Дело № 2-806/19

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

13 сентября 2019 года г. Усть-Джегута

Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики 

в составе: председательствующего судьи - Хачирова З.Б. 

при секретаре судебного заседания - Узденовой З.М.,

с участием: истца ФИО1 представившего интересы истцов ФИО2 и ФИО3 по доверенности (номер обезличен) от 14 августа 2019 года,

представителем истца ФИО1 – адвоката Урусова У.С. представившего удостоверение № 42 от 05.12.2016 года и ордер (номер обезличен) от 13 сентября 2019 года,

ответчика – ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1, ФИО3 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, 

у с т а н о в и л:

ФИО2, ФИО1, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения. В обоснование иска истцы указали, что между ними и ФИО5 был заключен договор купли-продажи недвижимости РТ 07 марта 2013 года. По договору истцы (продавцы) передали в собственность ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: КЧР, (адрес обезличен ). Квартира общей площадью 53,9 кв.м. принадлежала им на праве собственности, что подтверждалось свидетельством о праве собственности от 29.12.2005 года.

В соответствии п. 1.3 договора купли-продажи отчуждаемая квартира оценивается сторонами и продается за 600 000 рублей.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи часть стоимости квартиры в размере 191 000 рублей выплачивается за счет собственных средств покупателей. Оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 409 000 рублей будет выплачена за счет кредитных средств, представляемых ФИО5 Акционерным Коммерческим Банком «Легион» (открытое акционерное общество), по Договору (номер обезличен)-КФ о предоставлении кредита от 21 февраля 2013 года. Кредитные средства, согласно договора о предоставлении кредита предоставлялся ФИО5 для целей приобретения в собственность вышеуказанной недвижимости путем зачисления кредитных средств на лицевой счет открытый безотзывный покрытый аккредитив в Филиале АКБ «Легион» (ОАО) в пользу ФИО1, для дальнейшего перечисления средств на счет ФИО1 (номер обезличен) в Филиале АКБ «Легион», после выполнения ряда условий.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено согласно ст. 77 ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости» от 16.07.1998 года №102, указанная в п. 1.1 настоящего договора, находится в залоге (ипотеке) у займодавца АКБ «Легион» (ОАО) с момента государственной регистрации ипотеки на недвижимость по настоящему Договору купли-продажи жилого помещения от 07 марта 2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стороны определили, что недвижимость с момента передачи ее покупателю до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца согласно п.5 ст. 488 и ст. 489 ГК РФ. Так же согласно договора купли-продажи передаточный акт отдельно не составлялся. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР 07 марта 2013 году.

До настоящего момента мы они не получали от ФИО5 денежные средства в размере 600 000 рублей, которые ФИО5 обязана была уплатить за приобретенную квартиру после получения денежных средств по Кредитному договору. Указанные в договоре купли-продажи 191 000 рублей, которые якобы предварительно им были выплачены при подписании договора, так же не были выплачены, так как данный пункт был необходим для получения ею кредита. Они договорились, что она выплатит им полную стоимость приобретенного жилья после получения ею по договору займа денежных средств, и только после этого они передадут ей квартиру. В последствии она стала говорить, что еще не получила деньги, что как только она получит деньги, то привезет их им. Они были спокойны, так как думали, что квартира в залоге у них, а они продолжали пользоваться своим имуществом, и пока она не принесет деньги им, и только после это они бы отдали ей квартиру. Кроме того у них были соглашения об отсрочки покупателем платежа, что давала им уверенность, что она говорит им правду.

Однако, 23 июля 2019 году к ним пришили судебные приставы, от которых им стало известно, что их квартира, которую они продали ФИО5 перешла к банку «Лигион» и их хотят выселить из их квартиры. Решить данный вопрос в ином внесудебном порядке не представляется возможным.

На основании изложенного, истцы просят суд: 

1) Признать недействительным договор купли - продажи недвижимости с использованием кредитных средств от 21 февраля 2013 года, расположенной по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), заключённый между продавцами ФИО2, (дата обезличена) года рождения, ФИО6,(дата обезличена) года рождения, ФИО1, (дата обезличена) года рождения, ФИО7, (дата обезличена) года рождения и ФИО5, (дата обезличена) года рождения.

2) Прекратить право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен )

3) Применить последствия недействительности сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним записи о праве собственности ФИО5 на квартиру расположенную по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) восстановить записи о праве собственности за ФИО2, ФИО6, ФИО1, ФИО7 на квартиру расположенную по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ).

В судебном заседании истец ФИО1 представивший интересы истцов ФИО2 и ФИО3. поддержал исковые требования, повторив доводы, изложенные в исковом заявлении и просил суд их удовлетворить в полном объеме.

Адвокат Урусова У.С. также поддержал исковые требования, повторив доводы, изложенные в исковом заявлении и просил суд их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик - ФИО5, также поддержала исковые требования истцов, так как считает их законными и обоснованными и просила их удовлетворить. 

Третье лицо – представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, надлежащим образом, уведомленный о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил. 

Третье лицо - Конкурсный управляющий Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», надлежащим образом, уведомленный о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо - представитель Пенсионного фонда России по КЧР, надлежащим образом, уведомленный о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

По правилам ч.3 ст.167 ГПК РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки, не является препятствием к рассмотрению искового заявления. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть исковое заявление ФИО2, ФИО1, ФИО3 в отсутствии представителей третьих лиц.

Выслушав истца, представителя истцов, ответчика, изучив и оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в деле, проверив обоснованность доводов сторон, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что между ФИО2, ФИО1, ФИО3 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи недвижимости РТ 07 марта 2013 года. По договору истцы (продавцы) передали в собственность ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: КЧР, (адрес обезличен ). Квартира общей площадью 53,9 кв.м. принадлежала им на праве собственности, что подтверждалось свидетельством о праве собственности от 29.12.2005 года. В соответствии п. 1.3 договора купли-продажи отчуждаемая квартира оценивается сторонами и продается за 600 000 рублей.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи часть стоимости квартиры в размере 191 000 рублей выплачивается за счет собственных средств покупателей. Оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 409 000 рублей будет выплачена за счет кредитных средств, представляемых ФИО5 Акционерным Коммерческим Банком «Легион» (открытое акционерное общество), по Договору №18/13-КФ о предоставлении кредита от 21 февраля 2013 года. Кредитные средства, согласно договора о предоставлении кредита предоставлялся ФИО5 для целей приобретения в собственность вышеуказанной недвижимости путем зачисления кредитных средств на лицевой счет открытый безотзывный покрытый аккредитив в Филиале АКБ «Легион» (ОАО) в пользу ФИО1, для дальнейшего перечисления средств на счет ФИО1 (номер обезличен) в Филиале АКБ «Легион», после выполнения ряда условий.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено согласно ст. 77 ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости» от 16.07.1998 года №102, указанная в п. 1.1 настоящего договора, находится в залоге (ипотеке) у займодавца АКБ «Легион» (ОАО) с момента государственной регистрации ипотеки на недвижимость по настоящему Договору купли-продажи жилого помещения от 07 марта 2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стороны определили, что недвижимость с момента передачи ее покупателю до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца согласно п.5 ст. 488 и ст. 489 ГК РФ. Так же согласно договора купли-продажи передаточный акт отдельно не составлялся. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР 07 марта 2013 году.

До настоящего момента мы они не получали от ФИО5 денежные средства в размере 600 000 рублей, которые ФИО5 обязана была уплатить за приобретенную квартиру после получения денежных средств по Кредитному договору. Указанные в договоре купли-продажи 191 000 рублей, которые якобы предварительно им были выплачены при подписании договора, так же не были выплачены, так как данный пункт был необходим для получения ею кредита. Они договорились, что она выплатит им полную стоимость приобретенного жилья после получения ею по договору займа денежных средств, и только после этого они передадут ей квартиру. В последствии она стала говорить, что еще не получила деньги, что как только она получит деньги, то привезет их им. Они были спокойны, так как думали, что квартира в залоге у них, а они продолжали пользоваться своим имуществом, и пока она не принесет деньги им, и только после это они бы отдали ей квартиру. Кроме того у них были соглашения об отсрочки покупателем платежа, что давала им уверенность, что она говорит им правду.

Однако, 23 июля 2019 году к ним пришили судебные приставы, от которых им стало известно, что их квартира, которую они продали ФИО5 перешла к банку «Лигион» и их хотят выселить из их квартиры.

Действия продавца, направленные на передачу имущества, и действия контрагента по получению имущества не противоречат абз.1 п.1 ст.556 ГК РФ, из которой следует, что передача объекта недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Таким образом, суд расценивает, что состоялась сделка продажи недвижимого имущества. 

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных трав" разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. В соответствии с ч. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Кроме того, ФИО5 не могла приобрести квартиру, без передачи приобретенного имущества. Поскольку данная квартира не выбыла из их пользования, они и по сегодняшний день пользуются своим имуществом, без ограничения, полагают, сделка по купли-продажи между истцами и ФИО5 прошла с нарушением действующего законодательства. Согласно абзацу второму пункта один ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно требованиям установленным п.1 ст.432 ГК РФ: договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При отсутствии фактической передачи имущества от продавца покупателю, согласна договора, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считаем - заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом разъяснено, что в соответствии с ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается. В соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве» на основании решения суда может быть выдан исполнительный лист для применения мер принудительного исполнения в случае уклонения ответчика от добровольного исполнения решения суда.

Признание иска ответчиками оформлено судом, как того требует ст. 173 ГПК РФ, к делу приобщено их письменное заявление об этом, за их личной подписью.

При таких обстоятельствах, исходя из совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, суд пришел к выводу о законности и обоснованности требований истцов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 173, ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2, ФИО1, ФИО3 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли - продажи недвижимости с использованием кредитных средств от 21 февраля 2013 года, расположенной по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), заключённый между продавцами ФИО2, (дата обезличена) года рождения, ФИО6,(дата обезличена) года рождения, ФИО1, (дата обезличена) года рождения, ФИО7, (дата обезличена) года рождения и ФИО5, (дата обезличена) года рождения.

Прекратить право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ).

Применить последствия недействительности сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним записи о праве собственности ФИО5 на квартиру расположенную по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) восстановить записи о праве собственности за ФИО2, ФИО6, ФИО1, ФИО7 на квартиру расположенную по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ).

Решение является основанием для прекращения в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности за ФИО5 на квартиру расположенную по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) регистрации права собственности на указанное жилое помещение за ФИО2, ФИО6, ФИО1, ФИО7.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КЧР в течение месяца через Усть-Джегутинский районный суд.

Решение отпечатано в совещательной комнате на компьютере.

Председательствующий – судья подпись З.Б. Хачиров