Р Е Ш Е Н И Е

 2-167/2019 

Именем Российской Федерации

24 января 2019 года г.Тамбов

Ленинский районный суд г.Тамбова в составе:

Председательствующего судьи Карпухиной Ю.А., 

при секретаре Тофан А.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «Тамбовхимпромстрой» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ОАО «Тамбовхимпромстрой» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры №*** в многоквартирном жилом доме по адресу: ***, общей проектной площадью 75,9 кв.м., расположенной на третьем этаже второго подъезда в осях 5-7, А-В и нежилого помещения-гаража №*** площадью 38,7 кв.м. на первом этаже второго подъезда в осях 5-7, А-В.

В обоснование требования указав, что 30.05.2016 между ФИО1 и ОАО «Тамбовхимпромстрой» был заключен договор денежного займа, по условиям которого ФИО1 приняла на себя обязательство по передаче ОАО «Тамбовхимпромстрой» беспроцентного займа в сумме 4 000 000 рублей. Согласно условий договора сумма займа должна быть внесена ФИО1 в кассу ответчика 3 550 000 руб. до 01.07.2016 и 450 000 руб. в течение 10 дней после ввода дома в эксплуатацию, но не позднее 01.01.2017. Условиями договора (п.2.1.) был определен способ погашения займа -путем передачи в собственность трехкомнатной квартиры №*** в многоквартирном жилом доме по адресу: ***, общей проектной площадью 75,06 кв.м. и гаража №*** площадью 38,16 кв.м. в указанном жилом доме, а также установлен срок передачи помещения квартиры и гаража - не позднее 01.01.2017г. Со стороны ФИО1 обязательства договора займа по внесению денежных сумм по сроку исполнены. Разрешение ОАО «Тамбовхимпромстрой» на строительство трехэтажного двухсекционного блокированного жилого дома по улице *** было выдано администрацией города Тамбова 14.07.2015, в нем указано, площадь гаражей-293,02 кв.м; общая площадь квартир-602,92 кв.м.; этажность-3; количество квартир- 8 (раздел.4). ОАО «Тамбовхимпромстрой» не исполнило принятые на себя по договору обязательства; до настоящего времени дом является объектом незавершенного строительства, в эксплуатацию не сдан, квартира в общую долевую собственность не передана, кроме того, в производстве Арбитражного суда Тамбовской области находится заявление о признании несостоятельным (банкротом) ОАО «Тамбовхимпромстрой». Доля в праве общей долевой собственности на незавершенное строительство трехэтажного двухсекционного блокированного восьмиквартирного жилого дома, соответствующая квартире №***, расположенной на третьем этаже во втором подъезде в осях 5-7, А-В и общему имуществу жилого дома составляет *** долей(и), а доля в праве общей долевой собственности на незавершенное строительство трехэтажного двухсекционного блокированного восьмиквартирного жилого дома, соответствующая нежилому помещению №*** расположенному на первом этаже во втором подъезде в осях 5-7, А-В и общему имуществу жилого дома составляет *** долей. Исходя из анализа условий заключенных между сторонами договора займа от 30.05.2016, ФИО1 полагает, что между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Протокольным определением Ленинского районного суда г.Тамбова от 27.11.2018 в качестве соответчика привлечен конкурсный управляющий ОАО «Тамбовхимпромстрой» ФИО2 

В судебное заседание истец не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещена судом надлежаще.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, дополнив, что в настоящее время строительство дома завершено приблизительно на 85 %; в доме частично не достроена крыша, отсутствует электропроводка, остекление, не установлено газовое отопление, что препятствует сдаче дома в эксплуатацию и передаче им объекта долевого строительства. 

В судебное заседание представитель ответчика ОАО «Тамбовхимпромстрой» не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна; возражения на иск не представили.

В судебном заседании соответчик конкурсный управляющий ФИО2 против удовлетворения исковых требований ФИО1 не возражал, подтвердив, что ей выполнены обязательства по договору займа в полном объеме. Представил письменный отзыв по делу (л.д. 179). 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Согласностатье 431ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Разрешая заявленные исковые требования, независимо от наименования договора, суду следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

В соответствии счастью 1 статьи 1Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. 

Как в суде установлено, разрешение ОАО «Тамбовхимпромстрой» на строительство трехэтажного двухсекционного блокированного жилого дома по улице *** было выдано администрацией города Тамбова 14.07.2015 за № 68306000-1589-2015. Строительство вышеуказанного многоквартирного жилого дома ОАО «Тамбовхимпромстрой» осуществляет на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2012 сделана запись регистрации №68-68-01/001/2012-766. Кадастровый номер участка ***.

Согласно разрешению на строительство одними из нескольких из проектных характеристик для строительства являются : площадь гаражей-293,02 кв.м; общая площадь квартир-602,92 кв.м.; этажность-3; количество квартир- 8 (раздел.4).

Проектная декларация строительства жилого дома по *** размещена на официальном сайте ОАО «Тамбовхимпромстрой»( http/thps.tmb.ru).

