РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 ноября 2025 года город Москва

Кузьминский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Орлянской И.А., при секретаре судебного заседания Шамониной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1491/2025 по иску ФИО1 к ООО «Союзнедвижимость» о признании дополнительных соглашений недействительными, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «СоюзНедвижимость» о признании дополнительных соглашений недействительными, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование иска указал, что 25.11.2021 г. между ФИО1 и ООО «СоюзНедвижимость» заключен договор № ***уступки прав требований по договору № *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2018 г. В соответствии с пунктом 2.8 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику в срок не позднее 21.08.2021 г. Цена договора составила 57 540 000 руб. Обязательства по оплате истцом исполнены в полном объеме. В нарушение условий договора объект долевого строительства передан истцу только 14.10.2022 г. Истец ссылается на то, что дополнительные соглашения от 23.11.2021 г. и от 08.12.2021 г., которыми изменялся срок передачи объекта, не зарегистрированы в установленном законом порядке на момент подписания договора уступки и на момент подписания акта приема-передачи, соответственно, в связи с чем являются незаключенными и не влекут правовых последствий. В связи с просрочкой передачи объекта истец просит суд признать дополнительные соглашения от 23.11.2021 г., от 08.12.2021 г. незаключенными, недействительными (ничтожными), взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 21.08.2021 г. по 29.03.2022 г. в размере 5 510 414 руб., компенсацию морального вреда в размере 300 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходы на оплату юридических услуг в размере 70 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 552 руб.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя по доверенности ФИО2, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СоюзНедвижимость» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее представил письменную позицию, в которой заявленные требования не признал, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

На основании ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно абз. 1 п. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В п. 2 ст. 168 ГК РФ закреплено, что, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 12.11.2018 г. между ООО «СоюзНедвижимость» и ФИО3 заключен договор № *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с п. 2.8 договора застройщик обязуется приступить к передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства в срок не позднее 6 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию и передать объекты долевого строительства участникам долевого строительства в срок – не позднее 21.08.2021 г.

23.11.2021 г. между ООО «СоюзНедвижимость» и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к Договору об изменении условий договора.

Согласно п. 2 Дополнительного соглашения от 23.11.2021 г. стороны договорились изложить п. 2.8 договора в следующей редакции: передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства в срок - не позднее 21.02.2022 г».

25.11.2021 г. между ООО «СоюзНедвижимость», ФИО1 (участник) и ФИО3 заключен договор №***уступки права требования к договору № *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

08.12.2021 г. между ООО «СоюзНедвижимость» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору об изменении условий договора.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 08.12.2021 г. стороны договорились изложить п. 2.8 договора в следующей редакции: «Застройщик обязуется передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства в срок - не позднее 01.11.2022 г.».

14.10.2022 г. объект долевого строительства передан застройщиком участнику по акту приема-передачи.

14.10.2022 г. между ООО «СоюзНедвижимость» и ФИО1 заключено соглашение о возмещении (компенсации) возможных убытков, в соответствии с которым стороны настоящим соглашением зафиксировали договоренности относительно возмещения (компенсации) застройщиком участнику возможных убытков участника, связанных с задержкой срока передачи квартиры, установленного в первоначальной редакции договора участия, от застройщика участнику.

Стороны договорились, что в рамках исполнения п. 1 настоящего соглашения застройщик берет на себя обязательства по возмещению расходов участника по содержанию и эксплуатации квартиры (помещения) ООО «УАЙТ МЕНЕДЖМЕНТ» до 14.05.2023 г.(п. 2).

Согласно пункту 4 соглашения от 14.10.2022 г. участник подтвердил, что не будет обращаться к застройщику с претензиями и исками о возмещении возможных убытков участника.

Истец, обращаясь с иском, указывает, что дополнительное соглашение от 23.11.2021 г. не зарегистрировано на момент подписания договора уступки, дополнительное соглашение от 08.12.2021 г. не зарегистрировано на момент подписания акта приема-передачи, а, следовательно, не заключены и силы не имеют. Дополнительное соглашение от 08.12.2021 г. не могло быть подписано истцом, так как с 05.12.2021 г. по 12.12.2021 г. истец находился за пределами Российской Федерации, что подтверждается авиабилетами и штампами в загранпаспорте. 

Согласно ст. ст. 56, 60 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В силу положений п.1 ст.79 Гражданского процессуального кодекса РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

С целью проверки доводов истца, а также для надлежащего рассмотрения дела, по ходатайству стороны истца определением суда назначена судебная техническая экспертиза, выполнение которой поручено экспертам АНО «ЦСИ «РиК».

Согласно заключению эксперта № 849/25, установить давность изготовления дополнительного соглашения к договору № *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2018 г. - не представляется возможным по причине непригодности штрихов подписи от имени ФИО4, ФИО1 и оттиска печати ООО «СоюзНедвижимость» для проведения дальнейшего исследования в виду наличия 2-феноксиэтанола/глицерина в штрихах на уровне «следовых» (т.е. незначительных) количеств. Дополнительное соглашение к договору № *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2018 г. не подвергалось агрессивному воздействию (термическому, световому, химическому и иному). 

Суд, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, в основу решения считает необходимым положить заключение эксперта АНО ЦСИ «РиК», принимая его в качестве допустимого, относимого, надлежащего доказательства, поскольку данное экспертное заключение основано на объективном исследовании представленных судом письменных материалов дела, отвечает требованиям действующего законодательства, осуществлено с предупреждением лица, его производившего, об уголовной ответственности, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в полной мере отвечает требованиям, предъявляемым к доказательствам, согласно ст. ст. 59-60, 86 ГПК РФ, в связи с чем у суда не имеется оснований для сомнений в выводах эксперта, сделанных в указанном экспертном заключении.

Факт подписания дополнительного соглашения от 14.10.2022 г. о возмещении (компенсации) возможных убытков ФИО1 не оспаривается, в связи с чем, дополнительные соглашения от 08.12.2021 г. и от 23.11.2021 г. не ущемляют права ФИО1, так как ответчиком предоставлена компенсация согласно соглашению от 14.10.2022 г.

Истец реализовал свое право на возмещение убытков, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства, путем заключения соглашения от 14.10.2022 г. и получения возмещения расходов участника по содержанию и эксплуатации квартиры (помещения) ООО «УАЙТ МЕНЕДЖМЕНТ» до 14.05.2023 г.

Таким образом, ответчик возместил истцу возможные убытки истца, связанные с задержкой срока передачи квартиры, а истец подтвердил отсутствие претензий к ответчику.

Кроме того, акт приема-передачи от 14.10.2024 г. зарегистрирован в ЕГРН 26.10.2024 г., то есть после подписания и регистрации дополнительных соглашений от 23.11.2021 г. и от 08.12.2021 г.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, сторона ответчика также заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд находит указанные доводы заслуживающим внимания в силу следующего.

Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Так, в силу положений п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам указаны в ст. 181 ГК РФ.

На основании ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как установлено судом, оспариваемые дополнительные соглашения к договору № *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2018 г. заключены 23.11.2021 г., 08.12.2021 г., прошли государственную регистрацию 07.12.2021 г., 21.10.2022 г., соответственно.

Соответственно, моментом истечения срока исковой давности по дополнительному соглашению от 23.11.2021 г. является - 23.11.2022 г., по дополнительному соглашению от 08.12.2021 г. является - 08.12.2022 г., и в любом случае не позднее 21.10.2023 г.

С настоящим иском истец обратился 14.05.2024 г., то есть по истечении срока исковой давности.

Учитывая вышеизложенное, требования истца о признании дополнительных соглашений от 23.11.2021 г., от 08.12.2021 г. незаключенными, недействительными (ничтожными), не подлежат удовлетворению, в том числе, в связи с истечением срока исковой давности.

В связи с тем, что объект долевого строительства передан истцу в срок, предусмотренный дополнительным соглашением от 08.12.2021 г. (не позднее 01.11.2022 г.), а именно 24.10.2022 г., не подлежат удовлетворению требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а также производные требования о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1(паспорт серии ***) ООО «Союзнедвижимость» (ИНН ***) о признании дополнительных соглашений недействительными, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Кузьминский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 6 марта 2026 г.

СудьяИ.А. Орлянская