К делу № 2-9231/2025

УИД: 23RS0047-01-2025-008281-76

РЕШЕНИЕ

 именем Российской Федерации 

г. Краснодар 24 сентября 2025 г.

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего - судьи Климчук В.Н.

при секретаре Разумовской М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении исполнения обязательств, 

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит обязать ФИО2 исполнить обязательства, предусмотренные п.5.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2025г. по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 439 кв.м. с «для садоводства» на «для садоводства, магазины, общественное питание, деловое управление». Изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 439 кв.м. с «для садоводства» на «для садоводства, магазины, общественное питание, деловое управление», указав в резолютивной части решения суда, что данное решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 439 кв.м. с «для садоводства» на «для садоводства, магазины, общественное питание, деловое управление».

В обоснование заявленных требований указано, что 01.06.2025 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер №) и жилого дома (кадастровый №), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, НСТ «Садовод», 

<

адрес>. Согласно п.5.2 договора, основной договор должен быть заключен не позднее 01.08.2025. Общая стоимость имущества – 10 934 689 рублей, из которых 1 000 000 рублей выплачены истцом в качестве задатка (п.2.1 договора). Согласно п. 5.1 предварительного договора, ответчик обязался изменить вид разрешенного использования земельного участка с «садоводство» на «садоводство, магазины, общественное питание, деловое управление» до заключения основного договора. Право собственности ответчика на земельный участок подтверждается записью в ЕГРН № №-23 /001/2019-6 от 15.02.2019, на жилой дом – записью № от 25.06.2021. Ответчик не выполнил обязательства по изменению вида разрешенного использования земельного участка, что является нарушением условий предварительного договора, и основанием для обращения в суд для защиты нарушенных прав.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, о чем, в материалах дела имеется отчет об отслеживании почтовых отправлений с почтовым идентификатором, кроме того, информация по делу размещена на официальном интернет-сайте Советского районного суда г. Краснодара, суду о причинах неявки не сообщили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 01.06.2025 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого стороны не позднее 01.08.2025 (п. 5.2 договора) обязались заключить основной договор купли-продажи расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, НСТ «Садовод», 

<

адрес> следующего недвижимого имущества: земельного участка площадью 439 кв.м., кадастровый номер №. категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства; жилого дома, назначение: жилое, площадью 422,9 кв.м., кадастровый №, в котором Сторона-1 будет выступать в качестве Продавца, а Сторона-2 - в качестве Покупателя.

Земельный участок принадлежит ответчику (Стороне-1) на праве собственности, что подтверждается записью регистрации в ЕГРН № от 15.02.2019. 

Жилой дом принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается записью регистрации в ЕГРН № от 25.06.2021.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с условиями указанного договора (п. 2.1. предварительного договора купли-продажи) стоимость недвижимого имущества составляет 10 934 689 (десять миллионов девятьсот тридцать четыре тысячи шестьсот восемьдесят девять) рублей, в том числе 2 936 422 (два миллиона девятьсот тридцать шесть тысяч четыреста двадцать два) рубля - стоимость земельного участка и 7 998 267 (семь миллионов девятьсот девяносто восемь тысяч двести шестьдесят семь) рублей - стоимость жилого дома, выплачиваемых мной в два этапа: 1 000 000 (один миллион) рублей в качестве задатка на момент подписания предварительного договора; 9 934 689 (девять миллионов девятьсот тридцать четыре тысячи шестьсот восемьдесят девять) рублей - в момент заключения основного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества.

Согласно п. 5.1 предварительного договора купли-продажи ответчик после получения задатка в размере, указанном в п. 2.1. настоящего предварительного договора купли-продажи обязуется изменить вид разрешенного использования земельного участка с «садоводство» на «садоводство, магазины, общественное питание, деловое управление» до заключения основного договора купли-продажи земельного участка.

Судом установлено, что Истцом в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи ответчику были выплачены денежные средства (задаток) в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.

Земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным Решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 года № 19 п.6, расположен в границах территориальной зоны СХ.1.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса),

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).

В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

Регламентация градостроительной деятельности, как следует из положений статьи 2 ГрК РФ, направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания.

В силу части 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает использование земельных участков, если вид разрешенного использования земельного участка на сегодняшний день не входит перечень видов разрешенного использования при условии, если их использование не опасно для жизни и здоровья людей и окружающей среды, памятников истории и культуры.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности доказательства по делу, позицию сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования о понуждении исполнения обязательств являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ст. 195,196 ГПК РФ). 

Суд на основании ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении исполнения обязательств - удовлетворить.

Обязать ФИО2 исполнить обязательства, предусмотренные п. 5.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2025 по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 439 кв.м. с «для садоводства» на «для садоводства, магазины, общественное питание, деловое управление». 

Изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 439 кв.м. с «для садоводства» на «для садоводства, магазины, общественное питание, деловое управление». 

Решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 439 кв.м. с «для садоводства» на «для садоводства, магазины, общественное питание, деловое управление».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара В.Н. Климчук

Мотивированное решение изготовлено: 07 октября 2025 года

Судья Советского

районного суда г. Краснодара В.Н. Климчук