РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 декабря 2019 года город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Лось М.В., 

при секретаре -Непомилуевой Д.А., 

с участием представителя истца- ФИО1, представителя ответчика- ФИО7, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3587/2019 по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фармсервис» о признании договоров купли- продажи будущей недвижимой вещи, с условием предварительной оплаты, заключенными

УСТАНОВИЛ:

В суд с иском обратилась истец, указав в обоснование требований, что Постановлением мэра Ангарского муниципального образования № от ** ООО «Фармсервис» предоставлен в аренду земельный участок площадью 80820,33 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: ..., квартал ... ..., в 120 метрах юго-западнее жилого ... 17 микрорайоне, для строительства и последующей эксплуатации гаражных боксов и ФИО6 соцкультбыта, на срок 49 лет.

** между администрацией Ангарского муниципального образования и ООО «Фармсервис» заключен договор аренды № вышеуказанного земельного участка.

** Администрацией ... ООО «Фармсервис» выдано разрешение № на выполнение 1-ой очереди строительства гаражных боксов сроком действия до **.

** выдано разрешение № № на строительство ФИО6 капитального строительства - гаражных боксов и ФИО6 соцкультбыта, в том числе 1-ая очередь - строительство гаражных боксов, 2-ая очередь - строительство административного здания, здания спортивно-оздоровительного комплекса, здания автосервиса с магазином автозапчастей, сроком до **. 

В период до 2012 года на вышеуказанном земельном участке ООО «Фармсервис» -построило и реализовало ФИО6 капитального строительства, в том числе гаражные боксы, а также иные строения. Всего - 1203 гаражных бокса.

** между ООО «Фармсервис» и ФИО2 была достигнута договоренность о купле-продаже двух гаражных боксов.

ООО «Фармсервис» приняло на себя обязательство передать в собственность ФИО2 - два гаражных бокса № блок 14 и № блок 14, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., квартал 254, район пересечения ..., в 120 метрах юго-западнее жилого ... 17 микрорайоне. 

ФИО2 обязалась оплатить ООО «Фармсервис» стоимость гаражных боксов в размере 544 000 рублей.

Исполняя принятые на себя обязательства ** ООО «Фармсервис» передал в пользование ФИО2 гаражные боксы. ФИО12 права собственности на спорное имущество была отложена до введения строения в эксплуатацию и первичной регистрации права за ответчиком.

ФИО2, исполняя принятые на себя обязательства по оплате гаражных боксов, внесла в кассу ответчика денежные средства в размере 544 000,00 рублей, в том числе: 

-за гаражный бокс № блок № вступительный взнос 2000 рублей, стоимость гаражного бокса 98 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру 6/11-001 от **, вступительный взнос 172 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру 7/06-001 от **;

- за гаражный бок № блок № вступительный взнос 2000 рублей, стоимость гаражного бокса 98 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от **, вступительный взнос 172 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от **.

В подтверждение законности сделки купли-продажи спорного имущества ООО «Фармсервис», по аналогии с гаражными кооперативами, выдало ФИО2 членскую книжку комплекса гаражных боксов ООО «Фармсервис» с указанием номеров боксов.

Кроме того, по аналогии с гаражными кооперативами, ООО «Фармсервис» взымало с ФИО2 годовые взносы. С октября 2014 по июнь 2017 ФИО2 внесла в кассу ответчика в качестве годовых взносов денежную сумму в размере 20 224,20 руб.

На протяжении всего срока владения ФИО2 оплачивала ООО «Фармсервис» фактически потребленную электроэнергию и теплоснабжение.

Поскольку ООО «Фармсервис» не имеет статуса гаражного кооператива и не оказывало – никаких услуг по обслуживанию гаражных боксов, ФИО2 обратилась к мировому судье судебного участка № по ... и ... с иском к ООО «Фармсервис» о взыскании в качестве неосновательного обогащения выплаченных годовых взносов.

Решением мирового судьи судебного участка № по ... и ... исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. С ООО «Фармсервис» в пользу ФИО2 взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 19 449 рублей 20 копеек.

В ходе указанного судебного разбирательства ООО «Фармсервис» заявило, что ФИО2 не является собственником спорного имущества, гаражные боксы переданы ей в аренду.

Уведомлением №-У от ** ООО «Фармсервис» сообщило ФИО2 о необходимости освобождения гаражных боксов, в связи с систематическим невнесением арендной платы.

ООО «Фармсервис», требуя от ФИО2 освобождения гаражных боксов, действует недобросовестно.

До момента обращения ФИО2 к мировому судье с иском, ООО «Фармсервис» не оспаривало её прав ФИО4 на гаражные боксы, не ставило под сомнение полное исполнение ФИО2 обязанности по их оплате.

Полагает, что между ООО «Фармсервис» и ФИО2 ** был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (гаражных боксов) с условием ее предварительной оплаты.

На момент заключения договора купли-продажи гаражные боксы не имели точных параметров, им не был присвоен адрес и кадастровые номера.

В качестве данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, стороны указали номер блока 14 и номера гаражных боксов 5 и 7, общую площадь каждого гаражного бокса 24 кв.м., в специальной книжке, выданной ООО «Фармсервис». Именно эти гаражные боксы ООО «Фармсервис» передало ФИО2 после внесения оплаты.

Стоимость гаражных боксов согласована сторонами и указана в квитанции к приходному -кассовому ордеру № от ** (гаражный бокс 7 блок 14: вступительный взнос 2000,00 рублей, стоимость гаражного бокса 98 000 рублей), квитанция к приходному кассовому ордеру № от ** (гаражный бокс 7 блок 14: вступительный взнос 172 000 рублей); квитанция к приходному кассовому ордеру 6/11-001 от ** (гаражный бокс 5 блок 5: вступительный взнос 2000 рублей, стоимость гаражного бокса 98 000 рублей), квитанция к приходному кассовому ордеру от ** (гаражный бокс 5 блок 14: вступительный взнос 172 000 рублей).

Согласованность всех существенных условий договора также подтверждается действиями сторон. 

** ФИО2 направила ООО «Фармсервис» требование о подписании частично исполненного сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи - гаражных боксов, с условием её предварительной оплаты.

ООО «Фармсервис» уклоняется от подписания указанного договора, отрицая существование сделки.

Таким образом, ООО «Фармсервис» приняв оплату от ФИО2 и передав ей гаражные боксы, не вправе ссылаться на несогласованность существенных условий договора, недействительность сделки.

Кроме того, ООО «Фармсервис», являясь субъектом предпринимательской деятельности и стороной по договору с потребителем, единолично определял форму и порядок оформления сделки.

Отказ ООО «Фармсервис» от подписания частично исполненного договора купли-продажи нарушает имущественные права ФИО2

Просит признать заключенным договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, с условием её предварительной оплаты, от ** между обществом с ограниченной ответственностью «Фармсервис» и ФИО2 на следующих условиях:

Общество с ограниченной ответственностью «Фармсервис» в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и ФИО2, ** года рождения, место рождения: ..., гражданство: Российской Федерации, пол: женский, паспорт №, выданный управлением внутренних дел ... **, код подразделения №, проживающая по адресу: ..., ..., ..., именуемая в дальнейшем "ФИО4", с другой стороны, а вместе «именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора.

Продавец обязуется передать в собственность ФИО4, а ФИО4 обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора ФИО6 недвижимого имущества - гаражный бокс № блок №, общей площадью 24 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., квартал № пересечения ..., в 120 метрах юго-западнее жилого ... 17 микрорайоне ( далее - ФИО6), которое будет построено в будущем.

Право собственности ФИО3 на ФИО6 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

Цена договора и порядок оплаты.

Стоимость ФИО6 по настоящему договору составляет 272 000 рублей.

ФИО4 обязуется внести в кассу ФИО3 полную стоимость ФИО6 в срок до **;

Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

Обязательства ФИО4 по оплате ФИО6 считаются выполненными с момента поступления денежных средств, в полном объеме, в кассу ФИО3.

ФИО3 и переход права собственности к ФИО4

ФИО3 и принятие его ФИО4 должна состояться не позднее **.

ФИО4 возможна до регистрации права собственности ФИО3 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продавец обязуется закончить мероприятия по вводу ФИО6 в эксплуатацию и передать ФИО4 право собственности на ФИО6 в разумные сроки, установленные действующим законодательством РФ.

Право собственности на ФИО6 переходит к ФИО4 с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Права и обязанности сторон

Продавец обязан:

Передать ФИО4 в собственность без каких-либо изъятий ФИО6, являющейся предметом настоящего договора в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

Предоставить ФИО4 все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на ФИО6.

Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой ФИО6 к продаже.

Принять произведенную ФИО4 оплату.

ФИО4 обязан:

Оплатить ФИО6 в размере и порядке, установленных настоящим договором.

Принять ФИО6 на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на ФИО6.

5. Ответственность по договору

5.1. Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством

Срок действия договора.

6.1. Настоящий договор заключен ** и действует до полного исполнения сторонами обязательств в рамках настоящего договора.

Заключительные положения

Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Переход права собственности на ФИО6 к ФИО4 подлежит государственной регистрации.

2) Признать заключенным договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, с условием её предварительной оплаты, от ** между обществом с ограниченной ответственностью «Фармсервис» и ФИО2 на следующих условиях:

Общество с ограниченной ответственностью «Фармсервис» в лице генерального директора - ФИО5, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и ФИО2, ** года рождения, место рождения: ..., гражданство: Российской Федерации, пол: женский, паспорт №, выданный Управлением внутренних дел ... **, код подразделения № проживающая по адресу: ..., ..., именуемая в дальнейшем "ФИО4", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора.

1.1. Продавец обязуется передать в собственность ФИО4, а ФИО4 обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора ФИО6 недвижимого имущества - гаражный бокс № блок №, общей площадью 24 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., № пересечения ..., в 120 метрах юго-западнее жилого ... 17 микрорайоне, которое будет построено в будущем.

1.2. Право собственности ФИО3 на ФИО6 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

Цена договора и порядок оплаты.

Стоимость ФИО6 по настоящему договору составляет 272 000 рублей.

ФИО4 обязуется внести в кассу ФИО3 полную стоимость ФИО6 в срок до **;

Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

Обязательства ФИО4 по оплате ФИО6 считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме в кассу ФИО3.

ФИО3 и переход права собственности к ФИО4

ФИО3 и принятие его ФИО4 должна состояться не позднее **.

ФИО4 возможна до регистрации права собственности ФИО3 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продавец обязуется закончить мероприятия по вводу ФИО6 в эксплуатацию и передать ФИО4 право собственности на ФИО6 в разумные сроки, установленные действующим законодательством РФ.

Право собственности на ФИО6 переходит к ФИО4 с момента государственной регистрации перехода права собственности.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Передать ФИО4 в собственность без каких-либо изъятий ФИО6, являющейся предметом настоящего договора в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

Предоставить ФИО4 все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на ФИО6.

Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой ФИО6 к продаже.

4.1.4. Принять произведенную ФИО4 оплату.

ФИО4 обязан:

4.2.1. Оплатить ФИО6 в размере и порядке, установленных настоящим договором.

Принять ФИО6 на условиях, предусмотренных настоящим

договором.

4.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права Собственности на ФИО6.

5. Ответственность по договору

5.1 Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством.

6. Срок действия договора.

6.1. Настоящий договор заключен ** и действует до полного исполнения сторонами обязательств в рамках настоящего договора.

7. Заключительные положения

7.1. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Переход права собственности на ФИО6 к ФИО4 подлежит государственной регистрации.

Представителем ответчика представлено письменное возражение на исковое заявление, в котором он указал, что доводы истца не основаны на законе, а требования, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании постановления мэра Ангарского муниципального образования от ** №, ООО «Фармсервис» передан в аренду земельный участок №, для строительства и последующей эксплуатации гаражных боксов и ФИО6 соцкультбыта (СКБ) (в том числе: 1 -я очередь - строительство гаражных боксов, 2 -я очередь строительство административного здания, здания спортивно- оздоровительного комплекса, здания автосервиса и магазинов запчастей), в границах, указанных в Кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору.

Впоследствии, ** и **, ООО «Фармсервис» получено разрешение № и № № на строительство гаражных боксов сроком действия до ** и **.

На земельном участке с кадастровым номером №, переданном ООО «Фармсервис» в аренду, осуществлено строительство 1203 гаражных боксов.

У ООО «Фармсервис», как у лица, получившего разрешение на строительство № от **, а впоследствии и № № от ** возникло обязательство, предусмотренное статьёй 55 ГрК РФ по сдаче возведенного ФИО6 в эксплуатацию.

Однако, в настоящее время строительство ответчиком в полном объёме не завершено и соответственно разрешение на ввод не получено.

В связи с тем, что строительство ответчиком в полном объёме не завершено, ввод в эксплуатацию не осуществлен, он вправе в любое время внести изменения в проектную документацию строительства и изменить параметры ФИО6 (гаражных боксов, здания спортивно-оздоровительного комплекса) соответственно в данном случае говорить о том, что признаки недвижимой вещи (гаражного бокса) были определены в рамках договора купли-продажи будущей вещи, невозможно.

Таким образом, предмет спорного договора купли-продажи будущей вещи не определен, т.е. не индивидуализирован.

Полагает, что указание на нумерацию, адрес земельного участка, площадь которого составляет 80820,33 кв.м. не является признаком индивидуализации будущей недвижимой вещи, т.к. помимо гаражных боксов, находящихся в пользовании истца на земельном участке, предоставленному в аренду ответчику находится еще 1201 гаражный бокс.

Соответственно считают, что между истцом и ответчиком не согласован предмет договора купли-продажи, который является существенным условием договора.

Исходя из представленных в обоснование исковых требований истцом документов, невозможно установить факт определения сторонами стоимости за гаражный бокс. Наличие квитанций на общую сумму 544 000,00 рублей не свидетельствует о том, что стороны согласовали стоимость гаражного бокса.

Соответственно полагает, что сторонами не согласовано существенное условие договора купли-продажи, а именно цена договора. Полагает, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Определением Ангарского городского суда ... от ** к участию в деле, в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Администрация Ангарского городского округа.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца- ФИО11, действующий на основании доверенности с полным объемом прав, на исковых требованиях настаивал, изложив суду доводы, указанные в исковом заявлении.

Представитель ответчик - ФИО9, исковые требования не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях.

Представитель третьего лица – Администрации Ангарского городского округа в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, допросив свидетеля, исследовав представленные сторонами доказательства, в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между Администрацией Ангарского муниципального образования и ООО «Фармсервис» заключен договор аренды земельного участка от **, по которому в аренду из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..., квартал 254, район пересечения ..., в 120 м юго-западнее жилого ... 17 микрорайоне, для строительства и последующей эксплуатации гаражных боксов и ФИО6 соцкультбыта. Срок аренды устанавливается с ** по **. Главой ... ООО «Фармсервис» выдано разрешение на строительство гаражных боксов и ФИО6 соцкультбыта. 

До настоящего времени строительство гаражных боксов и ФИО6 соцкультбыта не завершено, право собственности на возведенные гаражные боксы и переданные во владения гражданам в установленном законом порядке не зарегистрировано. 

Согласно заключению АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Ангарский производственный участок Иркутское отделение № от ** на земельном участке, расположенном по адресу: ..., квартал 254, район пересечения ... и продолжения улицы социалистическая, в 120 м юго-западнее жилого ... 17 микрорайоне, возведено 1203 гаражных боксов.

