Дело № 2-585/2026

УИД 39RS0010-01-2025-002918-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2026 г. г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Курташовой И.Ю. при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки с участием 3-х лиц ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Управления Росреестра по Калининградской области, ФИО4, финансового управляющего ФИО5; по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании соглашения об отступном недействительной ничтожной сделкой, применении правовых последствий в виде взыскании стоимости земельного участка с участием 3-х лиц администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Управления Росреестра по Калининградской области, ФИО4, финансового управляющего ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 является собственником индивидуального жилого дома с КН № площадью 227 кв.м, расположенного в границах земельного участка с КН №, по адресу: 

<

адрес > собственности на данный дом зарегистрировано 13.11.2025.

Собственникам указанного жилого дома с КН № в период с 25.04.2019 являлся ФИО3, который приобрел данный объект недвижимости у ФИО2 по договору от 19.04.2019 за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Банк «Санкт-Петербург». На момент реализации данного дома земельный участок с КН № находился в аренде у ФИО2 по договору № 05 от 23.01.2018, заключенному с администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области, права и обязанности по которому были переуступлены ФИО3 по соглашению от 19.04.2019.

Вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда Калининградской области по делу № 2-1199/2020 от 21.12.2020 с ФИО3 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства по договору от 19.04.2019 в размере 1 425 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 144 345,30 рублей, подлежащие начислению на сумму 1 425 000 рублей с 22.12.2020 до момента фактического их возврата, расходы по оплате госпошлины в размере 16 046,73 рублей. Также по данному делу в пользу ФИО2 с ФИО3 взысканы расходы по оплате услуг представителя и почтовые расходы в сумме 30 370 рублей.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.04.2022 по делу № А21-12845/2021 ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО5

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 15.08.2022 по обособленному спору № А21-12845-3/2021 по делу № А21-12845/2021 в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3 включено требование ФИО2 в размере 1 690 325,98 рублей, из которых 1 471 416,73 рублей – основной долг.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Калининградской области от 19.10.2023 по обособленному спору № А21-12845-9/2021 по делу № А21-12845/2021, ограничен исполнительский иммунитет должника ФИО3 в отношении дома № 30К по 

<

адрес > с КН №, включен в конкурсную массу должника ФИО3 указанный дом 

<

адрес > с кадастровым номером №, финансовому управляющему ФИО5 определено приобрести в собственность должника ФИО3 за счет денежных средств кредитора ФИО2 замещающее жилье в пределах поселков: Матросово, Константиновка, Рассвет Гурьевского района Калининградской области, а также города Гурьевска Калининградской области, площадью не менее нормы предоставления площади жилого помещения, регламентированного Решением Гурьевского районного Совета депутатов Калининградской области № 447 от 28.10.2005, но не менее 30 кв.м. общей площади на ФИО3 и его супругу, критерии жилья, в том числе количество этажей в здании, в котором приобретается замещающее жилье, год постройки здания, число квартир в здании, объемно-планировочная структура здания, планировка замещающего жилья, количество комнат определяются кредитором, приобретающим замещающее жилье, после оформления замещающего жилья в собственность ФИО3 финансовому управляющему ФИО5 надлежит реализовать дом 

<

адрес >, предоставив в суд на утверждение положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника ФИО3

На основании договора купли-продажи квартиры от 02.02.2024 в собственность должника ФИО3 за счет денежных средств кредитора ФИО2 в размере 3 100 000 рублей приобретено замещающее жилье – квартира с КН № общей площадью 35,5 кв.м., расположенная на четвертом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес >, право собственности на которую зарегистрировано за ФИО3 28.02.2024.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Калининградской области от 02.05.2024 по обособленному спору № А21-12845-13/2021 по делу № А21-12845/2021 утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника ФИО3 в редакции финансового управляющего с учетом уточнений, установлена начальная продажная стоимость имущества: жилого дома с кадастровым номером №, площадью 227 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес >, в размере 12 146 000 рублей.

Указанная продажная цена имущества была определена Арбитражным судом на основании заключения судебной экспертизы ООО «Бюро судебной экспертизы и оценки» № 422К-2023.

С 23.09.2024 по 03.11.2024 на электронной площадке ООО «МЭТС» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» были проведены открытые торги посредством публичного предложения № 145419-МЭТС, в отношении лота – жилой дом с КН №, которые были признаны несостоявшимися в связи с тем, что для участия в торгах не подано ни одной заявки.

