Дело № 2-6117/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 октября 2017 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Рожновой О.Е., при секретаре Бозаджи Е.Б., с участием прокурора Самойленко Д.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО «494 Управление начальника работ» к ФИО1 о выселении, взыскании штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным выше иском к ответчику, в котором просит суд выселить ответчика из квартиры: расположенной по адресу: АДРЕС, на основании п.5.4 предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскать с ответчика штраф, расходы по уплате госпошлины.

Свои требования мотивирует тем, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, указанной квартиры. Ответчик свои обязательства по оплате гарантийного взноса выполнил не в полном объеме, добровольно требования об освобождении занимаемой квартиры не исполняет, в связи с чем истец обратился в суд с указанными требованиями.

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал, изложенные обстоятельства подтверждал, пояснил, что считает договор расторгнутым по инициативе ответчика с 23.07.2015г. Право собственности на квартиру не зарегистрировано.

Ответчик в судебное заседание не явился, в ранее данных объяснениях указал, что от обязательств не отказывается, в настоящее время сложилась тяжелая материальная ситуация, в предоставлении ипотечного кредита ответчику отказывают, в связи с тем, что право собственности на квартиру не зарегистрировано.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ранее представленный отзыв на исковое заявление, пояснил, что ответчик от принятых на себя обязательств не отказывается, однако считает, что оснований для ее выселения нет, предварительный договор не расторгнут, истец так же исполнил принятых на себя обязательств по регистрации права собственности на квартиру. Ответчиком была выплачена существенная доля предусмотренного предварительным договором гарантийного взноса. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Прокурор иск полагал не подлежащими удовлетворению, в связи с тем, что истцом не исполнены обязательства перед ответчиком.

Выслушав стороны, заключение прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что 20.10.2014г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого стороны договорились заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях и в сроки указанные в предварительном договоре, по которому продавец (истец) передаст в собственность покупателю (ответчику) трехкомнатную квартиру №, общей площадью 74,8 кв.м, расположенную на № этаже в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: АДРЕС 

Согласно п.2.1.2 указанного договора продавец обязался заключить с покупателем основной договор в течение 2 месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее 31.05.2015г. Стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры составляет 7 979 700 руб. Оплата гарантийного взноса производится покупателем платежами и в сроки установленными п.п.3.2.1-3.2.6. 

Согласно п.4.3 в случае расторжении настоящего договора по инициативе покупателя после внесения им первой части гарантийного взноса, покупатель обязан выплатить продавцу штраф в размере 10% от стоимости квартиры.

Пунктом 5.4 предусмотрено прекращение права покупателя на пользование квартирой в случае досрочного расторжения/прекращении настоящего договора.

Дополнительным соглашением от 14.07.2015г. к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества стороны договорились о рассрочке платежа, с увеличением стоимости квартиры до 8 089 948,92 руб.

18.11.2014г. между сторонами заключен договор пользования, по условиям которого истец передал в пользование ответчику спорную квартиру до момента перехода права собственности к ответчику, так же стороны заключили акт приема-передачи.

Согласно справке ООО «ТЭК – Дом» в спорном жилом помещении никто не зарегистрирован.

На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как указывает ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (ч.2 ст. 487 ГК РФ).

В соответствии с ч.3 ст. 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Как следует из положений ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

На основании ч. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Ответчиком оплачена часть гарантийного взноса в сумме 6 400 000 руб., что подтверждается актом сверки расчетов, таким образом, задолженность ответчика по оплате суммы гарантийного взноса составляет 1 689 948,92 руб. Таким образом, ответчиком выплачена большая часть стоимости квартиры.

Оценив исследованные доказательства в их совокупности, учитывая, что законных оснований для предъявления заявленных требований, исходя из того, что документов подтверждающих право собственности на спорный объект недвижимости не представлено, тот факт, что истцом не исполнены обязательства по возврату суммы предварительной оплаты, а ответчиком оплачено более 50 процентов от стоимости квартиры, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «494 Управление начальника работ» к ФИО1 о выселении из квартиры № по адресу: АДРЕС в соответствии с п. 5.4 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2014г. № в пятидневный срок, обязании передать квартиру в освобожденном и восстановленном виде, взыскании штрафа в размере 808 994,89 руб. в соответствии с п.4.3 указанного выше предварительного договора и дополнительного соглашения к нему от 14.07.2015г., взыскании расходов по оплате госпошлины в сумме 11 290 руб. оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья