УИД: 22RS0031-01-2024-000162-70

Дело №2а-141/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с. Кытманово Алтайского края 19 июня 2024 года

Кытмановский районный суд Алтайского края в составе председательствующего судьи Дыренковой Е.Б., при секретаре Юрчиковой А.С., с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности от 26.09.2023, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Алтайскому краю ФИО3, действующего на основании доверенности от 22.11.2023, заинтересованного лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Управление Росреестра по Алтайскому краю) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества №КУВД-001/2024-8745488/1 от 22 марта 2024 года, о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, выделяемый (образуемый) из земельного участка с кадастровым номером 22:25:020106:1481,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратилась с административным иском к административному ответчику Межмуниципальному Заринскому отделу Управления Росреестра по Алтайскому краю о признании незаконным решения о приостановлении осуществления действий по кадастровому учету и государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества №КУВД-001/2024-8745488/1 от 22 марта 2024 года, о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, выделяемый (образуемый) из земельного участка с кадастровым номером 22:25:020106:1481,

В ходе рассмотрения дела произведена замена ненадлежащего административного ответчика на надлежащего Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Управление Росреестра по Алтайскому краю).

В обоснование административного иска указано, что ФИО1 является собственником 2/14 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №22:25:020106:1481, общей площадью 1880000 (+/- 11997) кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Кытмановский район, территория Дмитро-Титовского сельсовета, в 6,3 км по направлению на запад от с.Дмитро-Титово.

В декабре 2012 года между собственниками земельных долей указанного земельного участка и главой КХ ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка (для земель сельскохозяйственного назначения) б/н от 19 ноября 2012 года (далее - Договор), сроком на десять лет, а именно, до 12 декабря 2022 года и произведена его государственная регистрация.

05 марта 2024 года ФИО1, через своего представителя, обратилась с заявлением в Межмуниципальный Заринский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на образованный (выделяемый) земельный участок в счет принадлежащих ей на праве собственности земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 22:25:020106:1481.

Уведомлением от 22 марта 2024 года №КУВД-001/2024-8745488/1 ФИО1 сообщили о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в связи с необходимостью предоставления согласия арендатора.

В обоснование своей позиции должностное лицо Росреестра указывает, что в соответствии с п.4 ст.11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Административный истец полагает, что данное приостановление незаконно, основано на неверном толковании норм материального и процессуального права.

Гражданское законодательство не предусматривает специальных правил продления срока действия договора, применимых ко всем видам договоров. Лишь для некоторых договоров в этом отношении установлены отдельные нормы, предусматривающие, в частности «автоматическое» продление договора по окончании срока его действия в отсутствие возражений сторон, как, например, в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Также, согласно п.2.2 указанного договора аренды, договор возобновляет свое действие на неопределенный срок, только если срок договора истек и ни одна из сторон договора не заявила о его прекращении.

Однако ФИО1, будучи стороной договора, через своих уполномоченных представителей заявляла стороне арендатора, с направлением аналогичного заявления (уведомления) в Росреестр путем отправки 18 октября 2022 года Почтой России заказного письма соответствующего содержания.

Кроме того, так как договор (сделка) аренды прошли государственную регистрацию, то в соответствии с п.2 ст.164 ГК РФ любые изменения или дополнения к условиям сделки, также подлежали государственной регистрации. Какие-либо изменения, дополнения к указанному договору, в том числе, о продлении срока действия договора, государственную регистрацию не прошли.

Таким образом, срок действия указанного договора истек 18 декабря 2022 года и он считается прекращенным. Следовательно, т.к. договор аренды считается прекращенным, то получение согласия арендатора в данном случае не требуется.

На основании ст.252 ГК РФ лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно п.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом, с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п. 4 ст.11.2 ЗК РФ).

Однако пунктом 5 ст.11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В силу положений п.1 ст.12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст.13 и 14 данного федерального закона.

Пунктом 1 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном п.п.4-6 ст.13 (п.2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утвержден проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (п.3).

Если указанное в п.3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей, заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п.4).

Таким образом, положениями ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено две процедуры выдела земельного участка в счет земельной (ых) доли (ей) - путем принятия общим собранием участников долевой собственности решения, которым утверждаются проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, либо путем определения отдельными сособственниками размеров и местоположения границ, выделяемых в счет их земельных долей земельных участков, проект межевания которых, подготовленный кадастровым инженером, подлежит обязательному согласованию с остальными сособственниками, посредством их извещения или размещения необходимых сведений в средствах массовой информации.

Пунктом 5 ст.14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п.4 ст.13 данного федерального закона и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

По смыслу указанных норм и их системным толкованием, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который был против предоставления земельного участка в аренду.

Срок действия договора аренды земельного участка от 19.11.2012 истекал 18 декабря 2022 года, административным истцом, в соответствии с требованиями Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и условиями договора аренды от 19.11.2012, 18 октября 2022 года было направлено уведомление арендатору и в Росреестр о прекращении договора аренды.

Также, соответствующая публикация о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, с целью выражения на общем собрании несогласия ФИО1 пролонгировать действие договора аренды на неопределенный срок и реализации ее права на выдел земельного участка в счет ее доли в праве, была произведена в газете «Алтайская правда» №216 от 18.11.2022.

