64RS0002-01-2019-000511-12

Дело № 2-330/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2019 года город Аткарск

Аткарский городской суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Толкуновой М.В.,

при секретаре судебного заседания Денисовой Т.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1 ФИО14 - ФИО4 ФИО27, представившую доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № (выдана на срок пять лет), 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Аткарск 25 сентября 2019 года гражданское дело по иску ФИО1 ФИО28 к администрации Аткарского муниципального района Саратовской области, ФИО5 ФИО29, ФИО5 ФИО30, ФИО6 ФИО31, ФИО3 (ФИО7) ФИО32 о замене стороны в договоре аренды, 

установил:

ФИО1 ФИО33 обратился в Аткарский городской суд Саратовской области с вышеуказанным заявлением. 

Требование обосновано истцом тем, что он является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> на основании договора дарения недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО8 ФИО34, являющейся собственником жилого дома на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 ФИО36, ФИО5 ФИО42 и ФИО6 ФИО48. Из содержания данного договора следовало, что в соответствии со ст. 552 ГК РФ покупателю (ФИО8 ФИО55) переходило право пользования земельным участком на том же условии, на котором пользовались продавцы, что, по мнению истца, означает переход права на земельный участок к ФИО8 ФИО54, а затем и к нему. В связи с тем, что предыдущим собственникам (ответчикам) право на земельный участок, на котором расположен жилой 

<

адрес>, было предоставлено на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, истец после регистрации перехода права на долю - 1/2 в праве общей собственности на жилой дом, обращался в администрацию Аткарского муниципального района 

<

адрес> с целью переоформления прав на земельный участок, однако ему в этом было отказано, поскольку договор аренды с ФИО5 ФИО37, ФИО5 ФИО43 и ФИО6 ФИО49. расторгнут не был, и строк его действия не истек. Кроме того, собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой 

<

адрес>, являлся ФИО2, умерший ДД.ММ.ГГГГ. При этом сведениями о правопреемниках ФИО10 ФИО53 ни истец, ни орган местного самоуправления не располагают, что также затрудняет оформление права аренды на земельный участок. Истец указывает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Исходя из того, что истец считает свое право на пользование и приобретение прав на земельный участок нарушенным, он вынужден обратиться в суд. Просит произвести замену стороны по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 ФИО56, ФИО5 ФИО57, ФИО6 ФИО58 и администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области на земельный участок, площадью 1353 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, указав арендатором ФИО1 ФИО59. 

Определением Аткарского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО8 ФИО60. 

В судебное заседание ФИО1 ФИО15 не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО16 - ФИО4 ФИО61 исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив, что с 2011 года истец ФИО1 ФИО17 является собственником доли - 1/2 в праве общей долевой собственности на жилой 

<

адрес>. При заключении договора дарения с ФИО8 ФИО62, последняя пояснила ему, что земельный участок принадлежит бывшим собственникам, у которых она приобретала данный дом на основании договора купли-продажи в 2009 году, на праве аренды. В этой связи, поскольку государственная регистрация перехода права собственности к ФИО1 ФИО18 и договор дарения государственным регистратором была произведена, он считал, что, обратившись в администрацию Аткарского муниципального района, с ним заключат договор аренды на земельный участок, занятый объектом недвижимости и приусадебным участком, поскольку бывшие собственники с 2009 года, то есть после продажи жилого дома ФИО8 ФИО63., право собственности на жилой дом утратили. Между тем, на обращение ФИО1 ФИО19 администрация Аткарского муниципального района ответила отказом, указав, что договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> заключен с ФИО5 ФИО64, ФИО5 ФИО65, ФИО6 ФИО66 на 49 лет, договор не расторгнут, поэтому заключить договор аренды земельного участка по данному адресу администрация с ФИО1 ФИО20 не может. Впоследствии истец неоднократно обращался в администрацию с аналогичными просьбами и заявлениями, однако всегда получал отказ. Кроме того, другая доля - 1/2 в праве собственности на жилой дом принадлежала ранее ФИО10 ФИО67, который умер в 1995 году. Как поясняла ФИО1 ФИО21 некто ФИО9, представитель ФИО5 ФИО38, ФИО5 ФИО44, ФИО6 ФИО50., заключавшая от их имени договор купли-продажи с ФИО8 ФИО68, ФИО10 ФИО69 проживал один, с момента его смерти в доме никто не проживал, наследников у него не было. Таким образом, по мнению представителя истца, 1/2 доля жилого дома, принадлежащая ФИО10 ФИО70, по сути является выморочным имуществом, и у администрации Аткарского муниципального района нет никаких препятствий заключить договор аренды с истцом ФИО1 ФИО22 на целый земельный участок. Однако, как следует из ответов администрации, договор аренды, заключенный с ответчиками по делу - ФИО5 ФИО71, ФИО5 ФИО72, ФИО6 ФИО73 не расторгнут по настоящее время, поэтому полагала, что право ФИО1 ФИО23 на пользование земельным участком нарушено. Просила требования удовлетворить. 

Ответчики ФИО5 ФИО39, ФИО5 ФИО45, ФИО6 ФИО51., ФИО7 (ФИО3) ФИО74, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, возражений относительно заявленных истцом исковых требований суду не представили, суду о причинах неявки не сообщили.

Представитель ответчика - администрации Аткарского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дело в его отсутствие. 

При таком положении неявка ответчиков не препятствует судебному разбирательству и, основываясь на нормах части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся ответчиков. 

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, извещенное о месте, дате и времени судебного заседания, сущности заявленных требований, в судебное заседание не явился, суду о причинах неявки представителя не сообщил.

При таком положении, руководствуясь частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица. 

Изучив исковое заявление, выслушав объяснения представителя истца ФИО4 ФИО75, полагавшей исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав посредством оглашения в судебном заседании письменные доказательства, оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, суд в процессе разбирательства гражданского дела, установил нижеследующее. 

В соответствии со ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В судебном заседании установлено, что согласно постановлению администрации Аткарского муниципального района Саратовской области № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 ФИО76, ФИО5 ФИО77, ФИО6 ФИО78 под существующим индивидуальным строительством по адресу: 

<

адрес> предоставлен на праве аренды сроком на 49 (сорок девять) лет земельный участок площадью 1353 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.6).

Из договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что администрация Аткарского муниципального района 

<

адрес> (арендодатель) предоставляет, а ФИО5 ФИО79, ФИО5 ФИО80, ФИО6 ФИО81 (арендаторы) принимают в аренду земельный участок их земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1353 кв.м. (л.д.7-9).

Согласно договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-13), ФИО5 ФИО84, ФИО5 ФИО85, ФИО6 ФИО82 (продавцы) продали, а ФИО8 ФИО83 (покупатель) купила и приняла в собственность 1/2 долю жилого дома, общей площадью 33,1 кв.м. расположенного на земельном участке, общей площадью 1353 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3 договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со статьей 552 ГК РФ покупателю переходит право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых пользовался продавец (л.д.11 оборот). 

Из договора дарения недвижимости ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО8 ФИО86 (даритель) подарила ФИО1 ФИО87 (одаряемый) и передала ему безвозмездно без всякой встречной передачи вещей или прав, либо встречных обязательств со стороны последнего, а одаряемый ФИО1 ФИО88 принял в дар в собственность: - 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 33,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.14-16). 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 ФИО89 является собственником 1/2 в праве общей долевой собственности жилого дома, общей площади 33,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.17).

Таким образом, при переходе права собственности на долю - 1/2 в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> к покупателю ФИО1 ФИО24 в соответствии со ст. 35 ЗК РФ перешло права пользования соответствующей частью земельного участка, занятой жилым домом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник, то есть на праве аренды.

Прежние собственники, передавшие права жилой дом на основании сделок, утратили право пользования земельным участком, доказательств того, что они пользуются земельным участком на прежних правах, суду не предоставлено, их права ничем не нарушаются.

Как пояснила в судебном заседании представитель истца ФИО4 ФИО91 собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой 

<

адрес>, являлся ранее и ФИО10 ФИО90, умерший ДД.ММ.ГГГГ, сведениями о правопреемниках которого ни истец, ни орган местного самоуправления не располагают (л.д. 18).

Наследственного дела после смерти ФИО10 ФИО92., умершего ДД.ММ.ГГГГ не имеется (л.д.109).

Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, расположенной на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец. 

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Таким образом, при переходе права собственности на здание, находящееся на арендуемом земельном участке, происходит замена стороны в договоре аренды земельного участка. 

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Статьей 271 ГК РФ предусмотрено, то собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Согласно указанным нормам права в толковании, данном Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 ст. 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящийся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимыми для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку ФИО1 ФИО25 является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, расположенном на земельном участке, предоставленном по договору аренды под данное недвижимое имущество, арендаторами которого до настоящего времени являются ФИО5 ФИО40, ФИО5 ФИО46, ФИО6 ФИО52., ФИО1 ФИО26 после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость приобрел право на соответствующий земельный участок.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определённость в данных правоотношениях.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что требование истца о переводе прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, под существенным индивидуальным строительством общей площадью 1353 кв.м., заключенному между администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области и ФИО5 ФИО94, ФИО5 ФИО95, ФИО6 ФИО96, указав вместо арендаторов ФИО5 ФИО97, ФИО5 ФИО98, ФИО6 ФИО99, арендатором земельного участка ФИО1 ФИО100, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО101, удовлетворить.

Произвести замену стороны по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка общей площадью 1353 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, занимаемого жилым домом, заключенному между администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области и ФИО5 ФИО102, ФИО5 ФИО103, ФИО6 ФИО104, указав вместо арендаторов ФИО5 ФИО105, ФИО5 ФИО106, ФИО6 ФИО107, арендатором земельного участка ФИО1 ФИО108.

Принятое по делу решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда посредством подачи апелляционной жалобы лицами, участвующими в деле, через Аткарский городской суд Саратовской области в течение месяца со дня, следующего за днем принятия решения судом в окончательной форме (составления мотивированного решения). 

Председательствующий судья: М.В.Толкунова

Мотивированное решение составлено 30 сентября 2019 года.