Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 марта 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-349/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО3,

У с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 824 109 рубля и нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 661 640 руб..

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что является собственником названного нежилого здания и арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество и плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 подержал уточненные исковые требования.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили письменные отзывы.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО2 требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на основании договора купли продажи от 13 июня 2006г. является собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 78,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Вышеуказанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 336 кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации мойки по адресу: 

<

адрес>, арендатором которого на основании договора аренды №, заключенного 20 ноября 2008г. с Мэрией г.о. Тольятти, является ФИО2

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 1 297 704,59 рубля.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что расчет арендной платы за земельный участок рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3 026 271,36 рубль.

Считая кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка завышенной и свои права нарушенными, ФИО2 обратился в суд административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований ФИО2 представил отчеты об оценке рыночной стоимости №, №, выполненные 19 декабря 2017 года обществом с ограниченной ответственностью «Бюро оценочных технологий».

Отчетом № от 19 декабря 2017 года рыночная стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 661 640 рублей.

Согласно отчета об оценке № от 19 декабря 2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составила 690 554 рубля.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза, по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Лига-Консалтинг Оценка».

По результатам судебной экспертизы, проведенной 2 марта 2018 года, составлено экспертное заключение №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 824 109 рублей.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта основаны на данных, полученных по результатам осмотра объекта 21 февраля 2018 года, нормативно-правовых документов.

Методики исследования, расчёты и определение величины рыночной стоимости земельного участка соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Экспертом определен сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы – к сегменту земельных участков в г.о. Тольятти под размещение объектов коммерческого назначения.

Для расчёта рыночной стоимости эксперт выбрал метод анализа иерархий (МАИ) в рамках сравнительного подхода. Данные об объектах-аналогах были взяты из городской базы недвижимости I-Real ООО «Волга-Инфо». Для расчета эксперт выбрал 11 объектов-аналогов – земельных участков под строительство коммерческих объектов, расположенных в Автозаводском районе г. Тольятти, Для реализации метода анализа иерархий, качественные характеристики по ценообразующим факторам были приведены в количественные показатели. Сравнение объектов-аналогов и объекта оценки между собой по выбранным ценообразцющим факторам производилось по шкале интенсивности от 1 до 9, после чего произвел окончательный расчет рыночной стоимости.

Суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, сомнений в компетентности и объективности эксперта у суда не имеется, представитель административного истца согласился с результатами проведенной экспертизы.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его выводы правильными и отмечает, что установленная им величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, в связи с этим кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере, определённом заключением экспертизы и составляющим 824 109 рублей.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Принимая во внимание, что отчет об оценке №, выполненный 19 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценочных технологий» ФИО1 в отношении нежилого здания с кадастровым номером № выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений и корректировок и установленная названным отчетом по состоянию на 24 июля 2013 года рыночная стоимость вышеуказанного нежилого здания в размере 661 640 рублей иными доказательствами не опровергнута, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении рыночной стоимости указанного нежилого здания в размере, определенном в отчете об оценке. 

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки – рынок гаражей и помещений для обслуживания автомобилей в Автозаводском районе г. Тольятти.

В отчете приведен подробный анализ рынка гаражей и помещений для обслуживания автомобилей в Автозаводском районе г. Тольятти во 2 квартале 2013 года, а также основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

При проведении исследования оценщик руководствовался методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, а также методом прямой капитализации дохода в рамках доходного подхода.

В рамках каждого из вышеприведённых подходов определение рыночной стоимости нежилого помещения произведено двумя этапами: на первом этапе определена стоимость единого объекта недвижимости, включающая в себя объект капитального строительства, на втором этапе определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости единого объекта недвижимости.

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом определено на страницах 55-71 отчета и на страницах 71-86 отчета определена стоимость объектов оценки доходным подходом.

Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены правоустанавливающие документы на объект оценки, источники информации, а также документы оценщика, в том числе страховые полисы.

Лица, участвующие в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы по оценке рыночной стоимости указанного нежилого здания не заявлено.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Проанализировав представленные доказательства, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года и нежилого здания по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным заключением и составляющей 824 109 рублей, кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке и составляющей в размере 661 640 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 22 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 78,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 661 640 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 336 кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации мойки по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 824 109 рублей

Датой обращения ФИО2 в суд считать 22 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина