Дело № 2-2866/2024

УИД: 26RS0029-01-2024-005772-27

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

03 сентября 2024 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Шевляковой И.Б.,

при секретаре судебного заседания Казанчевой С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению администрации города Пятигорска Ставропольского края к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и по встречному иску ФИО1 к администрации 

<

адрес> края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация 

<

адрес> края обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:250440:28, площадью застройки 72 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО1, расположенный на земельном участке, площадью 880 кв.м, с кадастровым номером 26:29:090608:42, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных к ФИО1 исковых требований администрация 

<

адрес> края указала, что ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием городом-курортом Пятигорском, от имени и в интересах которого действует администрация 

<

адрес> в лице МУ «УИО 

<

адрес>» (далее - Арендодатель, Истец), и ФИО1 (далее - Арендатор, Ответчик) был заключен договор аренды земельного участка №Д (далее - Договор).

В соответствии с договором арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в выписке из ЕГРН, площадью 880 кв.м, с кадастровым номером 26:29:090608:42, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес> (далее - Участок).

На участке на момент заключения договора имеется объект незавершенного строительства. 

Участок является объектом муниципальной собственности 

<

адрес> на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

В силу того, что на момент подписания договора, участок находится в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акта приема-передачи не составлять и применить условия договора к отношениям, возникшим до его заключения, т.е. с момента его фактического использования участка арендатором (п. 1.10 договора).

Срок аренды устанавливается в соответствии с подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации 26:29:090608:42-26/477/2021-1).

В соответствии с п. 2.1 договора ДД.ММ.ГГГГ срок аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 880 кв.м, с кадастровым номером 26:29:090608:42, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>, истек.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно с целью завершения строительства этого объекта.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Предусмотренные п.п. 3-4 ст. 39.6 ЗК РФ случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов носят исчерпывающий характер и не могут быть распространены на данные отношения, поскольку отсутствуют основания для предоставления земельного участка без торгов, указанные в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст. 610 ГК РФ ДД.ММ.ГГГГ (исх. №) истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, а также сообщил о намерении обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:090608:42.

Таким образом, в соответствии со ст. 132 ГПК РФ администрацией 

<

адрес> края выполнен досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в пределах границ земельного участка 26:29:090608:42 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:250440:28, площадью застройки 72 кв.м. Данный объект принадлежит ответчику на праве собственности (дата и номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ специалистами Отдела муниципального контроля администрации 

<

адрес> проведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В ходе осмотра установлено, что на вышеуказанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства габаритными размерами 8,0 м х 8,0 м, высотой около 3 м. Кроме того на земельном участке располагаются строительные материалы и нестационарный металлический объект в виде эстакады, автомобиль и прицеп.

Таким образом, земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 880 кв.м, с кадастровым номером 26:29:090608:42, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не освобожден и не возвращен.

В соответствии со ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с п. 5. ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находиться в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ регламентировано предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течении шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования.

Земельным законодательством предусмотрено право собственника на объект незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после ДД.ММ.ГГГГ однократного договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному и предыдущих собственников этого объекта.

Предусмотренный шестимесячный срок на обращение органа местного самоуправления в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов предусмотрен исключительно для договора аренды земельных участков, предоставленных с торгов под строительство и на которых размещен объект незавершенного строительства и которые не предоставлялись однократно на три года для завершения строительства.

В силу п. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Названные нормы не предусматривают ограничений по времени заявления уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. При этом представляется, что рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно п. 5 ст. 239.1 ГК РФ средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

На основании изложенного администрация 

<

адрес> края просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:250440:28, площадью застройки 72 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО1, расположенный на земельном участке, площадью 880 кв.м, с кадастровым номером 26:29:090608:42, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации 

<

адрес> края, в котором просит обязать администрацию 

<

адрес> края предоставить в аренду ФИО1 без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 26:29:090608:42, площадью 880 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В обоснование доводов встречного искового заявления ФИО1 указала, что основанием для обращения администрации 

<

адрес> края с иском об изъятии у нее земельного участка послужило истечение (ДД.ММ.ГГГГ) срока договора аренды, заключенного на три года для завершения строительства объекта недвижимости.

В соответствии с договором аренды земельного участка №Д от ДД.ММ.ГГГГ и на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ ей был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 26:29:090608:42, площадью 880 кв.м, границы которого установлены в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

На указанном земельном участке расположен возведенный ею объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, что подтверждается записью регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 25 ЗК РФ право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 1).

На основании ч. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Подпунктом 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Схожая правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Во взаимосвязи с положениями Конституции РФ о равенстве всех перед законом и судом, о равной защите государственной и частной форм собственности и о критериях справедливости и соразмерности при установлении условий реализации того или иного права и его возможных ограничений (ст. 8 ч. 2, ст. 17 ч. 3, ст. 19 ч. 1) это означает, что публичные интересы, перечисленные в ст. 55 Конституции РФ, могут оправдать правовые ограничения прав и свобод, только если они отвечают требованиям справедливости, являются адекватными, пропорциональными, соразмерными и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, не имеют обратной силы и не затрагивают само существо конституционного права; участники соответствующих правоотношений должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав, действенности и государственной защиты, т.е. в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано (Постановление Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-п).

Никакого письменного уведомления из администрации 

<

адрес> края об отказе от исполнения вышеуказанного договора аренды земельного участка и его освобождении она не получала. Доказательством этого является неправильно указанный адрес получателя со стороны администрации 

<

адрес> края на почтовом конверте. Своевременному обращению в администрацию 

<

адрес> края с заявлением о продлении договора аренды земельного участка препятствовало ее нахождение за пределами 

<

адрес> по семейным обстоятельствам.

Принимая во внимание вышеизложенное, ограничения в использовании ею земельного участка при наличии зарегистрированного за ней в установленном законом порядке права собственности на объект недвижимого имущества ухудшают ее правовое положение и не подлежат применению к ней, как к добросовестному пользователю земельного участка и застройщику.

В дополнение к доводам, указанным во встречном исковом заявлении ФИО1 в лице представителя ФИО3, указала, что спорный земельный участок в аренду был предоставлен в 2021 году после окончания эпидемии COVID-19, и в этот период у ФИО1 не имелось достаточных денежных средств для завершения строительства жилого дома ввиду тяжелого материального положения, отсутствия постоянной работы и наличия на иждивении пятерых несовершеннолетних детей.

На основании изложенного ФИО1 просит обязать администрацию 

<

адрес> края предоставить ей в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 26:29:090608:42, площадью 880 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, в удовлетворении исковых требований администрации 

<

адрес> края к ней об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказать.

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению – ответчика по встречному иску администрации 

<

адрес> края, извещенный о времени и месте разбирательства дела в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Ответчик по первоначальному исковому заявлению – истец по встречному иску ФИО1, ее представитель ФИО3, представитель третьего лица – МУ «УИО 

<

адрес>», извещенные о времени и месте разбирательства дела в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, не сообщили об уважительных причинах неявки и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие. 

На основании ч.ч. 3, 4, 5 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Исследовав материалы данного гражданского дела, представленные сторонами письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему: 

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, к которым относятся владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, включая управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» правовое регулирование земельных отношений в пределах полномочий, отнесенных Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами к ведению субъектов Российской Федерации, осуществляется законами 

<

адрес>, а также принимаемыми на основании и во исполнение Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов 

<

адрес> нормативными правовыми актами 

<

адрес> и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных образований 

<

адрес> (далее - органы местного самоуправления), принятыми в пределах их компетенции.

Конституция РФ гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (ст. 46), в том числе и юридическим лицам (ст. 47) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав человека, устанавливающей право каждого человека на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предусмотренных Конституцией или законом.

Гарантирование судебной защиты прав и свобод человека и гражданина выражается в установлении системы судов в Российской Федерации, в четком определении их компетенции, в обеспечении каждому возможности обращения в суд за защитой своих прав и свобод, обжалования судебных решений.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).

В соответствии с положениями ст.ст. 12, 38 и 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (ст.ст. 55 и 67 ГПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после ДД.ММ.ГГГГ регулируется главой V.1 ЗК РФ.

Как следует из подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, следует из представленных суду сторонами достаточных и достоверных доказательств, на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), ответчик по первоначальному исковому заявлению – истец по встречному иску ФИО1 является собственником объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства - жилого дома, с кадастровым номером 26:33:250440:28, площадью 72,00 кв.м, готовностью 18 %, по адресу: 

<

адрес>. Переход к ФИО1 права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ).

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, площадью 880 кв.м, с кадастровым номером 26:29:090608:42, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенном по адресу: 

<

адрес>. 

Земельный участок с кадастровым номером 26:29:090608:42, расположенный по адресу: 

<

адрес>, предоставлен ФИО1 в аренду на основании договора аренды земельного участка №Д, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием – городом-курортом Пятигорском, в лице начальника МУ «УИО 

<

адрес>» ФИО5, и ФИО1 Договор аренды земельного участка №Д от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации 26:29:090608:42-26/477/2021-1).

