РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26.04.2024 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Мининой О.С.,

при секретаре судебного заседания Булавиной А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2447/2024 по иску ООО УК «Город Мира» к ФИО1, ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная корпорация» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ООО УК «Город Мира» обратилось в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО «УК «Город Мира» осуществляет управление (содержание) торгово-офисным центром, находящимся по адресу: адрес. 15.01.2024 г. в адрес ООО «УК «Город Мира» поступило заявление ООО «СЗ «ПОСКО» о заключении договора управления МКД на помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Так, между ФИО1 и ОАО «Региональный деловой центр» (организация ликвидирована в 2017 г., что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ) заключен договор №... долевого участия в строительстве от 25.12.2013 г. на помещение, находящиеся в вышеуказанном торгово-офисном центре: нежилое помещение № (строит.) 23н, общей площадью 198,3 кв.м., расположенное на 3 этаже дома по адресу (почтовый адрес): адрес. На сегодняшний день собственником спорного помещения является ООО «СЗ «ПОСКО». Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 16.09.2021 г., регистрационная запись №.... При фактическом осмотре спорного помещения установлено, что вышеуказанное помещение является вспомогательным помещением, которое не является нежилым помещением или его частью. Истец считает, что такое помещение не может находиться в индивидуальной собственности физических или юридических лиц, поскольку это помещение должно использоваться для обеспечения социально-бытовых нужд собственников помещений торгово-офисного центра и принадлежать им на праве общей долевой собственности. Таким образом, наличие заключенного договора долевого участия на вышеперечисленное помещение влечет нарушение прав собственников помещений в торгово-офисном центре, а именно права общей долевой собственности на общее имущество, которыми являются спорные помещения, указанные в спорном договоре долевого участия. По причине того, что вспомогательное помещение приобретено по договору долевого участия и в настоящее время принадлежит юридическому лицу, у собственников помещений в торгово-офисном центре возникают негативные последствия в виде ограничения в правах владения и пользования общедомовым имуществом.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд признать недействительной сделку с ответчиком, основанную на договоре № №... долевого участия в строительстве от 25.12.2013 г., предметом которого является нежилое помещение № (строит.) 23н, общей площадью 198,3 кв.м., расположенное на 3 этаже дома по адресу: адрес. Применить последствия недействительности вышеуказанной сделки (в части) в виде прекращения права собственности ООО «СЗ «ПОСКО» на помещение, посредством погашения регистрационных записей Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области: регистрационная запись №... от 16.09.2021 г.

Протокольным определением от 15.04.2024 г. ООО «СЗ «ПОСКО» переведено из заинтересованных лиц в соответчики.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в адрес суда направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики ФИО1, ООО «СЗ «Поволжская строительная корпорация» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в адрес суда направили ходатайства о рассмотрения дела в свое отсутствие, исковые требования признают в полном объеме.

Изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено и подтверждается материалами дела, что ООО «УК «Город Мира» осуществляет управление (содержание) торгово-офисным центром, находящимся по адресу: адрес

15.01.2024 г. в адрес ООО «УК «Город Мира» поступило заявление ООО «СЗ «ПОСКО» о заключении договора управления МКД на помещение, принадлежащее ему на праве собственности. 

Установлено также, что 25.12.2013 г. между ФИО1 и ОАО «Региональный деловой центр» заключен договор №... долевого участия в строительстве, предметом которого является нежилое помещение № (строит.) 23н, общей площадью 198,3 кв.м., расположенное на 3 этаже дома по адресу (почтовый адрес): адрес.

ОАО «Региональный деловой центр» ликвидировано в 2017 г., что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

В настоящее время собственником спорного помещения является ООО «СЗ «ПОСКО», на основании акта приема – передачи имущества, вносимого участником ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная компания» в качестве вклада в уставной капитал ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная корпорация» от 06.09.2021 г., подписанного участником ООО «СЗ «ПОСКО» ФИО1 и генеральным директором ООО «СЗ «ПОСКО» - ФИО3

Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 16.09.2021 г., регистрационная запись №....

