Дело № 2-498/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 августа 2017 года

Димитровский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Криулиной О.А.

при секретаре Потяпкиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО1 и ФИО2 к ООО «Интегратор» о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате госпошлины и по встречному иску ООО «Интегратор» к ФИО1 и ФИО2 о признании сделки недействительной в части передачи в аренду двух нежилых помещений и взыскании расходов по оплате госпошлины,

у с т а н о в и л:

ФИО1 11.01.2017г. обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО «Интегратор». Требования мотивированы тем, что между ним и ФИО2 (арендодателями) и ООО «Интегратор» (арендатором) 01.11.2014г. был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому (в редакции дополнительного соглашения от 10.11.2014г.) в аренду ответчику были переданы нежилые помещения: комната №, площадью 22,1 кв.м., в нежилом помещении № на 9 этаже нежилого здания по адресу: 

<

адрес>; нежилое строение (овощехранилище) с пристройкой, общей площадью 183,9 кв.м., лит. Б, б по адресу: 

<

адрес>; нежилое строение (столовая) с пристройкой, общей площадью 961,3 кв.м., основной площадью 368,8 кв.м., вспомогательной площадью 592,5 кв.м.), лит. А, а по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора аренды арендатор независимо от результатов финансово- хозяйственной деятельности выплачивает арендодателям арендную плату с внесением её ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за расчетным, из расчета 50 руб. за 1 кв.м. в месяц, то есть по 29 182 рубля ежемесячно каждому арендодателю. Договор заключен на срок 12 лет с даты подписания договора. 06.07.2016г. нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> было продано по договору купли-продажи, в связи с чем размер арендной платы уменьшился до 28 630 рублей ежемесячно. В течение действия договора обязательства по перечислению арендной платы арендатором не исполняются. По состоянию на 09.01.2017г. за ООО «Интегратор» числится задолженность по договору аренды в размере 812 779 рублей, которые истец просит взыскать с ответчика, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 71 818 руб. 35 коп. 

Исковое заявление было принято к производству Свердловского районного суда г. Костромы, возбуждено гражданское дело. 

01.02.2017г. в тот же суд с аналогичным иском обратился ФИО2, который просил взыскать с ООО «Интегратор» задолженность по арендной плате по состоянию на 30.01.2017г. в размере 756 221 рубль, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 70 963 руб. 31 коп., а также расходы по оплате госпошлины. 

Исковое заявление было принято к производству Свердловского районного суда г. Костромы, возбуждено гражданское дело. 

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 19.04.2017г. гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 11.05.2017г. гражданское дело было передано для рассмотрения по подсудности в Димитровский районный суд г. Костромы, которым принято к производству 06.06.2017г.

В ходе рассмотрения дела истцы неоднократно уточняли и дополняли исковые требования. 

Так, истец ФИО1 в окончательной редакции от 20.07.2017г. определил объем требований следующим образом: просил взыскать с ООО «Интегратор» задолженность по арендной плате по состоянию на 18.07.2017г. в размере 927 316 руб. 94 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 81 591 руб. 42 коп., расходы по оплате госпошлины.

Истец ФИО2 в редакции уточненного иска от 21.07.2017г. просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.11.2014г. по состоянию на 21.07.2017г. в размере 928 001 рубль, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 87 770 руб. 48 коп., расходы по оплате госпошлины.

В свою очередь ответчик ООО «Интегратор» предъявил в суд встречный иск к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 01.11.2014г. в части передачи в аренду двух нежилых помещений: нежилого строения (овощехранилища) с пристройкой, общей площадью 183,9 кв.м., лит. Б, б по адресу: 

