Дело № 3а-274/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 ноября 2020 года г. Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Кезиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании установления в отношении них рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости:

– нежилого здания временной конторы, площадью 469,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***;

– земельного участка, площадью 2087 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, на основании установления в отношении них рыночной стоимости.

Требования мотивировал тем, что он является собственником указанного нежилого здания временной конторы с кадастровым номером ***, и арендатором земельного участка с кадастровым номером ***.

Кадастровая стоимость нежилого здания временной конторы с кадастровым номером *** утверждена в размере 6 104 104 руб. 38 коп.

Согласно отчету № 111КН/09/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимости от 28 сентября 2020 года, выполненному ИП ФИО2, рыночная стоимость нежилого здания временной конторы с кадастровым номером *** на 12 сентября 2013 года составляет 4 844 629 руб. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена в размере 6 540 741 руб. 48 коп.

Согласно отчету № 59КН/09/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимости от 28 сентября 2020 года, выполненному ИП ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** на 2 декабря 2011 года составляет 1 129 067 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает его права, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого здания временной конторы с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 сентября 2013 года в размере 4 844 629 руб., кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 декабря 2011 года в размере 1 129 067 руб.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 уточненное административное исковое заявление поддержал по изложенным в нем доводам.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указал, что орган регистрации прав права и законные интересы административного истца не нарушал, соответственно, основания для удовлетворения требований, заявленных к органу регистрации прав, отсутствуют.

Представитель Правительства Ульяновской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что не возражает против пересмотра кадастровой стоимости, пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке является правом административного истца, которое Правительством Ульяновской области не оспаривается.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях указал, что разрешение заявленных требований по существу оставляет на усмотрение суда, не оспаривая право истца на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель администрации города Ульяновска в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела судом извещен.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца ФИО3, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Как указано в статье 400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Согласно статье 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования недвижимое имущество, в том числе, здания, строения, сооружения.

Согласно статье 1 Закона Ульяновской области от 22 сентября 2017 года № 112-ЗО «О единой дате начала применения на территории Ульяновской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единой датой начала применения на территории Ульяновской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2018 года.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания временной конторы, площадью 469,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.

ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № 24-2-556 от 8 октября 2012 года, заключенного администрацией города Ульяновска и ЗАО «Управление механизации № 3», и дополнительного соглашения к нему от 12 ноября 2020 года, заключенного Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области и ФИО1, является арендатором земельного участка, площадью 2087 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.  

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости и возражений на административный иск ФГБУ «ФКП Росреестра» следует, что кадастровая стоимость нежилого здания временной конторы с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 12 сентября 2013 года в размере 6 104 104 руб. 38 коп., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 2 декабря 2011 года в размере 1 129 067 руб.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания временной конторы с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 5 марта 2014 года, следовательно, пятилетний срок истек 5 марта 2019 года. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 30 октября 2012 года, следовательно, пятилетний срок истек 30 октября 2017 года. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области не обращался, административный иск подан им в суд 20 августа 2020 года, то есть с пропуском срока.

Вместе с тем, суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как кадастровая стоимость указанных нежилого здания временной конторы и земельного участка, из которых рассчитываются налоговые платежи и арендные платежи соответственно, является актуальной для административного истца. Очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ульяновской области не проводилась. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец представил в суд отчет № 111КН/09/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимости от 28 сентября 2020 года, и отчет № 59КН/09/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимости от 28 сентября 2020 года, выполненные оценщиком ИП ФИО2

Согласно отчету № 111КН/09/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимости от 28 сентября 2020 года рыночная стоимость нежилого здания временной конторы, площадью 469,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 12 сентября 2013 года составляет 4 844 629 руб. 

Согласно отчету № 59КН/09/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимости от 28 сентября 2020 года рыночная стоимость земельного участка, площадью 2087 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу***, по состоянию на 2 декабря 2011 года составляет 1 129 067 руб.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд вышеуказанные отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленные оценщиком ИП ФИО2, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки – земельных участков определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчетов, усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости указанных объектов недвижимости для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел «Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки»). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел «Источники информации»).

В отчетах об оценке оценщиком дано подробное описание объектов оценки, указано, что они расположены в Заволжском районе города Ульяновска, в промышленной зоне, в достаточно удаленном месте от жилых районов. 

Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования объектов, сделан вывод, что определение стоимости объектов оценки необходимо провести исходя из разрешенного использования земельного участка: под нежилым зданием и использования нежилого здания в качестве административного здания. 

С целью установления рыночной стоимости земельных участков оценщик в отчетах указал тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Ульяновской области и муниципальном образовании «город Ульяновск» на дату оценки; анализ рынка земли в Ульяновской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Из отчетов следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений нежилых зданий и земельных участков, расположенных в промышленной зоне Заволжского района город Ульяновска, в которой находятся и объекты оценки. Отобраны предложения о продаже, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.

Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.

Оценка объектов недвижимости проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Источники публикаций указаны в тексте отчета. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленные отчеты об оценке, суд отмечает, что к ним приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета. В отчете об оценке имеются ссылки на источники информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик ФИО2 является членом саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», регистрационный № 559 от 18 января 2012 года. Окончила НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия», диплом ПП-1 № *** от 2011 года. Ею получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № *** от 4 июня 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность застрахована в САО «ВСК». 

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам №111КН/09/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимости от 28 сентября 2020 года и № 59КН/09/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимости от 28 сентября 2020 года, выполненным оценщиком ИП ФИО2, у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Представителями административных ответчиков и заинтересованных лиц достоверность отчетов № 111КН/09/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимости и № 59КН/09/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимости, выполненных оценщиком ИП ФИО2, не оспаривается.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу уточненные требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной указанными отчетами об оценке рыночной стоимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания временной конторы, площадью 469,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 сентября 2013 года в размере 4 844 629 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2087 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 декабря 2011 года в размере 1 129 067 руб.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 20 августа 2020 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова