Мотивированное 

апелляционное определение

 составлено 25.02.2026

УИД 66RS0016-01-2025-001122-05

Дело № 33-2142/2026; 2-1036/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 10.02.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Зайцевой В.А., Некрасовой А.С.,

при помощнике судьи Воробьевой Д.Т.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, взыскании денежной суммы, по апелляционной жалобе истца на решение Артемовского городского суда Свердловской области от 27.11.2025.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения истца, ответчика, представителя ответчика, третьих лиц, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 11.02.2023 земельного участка и квартиры по адресу: 

<

адрес>, взыскании уплаченной суммы 3000000 руб.

В обоснование требований истец указала, что между сторонами заключен купли-продажи от 11.02.2023 земельного участка с кадастровым номером 

<

№> (далее КН:267) и квартиры по адресу: 

<

адрес>. Стоимость недвижимости установлена в размере 6000000 руб., 3000000 руб. из которых были переданы истцом ФИО2 при подписании договора, остальные 3000000 руб. истец должна была передать в срок до 31.12.2024. Однако данные обязательства не были выполнены истцом.

Решением Артемовского городского суда от 13.12.2024 по делу № 2-515/2024, с учетом дополнительного решения суда от 13.12.2024, определения Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06.08.2025 частично удовлетворены требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы задолженности в размере 3000000 рублей, неустойки, обращении взыскания на предмет залога – квартиру и земельный участок по вышеуказанному адресу.

Решением Артемовского городского суда Свердловской области от 13.05.2025 отказано в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи от 11.02.2023 в отношении квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, недействительным погашения записей в ЕГРН о праве собственности.

Истец считает, что имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы в связи с тем, что ей стало известно о наличии спора между соседями по границам земельных участков, часть земельного участка фактически находится на землях, которые не разграничены, также предыдущим собственником установлена скважина над водоносным слоем, на земельный участок установлены ограничения Министерством природных ресурсов Свердловской области (под домом истца находится водоносный слой, откуда осуществляется забор питьевой воды для с. Мостовское Артемовского района), по земельному участку проходит теплосеть для жителей с. Мостовского, в техническом паспорте домовладения отсутствуют все надворные постройки, гараж выдвинут, и ворота гаража находятся над трубопроводом отопления, что создает трудности для обслуживания централизованного отопления, гараж и иные надворные постройки возведены с нарушением действующего законодательства, ФИО2 не соблюдены нормы об отступе от садового или жилого дома до соседнего участка – 3 м, гараж, находится на границе с соседним участком 

<

№>.

Указывает, что все вышеуказанные обстоятельства не были известны покупателю перед покупкой, являются существенными скрытыми недостатками, не указаны в договоре купли-продажи, продавец перед продажей предоставил истцу краткую выписку из ЕГРН, из которой не усматривалось наличие всех имеющихся ограничений.

Решением суда от 27.11.2025 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на недоказанность установленных обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец, третье лицо ФИО3 поддержали доводы жалобы, ответчик, представитель ответчика ФИО4, третье лицо ФИО5 возражали против доводов жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания заблаговременно. Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда.

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся участников, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по договору купли-продажи от 11.02.2023 ФИО2 продал ФИО1 земельный участок площадью 1126 кв.м и квартиру площадью 160 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4 договора вышеуказанное имущество продано за 6000000 рублей, стоимость земельного участка - 3000000 рублей, стоимость квартиры - 3000000 рублей, которые уплачиваются продавцу в следующем порядке: платеж в сумме 3000000 рублей производится покупателем продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора, оставшиеся денежные средства в размере 3000000 рублей уплачиваются покупателем продавцу в срок не позднее 31.12.2023 наличными средствами. Документом, подтверждающим оплату, является расписка о передаче денежных средств. Уплата оставшихся денежных средств возможна как полностью всей суммой, так и по частям. Рассрочка предоставляется продавцом покупателю на указанный выше срок без процентов.

В случае нарушения сроков оплаты, установленных договором покупатель обязан уплатить продавцу по его требованию (в срок не позднее трех дней с даты получения такого требования) неустойку в размере 0,5 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки оплаты.

По договору купли-продажи от 11.02.2023 продавец получил от покупателя ФИО1 3000000 рублей 11.02.2023, оставшаяся стоимость 3000000 рублей не была выплачена в установленный срок по 31.12.2023 и до настоящего времени.

Решением Артемовского городского суда Свердловской области от 13.12.2024 по делу № 2-515/2024 исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Взысканы с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору купли-продажи от 11.02.2023 в отношении квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, сумма в счет оплаты стоимости проданного имущества по договору в размере 3000000 рублей; сумма неустойки за период с 01.01.2024 по 13.12.2024 в размере 100 000 рублей, с последующим начислением неустойки в размере 0,5 % от суммы долга (в размере 3000000 рублей за вычетом сумм, уплачиваемых в счет погашения данной суммы основного долга) за каждый день просрочки до полного погашения долга. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером 66:02:2001002:267, расположенное по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 4152 800 рублей. ФИО1 и ФИО3 выселены из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Взысканы с ФИО1 в пользу ФИО2 почтовые расходы в размере 200 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в размере 20000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 350 рублей. Взыскана с ФИО1 и ФИО3 в местный бюджет государственную пошлину в размере 300 рублей в равных долях, то есть по 150 рублей с каждого. В остальной части иска о взыскании остальной части неустойки отказано.

Дополнительным решением суда от 31.01.2025 обращено взыскание на заложенное имущество – земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Изложен абзац 5 резолютивной части решения Артемовского городского суда Свердловской области от 13.12.2024 года по делу № 2-515/2024 в следующем виде. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером 

<

№> и земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 4152800 рублей».

Апелляционным определением Свердловского областного суда от 11.03.2025 по делу № 2-515/2024 (33-92/2025) решение Артемовского городского суда Свердловской области от 13.12.2024 и дополнительное решение от 31.01.2025 оставлены без изменения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06.08.2025 решение Артемовсокго городского суда Свердловской области от 13.12.2024 и апелляционное определение Свердловского областного суда от 11.03.2025 в части удовлетворения исковых требований ФИО2 о выселении ФИО1 и ФИО3 из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, – отменено. В отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 о выселении ФИО1 и ФИО3 из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, отказано. Эти же судебные постановления отменены в части взыскания с ФИО1 и ФИО3 в местный бюджет государственной пошлины в размере 300 рублей, в равных долях, то есть по 150 руб. с каждого. В остальной части решение Артемовского городского суда Свердловской области от 13.12.2024, дополнительное решение Артемовского городского суда Свердловской области от 31.01.2025 и апелляционное определение Свердловского областного суда от 11.03.2025 оставлены без изменения.

Определением Артемовского городского суда Свердловской области от 01.10.2025 заявление ФИО1 о предоставлении отсрочки исполнения решения Артемовского городского суда от 13.12.2024 по гражданскому делу № 2-515/2024 удовлетворено, предоставлена отсрочка исполнения указанного решения суда до вступления в законную силу решения суда по гражданскому делу № 2-1036/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и квартиры, возврате денежных средств за покупку земельного участка и квартиры.

Решением Артемовского городского суда Свердловской области от 24.06.2024 по гражданскому делу № 2-478/2024 в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения - части жилого дома, кадастровый 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, номер государственной регистрации: 

<

№> от 15.02.2023, и земельного участка, площадью 1126 кв.м, кадастровый 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, номер государственной регистрации: 

<

№> от 15.02.2023, отказано. Принят отказ истца ФИО1 от исковых требований к ФИО2, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>. Производство по гражданскому делу № 2-478/2024 прекращено.

Решением Артемовского городского суда Свердловской области от 13.05.2025 по гражданскому делу № 2-496/2025 в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи от 11.02.2023 в отношении квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, недействительным ввиду его ничтожности, погашении записей в ЕГРН о праве собственности отказано. Апелляционным определением Свердловского областного суда от 02.09.2025 решение Артемовского городского суда Свердловской области от 13.05.2025 оставлено без изменения.