<

адрес>; нежилого строения (столовой) с пристройкой, общей площадью 961,3 кв.м., основной площадью 368,8 кв.м., вспомогательной площадью 592,5 кв.м.), лит. А, а, расположенного по тому же адресу. Истец по встречному иску указывает, что в этой части сделка является мнимой, так как эти нежилые строения были переданы в аренду лишь для вида без цели использования этих строений Обществом. Указанные строения находились и находятся в непригодном для использования состоянии. На тот момент арендодатели ФИО2 и ФИО1 являлись участниками (учредителями) ООО «Интегратор», доля которых в уставном капитале составляла по 50%, поэтому они давали директору Общества обязательные к исполнению указания. Директор ООО «Интегратор» ФИО3 вынужден был заключить от имени Общества данный договор аренды, так как у участников было реальное намерение произвести ремонт и сделать ресторан в здании столовой, а использование здания овощехранилища предусматривалось для хранения продуктов, но в указанный период денежных средств у ООО «Интегратор» не было, и к ремонту этих зданий Общество не приступило. Фактически данные строения ООО «Интегратор» никогда не использовало, по ним не заключались договоры с ресурсоснабжающими организациями и не неслись расходы на их содержание, как это было предусмотрено договором аренды. Арендодатели никогда не требовали от ООО «Интегратор» несения бремени содержания указанных строений. Также ООО «Интегратор» никогда не сдавало эти помещения в субаренду и не использовало их иным образом при осуществлении своей деятельности. В связи с этим в 2015-2016 годах участники не требовали выплаты им арендной платы. После продажи в июле 2016 года своих долей в уставном капитале третьим лицам бывшие участники Общества (арендодатели) предъявили иски к ООО «Интегратор» о взыскании арендной платы за указанные строения. Истец по встречному иску полагает, что действия ответчиков носят недобросовестный характер.

В судебном заседании ФИО2, его представитель по доверенности ФИО4 поддержали предъявленные исковые требования в уточненной редакции по приведенным в иске основаниям и не признали встречный иск.

Истец ФИО1, будучи надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в суд не прибыл. Его представитель по доверенности ФИО5 поддержала предъявленные исковые требования в уточненной редакции по приведенным в иске основаниям и не признала встречный иск в соответствии с доводами, приведенными в письменном отзыве, который приобщен к материалам дела.

Представители ООО «Интегратор» по доверенности ФИО6 и директор ФИО7, действующий в силу полномочий, встречный иск поддержали по приведенным в нем основаниям. Первоначальные исковые требования ФИО2 и ФИО1 в уточненной редакции признали частично, а именно: в части взыскания задолженности по арендной плате за два нежилых помещения, предъявленной ФИО2, а именно: за нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> в размере 11139 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами- 1423 руб. 47 коп., задолженности по арендной плате за аренду нежилого помещения в 

<

адрес>- 702 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами- 95 руб. 79 коп. Также частично признаны исковые требования ФИО1 в части взыскания задолженности по арендной плате за нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> в размере 11139 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами-991 руб. 05 коп. В части признания иска ответчиком ООО «Интегратор» представлены письменные заявления, которые приобщены к материалам дела. В остальной части исковые требования ответчик по первоначальному иску не признал в соответствии с приведенными во встречном иске доводами.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 248 ГК РФ доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности (по ? доли в праве каждому) принадлежали перечисленные ниже нежилые помещения:

- комната №, площадью 22,1 кв.м., в нежилом помещении № на 9 этаже нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации от 02.12.2011г. №;

-нежилое строение (овощехранилище) с пристройкой, общей площадью 183,9 кв.м., лит. Б, б по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации от 28.02.2008г. №;

-нежилое строение (столовая) с пристройкой, общей площадью 961,3 кв.м., основной площадью 368,8 кв.м., вспомогательной площадью 592,5 кв.м.), лит. А, а по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации от 28.02.2008г. №.

Из содержания выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок и ним, предоставленной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области от 30.03.2017г. следует, что нежилое помещение, общей площадью 93,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, учтено в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, как объект недвижимости, с присвоением кадастрового номера №, однако данные о правообладателях отсутствуют.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.п. 1,2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). 

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п.1 ст. 612 ГК РФ).