В соответствии с п. 1 договора аренды №Д от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:29:090608:42, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 880 кв.м, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство, вид функционального использования - под индивидуальное жилищное строительство. На участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:250440:28, площадью застройки 72 кв.м. Данный объект принадлежит ответчику на праве собственности (дата и номер государственной регистрации 26:33:250440:28-26/018/2020-2 от ДД.ММ.ГГГГ).

Участок предоставлен однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.8).

Участок является объектом муниципальной собственности 

<

адрес> на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

В силу того, что на момент подписания договора, участок находится в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акта приема-передачи не составлять и применить условия договора к отношениям, возникшим до его заключения, т.е. с момента его фактического использования участка арендатором (п. 1.10 договора).

Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается в соответствии с подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды №Д от ДД.ММ.ГГГГ истек. 

При этом ДД.ММ.ГГГГ (исх. №) истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, а также сообщил о намерении обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:090608:42.

В обоснование заявленных первоначальных исковых требований истец – администрация 

<

адрес> края указывает, что поскольку арендодатель отказался от исполнения договора аренды №Д от ДД.ММ.ГГГГ, то по истечении срока действия указанного договора арендатор обязан был в соответствии со ст. 622 ГК РФ вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором его получил. 

Однако ДД.ММ.ГГГГ специалистами Отдела муниципального контроля администрации 

<

адрес> края проведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в ходе которого установлено, что на вышеуказанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства габаритными размерами 8,0 м х 8,0 м, высотой около 3 м. Кроме того на земельном участке располагаются строительные материалы и нестационарный металлический объект в виде эстакады, автомобиль и прицеп.

Таким образом, земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 880 кв.м, с кадастровым номером 26:29:090608:42, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не освобожден и не возвращен, в связи с чем, по мнению администрации 

<

адрес> края, у арендодателя возникло право на обращение в суд с требованиями об изъятии у ФИО1 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:250440:28, площадью застройки 72 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов. 

В соответствии с положениями ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Пунктом 6 указанной статьи предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Подпунктом 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.п. 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КАД21-17-К5, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС22-3699.

В обоснование доводов возражений на заявленные администрацией 

<

адрес> края первоначальные исковые требования и доводов встречного искового заявления ФИО1 в лице ее представителя указала, что спорный земельный участок площадью 880 кв.м, с кадастровым номером 26:29:090608:42, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>, предоставлен ФИО1 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства в 2021 году, т.е. после окончания эпидемии COVID-19, и в этот период у нее не имелось достаточных денежных средств для завершения строительства жилого дома ввиду тяжелого материального положения, отсутствия постоянной работы и наличия на иждивении пятерых несовершеннолетних детей.

Вышеприведенные ФИО1 доводы подтверждены в судебном заедании достаточными и достоверными доказательствами, и по мнению суда, подлежат отнесению к уважительным причинам невозможности завершения строительства спорного объекта в обусловленный договором аренды срок, поскольку собственник этого объекта доказал, что нарушение срока строительства объекта связано с тяжелым материальным положением собственника данного объекта и сложившейся в стране эпидемиологической обстановкой.

Согласно ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в 2022 году при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются следующие особенности: Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков. 

До ДД.ММ.ГГГГ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. 

До настоящего времени арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. 

Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств, требования публичного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а отказ в удовлетворении данного требования влечет возникновение у ФИО1 права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства спорного объекта, и, соответственно, делает возможным удовлетворить заявленные ФИО1 встречные исковые требования о возложении на администрацию 

<

адрес> края обязанности предоставить ФИО1 в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 26:29:090608:42, площадью 880 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований администрации 

<

адрес> края, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 

<

адрес>, пл. Ленина, 

<

адрес>, к ФИО1, 

<

данные изъяты> об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:250440:28, площадью застройки 72 кв.м, принадлежащего на праве собственности ФИО1, расположенного на земельном участке, площадью 880 кв.м, с кадастровым номером 26:29:090608:42, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, отказать. 

Встречные исковые требования ФИО1 к администрации 

<

адрес> края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить. 

Возложить на администрацию 

<

адрес> края обязанность предоставить ФИО1 в аренду без проведения торгов земельный участок, с кадастровым номером 26:29:090608:42, площадью 880 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам 

<

адрес>вого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд 

<

адрес>.

Судья И.Б. Шевлякова