Дело № 2-2410/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 сентября 2017 года г.Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего: Захаровой О.В.,

при секретаре: Власовой А.Е.,

рассмотрев в открытом предварительном судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Банк ЗЕНИТ к Администрации г. Челябинска об обращении взыскания на выморочное заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ПАО Банк ЗЕНИТ обратился в суд с иском к Администрации г. Челябинска о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по условиям кредитного договора 

<

***> от 25 марта 2014 г. в размере 1 805 620,19 руб., из которых основной долг по кредиту составляет 1 442 010,33 руб., просроченная задолженность по уплате процентов за пользование кредитом составляет 226 321,07 руб., неустойка не просроченную задолженность по кредиту и процентам составляет 137 288,79 руб. Также истец просит обратить взыскание на выморочное имущество – квартиру, расположенную на 3-м этаже 11-этажного дома, общей площадью 33 кв.м., расположенную по адресу: ****, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость в размере 1 200 000 руб. 

В дальнейшем истцом уточнены заявленные требования, ПАО Банк ЗЕНИТ просит обратить взыскание на выморочное имущество – квартиру, расположенную на 3-м этаже 11-этажного дома, общей площадью 33 кв.м., расположенную по адресу: ****, кадастровый №, принадлежащую Г.Д.Ю., установив начальную продажную стоимость в размере 1 200 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что 25.03.2014 года между ПАО Банк ЗЕНИТ и Г.Д.Ю. заключен кредитный договор 

<

***>, согласно которому банк предоставил заемщику денежные средства в размере 1 581 000 руб. для приобретения квартиры, расположенной по адресу: ****, кадастровый №, по ставке 13,90 % годовых, на срок 120 месяцев. Обеспечением кредита выступает ипотека в силу закона. Ответчик свои обязательства по кредитному договору не исполняет надлежащим образом, нарушает график погашения кредита и процентов за его пользование.

С января 2016 года до даты подачи настоящего иска в суд заемщиком не уплачиваются ежемесячные аннуитентные платежи по кредиту в полном объеме. Истец неоднократно предупреждал заемщика о необходимости надлежащего исполнения кредитных обязательств и возможности досрочного взыскания кредита, однако требования банка до настоящего времени не исполнены. 20.06.2016 истец обратился в Калининский районный суд г. Челябинска с иском к Г.Д.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Определением Калининского районного суда **** производство по делу было прекращено, в связи со смертью Г.Д.Ю. Согласно ответу Челябинской Областной Нотариальной палаты наследственное дело после смерти Г.Д.Ю. не заводилось. Согласно Отчету № Р-39-14/04-16 по состоянию на 14.04.2016 г., составленному независимым оценщиком ИП И.В.О., рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества составила 1 500 000 руб., следовательно, начальная продажная стоимость, с которой начнутся торги, должна быть установлена в размере 1 200 000 руб. 

В судебном заседании представитель истца ПАО Банк ЗЕНИТ ФИО1 заявленные уточненные требования поддержал в полном объеме, не оспаривал выводы проведенной по делу судебной экспертизы, пояснил, что задолженность по кредитному договору до настоящего времени не оплачена. 

Представитель ответчика администрации г.Челябинска в судебное заседание не явился, извещен о месте, дате и времени судебного заседания надлежащим образом, на момент рассмотрения дела ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, либо об отложении судебного заседания, не представили. Данных об уважительных причинах неявки, суду также не предоставлено. 

Участвующая в судебном заседании представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями ФИО2 возражала против заявленных требований, просила обратить внимание на стоимость заложенного имущества, и учесть 24-х месячный срок после смерти заемщика. 

Суд, выслушав представителя истца, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и подлежащих частичному удовлетворению по следующим основаниям.

ПАО Банк ЗЕНИТ является банком, деятельность которого регулируется нормами законодательства о банках и банковской деятельности, что подтверждается лицензией на осуществление банковских операций. 

В соответствии со ст.ст. 29-30 Федерального закона РФ № 395-1 от 02 декабря 1990 г. «О банках и банковской деятельности» (с изменениями и дополнениями), процентные ставки по кредитам устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отношения между кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. В договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам, имущественная ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В судебном заседании установлено, что 25.03.2014 г. между ПАО Банк ЗЕНИТ и Г.Д.Ю. был заключен кредитный договор 

<

***>--46730/ФЛК/695, согласно которому Кредитор предоставилГ.Д.Ю. кредит в размере 1 581 000 руб., на срок 120 календарных месяцев. За пользование кредитом Г.Д.Ю. обязался уплачивать истцу проценты по ставке 13,90 процентов годовых. Кредит был предоставлен Г.Д.Ю. для целевого использования: приобретения квартиры, расположенной на 3-м этаже 11-этажного дома, общей площадью 33,0 кв.м., в том числе, жилой площадью 17,1 кв.м., находящейся по адресу: ****, кадастровый (или условный) №.

В соответствии с п.3.5.2. Кредитного договора Г.Д.Ю. обязан производить возврат основного долга и осуществлять уплату процентов по кредиту в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 24 547, 98 руб. Согласно п.3.3.1 Кредитного договора датой уплаты ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту считается 20 каждого календарного месяца. 

Банк предоставляет заемщикам денежные средства в безналичной форме на расчетный счет, открытый на имя Г.Д.Ю. №.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору.

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является недвижимое имущество: квартира, расположенная на 3-м этаже 11-этажного дома, общей площадью 33,0 кв.м., в том числе жилой площадью 17,1 кв.м., находящаяся по адресу: ****, кадастровый (или условный) №.

С января 2016 года Г.Д.Ю. не уплачивал ежемесячные аннуитетные платежи по кредиту в полном объеме. 

В соответствии с п.4.4. вышеуказанного Кредитного договора истец имеет право потребовать досрочного полного исполнения обязательств по Кредитному договору путем предъявления письменноготребования о досрочном возврате суммы кредита, уплате начисленных процентов за пользование кредитом и неустойки в следующих случаях: - при просрочке ответчиком осуществления очередного ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту более чем на 30 рабочих дней; - при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных аннуитетных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В связи с совершением Г.Д.Ю. просрочки осуществления очередного ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту более чем на 30 рабочих дней, а также допущением просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных аннуитетных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, истец потребовал досрочного полного исполнения Ответчикомобязательств по кредитному договору. 06.04.2016 года Г.Д.Ю. почтой было направлено уведомление о досрочном расторжении кредитного договора. 07.04.2017 г. Г.Д.Ю. почтой было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. 

До настоящего времени Ответчиком не выполнены требования о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. 

Согласно договору купли-продажи 25.03.2014 г. Г.Д.Ю. приобретена однокомнатная квартира, расположенная на 3-м этаже 11-этажного дома, общей площадью 33,0 кв.м., в том числе жилой площадью 17,1 кв.м., находящаяся по адресу: ****, кадастровый (или условный) №, стоимость квартиры составила 1 860 000 руб., квартира приобретена с использование собственных средств ответчиков в размере **** руб. и кредитных средств в размере 1 581 000 руб., предоставляемых ПАО Банк ЗЕНИТ, согласно договору о предоставлении кредита 

<

***> от 25.03.2014 г. Согласно п.2.2 договора квартира в обеспечение обязательств по кредитному договору считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора купли-продажи недвижимости и права собственности покупателя на квартиру. Залогодержателем является банк, залогодателем является покупатель. Права залогодержателя удостоверяются закладной. Указанный договор купли-продажи от 25.03.2014 г. зарегистрирован в Управлении Росрееста по Челябинской области 01.04.2014 г.

По акту приема-передачи от 25.03.2017 г. однокомнатная квартира, расположенная по адресу: ****, кадастровый (или условный) №, передана Г.Д.Ю. 

В Закладной к кредитному договору 

<

***> от 25.03.2014 г., залогодателем однокомнатная квартира, расположенная по адресу: ****, кадастровый (или условный) №, является Г.Д.Ю., сумма обязательства, обеспеченная ипотекой – 1 581 000 руб., оценочная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 952 000 руб. 

01.04.2014 Г.Д.Ю. выдано свидетельство о государственной регистрации права на приобретенную квартиру, с указанием на ограничение права: ипотека в силу закона. 

Банком исполнены обязательства по кредитному договору, путем перечисления денежных средств на счет открытый на имя Г.Д.Ю. №, что подтверждается представленной выпиской по счету за период с 24.03.2014 г. по 21.02.2017 г.

По состоянию на 21.02.2017 года общая задолженность Г.Д.Ю. по кредитному договору 

<

***> от 25 марта 2014 года составляет 1 805 620, 19 руб., из них основной долг по кредиту - 1 442 010, 33 руб.; просроченная задолженность по уплате процентов за пользование кредитом - 226 321, 07 руб.; неустойка на просроченную задолженность по кредиту и процентам - 137 288, 79 руб.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё. В силу п.2 указанной статьи к рассматриваемым правоотношениям применимы правила о договоре займа. 

Согласно ст.ст.810, 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 820 ГК РФ, кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В силу п.1 ст.160, п.2,3 ст. 434 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, при этом письменная форма сделки считается соблюденной, если лицо, получившее оферту, акцептовало ее, т.е. в срок, установленный для ее акцепта, совершило действия по выполнению указанных в ней условий договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что сторонами была соблюдена предусмотренная законом письменная форма кредитного договора. Учитывая, что факт выдачи ПАО Банк ЗЕНИТ денежных средств в размере суммы кредита имел место, данный кредитный договор считается заключенным.

За пользование кредитом заемщик уплачивает банку проценты (п.3.5.2 договора).

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из представленных истцом доказательств, заемщик воспользовалась предоставленными ему денежными средствами, однако обязательства по возврату кредита и уплате процентов исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность.

20.06.2016г. ПАО Банк ЗЕНИТ обратился в Калининский районный суд г. Челябинска с иском к Г.Д.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. 

Определением Калининского районного суда от 04.08.2016 года производство по гражданскому делу по иску ПАО Банк ЗЕНИТ к Г.Д.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, прекращено по основаниям ст.220 ГПК РФ, так как Г.Д.Ю. умер.

Как следует из предоставленной МКУ «Служба городских кладбищ» администрации г.Челябинска информации, согласно архивных данных, урна с прахом Г.Д.Ю., дата смерти д.м.г., захоронена д.м.г. на кладбище «Градское» г.Челябинска в квартале №, о чем в книге № «Регистрации захоронений на кладбище «Градское», внесена запись №.

В силу ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1110 ГК РФ, при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Согласно п.1 ст.418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Из данной правовой нормы следует, что смерть должника влечет прекращение обязательства, если только обязанность его исполнения не переходит в порядке правопреемства к наследникам должника или иным лицам, указанным в законе.

На основании п.2 ст.1158 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (ст. 418 Гражданского кодекса Российской Федерации), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

Обязательство, возникающее из договора займа, не связано неразрывно с личностью должника: кредитор может принять исполнение от любого лица. Поэтому такое обязательство смертью должника на основании п. 1 ст. 418 ГК РФ не прекращается.

По правилам ст. 1175 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации). Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии (ст. 1156 Гражданского кодекса Российской Федерации), отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало, и не отвечает этим имуществом по долгам наследника, от которого к нему перешло право на принятие наследства. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В силу пункта 1 статьи 1157 ГК РФ при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 1152 ГК РФ для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" дано разъяснение о том, что выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на территории Российской Федерации жилых помещений), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (выморочное имущество в виде расположенного на соответствующей территории жилого помещения) в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации.

Свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается Российской Федерации, городу федерального значения Москве или Санкт-Петербургу или муниципальному образованию в лице соответствующих органов в том же порядке, что и иным наследникам, без вынесения специального судебного решения о признании имущества выморочным.

В пункте 34 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства, а также Российская Федерация, города федерального значения Москва и Санкт-Петербург или муниципальные образования, в собственность которых переходит выморочное имущество в порядке наследования по закону (пункт 60 Постановления).

Неполучение свидетельства о праве на наследство не освобождает наследников, приобретших наследство, в том числе при наследовании выморочного имущества, от возникших в связи с этим обязанностей (выплаты долгов наследодателя, исполнения завещательного отказа, возложения и т.п.) (пункт 49 Постановления).

Из материалов дела следует, что 25.03.2014 г. между ПАО Банк ЗЕНИТ И Г.Д.Ю. был заключен кредитный договор 

<

***>, сроком на 120 месяцев.

Факт получения Г.Д.Ю. денежных средств по кредитному договору подтверждается представленной истцом выпиской по счету за период с 24.03.2014 г. по 21.02.2017 г.

д.м.г. заемщик Г.Д.Ю. умер, что подтверждается представленными в судебном заседании доказательствами.

Как следует из ответа Челябинской областной нотариальной палаты от 16.05.2017 г., согласно данным Единой информационной системы нотариата России, наследственное дело после смерти д.м.г. Г.Д.Ю., д.м.г. г.р., не заводилось. 

Судом установлено, что наследственное дело после смерти Г.Д.Ю. не заводилось; наследственное имущество состоит однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ****, кадастровый (или условный) №.

На обстоятельства наличия у заемщика на дату смерти иного имущества ни в суде первой инстанции, сторона истца не ссылается.

Таким образом, судом установлено, что сведения о наследниках Г.Д.Ю. по закону, либо по завещанию, принявших наследство, отсутствуют, имущество в виде квартиры, оставшееся после смерти заемщика, является выморочным и в силу закона переходит в муниципальную собственность, а владельцем выморочного имущества является администрация г.Челябинска, который должен нести перед ПАО Банк ЗЕНИТ ответственность в пределах стоимости наследственного имущества.

Вид имущества определен законодателем в части 2 статьи 1151 ГК РФ в качестве критерия отнесения принадлежности выморочного имущества органу местного самоуправления или органу государственной власти. Так, жилые помещения, земельный участок, а также расположенные на нем объекты капитального строительства, доля в праве общей долевой собственности на указанные выше объекты недвижимости переходят в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межсельных территорий) либо городского округа. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации в лице уполномоченных органов.

В силу п. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления.

Принимая во внимание, что выморочным имуществом является жилое помещение - квартира, расположенная в границах города Челябинска, то в силу закона она переходит в собственность города Челябинска, а не в собственность Российской Федерации. Вследствие чего ответственность по обязательствам заемщика, после смерти которого осталось наследственное имущество, не принятое ни одним из наследников, несет город Челябинск в лице исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления – администрации г.Челябинска, которая и должна отвечать по долгам Г.Д.Ю. перед ПАО Банк ЗЕНИТ, независимо от того, что свидетельство о праве на наследство муниципальным образованием не получено.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Обеспечением 

<

***> от 25 марта 2014 г. является ипотека в силу закона. Предметом ипотеки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: ****, кадастровый (или условный) №, принадлежавшая на праве собственности умершему Г.Д.Ю. 

Согласно Закладной к кредитному договору 

<

***> от 25.03.2014 г., залогодателем однокомнатная квартира, расположенная по адресу: ****, кадастровый (или условный) №, является Г.Д.Ю., сумма обязательства, обеспеченная ипотекой – 1 581 000 руб., оценочная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 952 000 руб. 

В силу п.4.4. Кредитного договора истец имеет право потребовать досрочного полного исполнения обязательств по Кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, уплате начисленных процентов за пользование кредитом и неустойки в следующих случаях: - при просрочке ответчиком осуществления очередного ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту более чем на 30 рабочих дней; - при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных аннуитетных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Согласно п.1 ч.1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 2 Федерального закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (ст. 3 Федерального закона).

Согласно ч.1 ст. 13 Федерального закона, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 1 указанного Федерального закона, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (ст.11 Федерального закона № 102).

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Государственная регистрация ипотеки по договору купли-продажи объекта недвижимости 25.03.2014 произведена в Управлении Росреестре по Челябинской области 01.04.2014 г.

Федеральным законом от 21 декабря 2013 года №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», который вступил в силу с 01 июля 2014 года, внесены изменения в параграф 3 главы 23 ГК РФ «§ 3. Залог».

Согласно ст.3 указанного Федерального закона положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учитывая, что отношения по передаче объекта недвижимости в залог возникли в апреле 2014 года, т.е. до дня вступления в силу упомянутого Федерального закона, при разрешении настоящего спора применению подлежат нормы ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора залога.