Согласно п.1, п. 3 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст. 655 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (п.1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На основании п. 4 ст. 395 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в ответе на вопрос 6 раздела II Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 20.12.2016г., к отношениям, возникшим из договоров, заключенных до вступления в силу Закона N 42-ФЗ (до 01.06.2015г.), применяется ранее действовавшая редакция ГК РФ. Исключение составляет лишь п. 1 ст. 395 ГК РФ, которым регламентирован порядок определения размера начисляемых в соответствии с данной нормой процентов и который применяется и к названным договорам в отношении периодов просрочки, имевших место после вступления в силу Закона N 42-ФЗ. Редакция ст. 395 ГК РФ, действовавшая до 1 июня 2015 г., не содержала запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Такое ограничение появилось только в связи с введением в действие с 1 июня 2015 г. Законом N 42-ФЗ п. 4 ст. 395 ГК РФ. Поэтому согласно сложившейся до 1 июня 2015 г. практике применения ГК РФ в случае нарушения, возникшего из договора денежного обязательства, кредитор был вправе предъявить либо требование о взыскании с должника процентов на основании ст. 395 ГК РФ, либо требование о взыскании предусмотренной договором неустойки.

01.11.2014г. ФИО1 и ФИО2 (арендодатели) и ООО «Интегратор» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, согласно которому в аренду ответчику были переданы перечисленные выше четыре нежилых помещения. По условиям договора аренды арендатор независимо от результатов финансово- хозяйственной деятельности выплачивает арендодателям арендную плату с внесением её ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за расчетным, из расчета 50 руб. за 1 кв.м. в месяц, то есть по 31 522 руб. 50 коп. в месяц каждому арендодателю. Арендатор обязан использовать арендуемые помещения по назначению для осуществления уставной деятельности, в том числе, с целью сдачи арендуемых помещений третьим лицам в субаренду и безвозмездное пользование. Все технические и организационные вопросы, связанные с эксплуатации арендуемых помещений, решаются арендатором по согласованию с арендодателями. Арендатор обязан производить текущий и капитальный ремонт помещений с предварительным письменным уведомлением арендодателей, а также устранять любые повреждения арендуемых помещений, если они возникли по вине арендатора. Арендатор обязан своевременно производить арендные и коммунальные платежи в соответствии с условиями и порядком, предусмотренным настоящим договором. При несвоевременном внесении арендной платы предусмотрено взимание с арендатора пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы недоимки за каждый день просрочки. Договор заключен на срок 12 лет с даты подписания договора. 

Той же датой сторонами договора аренды был подписан акт приема-передачи нежилых помещений в пользование. В акте указано, что вышеуказанные помещения осмотрены, не требуют ремонта, пригодны для использования по их целевому назначению.

10.11.2014г. сторонами было составлено и подписано дополнительное соглашение к указанному выше договору аренды нежилых помещений, которым из предмета договора аренды было исключено переданное в аренду нежилое помещение, общей площадью 93,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы Управлением Росреестра по КО 23.05.2015г.

15.09.2015г. между сторонами договора аренды было подписано соглашение о предоставлении отсрочки внесения арендатором арендной платы, согласно которому по состоянию на 15.09.2015г. задолженность ООО «Интегратор» перед собственниками по внесению арендной платы составила 583 650 рублей. Стороны пришли к соглашению о предоставлении ООО «Интегратор» отсрочки по рассмотрению вопроса по погашению указанной выше задолженности до 31.01.2016г. без применения предусмотренных договором санкций. После 31.01.2016г. будет скорректирован размер сложившейся задолженности и составлен график ее погашения.

В соответствии с протоколом общего собрания учредителей ООО «Интегратор» от 26.06.2014г. ФИО2 и ФИО1 учредили ООО «Интегратор» с формированием уставного капитала Общества в размере 10 000 рублей и определением долей в уставном капитале в размере по 50% каждого из участников. Директором ООО «Интегратор» был назначен С.В.

ООО «Интегратор» было зарегистрировано в качестве юридического лица 03.07.2014г., видами деятельности которого, в том числе, является предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества, управление недвижимым имуществом, управление эксплуатацией нежилого фонда, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 16.10.2014г.