На предложение от 06.11.2024 финансового управляющего ФИО5 кредиторам о принятии непроданного имущества должника в счет погашения требований по последней цене продажи на торгах посредством публичного предложения, составившей 8 198 550 рублей, 05.12.2024 кредитором ФИО2 заявлено финансовому управляющему о согласии принять имущество должника в счет погашения своих требований к ФИО3

18.12.2024 кредитором ФИО2 выражено согласие на погашение его требований к должнику путем предоставления отступного, а именно путем передачи в собственность ФИО2 имущества должника ФИО3 – жилого дома с КН №.

Собранием кредиторов должника ФИО3 14.01.2025 принято решение оставить нереализованное имущество – указанный жилой дом за конкурсным кредитором ФИО2, утвердить соглашение об отступном в редакции, предложенной финансовым управляющим.

На основании указанного решения собрания кредиторов должника ФИО3 от 14.01.2025 между должником в лице финансового управляющего ФИО5 и кредитором ФИО2 заключено соглашение об отступном от 14.01.2025, ФИО2 выплачена разница между стоимостью имущества (в размере 8 198 550 рублей) и обязательствами должника перед ФИО2 (в размере 5 470 846,14 рублей) в сумме 2 727 703,86 рублей посредством перечисления денежных средств на расчетный счет должника.

Однако регистрационные действия по заявлениям ФИО2 и должника ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО5 о переходе права собственности на жилой дом с КН № на основании соглашения об отступном были приостановлены уведомлением регистрирующего органа от 22.01.2025, в том числе в связи наличием в отношении данного имущества записи в ЕГРН об ограничении (обременении) ипотекой в пользу ПАО «Банк «Санкт-Петербург». Впоследствии Управление Росреестра по Калининградской области 26.06.2025 приняты решения об отказе в осуществлении государственной регистрации прав в связи с не устранением указанных причин, явившихся основанием для приостановления регистрации.

30.01.2025 указанное обременение в пользу ПАО «Банк «Санкт-Петербург» прекращено с одновременной регистрацией обременения в виде ипотеки в пользу ФИО4 на основании договора купли-продажи жилого дома от 19.04.2019 и соглашение о передаче прав по закладной № 7501-22-0047/Ц от 14.06.2022.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 29.04.2025 по делу № А21-12845/2021 завершена процедура реализации имущества ФИО3, последний освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реализации имущества гражданина.

Решением Гурьевского районного суда г. Калининграда от 11.06.2025 прекращено обременение в виде залога (ипотеки) в отношении жилого дома с КН №, зарегистрированное в пользу ФИО4

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22.09.2025 признано незаконным указанное выше решение Управление Росреестра по Калининградской области 26.06.2025 с возложением обязанности по повторному рассмотрению заявлений ФИО2 и финансового управляющего ФИО5

По результатам повторного рассмотрения указанных заявлений 13.11.2025 произведена государственная регистрация перехода права собственности на дом с КН № от ФИО3 к ФИО6

В период оспаривания ФИО2 обременения и действий Управления Росреестра по Калининградской области по отказу в государственной регистрации прав на дом с КН № ФИО3, будучи его собственником по данным ЕГРН, 26.05.2025 обратился в администрацию по вопросу оформления земельного участка с КН № в собственность в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

По результатам рассмотрения указанного заявления между администрацией Гурьевского муниципального округа Калининградской области и ФИО3 15.08.2025 заключен договор купли-продажи земельного участка с КН №, право собственности на который зарегистрировано за последним 04.09.2025.

ФИО2, полагая свои права нарушенными, ссылаясь на то, что ФИО3, достоверно осведомленный об утрате прав в отношении жилого дома с КН № и возникновении таковых у него, воспользовавшись тем, что в период указанных выше судебных разбирательств государственная регистрация прав на данный объект не состоялась и формально собственником дома значился ФИО3, обратился в администрацию под видом титульного собственника и совершил сделку купли-продажи земельного участка под ним, зарегистрировав свое право собственности на участок, что свидетельствует о нарушении принципа добросовестности и справедливости, лишает законного правообладателя объекта недвижимости права на занятый таким объектом земельный участок, обратился в суд с иском к ФИО3, администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области о признании недействительным договора № 719 от 15.08.2025 купли-продажи земельного участка с КН №, применении последствий недействительности указанной сделки в виде возвращения ФИО3 уплаченных по сделке денежных средств, а земельного участка в собственность муниципального органа.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО2 о признании соглашения от 14.01.2025 об отступном недействительной ничтожной сделкой, применении правовых последствий в виде взыскании стоимости земельного участка с КН № в размере 2 100 000 рублей, ссылаясь на то, что в данном соглашении не учитывалась указанная цена за земельный участок, занятый домом с КН №, не были проведены последующие публичные торги по реализации данного дома, стадия продажи прав на земельный участок на торгах вовсе не инициировалась, сделка по отчуждению здания без соответствующего земельного участка является ничтожной.