В соответствии с пп.1, 2 ст.309 ГК РФ (в редакции, действующей до 01 июля 2014 года) в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу п.1 ст.341 ГК РФ (в прежней редакции) право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ (в прежней редакции) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Исходя из п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает. 

На основании ч.1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное

Таким образом, поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения заемщиками своих обязательств по кредитному договору, заключенному с Банком, требования последнего об обращении взыскания на заложенное выморочное имущество являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Согласно п.1 ст.349 ГК РФ (в прежней редакции) обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Как следует из ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона).

Актуальная редакция п.1 ст.350 ГК РФ, применяемая судом применительно к выбору механизма реализации заложенного имущества, предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 3 ст.340 ГК РФ (в актуальной редакции), если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Совокупность указанных правовых норм позволяет сделать вывод о возможности установления судебным решением начальной продажной стоимости залогового имущества при обращении взыскания на него в судебном порядке.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно Закладной к кредитному договору 

<

***> от 25.03.2014 г. денежная оценка предмета ипотеки установлена в размере 1 952 000 руб.

В приложение к исковому заявлению истцом представлена выписка из отчета № Р-39-14/04-16 об оценке рыночной стоимости квартиры от 14.04.2016 г., произведенный ИП И.В.О., которым определена рыночная стоимость объекта – 1 500 000 руб., 80 % от которой составляет – 1 200 000 руб. и истец просит ее установить как начальную продажную.

Однако, обоснованность применения к согласованной между сторонами залоговой стоимости объекта недвижимости 80-ти процентов для определения ее как начальной продажной, судом ставится под сомнение, ввиду того, что отчет оценщика по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на момент обращения в суд истцом не представлен.

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству представителя истца и в целях реализации ст.57 ГПК РФ определением суда от 26.06.2017 г. по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза.

Согласно экспертному заключению № 557Р-08.2017 от 14.08.2017 г., подготовленному экспертом ООО «Судебная экспертиза и оценка» Г.М.С. действительная рыночная стоимость объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: ****, кадастровый №, принадлежащей Г.Д.Ю. по состоянию на д.м.г. составляет 1 423 983 руб.

Выводы судебного эксперта сторонами не оспорены, оценены и приняты судом, как обоснованные и достоверные. Тогда как выводы независимого оценщика судом поставлены под сомнение как не содержащие своего обоснования: расчетов, методов исследования и их определения, а также без осмотра объекта оценки. Кроме того, независимый оценщик при проведении оценки не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ему не разъяснялась ответственность по ст.85 ГПК РФ и по ст.307 УК РФ. 

К представленной выписке из отчета № Р-39-14/04-16 об оценке рыночной стоимости квартиры от 14.04.2016 г., суд относится критически, поскольку он не соответствует закону «Об оценочной деятельности».

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, суд считает возможным установить начальную продажную стоимость предмета залога, с которой начинаются публичные торги по реализации данного имущества: однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ****, кадастровый №, в размере 1 139 186,40 руб. (1 423 983 * 80 / 100).

Поскольку Г.Д.Ю. нарушены условия кредитного договора 

<

***> от 25.03.2014 г., обязательства по возврату кредита в установленный договором срок не исполнены, сумма займа до настоящего времени не возвращена истцу, доказательств полного погашения задолженности ответчиком не представлено, учитывая изложенные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд считает возможным удовлетворить заявленные истцом требования и обратить взыскание на выморочное заложенное имущество - квартиру, расположенную на 3-м этаже 11-этажного дома, общей площадью 33 кв.м., расположенную по адресу: ****, кадастровый №, принадлежащую Г.Д.Ю., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 139 186,40 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 50, 56, 67, 194-198, 450, 452 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Публичного акционерного общества Банк ЗЕНИТ к Администрации города Челябинска удовлетворить частично.

Обратить взыскание на выморочное имущество – квартиру, расположенную на 3-м этаже 11-этажного дома, общей площадью 33 кв.м., расположенную по адресу: ****, кадастровый (или условный) №, путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 139 186 рублей 40 копеек.

В удовлетворении остальной части заявленных требований Публичного акционерного общества Банк ЗЕНИТ отказать. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г.Челябинска в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: О.В.Захарова