ОАО «Тамбовхимпромстрой» до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен, квартира в общую долевую собственность не передана, кроме того, в производстве Арбитражного суда Тамбовской области находится заявление о признании несостоятельным (банкротом) ОАО «Тамбовхимпромстрой». Стороны не вносили изменений в условия договора займа от 30.05.2016 в части срока сдачи жилого дома в эксплуатацию.

30.05.2016 между ФИО1 и ОАО «Тамбовхимпромстрой» был заключен договор денежного займа, по условиям которого ФИО1 приняла на себя обязательство по передаче ОАО «Тамбовхимпромстрой» беспроцентного займа в сумме 4 000 000 рублей. Согласно условий договора сумма займа должна быть внесена ФИО1 в кассу ответчика 3 550 000 руб. до 01.07.2016 и 450 000 руб. в течение 10 дней после ввода дома в эксплуатацию, но не позднее 01.01.2017. Условиями договора (п.2.1.) был определен способ погашения займа -путем передачи в собственность трехкомнатной квартиры №*** в многоквартирном жилом доме по адресу: ***, общей проектной площадью 75,9 кв.м. и гаража №*** площадью 38,7 кв.м. в указанном жилом доме, а также установлен срок передачи помещения квартиры и гаража - не позднее 01.01.2017г. ФИО1 обязательства договора займа по внесению денежных сумм по сроку исполнены, что подтверждается квитанциями к приходно- кассовым ордерам № 60 от 30.05.2016 и №63 от 06.06.2016, платежным поручением №840615 от 23.01.2019(л.д. 8,9, 190-193).

При указанных обстоятельствах, исходя из действительного содержания заключенного договора, из условий договора в целом, с учетом цели договора, общей воли сторон, суд приходит к выводу о том, что предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома. Фактически ФИО1 стала участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировал застройщику ОАО "Тамбовхимпромстоорой" строительство вышеуказанной квартиры до ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, что подтверждает возникновение правоотношений между ОАО "Тамбовхимпромстоорой" и ФИО1 по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действияст.4ФЗ N 214 от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", что соответствует правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.07.2017. Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО1 и застройщиком ОАО "Тамбовхимпромстоорой" составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

ДействиеЗаконаоб участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возвратазайма прекращаются с передачейжилого помещения в многоквартирномдоме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силуст. 209ГК РФ, право собственности может быть признанотолько на индивидуально-определенное имущество и созданное имущество.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч.1 ст.4, ч.1 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истцов, как участников долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, согласно техническому плану помещения, выполненному ООО "АН "Абсолют" от 27.06.2018, площадь трехкомнатной квартиры №*** в многоквартирном жилом доме по адресу: ***, составляет 75,9 кв.м., расположенной на третьем этаже второго подъезда в осях 5-7, А-В и площадь нежилого помещения-гаража №*** составляет 38,7 кв.м. на первом этаже второго подъезда в осях 5-7, А-В.

Из пояснений представителя истца и конкурсного управляющего следует и не оспорено ответчиком, что степень готовности объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома *** около 85 %. 

Пункт 1 статьи130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в момент заключения договоров участия в долевом строительстве жилого дома.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимости имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда. 

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец, являясь участником долевого строительства, надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру и гараж в полном объеме, в судебном заседании не установлено правопритязаний третьих лиц в отношении указанных истцом объектов строительства, квартиру и гараж возможно идентифицировать в соответствии с договором займа от 30.05.2016, что подтверждается техническими планами помещений, выполненными ООО "АН "Абсолют" от 27.06.2018.

Суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании за ФИО1 право собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством трехэтажного двухсекционного блокированного восьмиквартирного жилого дома в виде трехкомнатной квартиры № ***, общей площадью 75,9 кв.м., расположенной на третьем этаже второго подъезда и в виде нежилого помещения № ***, общей площадью 38,7 кв.м., расположенного на первом этаже второго подъезда в осях 5-7, А-В в доме ***, согласно технического паспорта от 27.06.2018, изготовленного ООО «АН «Абсолют». 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством трехэтажного двухсекционного блокированного восьмиквартирного жилого дома в виде трехкомнатной квартиры № ***, общей площадью 75,9 кв.м., расположенной на третьем этаже второго подъезда в осях 5-7, А-В в доме ***, согласно технического паспорта от 27.06.2018, изготовленного ООО «АН «Абсолют».

Признать за ФИО1 право собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством трехэтажного двухсекционного блокированного восьмиквартирного жилого дома в виде нежилого помещения № *** общей площадью 38,7 кв.м., расположенного на первом этаже второго подъезда в осях 5-7, А-В в доме ***, согласно технического паспорта от 27.06.2018, изготовленного ООО «АН «Абсолют».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Ленинский районный суд г.Тамбова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Ю.А. Карпухина

Мотивированное решение составлено 29.01.2019

Судья: Ю.А. Карпухина