В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО2 – ФИО7, действующий на основании доверенности от 28.09.2024, первоначальный иск подержал, просил отказать в удовлетворении встречного иска, поскольку действия ФИО3 были направлены не на реализацию законного интереса, а на воспрепятствование реализации исключительного права ФИО2 на приобретение земельного участка под домом. В этой связи сделка купли-продажи земельного участка является результатом злоупотребления правом ответчиком. Кроме этого, ФИО3 в рамках процедуры банкротств оспаривал все принятые по делу судебные акты, соглашение об отступном недействительным не признавалось. Предметом данного соглашения спорный земельный участок не являлся, а потому применение последствий недействительности соглашения в виде взыскания стоимости участка невозможно. По сути, ФИО3 не согласен с процедурой банкротства, а не с соглашением, его требования направлены на создание несуществующих денежных обязательств за имущество, которое им ФИО2 не передавалось.

Представитель ответчика-истца ФИО3 – ФИО8, действующий на основании ордера № 7521 от 15.12.2025, в судебном заседании встречный иск поддержал, просил отказать в удовлетворении первоначальных требований, поскольку жилой дом был реализован по заниженной стоимости, в соглашении об отступном, заключении судебной экспертизы не учитывались неотделимые его улучшения. Кроме того, текущий реестр требований кредиторов был погашен только после перечисления денежных средств ФИО2 на счет ФИО3, а потому соглашение об отступном противоречит п. 1 ст. 142.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, а также все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По смыслу приведенных норм права добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В частности, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ) (п. 7 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ указано, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч.ч. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вышеустановленные судом обстоятельства относительно наличия между сторонами долговых обязательств, принадлежности индивидуального жилого дома с КН №, оснований и условий приобретения прав на него ФИО3, ФИО2, в том числе в рамках процедуры банкротства в отношении ФИО3, которая была завершена 29.04.2025, путем заключения соглашения об отступном от 14.01.2025 с определением цены дома в размере 8 198 550 рублей, утвержденного собранием кредиторов ФИО3, приобретение последнему замещающего жилого помещения - квартиры с КН № с регистрацией на нее права собственности, наличие обременений в отношении данного дома и разрешения спора о прекращении обременения, об оспаривании действий регистрирующего органа в отказе осуществления государственной регистрации права собственности на дом подтверждаются выписками ЕГРН, вступившими в законную силу вышеприведенными судебными актами Гурьевского районного суда Калининградской области по гражданским дела № 2-1199/2020, 2-244/2025, Ленинградского районного суда г. Калининграда по делу № 2а-52774/2025, а также Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-12845/2021, в том числе по обособленным спорам.

Факт обращения ФИО9 в администрацию Гурьевского муниципального округа по вопросу предоставления в собственность земельного участка с КН № и его получения за плату на основании ст. 39.20 ЗК РФ с регистрацией 04.09.2025 права собственности на него подтверждаются заявлением ФИО3 от 26.05.2025 и договором купли-продажи № 719 от 15.08.2025, заключенным между последним и муниципальным органом, выпиской ЕГРН.

Согласно судебным актам Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-12845/2021, в том числе по обособленным спорам, в рамках рассмотрения заявления ФИО9 о признании несостоятельным (банкротом) последний активно реализовывал свои процессуальные права путем оспаривания принятых судом судебных актов, в том числе об ограничении исполнительного иммунитета в отношении жилого дома с КН № и включении его в конкурсную массу с приобретением замещающего жилого помещения; об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества с установлением начальной продажной стоимости данного дома в размере 12 146 000 рублей; о завершении процедуры банкротства; оспаривал действия финансового управляющего ФИО5, в том числе по вопросу одобрения покупки ему двухкомнатной квартиры с КН № в качестве замещающего жилья; решения кредиторов от 21.02.2023 о приобретении для него замещающего жилья.

Кроме того, представитель ФИО3 принимал участие в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-244/2025 по иску ФИО2 к ФИО4 о признании прекращенным права залога в отношении жилого дома с КН №, решение по которому было принято еще 11.06.2025, то есть до оформления ответчиком прав на земельный участок под данным домом.

Таким образом, ФИО9, будучи достоверно осведомленным о том, что данный жилой дом включен в конкурсную массу, располагая сведениями о заключении между должником в лице финансового управляющего ФИО5 и кредитором ФИО2 соглашения об отступном от 14.01.2025, в период судебных разбирательств, инициированных ФИО2, по вопросу снятия обременений, регистрации перехода права собственности на данный дом, воспользовавшись наличием регистрации за ним права собственности на дом в ЕГРН, обратился в администрацию под видом титульного собственника объекта недвижимости за получением в собственность спорного земельного участка, занятого таким объектом, что с безусловностью свидетельствует о недобросовестности и злоупотреблении своими правами.