Истец ссылается на то, что по договору купли-продажи от 11.02.2023 ему переданы квартира и земельный участок с существенными скрытыми недостатками, поэтому имеются основания для отказа от договора и возврата уплаченной суммы. Истец указывает на несоответствие юридической и фактической границы, наличие спора с соседями по границам земельных участков, установку скважины над водоносным слоем, откуда осуществляется забор питьевой воды для с. Мостовское Артемовского района, расположение на земельном участке теплосети с. Мостовского, в техническом паспорте домовладения отсутствует описание надворных построек, гараж выдвинут и ворота гаража находятся над трубопроводом теплосетей, что создает трудности для обслуживания централизованного отопления, гараж и иные надворные постройки выполнены с нарушением законодательства об отступе от жилого дома до соседнего участка на 3 м, гараж.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 454, 469, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, дал надлежащую оценку предоставленным доказательствам, пришел к обоснованным выводам о том, что установили, что имеющиеся особенности использования земельного участка КН:267, его фактическое состояние не влекут ограничения оборотоспособности спорного участка, не препятствует его использованию по целевому назначению и не нарушают права ответчика как собственника данного участка, ответчик не скрывал сведения, с которыми истец связывает условия для расторжения договора, при обычной степени осмотрительности до приобретения жилого помещения и земельного участка истец не была лишена права обследовать жилое помещение, земельный участок, изучить информацию в свободном доступе о наличии ограничений, изучить техническую документацию и правоустанавливающих документы, фактическое состояние участка, построек на нем.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2).

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса российской Федерации).

В соответствии положениями статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (часть 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (часть 3).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Руководствуясь нормами названных статей, судебная коллегия учитывает, что необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на отказ от договора является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что в договоре купли-продажи отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества.

В силу положений статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора, истец должен доказать факт продажи ему квартиры и земельного участка с существенными нарушениями требований к качеству товара, которые продавец скрыл от покупателя.

Согласно градостроительному плану земельного участка по адресу: 

<

адрес> подготовленному на основании заявления ФИО1 от 03.06.2025 площадь указанного земельного участка составляет 1126 кв.м, он находится в зоне индивидуальной и блокированной жилой застройки, а также находится в зоне санитарной охраны водозаборного участка скважин №№ 4930,229-16 - источников питьевого и хозяйственного-бытового водоснабжения села Мостовское, расположенных на территории Артемовского городского округа Свердловской области, реквизиты акта, установившего соответствующие ограничения: приказ Министерством природных ресурсов и экологии Свердловской области от 12.01.2022 № 22 «Об установлении зоны санитарной охраны водозаборного участка скважин № № 4930, 229-16 – источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения села Мостовского, расположенных на территории Артемовского городского округа Свердловской области» (л.д. 48-57), аналогичные ограничения установлены в отношении соседнего участка (л.д. 27-36 и 37-47).

Относительно доводов истца о том, что предыдущим собственником незаконно установлена скважина над водоносным слоем, суд сделал выводы о том, что скважина и септик на спорном земельном участке прежним собственником возведены в 2010-х годах до установления указанных ограничений приказом Министерства природных ресурсов и экологии Свердловской области от 12.01.2022 № 22, поэтому не требовали обязательного согласования с центром санитарно-эпидемиологического надзора.

Из ответа ТУ села Мостовское с подведомственными территориями населенных пунктов деревня Лисава, деревня Налимово, Администрации АМО от 14.07.2025 № 71/36, следует, что канализационная сеть жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, проходит за пределами земельного участка КН:267 и расположена на землях, государственная собственность на которые не разграничена (л.д. 13). Из ответа Администрации АМО и ТУ с. Мостовского следует, что сведения об угрозе обрушения теплосети в связи с установлением септика по вышеуказанному адресу отсутствует.

Судом установлено, что сооружение коммунального хозяйства с кадастровым номером 

<

№> поставлено на учет 27.11.2014, сведения о прохождении сооружения (охранной зоны) с кадастровым номером 

<

№> в границах земельного участка КН:267 имелись в сведениях ЕГРН на дату совершения сделки купли-продажи, при этом, продавец предоставлял истцу перед сделкой сведения из ЕГРН, у истца имелась информация о расположении в пределах земельного участка сооружения с кадастровым номером 

<

№>, также сведения об этом имеются в общем доступе в сети интернет на портале «Публичная кадастровая карта Свердловской области» и данная информация содержится в предоставленной истцом выписке из ЕРГН от 15.02.2023.

Границы земельного участка КН:267 на момент совершения сделки купли-продажи в ЕГРН были установлены в соответствии с действующим законодательством на основании межевого плана от 12.02.2013, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 В составе межевого плана от 12.02.2013 содержится акт согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, согласно которому правообладателем смежного земельного участка с кадастровым номером 

<

№> (с. 

<

адрес>) значится Администрация Артемовского городского округа, которая согласовала смежную границу спорного земельного участка (л.д. 150-165, акт согласования на л.д. 163). Согласно выписке из ЕГРН от 14.10.2025, земельный участок площадью 500 кв.м. с кадастровым номером 

<

№> снят с кадастрового учета 13.10.2022 правообладателем земельного участка значится Администрация Мостовского с/с.