На основании протокола общего собрания учредителей ООО «Интегратор» от 01.10.2014г. учредителями ФИО2 и ФИО1 было согласовано ООО «Интегратор» заключение договоров аренды недвижимого имущества для осуществления финансово-хозяйственной деятельности Общества с определением цены и условий договоров аренды по усмотрению директора Общества.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания участников ООО «Интегратор» от 06.07.2016г. учредители ФИО2 и ФИО1 продали свои доли в уставном капитале ООО «Интегратор» по 50% каждого А.А. и Е.А.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ сведения о новых участниках ООО «Интегратор» зарегистрированы 21.07.2016г.

06.07.2016г. нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, было продано ФИО1 и ФИО2 по договору купли-продажи ООО «Держава», о чем в ЕГРП внесена запись регистрации перехода прав от 11.07.2016г. №.

Согласно представленному в материалы дела истцами уточненному расчету задолженности по арендной плате и начисленным процентам за пользование чужими денежными средствами, размер задолженности ООО «Интегратор» по арендной плате за аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по иску ФИО1 за период с 01.11.2014г. по 06.07.2016г. составляет 106 руб. 94 коп., размер начисленных на эту задолженность процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 02.02.2016г. по 18.07.2017г. составляет 991 руб. 05 коп. 

Указанный расчет ответчиком по первоначальному иску ООО «Интегратор» не оспаривался, и правомерность начисления задолженности по взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами за аренду данного нежилого помещения признана представителями ООО «Интегратор», о чем представлено в материалы дела заявление о признании иска в указанной части.

Поскольку переход права собственности от продавца к покупателю на объекты недвижимого имущества в силу положений ст. ст. 131, 551 ГК РФ требует обязательной государственной регистрации, право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Так как государственная регистрация перехода права собственности к ООО «Держава» на нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> по договору купли-продажи от 06.07.2016г. произведена 11.07.2016г., начисление задолженности по арендной плате по иску ФИО1 за период с 01.11.2014г. по 06.07.2016г. является правомерным.

Не оспаривался ответчиком ООО «Интегратор» и расчет задолженности по арендной плате и процентам, начисленным по ст. 395 ГК РФ, по иску ФИО2, а именно: за нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> за период с 01.11.2014г. по 09.11.2014г. в сумме 702 руб. и по процентам за период с 02.02.2016г. по 21.07.2017г. в размере 95 руб. 79 коп.; а также за аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за период с 01.11.2014г. по 05.07.2016г. в сумме 11139 руб., по процентам за пользование чужими денежными средствами за период с 02.02.2016г. по 21.07.2017г. в размере 1423 руб. 47 коп. В этой части представителями ООО «Интегратор» также представлено заявление о признании исковых требований, которое приобщено к материалам дела.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.

Согласно ст. 173 ГПК РФ суд разъясняет ответчику последствия признания иска. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Суд принимает признание иска ответчиком ООО «Интегратор» и полагает подлежащими удовлетворению исковые требования в части начисления и взыскания задолженности по арендной плате и процентам по ст. 395 ГК РФ за предоставленные в аренду нежилые помещения, расположенные по адресам: 

<

адрес>, согласно имеющимся в материалах дела уточненным расчетам ФИО2 и ФИО1, поскольку признание иска не нарушает прав и охраняемых законом интересов ответчика и иных лиц и не противоречит действующему законодательству. Последствия признания иска ответчику ООО «Интегратор» в лице его представителей судом разъяснены.

Разрешая встречный иск ООО «Интегратор» о признании недействительным (ничтожным) с момента его заключения договора аренды нежилых помещений от 01.11.2014 года в части передачи в аренду двух нежилых помещений- овощехранилища с пристройкой и столовой с пристройкой по адресу: 

<

адрес>, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно действующему законодательству, фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов, волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что, подписывая договор аренды, стороны договора не имели намерений на возникновение гражданских прав и обязанностей, порождаемых договором аренды, и сделка была совершена ими лишь для вида.

Так, в акте приема-передачи нежилых помещений столовой и овощехранилища от 01.11.2017г. указано, что вышеуказанные помещения осмотрены, не требуют ремонта, пригодны для использования по их целевому назначению.

Вместе с тем, фактически в нежилых помещениях отсутствовало отопление, электро-водо- и газоснабжение, что подтверждено ответами на запросы суда ресурсоснабжающих организаций. 

Допрошенный в качестве свидетеля занимавший ранее на момент заключения договора аренды должность директора ООО «Интегратор» С.В. показал в суде, что подписание им договора аренды нежилых помещений по адресу: 

<

адрес>, носило формальный характер. Проект договора и передаточный акт ему на подпись принесла юрист, представляющая в настоящее время интересы ФИО1- ФИО5, сказав, что этот вопрос согласован с собственниками нежилых помещений, которые также были учредителями ООО «Интегратор». Помещения он не осматривал, ключей от них ему не передавали.

Недостоверность указанных в акте сведений о том, что нежилые помещения не требуют ремонта и пригодны для использования по их целевому назначению, подтвердили в суде: свидетель Б.А., работавший сотрудником охранной организации ООО «АРГУС» и охранявший указанные нежилые помещения, показавший в суде, что помещения никем не использовались, иногда приезжали собственники зданий с гостями или их жены, он открывал и показывал помещения. В помещениях была отключена вода, освещение, были разморожены батареи отопления, здание находилось в плачевном состоянии, требовался ремонт. Свидетель Д.В. в суде пояснил, что в марте 2016 года собственники зданий предложили ему заняться поиском покупателей или арендаторов нежилых помещений столовой и овощехранилища за вознаграждение. Здания располагались за территорией ООО «Стромнефтемаш», были охраняемыми. При осмотре он увидел, что коммуникаций не было вообще, радиатор отопления был разорван, помещения были в плохом состоянии, требовался капитальный ремонт. 

Тот факт, что здания не использовались арендатором, подтвердила в суде свидетель М.А., показавшая, что она работала директором ООО «Праздник вкуса М», учредителями которого были супруги ФИО2 и ФИО1 Общество занималось организацией общественного питания. Здание столовой использовалось ООО «Праздник вкуса М» для хранения оборудования: магнитных линий, стеллажей, шкафов, полок, вытяжек, которые она туда завозила для хранения в 2013 году. Здание находилось в ветхом состоянии, окон не было, но оно охранялось. Последний раз в здании она была в 2015 году.

Несмотря на то, что стороны заключили договор аренды и подписали передаточный акт, арендодатели были осведомлены о том, что в нежилые помещения не поставляются коммунальные ресурсы, и они непригодны для использования без проведения в них капитального ремонта.

Тот факт, что у собственников нежилых помещений не было реального намерения сдавать помещения столовой и овощехранилища в аренду ООО «Интегратор», а были намерения продать их или сдать в аренду третьим лицам, если такие найдутся, подтверждает представленный в материалы дела агентский договор от 29.10.2014г., заключенный между ФИО2 и ФИО1 и ООО «Агентством недвижимости «Вендор». Эти же намерения подтвердил в суде свидетель Д.В.

Более того, истец и ответчик по встречному иску ФИО2, объяснения которого в силу ст. 55 ГПК РФ являются одними из доказательств по делу, в суде также подтвердил вышеуказанные обстоятельства. Кроме того, он же пояснил, что, подписывая договор аренды с ООО «Интегратор», была цель создать видимость для банка, где был взят кредит, а указанные помещения сданы в залог с целью обеспечения обязательств по кредиту, о рентабельности зданий, которые якобы приносят доход, и о своей платежеспособности.

У суда нет оснований не доверять его объяснениям, поскольку он, также как и ФИО1, является истцом по первоначальному иску о взыскании арендной платы, и несет риск отказа в удовлетворении его требований в случае удовлетворения встречного иска.

К тому же объяснения истца ФИО2 согласуются с письменными доказательствами по делу, а именно: справкой ООО «Костромаселькомбанк» от 08.08.2017г. № о предоставленных ФИО2 кредитах, начиная с 2008 по 2015 год, где в обеспечение его обязательств по кредитным договорам в залог предоставлялись нежилые помещения столовой и овощехранилища по адресу: 

<

адрес>; кредитным договором № от 20.11.2015г.; договором ипотеки № от 20.11.2015г.