Вместе с тем, при фактическом осмотре ООО УК «Город Мира» спорного помещения установлено, что вышеуказанное помещение является вспомогательным помещением, которое не является нежилым помещением или его частью. 

Истец считает, что такое помещение не может находиться в индивидуальной собственности физических или юридических лиц, поскольку это помещение должно использоваться для обеспечения социально-бытовых нужд собственников помещений торгово-офисного центра и принадлежать им на праве общей долевой собственности. 

Таким образом, наличие заключенного договора долевого участия на указанное помещение влечет нарушение прав собственников помещений в торгово-офисном центре, а именно права общей долевой собственности на общее имущество, которым является спорное помещение, указанное в договоре долевого участия. 

По причине того, что вспомогательное помещение приобретено по договору долевого участия и в настоящее время принадлежит юридическому лицу, у собственников помещений в торгово-офисном центре возникают негативные последствия в виде ограничения в правах владения и пользования общедомовым имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Согласно статье 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 3, 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д. Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 3).

Согласно выписке из ЕГРН от 16.09.2021 г., собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, помещение №..., общая площадь 198,3 кв.м., кадастровый №..., является ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная корпорация». 

При этом, за ФИО1 (первый собственник) было зарегистрировано помещение общего имущества в многоквартирном доме, которое в силу закона должны принадлежать на праве общей долевой собственности квартир и нежилых помещений в МКД.

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь положениями п. 1 ст. 290, 301, 304 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 166 ГК РФ, исходит из того, что спорное нежилое помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, относится к местам общего пользования всех собственников многоквартирного дома. Заключая договор долевого участия в строительстве с ФИО1, ОАО «РДЦ» распорядилось частью общего имущества многоквартирного дома вопреки воле собственников, что, по мнению суда является основанием для признания данной сделки недействительной, как совершенной против интересов собственников жилых помещений данного многоквартирного дома.

Согласно части первой статьи 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Частью 2 той же статьи установлено, что суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 173 ГПК РФ, признание иска ответчиком заносится в протокол судебного заседания и подписывается истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае если признание иска выражено в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Согласно части 2 указанной статьи, суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон.

Согласно части третьей статьи 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. 

Поскольку признание иска ответчиками не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, руководствуясь положениями статьи 39, пункта 3 статьи 173 ГПК РФ и исходя из того, что ответчики, воспользовались своим правом, признав исковые требования в полном объеме, суд также принимает признание иска ответчиками.

В свою очередь, требования ООО УК «Город Мира» о применении последствий недействительности сделки подлежат разрешению в пределах, заявленных истцом. 

Поскольку ООО УК «Город Мира» не является стороной сделки, спор связан с общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, при отсутствии сведений о выбытии соответствующих мест общего пользования из владения собственников, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращения права собственности ООО «СЗ «ПОСКО» на нежилое помещение № (строит.) 23н, общей площадью 198,3 кв.м., расположенное на 3 этаже дома по адресу: гадрес, посредством погашения регистрационной записи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области №... от дата.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ООО УК «Город Мира» к ФИО1, ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная корпорация» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, - удовлетворить.

Признать договор № №... участия в строительстве от 25.12.2013 года, предметом которого является помещение № (строит.) 23н, общей площадью 198,3 кв.м., расположенное на 3 этаже дома по адресу: адрес, недействительным. 

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращения права собственности ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная корпорация» на нежилое помещение № (строит.) 23н, общей площадью 198,3 кв.м., расположенное на 3 этаже дома по адресу: адрес, посредством погашения регистрационной записи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области №... от 16.09.2021 г.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия в окончательном виде.

В окончательной форме решение суда изготовлено 03.05.2024 года.

Судья подпись О.С. Минина

Копия верна. 

Судья:

Секретарь: