№ 2-21/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 февраля 2020 года г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы 

в составе председательствующего судьи Копыловой Н.В.

при помощнике судьи Бормотиной Н.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ООО УК « Престиж» об обязании произвести ремонт общего имущества многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, в обоснование указав, что является собственником квартиры Номер , расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес . По результатам проведенного в 2012 году открытого конкурса управляющей компанией по обслуживанию жилого дома было выбрано ООО Управляющая компания « Престиж», которое осуществляло функции управления домом до 1.12.2017 г. За время действия договора на обслуживание жилого дома ответчиком ненадлежащим образом исполнялись договорные обязательства, а именно не осуществлялся ремонт общего имущества жилого дома. Неоднократные требования жильцов дома о проведении ремонтных работ оставлены без удовлетворения. Результатами проведенной в апреле 2019 года экспертизы установлено, что физический износ крыши и стен жилого дома составляет 20%, физический износ фасада дома-40%, физический износ асфальтобетонной отмостки и крылец жилого дома -40%, требуется проведение работ по текущему ремонту, а именно ремонт мест премыкания покрытия к вентшахтам и слуховым окнам с восстановлением их герметичности, ремонт сопряжения скатов кровли ( ендовы) с восстановлением их герметичности, заделка трещин на фасаде и внутри здания, ремонт штукатурки, окраска фасада жилого дома, заделка выбоин, трещин и просадок в отмостке, ремонт крылец с восстановлением покрытия и отделки. В соответствии со ст.161 ЖК РФ управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию, текущему ремонту общего имущества жилого дома, являясь ответственной перед собственниками за результат таких работ. Поскольку такие работы ответчиком не производились, просила обязать его провести текущий ремонт многоквартирного дома, выполнив вышеуказанные работы.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель-адвокат Ольхов С.Г. исковые требования уточнили в части работ, обязанность по выполнению которых должна быть возложена на ответчика. Просили обязать ответчика провести текущий ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес , выполнив работы по ремонту крыши жилого дома, а именно ремонту мест премыкания к вентиляционным шахтам, по ремонту стен жилого дома: заделку трещин на фасаде и внутри здания; по ремонту штукатурки, по окраске фасада здания, по ремонту асфальтобетонной отмостки и крылец дома: заделку трещин, выбоин и просадок в отмостке, восстановление покрытия и отделки крылец. В обоснование ссылались на обстоятельства, изложенные в иске.

Представитель ООО УК « Престиж» - ФИО2 исковые требования не признала. В ходе рассмотрения дела в обоснование возражений ссылалась на то, что с 1.12.2017 года общество не является управляющей организацией жилого дома Адрес . Протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от 3.11.2017 № 15 работа ООО УК « Престиж» была признана удовлетворительной. 30.11.2017 года был составлен акт, согласно которому было исследовано все имущество многоквартирного дома и каких-либо недостатков не выявлено, необходимость проведения ремонтных работ не установлена. Доказательств того, что повреждения, требующие проведения ремонтных работ, имелись на дату расторжения договора управления многоквартирным домом с ООО УК « Престиж» истцом не представлено и установить это не представляется возможным в связи с отсутствием каких-либо исходных данных об объектах исследования и апробированных методик по определению давности образования повреждений.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира Номер , расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес . Право собственности на жилое помещение возникло 30.12.2015 года ( л.д.43).

С 2012 года по 30.11.2017 года управление указанным многоквартирным жилым домом осуществляло ООО УК « Престиж».

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 3.11.2017 года договор управления многоквартирным домом с ООО УК « Престиж» расторгнут с 1.12.2017 ( л.д.123-126)

На этом же собрании принято решение об изменении способа управления МКД с управляющей компании на управление товариществом собственников жилья, передаче в срок до 4.12.2017 г. собственнику квартиры Номер указанного жилого дома А.И. технической и иной документации.

30.11.2017 года осуществлены осмотр общего имущества многоквартирного дома, передача технической документации и ключей от чердачных, подвальных, подсобных помещений и вводно-распределительного устройства, о чем составлены соответствующие акты ( л.д.127-129). 

Согласно акту осмотра общего имущества многоквартирного жилого дома, подписанному от собственников многоквартирного дома собственником квартиры Номер А.И., на момент осмотра жилой дом находился в удовлетворительном состоянии, какие-либо разрушения, следы протечек отсутствуют, ремонта не требуется. ( л.д.129) 

Согласно ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации ( приведена в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами ( часть1).

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации ( часть1.1).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации. ( часть 1.2)

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. ( часть 2.3)

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом ( часть 8.2)

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме ( часть10).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 г. N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, пунктом 3 которых предусмотрено, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. N 290.

В соответствии с ч. 2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно ч.4 ст.453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу вышеназванных норм, регулирующих спорные правоотношения, с момента расторжения договора управления многоквартирным домом с ООО УК « Престиж», т.е. с 1.12.2017 года обязательства ответчика по содержанию общего имущества МКД прекратились. 

В соответствии со ст.56 ГПК РФ на истце лежит обязанность доказать наличие у ответчика до 1.12.2017 неисполненного обязательства и его объем.

Согласно п.п. «з» п.11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ№ 491 от 13.08.2006 г. содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» -«д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Согласно п.17 и 18 указанных Правил текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Это решение принимается с соблюдением процедуры и в форме, предусмотренными нормами жилищного законодательства; в таком решении должны быть определены перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. 

Решение о необходимости проведения ремонтных работ должно быть основано на акте осмотра, составленном в соответствии с пунктами 13 и 14 Правил, в котором отражаются результаты осмотра общего имущества и соответствие проверяемого общего имущества ( элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также меры ( мероприятия), необходимые для устранения выявленных дефектов ( неисправностей, повреждений).

Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме нормами действующего законодательства отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК Российской Федерации).

Из анализа вышеназванных норм в их системной взаимосвязи следует, что текущий ремонт проводится на основании принятого собственниками помещений в многоквартирном доме решения о проведении такого ремонта, финансировании расходов по ремонту за счет собственных средств, накопленных на счетах дома по соответствующей статье расходов.

Однако, истцом такое решение общего собрания собственников помещения многоквартирного Адрес не представлено и, как следует из его пояснений, такое решение собственниками помещений многоквартирного дома не принималось. Из имеющегося в материалах дела акта осмотра жилого дома, датированного 30.11.2017 года и подписанного представителем собственников помещений многоквартирного дома, следует, что на момент расторжения договора с ответчиком многоквартирный жилой дом находился в удовлетворительном состоянии, ремонта не требовалось. 

Согласно решению общего собрания собственником помещений многоквартирного дома от 3.11.2017 года, работа ООО УК « Престиж» признана удовлетворительной.

Из показаний допрошенного в судебном заседании по ходатайству истца свидетеля И.Л. следует, что ремонт в доме не проводился и необходимости в нем не было, поскольку дом был новым.

В подтверждение необходимости проведения текущего ремонта истец ссылался на заключение судебной экспертизы, проведенной АНО « Приволжский Экспертно-консультационный центр», согласно выводам которой техническое состояние конструктивных и отделочных элементов жилого дома Адрес на 1.12.2017 года требовало проведения работ по ремонту мест примыкания покрытия к вентиляционным шахтам; ремонту стен жилого дома ( заделка трещин на фасаде и внутри здания), по ремонту штукатурки, по окраске фасада здания, по заделке трещин, выбоин просадок в отмостке, восстановлению покрытия и отделке крылец. 

При этом из пояснений допрошенного в судебном заседании эксперта Н.А., проводившего экспертизу, следует, что выводы о необходимости производства ремонтных работ делались исходя из технического состояния дома, определяемого расчетным путем. Исходных данных о фактическом состоянии жилого дома на 1.12.2017 года не имелось. 

При этом из его же пояснений и имеющихся в материалах дела сообщений АНО « Пензенский независимый центр судебных экспертиз и исследований» и ФБУ « Пензенская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации следует, что научно-обоснованных методик по определению давности образования повреждений при отсутствии исходных данных об объектах исследования не существует. 

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют данные, отражающие фактическое состояние жилого дома до момента расторжения договора управления многоквартирным домом с ответчиком, которые бы свидетельствовали о наличии повреждений (трещин, выбоин, нарушений покрытий и т.д.), суд не может согласиться с выводами эксперта, поскольку они сделаны без исходных данных, отражающих фактическое состояние жилого дома и основаны на сведениях о физическом износе дома, полученных расчетным путем. Суд полагает, что применение расчета физического износа жилого дома для оценки его технического состояния в отсутствие иных объективных данных о состоянии дома применительно к спорным правоотношениям недопустимо, поскольку такой способ не отражает реального состояния жилого дома. Расчетная величина физического износа дома не является бесспорным доказательством наличия повреждений, требующих выполнения ремонтных работ, указанных в заключении эксперта. С учетом года постройки жилого дома Адрес (по данным технического паспорта-2011 г.), он на момент расторжения договора с ответчиком имел небольшой срок эксплуатации, его фактическое состояние зависело от многих факторов и могло значительно отличаться и не соответствовать приведенным расчетным величинам. 

Представленное истцом экспертное заключение ООО « Лаборатория судебной экспертизы» ( л.д.31-42) также не подтверждает обоснованность требований, поскольку отражает фактическое состояние дома на дату поведения экспертного исследования - 22.04.2019 г., т.е. спустя более полтора лет с момента расторжения договора с ООО УК « Престиж».

Учитывая, что материалами дела объективно не подтверждается необходимость работ, проведение которых по перечню требует истец, данные о том, что на момент расторжения договора с ответчиком дом имел повреждения, которые требовали текущего ремонта суду не представлены, а с 1.12.2017 года обязательства ответчика по управлению многоквартирным домом прекратились, оснований для возложения на ответчика обязанности по проведению текущего ремонта не имеется. В период управления многоквартирным жилым домом ответчиком собственники помещений многоквартирного дома решений о проведении текущего ремонта не принимали, претензий к управляющей организации по ненадлежащему содержанию общего имущества не предъявляли, дом был принят от ответчика без замечаний к его техническому состоянию. Существующее на сегодняшний день техническое состояние жилого дома, требующее текущего ремонта, не свидетельствует о неисполнении ответчиком обязательств по содержанию жилого дома в период управления им и не является основанием для возложения на него обязанности по проведению текущего ремонта. Иные имеющиеся в материалах дела доказательства, связанные с обращением собственников помещений в правоохранительные органы по вопросу хищения денежных средств, уплаченных собственниками на содержание дома, к предмету рассматриваемого спора не относятся и юридически значимых обстоятельств не подтверждают.

Непосредственно не связано с предметом спора также решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, оформленное протоколом от 28.08.2019 г., которым истец наделена правом на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома в суде и о подложности которого заявлено представителем ответчика. В данном случае истец обратилась в суд с настоящим иском в защиту своих прав, как собственника помещения многоквартирного жилого дома, имеющего право на общее имущество в многоквартирном доме в силу ст.36 ЖК РФ, и как следствие право на обращение в суд с настоящим иском. 

Руководствуясь ст.ст.194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО УК « Престиж» об обязании произвести ремонт общего имущества многоквартирного дома отказать. 

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2020 года.

Судья Н.В. Копылова