Рассматривая доводы истца о наличии спора относительно несоответствия юридических и фактических границ земельного участка КН:267, отсутствии оформления технической документации на надворные постройки, несоблюдении отступов построек по отношению к границам соседних участков, суд первой инстанции указал, что их состояние могло быть установлено истцом при осмотре объекта недвижимости, при оформлении сделки, при ознакомлении с правоустанавливающими, техническими документами на спорные объекты недвижимости, истцу предоставлена вся имеющаяся информация, правоустанавливающие документы и техническая документация, предъявлено состояние участка, ограждений, построек, имущество по акту приема-передачи по договору купли-продажи от 11.02.2023 в указанном виде, с постройками, границами, техническим состоянием объектов принято покупателем без оговорок.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец осмотрела объект недвижимости при заключении договора, ознакомилась с правоустанавливающими, техническими документами на спорные объекты недвижимости, истец не предъявляла каких-либо требований относительно расположения квартиры и надворных построек, границ земельного участка, требования о недостатках приобретенного имущества заявила после взыскания денежных средств, не оплаченных по договору купли-продажи. В настоящее время каких-либо споров относительно местоположения границ земельного участка, построек, гаража, скважины, септика, палисадника, обслуживания трубопровода отопления с соседями, администрацией Артемовского муниципального округа, Министерством природных ресурсов Свердловской области, иными лицами не имеется.

Оснований, позволяющих полагать, что с момента приобретения спорного участка и квартиры истец не имела возможности использовать недвижимое имущество ввиду имеющихся особенностей использования земельного участка и расположения построек, судом первой инстанции не выявлено. При этом отмечено, что продавец о вновь зарегистрированных ограничениях каким-либо образом не уведомлялась, ограничения, установленные приказом Министерством природных ресурсов и экологии Свердловской области от 12.01.2022 № 22, касаются незначительной части участка, не ограничивают использование септика и с скважины, могли быть установлены при получении сведений из ЕГРН истцом при приобретении спорного имущества.

Таким образом, истец не подтвердила факт существенного нарушения ответчиком условий договора от 11.02.2023, а также несоблюдение требований статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, которые могли бы служить основаниями для расторжения данной сделки в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, из толкования сунктов 1 и 2 статьи 469, пункта 2 статьи 475 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

На основании изложенного, при установленных обстоятельствах дела, с учетом того, что в ходе рассмотрения дела не нашли подтверждения обстоятельства невозможности использования земельного участка и квартиры в соответствии с видом его разрешенного использования с учетом свободной части участка, на обремененных частях при соблюдении соответствующих условий, а также обстоятельства предоставления истцу ответчиком заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения настоящего иска.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о предоставлении ответчиком ложной информации об отсутствии ограничений, о которых ответчик не мог не знать, наличии препятствии в использовании участка и построек, размещенных вблизи от границы, несоответствии сведений о местоположении границ участка, заявлялись при рассмотрении дела и были предметом обсуждения в суде, им дана оценка судом первой инстанции, оснований для иной оценки у судебной коллегии не имеется.

При этом судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о пропуске истцом срока исковой давности, и данные суждения подлежат исключению из решения суда по следующим основаниям.

В обоснование данного вывода суд сослался на тот факт, что квартира и земельный участок переданы продавцом покупателю 15.02.2023, а иск подан 23.07.2025, что свидетельствует о пропуске срока исковой давности по основаниям пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, из положений статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что бремя доказывания причин возникновения недостатков товара распределяется между сторонами договора купли-продажи (поставки) в зависимости от того, установлен ли на товар гарантийный срок.

Если договором купли-продажи гарантийный срок на него не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то согласно пункту 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков объекта недвижимости составляет два года со дня его передачи покупателям, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности, предусмотренные пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, установленный пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации двухлетний срок обнаружения недостатков товара не является сроком исковой давности для судебной защиты.

Обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не лишает его права на судебную защиту, но обязывает представить доказательства обнаружения недостатков именно в течение гарантийного срока.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025).

Однако, данный неверный вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности не повлиял на принятие верного, по сути, решения, поскольку как указано выше, какого-либо существенного нарушения продавцом договора не установлено, наличия существенных недостатков проданного имущества не доказано.

Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда первой инстанции, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Артемовского городского суда Свердловской области от 27.11.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий

Мехонцева Е.М.

Судьи

Зайцева В.А.

Некрасова А.С.