Согласно ответу Управления Архитектуры и градостроительства от **, по заявлению от ** ООО «Фармсервис» выдан отказ в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод ФИО6 в эксплуатацию»- «Комплекс гаражных боксов с ФИО6 СКБ», расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: ... квартал 254, район пересечения ..., в 120 метрах юго- западнее жилого ... 17 микрорайоне.

Из представленных истцом квитанций к приходным кассовым ордерам: № от ** следует, что ООО «Фармсервис» приняло от ФИО2 (14-5) 100 000,00 рублей, из которых вступительный взнос – 2000,00 рублей, стоимость гаражного бокса – 98 000,00 рублей; № от ** -ООО «Фармсервис» приняло от ФИО2 (14-7) 100 000,00 рублей, из которых вступительный взнос – 2000,00 рублей, стоимость гаражного бокса – 98 000,00 рублей; 

По квитанциям к приходному кассовому ордеру № от ** следует, что ООО «Фармсервис» приняло от ФИО2 (14-5) 172 000,00 рублей, в качестве вступительного взноса; и квитанции № от ** - ООО «Фармсервис» приняло от ФИО2 (14-7) 172 000,00 рублей, в качестве вступительного взноса. 

Таким образом, ФИО2 внесено в кассу ООО «Фармсервис» за гаражный бокс №, блок 14 - 244 000,00 рублей, из которых 98 000,00 – стоимость гаражного бокса, 174 000,00 рублей - вступительный взнос.

За гаражный бокс №, блок 14 ФИО2 внесено в кассу ООО «Фармсервис» - 244 000,00 рублей, из которых 98 000,00 - стоимость гаражного бокса, 174 000,00 рублей - вступительный взнос.

Заявлением от ** ФИО2 просила включить её в список владельцев гаражей ООО «Фармсервис», в связи с принятием права пользования гаражными боксами (блок 14, боксам 5, 7) у администрации ООО «Фармсервис», в лице директора ФИО5.

** ООО «Фармсервис» выдало ФИО2 книжки владельца гаражных боксов: блок 14 бокс №, блок 14 бокс №.

Требованием от ** ФИО2 обратилась к ООО «Фармсервис» о подписании частично исполненного сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи - гаражных боксов, с условием её предварительной оплаты, от исполнения данного требования ООО «Фармсервис» уклонился.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (ФИО4), а ФИО4 обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса ( пункт статьи 455 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у ФИО3 в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен ФИО3 в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 456 Гражданского Кодекса Российской Федерации продавец обязан передать ФИО4 товар, предусмотренный договором купли- продажи.

Статьей 485 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность ФИО4 оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли- продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимыми для осуществления платежа.

ФИО4 обязан оплатить товар непосредственно до или после ФИО12 ему ФИО3 товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (статья 486 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее ФИО12 ФИО4 по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем ФИО12, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ** № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у ФИО3 в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен ФИО3 в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности ФИО3 на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у ФИО3 в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у ФИО3 в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от ** № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что согласно положениям статьи 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера ФИО6 недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее ФИО12 ФИО4 по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного ФИО6 недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-ФИО12, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. 

Согласно статье 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под обычаем, который в силу статьи 5 Гражданского Кодекса Российской Федерации может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодека Российской Федерации о заключении и толковании договора», из которого следует, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. 

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации ).

Пункт 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть ФИО6, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, ФИО6 незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть ФИО6, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, ФИО6 незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой ФИО6 подчинен режиму недвижимых вещей (абзац первый и второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее ФИО6 недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** № "О судебной практике по делам о наследовании" в состав наследства члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшего свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное ему кооперативом, указанное имущество включается на общих основаниях независимо от государственной регистрации права наследодателя.

Следовательно, членство и факт выплаты паевого взноса в полном объеме, являются основанием возникновения права собственности на ФИО6 недвижимого имущества, предоставленного лицу.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** № "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также в абзаце втором пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ** № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что лица, полностью внесшие свой паевой взнос за ФИО6 недвижимого имущества, приобретают право на данный ФИО6 недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса, а не с момента государственной регистрации права.

Письменными материалами дела подтверждается, что спорные ФИО6 возведены на отведённом в установленном порядке для строительства гаражных боксов на земельном участке и в пределах его границ. Гаражный комплекс состоит из отдельных боксов, строительство спорного гаражного бокса осуществлялось ответчиком, в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Фирма «Компромисс».

Расположение спорных гаражных боксов в границах земельного участка, предоставленного для строительства и последующей эксплуатации гаражных боксов, подтверждается техническим проектом, из которого усматривается, что в границах арендованного участка согласован проект план для строительства гаражного комплекса с ФИО6 СКБ.

Согласно заключению № от ** Ангарского производственного участка Иркутского отделения Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ», при обследовании 2-х гаражных боксов, расположенных по адресу: ..., ..., район пересечения ..., в 120 метрах юго- западнее жилого ... 17 микрорайоне выявлено, что ФИО6 недвижимости находятся в нежилом здании Блок №, состоящем из 50 гаражных боксов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, по вышеуказанному адресу. Площадь гаражного бокса № составляет 21, 2 кв.м., площадь гаражного бокса № составляет 21, 2 кв.м.

Представленными суду квитанциями подтверждается факт внесения ФИО2 денежных сумм за указанные гаражные боксы, в размере 244 000,00 рублей за каждый, из которых 98 000,00 – стоимость гаражного бокса, 174 000,00 рублей- вступительный взнос.

На основании заявления ФИО2 от **, о включении её в список владельцев гаражей ООО «Фармсервис», в связи принятием права пользования гаражными боксами (блок 14, боксами 5,7), истец внесена ответчиком в список владельцев гаражных боксов № и № блока № ООО «Фармсервис».

** ФИО2 выданы книжки владельца гаражных боксов: блок 14 бокс №, блок 14 бокс №.

Положениями статьи 36 Конституции РФ установлено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Гарантированное право каждого гражданина Российской Федерации на владение, пользование и распоряжение принадлежащим имуществом, с учетом требований статьи 18 Конституции РФ, является непосредственно действующим и определяет смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием.

Указанное право в силу статьи 55 Конституции РФ может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со статьей 1 Протокола № к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечить выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов и штрафов.

Оснований полагать, что возведёнными ФИО6 недвижимого имущества, в отношении которых возник спор, нарушены интересы общества и государства не имеется. 

Таким образом, суд установил, что ООО «Фармсервис», принимая от истца ФИО2 ** и ** денежные суммы за гаражные боксы № и №, блок 14, впоследствии на основании заявления ФИО2, включив её в список владельцев гаражных боксов и выдав членские книжки, совершило действия, свидетельствующие о фактическом исполнении договора купли- продажи спорных ФИО6 недвижимости.

Учитывая, что возведённые ответчиком ФИО6 строительства не введены в эксплуатацию, право собственности ответчика на спорные ФИО6 на дату принятия денежной суммы и ФИО3 не зарегистрировано, суд, исходя из сложившихся правоотношений сторон, применяя положения статьи 455 Гражданского Кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о фактическом заключении сторонами договоров купли- продажи будущей недвижимой вещи. 

Суд полагает, что ответчик фактически приняв от истца исполнение по оплате возведенных им ФИО6 - гаражных боксов, что подтвердил выданными квитанциями, а также включив истца в список владельцев двух гаражных боксов и выдав членские книжки, своими действиями подтвердил факт ФИО3 истцу.

Данные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о согласовании сторонами условий договора о предмете, его количестве и цене. 

При этом материалы дела позволяют определённо установить недвижимое имущество, переданное ФИО4 по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке в составе другого недвижимого имущества, в соответствии со статьей 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации. 

Отсутствие кадастровых номеров спорных ФИО6 не является основанием для признания договора не заключенным, поскольку письменными материалами дела подтверждается местонахождение ФИО6- гаражных боксов № и № в блоке №, состоящем из 50 гаражных боксов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: ..., ..., район пересечения ..., в 120 метрах юго- западнее жилого ... 17 микрорайоне, установлена площадь возведенных гаражных боксов, составляющая 21,2 кв.м. каждого ФИО6. 

В силу требований пункта 3 статьи 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации сторонами определена и цена ФИО6, что подтверждается представленными суду квитанциями, и составляет 244 000,00 рублей за каждый гаражный бокс.

Факт оплаты указанной суммы стороной ответчика не оспорено, при этом назначение платежа - как стоимость гаражного бокса представитель ответчика оспаривал, поясняя указанное назначение некорректным ведением бухгалтерской документации.

При этом пояснил, что назначение указанных сумм в данный момент не может разъяснить, поясняя, что гаражные боксы ФИО2 переданы в аренду. Соответственно указанные суммы были приняты в качестве арендной платы. Также обратил внимание суда, что стоимость гаражных боксов значительно выше произведённой оплаты.

В подтверждение его доводов о более высокой стоимости спорных гаражных боксов, и в опровержение доводов истца о согласованности сторон по их стоимости в размере произведенных оплат, представителем ответчика представлена информация ООО «Центр оценки», согласно которой диапазон цен предложений по гаражным боксам площадью 24,0 кв.м. в ГСК «Фармсервис» в период с ** по **, составлял от 320 000,00 рублей до 380 000,00 рублей, и диапазон запрашиваемых ежемесячных арендных плат по гаражным боксам площадью 24,0 кв.м. в ГСК «Фармсервис» составлял от 2500,00 рублей до 4 000,00 рублей, 

Указанная информация судом не может быть принята во внимание как допустимое и достоверное доказательство, с учетом требований статьи 60 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации. 

Факт заключения договора между сторонами установлен и вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка № по ... и ... от **, которым были частично удовлетворены исковые требования ФИО2 к ООО «Фармсервис» о взыскании неосновательного обогащения.

По ходатайству представителя истца в судебном заседании допрошен свидетель ФИО10, пояснивший суду, что с ФИО2 он познакомился лет 10-12 назад. У него в ООО «Фармсервис» имеется гараж с 2007 года, который он строил сам. По просьбе ФИО2 Андрея он посоветовал ему снять в аренду гараж в ООО «Фармсервис».Позже ему стало известно, что ФИО2 арендовал гаражный бокс в 14 блоке.Примерно в 2012-2013 годах ФИО2 ему сказал, что его выселяют из гаражного бокса, на что он посоветовал ФИО2 приобрести гаражный бокс. Позже от ФИО2 он узнал, что тот купил два гаражных бокса. При этом ФИО2 ему говорил, что гаражи продавались за 300 000,00 рублей, но он сторговался и купил дешевле, так как купил сразу два гаражных бокса. На тот момент гаражные боксы и земля под строительство гаражей продавалась по объявлениям. Ему в 2013 году предлагали приобрести гаражный бокс за 250 000,00 рублей. Поскольку гаражные боксы не введены в эксплуатацию, сейчас все стараются от них избавиться, продаются от 200 000,00 рублей. Когда ФИО2 приобретал гараж, стены были без отделки, ворота не утеплены, в гараже не было выгребной ямы. По какой цене ФИО2 приобрёл гаражные боксы, ему не известно.

Когда он приобретал в 2007 году землю под строительство гаражного бокса, договор не заключал, у него была только квитанция об оплате. Когда была введена пропускная система, ему отказывали в выдаче пропуска по тем основаниям, что он приобретал не гаражный бокс, а землю. Пропуск ему был выдан после того, как он вернул квитанцию об оплате.

Показания свидетеля суд находит объективным, достоверным. Оснований подвергать сомнению показания данного свидетеля, суд не находит.

Однако данные показания судом не могут быть оценены в качестве допустимых доказательств, подтверждающих факт заключения сторонами договора купли- продажи, в соответствии со статьей 60 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации.

Свидетельскими показаниями подтверждается порядок сложившихся между ООО «Фармсервис» и гражданами, отношений по приобретению и аренде гаражных боксов и земельных участков, без оформления соответствующих договоров, с предоставлением права владения и пользования гаражными боксами, на основании выданных квитанций о приеме платежей и членских книжек.

Заявляя в судебном заседании о наличии между истцом и ответчиком арендных правоотношений, представителем ответчика между тем, в силу требований статьи 56 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, не представлено суду доказательств, свидетельствующих о наличии между сторонами таких правоотношений, в связи с чем, доводы с представителя ответчика в данной части суд находит необоснованными.

Таким образом, определяя стоимость гаражных боксов, суд исходит из фактически произведенной истцом оплаты, принятой стороной ответчика, и до момента разбирательства дела им не оспоренной.

Определяя дату заключения договоров суд исходит из окончательно произведенной истцом оплаты за гаражные боксы в виде вступительных взносов, и даты обращения ФИО2 с заявлением о включении её в список владельцев гаражных боксов - **.

По смыслу пункта 1 статьи 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, суд приходит к выводу о признании договоров купли-продажи заключенными, определив их существенные условия, такие как предмет договора, его цена, установленных судом из фактически сложившихся правоотношений сторон.

Исходя из изложенного, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО2, признать заключенными договоры купли - продажи будущей недвижимой вещи, с условием предварительной оплаты, а именно: гаражного бокса № блока №, общей площадью 21,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: ..., квартал 254, район пересечения ..., в 120 метрах юго-западнее жилого ... 17 микрорайоне, стоимостью 272 000,00 рублей, и гаражного бокса № блока №, общей площадью 21,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: ..., квартал 254, район пересечения ..., в 120 метрах юго-западнее жилого ... 17 микрорайоне, стоимостью 272 000,00 рублей.

В удовлетворении требований истца о признании договоров заключенными, с указанием иных условий, надлежит отказать.

В судебном заседании представителем ответчика было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, с чем суд не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно пункта 1 статьи 196 Гражданского Кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского Кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как установлено в судебном заседании, требование истцом заявлено после получения ею письменного уведомление за исх. № -У от **, за подписью генерального директора ООО «Фармсервис» ФИО5, о прекращении арендных отношений и необходимости в течение семи календарных дней освобождения и ФИО12 гаражных боксов ООО «Фармсервис». Суд полагает, что с указанного момента истец узнала о нарушении её прав, как владельца спорных гаражных боксов, и приходит к выводу, что требования истцом заявлены в пределах срока исковой давности.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фармсервис» о признании договоров купли- продажи будущей недвижимой вещи, с условием предварительной оплаты, заключенным – удовлетворить частично.

Признать заключенным договор от 09,07.2014, между обществом с ограниченной ответственностью «Фармсервис» и ФИО2, купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием её предварительной оплаты, предметом которого является ФИО6 недвижимого имущества - гаражный бокс № блока №, общей площадью 21,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: ..., №, район пересечения ..., в 120 метрах юго-западнее жилого ... ..., стоимостью 272 000,00 рублей. 

Признать заключенным договор от **, между обществом с ограниченной ответственностью «Фармсервис» и ФИО2, купли-продажи будущей недвижимой вещи, с условием её предварительной оплаты, предметом которого является ФИО6 недвижимого имущества - гаражный бокс № блока №, общей площадью 21,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: ..., ... район пересечения ..., в 120 метрах юго-западнее жилого ... ..., стоимостью 272 000,00 рублей. 

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца, со дня изготовления мотивированного решения.

Судья М.В.Лось

Мотивированное решение составлено 20.01.2020 года.