Дело № 3а-1509/2021

22OS0000-01-2021-001359-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 августа 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В., 

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Жука П. П.ича к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

административный истец ФИО2 обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участкас кадастровым номером ***,расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 5 490кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере в размере 13 785 390 руб.

Требования мотивированы тем, что указанным выше земельным участком административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, утвержденная приказом Управления имущественных отношений 

<

адрес>от ДД.ММ.ГГ ***, определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ и составляет 20 770 152,3руб. Данная стоимость является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права Жука П.П., так как кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы.

Административный истец ФИО2 на рассмотрение дела не явился, извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Административные ответчикиУправление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лицаФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, комитет по земельным ресурсам и землеустройству 

<

адрес>,а также ООО «Лента», надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, филиала «ФКП Росреестра» по 

<

адрес>до судебного заседания поступили письменныеотзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3,изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГ ***-з, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГ, ФИО2 и ООО «Лента» являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 5 490кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, цель предоставления – для эксплуатации нежилых помещений в здании объекта розничной торговли. Согласно условиям договора расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.10-13 т.1).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанного земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***,утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края». 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по 

<

адрес>кадастровая стоимость земельного участкас кадастровым номером *** составляет 20 770 152,3 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ(л.д.9 т.1).

Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участкаадминистративным истцом представлен отчет об оценке ***, составленныйДД.ММ.ГГ оценщиком ФИО3 (индивидуальный предприниматель), согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ вышеуказанного земельного участкасоставляет 13 785 390 руб. (л.д.14-56 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки. 

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретногоземельного участкав отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ФИО3, являющимся членом Саморегулируемой Организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. 

Кроме того, в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО3 подтвердил достоверность своего исследования, дал мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского краязамечаний к отчету, о чем представил письменные пояснения.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметил, что на страницах 22-26 отчета приведен анализ рынка земельных участков под офисно-торговую застройку 

<

адрес>, диапазон цен участков составил от 388 руб./кв.м. до 3 890 руб/кв.м. А предложенный административным ответчиком земельный участок (по пр.

<

адрес>ю 142 кв.м.), расположен в центре 

<

адрес> и имеет маленькую площадь, что отличает его от объекта оценки, поэтому оценщик не мог его использовать для сравнения. Также земельный участок по 

<

адрес>, указанный административным ответчиком, согласно сведениям ЕРГН имеет назначение «Коммунальное обслуживание», т.е. относится к иному сегменту рынка. Поэтому использовать как ориентир верхнюю границу диапазона – 15 140 руб/кв.м. неправильно. 

При оценке земельного участка не должно учитываться наличие инженерной инфраструктуры на самом участке, учитывается лишь возможность подключения к таковой, что следует из анализа п.20 ФСО ***, а также разделов 1 и 3 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***-р. В связи с этим оценщик оценивал объект оценки и аналоги с учетом возможности их всех к подключению к инженерной инфраструктуры, которая у всех одинакова, так как участки располагаются в населенном пункте и окружены застройкой.

В качестве аналогов оценщиком использовались свободные о застройки на дату предложения участки, в том числе и аналог *** – (

<

адрес>), а улучшения участков – возведенные нежилые здания зарегистрированы уже после даты предложения, что следует из текстов объявлений, данных из Публичной кадастровой карты, Онлайн-сведений об объектах недвижимости Росреестрат: дата предложения аналога – ДД.ММ.ГГ, здание бытового корпуса, здание вспомогательного назначения, (на этом участке) поставлены на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ, дата завершения строительства – 2019 год; здание бытового обслуживания (на этом участке) поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ, дата завершения строительства- 2019 год. 

При использовании в качестве аналога *** земельного участка (

<

адрес>) с видом разрешенного использования – для размещения объектов здравоохранения оценщик не нарушил требования п.10 ФСО ***, так как при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости данное обстоятельство не влияет на стоимость, поскольку согласно Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» Часть 2 (ФИО4, ФИО5 2018 г.), в таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования (Таблица 5) к земельным участкам под офисно-торговую застройку отнесены участки под объектами здравоохранения.

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. При выборе аналогов и расчете корректировок оценщик руководствовалсяп.11 ФСО ***, подп.«в» п.11, подп.«б» п.22 ФСО ***, нарушений законодательства об оценочной деятельности им не допущено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований. 

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования Жука П.П. 

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ФИО2 ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Жука П. П.ича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, площадью 5 490 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 13 785 390 рублей. 

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка –ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.