плате за ДД.ДД.ДД в размере 20 810 (двадцать тысяч восемьсот десять) рублей 89 копеек, пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с ДД.ДД.ДД по ДД.ДД.ДД в размере 7560 (семь тысяч пятьсот шестьдесят) рублей 65 копеек, а всего 48488 (сорок восемь тысяч четыреста восемьдесят восемь) рублей 16 копеек.

Расторгнуть договор № от ДД.ДД.ДД аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией муниципального образования «Озерский городской округ» Калининградской области и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета госпошлину в размере 1954 (одна тысяча девятьсот пятьдесят четыре) рубля 65 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Озерский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 апреля 2019 года.

Судья