Он же пояснил в суде, что, несмотря на то, что в договоре аренды указано на обязанность проведения текущего и капитального ремонта арендатором, они с ФИО1 не рассчитывали на то, что такие ремонты будут проведены ввиду отсутствия на это денежных средств у ООО «Интегратор», так как доход от сдаваемых им в субаренду других нежилых помещений расходовался на оплату коммунальных услуг и содержание тех помещений.

О мотивах подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 15.09.2015г. о предоставлении ООО «Интегратор» отсрочки внесения арендной платы до 31.01.2016г. и неприменения штрафных санкций пояснил в суде директор ООО «Интегратор» ФИО7 о том, что это соглашение было подписано по его просьбе для отражения этого факта в бухгалтерской отчетности с целью не начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, так как всем было известно, что помещения не используются.

Также при разрешении встречного иска суд учитывает, что собственники нежилых помещений ФИО2 и ФИО1 более двух лет не требовали уплаты арендных платежей с ООО «Интегратор», учредителями которого являлись, а предъявили иски в суд о взыскании арендной платы и процентов по ст. 395 ГК РФ после продажи своих долей в уставном капитале ООО «Интегратор» другим участникам А.А. и Е.А.

Как разъяснено в п. 86 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида её формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Таким образом, из анализа представленных доказательств следует, что стороны договора аренды, осуществляя для вида его формальное исполнение в отношении двух нежилых помещений столовой и овощехранилища, оформляя и подписывая договор аренды, дополнительное соглашение к нему и передаточный акт, не имели фактических намерений сдавать эти помещения в аренду ООО «Интегратор», и договор аренды в этой части фактически сторонами не исполнялся, то есть существовал порок воли каждой из сторон, что влечет недействительность (ничтожность) мнимой сделки, являющейся недействительной с момента её совершения.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования подлежат удовлетворению, что исключает удовлетворение первоначальных требований ФИО2 и ФИО1 о взыскании с ООО «Интегратор» арендной платы за аренду нежилых помещений овощехранилища и столовой и начисленных на задолженность по арендной плате за эти помещения процентов за пользование чужими денежными средствами.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

Истцом ФИО1 при подаче иска понесены расходы по оплате госпошлины в размере 12046 руб. на основании квитанции от 10.01.2017г. ФИО2 при предъявлении иска понес расходы по оплате госпошлины в сумме 11472 рубля на основании квитанции от 31.01.2017г.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, расходы по оплате госпошлины, уплаченной истцами при подаче иска, подлежат частичному возмещению, исходя из размера удовлетворенных судом требований по правилам расчета, указанного в п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, что составит для ФИО1 485 рублей 92 копейки, для ФИО2- 534 рубля 41 копейку.

В остальной части требований следует отказать. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования по первоначальному иску ФИО1 и ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Интегратор» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в сумме 11 156 рублей 94 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 991 рубль 05 копеек, а также в возмещение расходов по оплате госпошлины 485 рублей 92 копейки, а всего: 12 633 рубля 91 копейку.

Взыскать с ООО «Интегратор» в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате в сумме 11 841 рубль, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1519 рублей 26 копеек, а также в возмещение расходов по оплате госпошлины 534 рубля 41 копейку, а всего: 13 894 рубля 67 копеек.

В удовлетворении остальной части первоначальных требований отказать.

Встречные исковые требования ООО «Интегратор» удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) с момента его заключения договор аренды нежилых помещений от 01.11.2014 года, заключенный между арендодателями ФИО1 и ФИО2 и арендатором ООО «Интегратор», в части передачи в аренду двух нежилых помещений: 

-нежилого строения (овощехранилища) с пристройкой, общей площадью 183,9 кв.м., основной площадью 183,9 кв.м., инв. №, лит. Б, б, по адресу: 

<

адрес> (здание овощехранилища), кадастровый №;

-нежилого строения (столовой) с пристройкой, общей площадью 961,3 кв.м., основной площадью 368,8 кв.м., вспомогательной площадью 592,5 кв.м., инв. №, лит. А,а, ограждения, по адресу: 

<

адрес> (здание столовой), кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья – О.А. Криулина