Дело № 2-587/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июля 2019 года Корсаковский городской суд Сахалинской области в составе

председательствующего судьи Е.Н. Меркуловой,

при секретаре Г.М. Аникиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Корсаковского городского округа к ФИО1, ФИО2, Управлению Росреестра по Сахалинской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Представитель администрации Корсаковского городского округа обратилась с иском, в котором, с учетом уточнений, просит признать соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.12.2018 №, заключенное между ФИО1 и ФИО2 недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи № от 27.03.2019 о регистрации указанного соглашения, а также возврата земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 

В обоснование исковых требований указано, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м по адресу 

<

адрес>, с целевым назначением «для жилищного строительства» администрацией Корсаковского городского округа заключен с ФИО1 на основании протокола результатов аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка от 10.12.2018 № 1.12.03.2019 года в администрацию Корсаковского городского округа поступило уведомление о передаче ФИО1 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.12.2018 № ФИО2

Письмом от 11.04.2019 № 5.02-3144/19 в адрес ФИО1,.А., Управления Росреестра по Сахалинской области администрация Корсаковского городского округа выразила несогласие по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.12.2018 №.

Государственная регистрация соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.12.2018 № произведена 27.03.2019 года.

По мнению истца данная сделка совершена в нарушение прямого запрета, установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ на переуступку прав и обязанностей по обязательствам, возникшим из договора, заключенного на торгах, в случае, если заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

На данное исковое заявление от ФИО1 поступили письменные возражения, в которых он указывает на применение пункта 9 статьи 22 земельного кодекса РФ, в соответствии с которым допускается передача прав и обязанностей по договору земельного участка, заключенному на срок более 20 лет. Кроме того, в соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка под индивидуальное жилищное строительство допускается и без проведения торгов. Договор аренды от 24.12.2018 № ограничений для передачи прав и обязанностей по заключенному договору также не предусматривает.

Аналогичного характера возражения поступили от ФИО2

Управление Росреестра по Сахалинской области в своих возражениях на исковое заявление, поступивших в суд 27 июня 2019 года указывает, что регистрирующий орган может выступать ответчиком только по делам, рассматриваемым в порядке административного судопроизводства, кроме того, обращает внимание, что земельный участок под индивидуальное жилищное строительство может быть передан в аренду без проведения торгов.

ФИО1, ФИО2 возражали против удовлетворения иска по основаниям, указанным в возражениях.

Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, дело рассмотрено без его участия.

В судебном заседании представитель администрации иск просила удовлетворить.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Статьей 383 ГК РФ запрещен переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Как указано в пункте 1 статьи 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 2 этой же статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено право арендатора земельного участка передавать иным лицам свои права и обязанности по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Специальной нормой пункта 9 статьи 22 ЗК РФ это правило распространено на сдачу в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на срок более пяти лет.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется специальными нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в аренду (пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ определен перечень случаев, когда земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без проведения торгов.

Так, согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Статьей 39.18 ЗК РФ определен порядок предоставления земельных участков для указанных целей, в соответствии с которым орган местного самоуправления в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка, в частности, для индивидуального жилищного строительства, обеспечивает доступ любых заинтересованных лиц к участию в аукционе с целью приобретения земельного участка гражданами, и получения наибольшей выгоды от реализации прав на земельный участок.

В то же время, при отсутствии поданных в установленном настоящей статьей заявок на участие в аукционе допускается передача земельного участка в аренду без проведения торгов, откуда видно, что право на получение в аренду земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, может быть реализовано только при наличии определенных условий. 

Так, в отличие от иных случаев, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, передача земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства, а также ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, допускается без проведения торгов при наличии оговоренных в законе обстоятельств, а именно при выполнении органом местного самоуправления всех действий, предусмотренных пунктами 1 – 3 статьи 39.18 ЗК РФ, направленных на обеспечение доступа всех возможных заинтересованных лиц к приобретению земельного участка, и отсутствии заявлений иных, желающих приобрести данный земельный участок, поступивших в установленный законом срок.

Из анализа положений статьи 39.18 ЗК РФ следует, что возможность заключения гражданином, подавшим заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.18 ЗК РФ, договора аренды земельного участка, находящегося с государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов сохраняется лишь до того момента, с которого начнут поступать заявления других заинтересованных лиц о намерении участвовать в аукционе.

Если таких заявлений в установленный законом тридцатидневный срок с даты опубликования извещения о предоставлении земельного участка для целей жилищного строительства или ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, не поступит, орган местного самоуправления в соответствии с пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка гражданину, подавшему заявление, которое, впоследствии, является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов (пункт 6 ст. 39.18).

Таким образом, исходя из пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только путем проведения торгов, что по правилам пункта 7 статьи 448 ГК РФ исключает перевод прав и обязанностей по заключенному таким образом договору на другое лицо.

Вместе с тем допущение заключения договора аренды иным способом, без проведения торгов, требует наличия специальных обстоятельств, установленных законом, а именно, отсутствия претендентов на заключение договора аренды земельного участка, в отношении которого подано заявление заинтересованным лицом.

Именно для такого лица, подавшего заявление первым, в случае отсутствия заявлений иных лиц, готовых принять участие в аукционе, становится возможным заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, а также впоследствии такое лицо вправе в соответствии с положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ передать права и обязанности по заключенному договору иному лицу, уведомив об этом арендодателя.

Из представленных в материалы дела истцом документов по формированию участников аукциона следует, что 8 сентября 2015 года в администрацию Корсаковского городского округа поступило заявление Б. о предварительном согласовании предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 1000 кв.м, местонахождение которого заявитель обозначил как 

<

адрес>.

Как следует из письма руководителя управления архитектуры и градостроительства администрации Корсаковского городского округа Ж. от ДД.ММ.ГГГГ на запрос исполняющего обязанности заместителя руководителя управления землепользования и муниципального земельного контроля З. от ДД.ММ.ГГГГ, вновь образуемому земельному участку, расположенному в планировочном квартале ДД.ММ.ГГГГ, восточнее земельного участка по 

<

адрес>, в селе 

<

адрес>, присвоен адрес: 

<

адрес>.

В газете «Восход» за 26 сентября 2015 года администрацией было опубликовано извещение о возможности предоставления земельного участка площадью 1000 кв.м для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу 

<

адрес>.

5 октября 2015 года в администрацию Корсаковского городского округа поступило заявление И., который также просил предоставить данный земельный участок для индивидуального жилищного строительства.

Далее заявления аналогичного характера поступили в администрацию Корсаковского городского округа: от К. ДД.ММ.ГГГГ, от Л. ДД.ММ.ГГГГ, от Н. ДД.ММ.ГГГГ, от М. ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с данными обстоятельствами администрация Корсаковского городского округа 13 октября 2015 года направила первоначальному заявителю Б. отказ в согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов.

В этом же письме, как и в ответах на заявления всех обратившихся граждан, заявителю было разъяснено, что земельный участок может быть предоставлен по результатам аукциона после образования земельного участка в установленном порядке, определения начальной цены аукциона, а также технических условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение), когда в газете «Восход» будет опубликовано извещение о проведении аукциона и размещено соответствующее извещение на официальном сайте администрации Корсаковского городского округа в сети Интернет.

В постановлении администрации Корсаковского городского округа от 13 ноября 2017 года № принято решение о выполнении кадастровых работ по образованию земельного участка, расположенного по 

<

адрес> городского округа.

Как следует из представленного в материалы дела сопроводительного письма к отчету об оценке рыночной стоимости имущества от 25 октября 2018 года, оценка рыночной стоимости выставляемого на аукцион земельного участка произведена оценочной компанией «Эксперт» 16 октября 2018 года.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Корсаковского городского округа от 30 октября 2018 года № были установлены условия проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, и в том числе, земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>.

Извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, в том числе земельного участка в 

<

адрес> опубликовано в газете «Восход» № (11487) за 7 ноября 2018 года.

Как следует из объяснений ФИО1 в судебном заседании, он изъявил желание приобрести земельный участок после объявления о проведении аукциона, то есть он не является лицом, первым обратившимся за предоставлением этого земельного участка.

Между тем, согласно представленным в материалы дела истцом заявкам на участие в аукционе, после проведения всех подготовительных работ и публикации извещения о предстоящем аукционе, в аукционе пожелали принять участие В., Г., ФИО2, ФИО1, ООО «Трансстрой», заявки на участие в аукционе от которых поступили в ноябре-декабре 2018 года.

Из публикации в газете «Восход» № (11497) за 12 декабря 2018 года извещения о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков видно, что победителем аукциона по лоту № на право аренды земельного участка, расположенного по адресу Корсаковский городской округ, 

<

адрес>, стал ФИО1.

Результаты проведения аукциона подтверждаются протоколом № от 10 декабря 2018 года, из которого видно, что фактически участие в аукционе приняли ФИО1, Г., В..

Победителем аукциона определен ФИО1, предложивший наиболее высокую цену за предмет аукциона.

24 декабря 2018 года администрация Корсаковского городского округа заключила с ФИО1 договор аренды земельного участка № на 20 лет со дня подписания акта приема-передачи.

Акт приема-передачи сторонами подписан 24 января 2019 года.

Таким образом, договор аренды земельного участка не мог быть заключен с ФИО1 без проведения торгов, вследствие чего он был не вправе переуступать права и обязанности по заключенному договору третьим лицам без согласия арендодателя.

Между тем, в соответствии с соглашением от 31 января 2019 года ФИО1 уступил ФИО2 права и обязанности по договору аренды от 24 декабря 2018 года, уведомив об этом администрацию Корсаковского городского округа письмом от 31.01.2019 года.

Сторонами составлен акт приема-передачи от той же даты, согласно которому ФИО1 передает, а ФИО2 принимает земельный участок, расположенный по адрес Корсаковский городской округ, 

<

адрес>, площадью 1000 кв.м для использования под индивидуальное жилищное строительство.

При таких обстоятельствах, когда соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору земельного участка заключено в нарушение норм действующего законодательства, без согласия арендодателя, права которого непосредственно нарушены оспариваемым соглашением, иск подлежит удовлетворению в части, адресованной ответчикам ФИО1 и ФИО2

Исковые требования в части применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи № от 27.03.2019 года удовлетворению не подлежат, поскольку законом не предусмотрено применение последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Как указано в пункте 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В пункте 53 этого же Постановления разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Исходя из буквального смысла заявления об уточнении исковых требований истца от 20 июня 2019 года, истец просит суд произвести погашение регистрационной записи, в то время как осуществление всех операций с реестром недвижимости отнесено к компетенции регистрирующего органа.

В то же время исковых требований публично-правового характера в иске по существу не содержится.

Как следует из содержания искового заявления, все заявленные требования об оспаривании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, прошедшего процедуру регистрации в органе Росреестра, адресованы равным образом как к ФИО1, ФИО2, так и к Управлению Росреестра по Сахалинской области.

Однако орган Росреестра, не являясь участником гражданско-правовых отношений, надлежащим ответчиком по делу не является, поэтому исковые требования, адресованные Управлению Росреестра по Сахалинской области удовлетворению не подлежат.

Решение о признании сделки недействительной с указанием обязанности по возврату земельного участка первоначальному арендатору может являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

В случае отказа в совершении предусмотренных законом действий заинтересованная сторона в связи с возникшими спорными правоотношениями публичного характера имеет право обратиться с административным иском к Управлению Росреестра по Сахалинской области в порядке, предусмотренном КАС РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24 декабря 2018 года, заключенное между ФИО1 и ФИО2 31 января 2019 года.

Обязать ФИО2 вернуть земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу 

<

адрес>, ФИО1 по акту-приема-передачи.

В удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи №, а также в удовлетворении исковых требований, адресованных Управлению Росреестра по Сахалинской области, отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Е.Н. Меркулова.

Решение принято в окончательной форме 25 июля 2019 года.

Судья Е.Н. Меркулова.