В этой связи суд находит заслуживающими внимания доводы представителя ФИО2 о том, что действия ФИО3 по заключению договора купли-продажи указанного участка были направлены не на реализацию законного интереса, а на воспрепятствование реализации исключительного права ФИО2 на приобретение земельного участка под домом.

Принимая во внимание вышеизложенное, требования ФИО2 о признании недействительным договора № 719 от 15.08.2025 купли-продажи земельного участка с КН № между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и ФИО3 подлежат удовлетворению.

В рамках применения последствия недействительности сделки суд полагает необходимым взыскать с администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области в пользу ФИО3 уплаченные им по договору денежные средства в размере 10 362,80 рубля, а земельный участок с кадастровым номером № возвратить в распоряжение МО «Гурьевский муниципальный округ» Калининградской области.

Согласно ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» порядок продажи имущества должника может предусматривать, что, если имущество должника не было реализовано на первых торгах, имущество должника подлежит продаже по частям, начиная с новых первых торгов, при этом исчисление сроков, установленных для продажи имущества должника, начинается заново. Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен конкурсным управляющим.

В соответствии со ст. 142.1 указанного Федерального закона стоимость имущества должника, предлагаемого для передачи кредиторам в качестве отступного, определяется собранием кредиторов или комитетом кредиторов. Такая стоимость не может составлять менее пятидесяти процентов минимальной цены продажи имущества должника, указанной в сообщении о торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения, на которых имущество должника не было продано.

Оспариваемое ФИО9 соглашение об отступном вышеуказанным требованиям закона соответствует, каких-либо положений, ограничивающих кредиторов должника в принятии решения о погашение требований путем предоставления отступного после первых торгов, признанных несостоявшимися, законом не предусмотрено, стоимость дома с КН № составляет не менее 50 % от начальной продажной цены имущества, определенной судом в размере 12 146 000 рублей.

Вопреки доводам представителя ФИО9 о том, что текущий реестр требований кредиторов был погашен только после перечисления денежных средств ФИО2 на счет ФИО3, а потому соглашение об отступном противоречит п. 1 ст. 142.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», данные положения касаются только должников – юридических лиц.

Ссылки ФИО3 на то, что жилой дом был реализован по заниженной стоимости, в соглашении об отступном, заключении судебной экспертизы не учитывались неотделимые его улучшения, судом во внимание не принимаются, поскольку направлены на оспаривание вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Калининградской области от 02.05.2024 по обособленному спору № А21-12845-13/2021 по делу № А21-12845/2021 об установлении начальной продажной стоимости имущества - жилого дома с КН №, что является недопустимым.

Вопреки доводам представителя ФИО3, спорный земельный участок, на котором расположен жилой дом с КН №, в конкурсную массу не включался, для реализации на торгах не передавался, предметом соглашения об отступном не являлся, а потому реализации с публичных торгов в рамках процедуры банкротства в отношении ФИО3 не подлежал.

При этом суд обращает внимание, что согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бюро судебной экспертизы и оценки» № 422К-2023 рыночная стоимость в размере 12 146 000 рублей определялась с учетом стоимости земельного участка, в границах которого расположен указанный жилой дом.

То обстоятельство, что жилой дом реализовывался по соглашению об отступном без земельного участка, прав ФИО3 не нарушает и не свидетельствует о его недействительности по данному основанию, поскольку при переходе права собственности на объект недвижимости новый собственник в силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ приобретает право пользования земельным участком, занятым этим объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

По сути, указанные требования свидетельствуют о несогласии в процедурой банкротства, связанной с реализацией имущества ФИО3, которая оценке при рассмотрении настоящего гражданского дела не подлежит.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения требований ФИО3 о признании соглашения от 14.01.2025 об отступном недействительной ничтожной сделкой, применении правовых последствий в виде взыскании стоимости земельного участка с КН № в размере 2 100 000 рублей суд не находит.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор № 719 от 15.08.2025 купли-продажи земельного участка с КН № между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и ФИО3, применить последствия недействительности указанной сделки – взыскать с администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, ИНН 

<

***>, в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГ года рождения, СНИЛС №, денежные средства в размере 10 362,80 рубля, возвратить земельный участок с кадастровым номером № в распоряжение МО «Гурьевский муниципальный округ» Калининградской области.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГ года рождения, СНИЛС №, на земельный участок с КН №

Встречный иск ФИО3 к ФИО2 о признании соглашения от 14.01.2025 об отступном недействительной ничтожной сделкой, применении правовых последствий в виде взыскании стоимости земельного участка с КН № в размере 2 100 000 рублей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Судья: Курташова И.Ю.

Мотивированное решение суда изготовлено 19 февраля 2026 г.