Таким образом, административному истцу, как участнику долевой собственности, который выразил свое несогласие с предоставлением земельного участка в аренду, согласие арендатора на выдел земельного участка не требуется. Данная позиция нашла свое подтверждение в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2014 года №18-КГ13-170.

В соответствии с ч.7 ст.47 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Изложенные в п.1 и п. 2 обстоятельства об истечении срока аренды и прекращении действия договора аренды от 19.11.2012, а также о том, что согласия арендатора на выделение земельного участка ФИО1 не требуется, содержатся во вступившем в силу судебном решении от 28 декабря 2023 года по делу №2-398/2023 и, по мнению административного истца, имеют преюдициальное значение (ст.64 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.29 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», главой 22 Кодекса административного судопроизводства, административный истец просит признать незаконным решение Межмуниципального Заринского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю, содержащееся в уведомлении №КУВД-001/2024-8745488/1 от 22 марта 2024 года о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок, площадью 268571 кв.м., выделяемый (образуемый) из земельного участка с кадастровым номером 22:25:020106:1481, расположенный по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Кытмановский район, территория Дмитро-Титовского сельсовета, в 6,3 км по направлению на запад от с.Дмитро-Титово; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, о его отложении не ходатайствовала.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении административного иска настаивал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что ФИО1 является стороной договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенного с арендатором ФИО4 Она пожелала выделить свои земельные доли в натуре, подготовила проект межевания земельного участка, который согласован в судебном порядке, направила арендатору земельного участка ФИО4 и в Росреестр уведомление о том, что не желает пролонгировать договор аренды. 

По утверждению административного ответчика расторжение договора, его изменение или пролонгация возможны только путем проведения общего собрания собственников земельных долей, однако Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения не определяет этот механизм. ФИО1 были предприняты все меры, чтобы обозначить свою позицию о нежелании продлевать договор аренды на неопределенный срок. Об этом говорят и действия ФИО1, которая выделила свои доли и намерена поставить участок на кадастровый учет. 

Кроме того, ФИО1 дважды публиковались извещения о проведении общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка, который был передан в аренду, по вопросу расторжения договора аренды, однако они не состоялись по причине неявки на них участников общей долевой собственности.

То, что в уведомлении о проведении общего собрания неправильно указан номер строения, в котором оно должно было проводиться: вместо 30а указано 30 ни на что не влияет, так как в извещении указано место его проведения - Администрация Дмитро-Титовского сельсовета, найти это здание в с.Дмитро-Титово не составляет труда. Требования к содержанию и форме протокола общего собрания собственников земельных долей законом не установлены, он составляется в произвольной форме. 

Своим отказом административный ответчик лишил ФИО1 права распоряжаться своим земельным участком.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Алтайском краю ФИО3 в судебном заседании полагал, что административный иск удовлетворению не подлежит по основаниям, указанным в письменном отзыве, суть которых сводится к тому, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных 05.03.2024 представителем ФИО1 для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Кытмановский район, территория Дмитро-Титовского сельсовета, в 6,71 км по направлению на запад от с.Дмитро-Титово, образуемого путем выдела в счет земельных долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:25:020106:1481 было установлено, что в ЕГРН имеется актуальная запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка (для земель сельскохозяйственного назначения) №б/н от 19.11.2012, заключенного между правообладателями земельного участка и главой КФХ ФИО4 сроком на 10 лет, номер регистрации 22-22-33/011/2012-207 от 18.12.2012 (далее по тесту - Договор). Пункт 2.2. Договора предусматривает, что в случае, если срок договора истек и ни одна из сторон не заявила о прекращении договора за месяц до истечения срока, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В представленном на государственную регистрацию пакете документов согласие арендатора - главы КФХ ФИО4 на выделение земельного участка отсутствовало, поэтому государственная регистрация была приостановлена на основании п.5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, о чем заявитель была уведомлена. 

В соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением прямо предусмотренных этим пунктом случаев.

ФИО1 не является собственником исходного земельного участка с кадастровым номером 22:25:020106:1481, у неё зарегистрировано право общей долевой собственности на данный земельный участок. 

В качестве арендодателей в Договоре выступают 13 участников долевой собственности, которым принадлежит 14 земельных долей. Право на выход из Договора одним из дольщиков в Договоре не предусмотрено. 

С учетом положений Договора аренды и требованиями законодательства Российской Федерации, для расторжения или изменения договора аренды необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности.

Это следует из части 1 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которой владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 7 части 4 вышеуказанной статьи, участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Согласно части 5 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. 

При заключении договора аренды от ФИО1 возражений не поступало. 

Ссылка административного истца ФИО1 на то, что ею было направлено арендатору в одностороннем порядке с требование о расторжении Договора, равно как указание на публикацию в газете информации о проведении общего собрания участников долевой собственности прямо противоречит положениям приведенного выше закона, предусматривающего необходимость рассмотрения данного вопроса на общем собрании участников общей долевой собственности. 

Копия протокола общего собрания участников долевой собственности по рассмотрению вопроса о прекращении/расторжении договора аренды либо его изменении, содержащем возражение участника долевой собственности ФИО1 о заключении/изменении договора, административным истцом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не предоставлена.

С учетом изложенного, к указанию истца на наличие возражений относительно продления срока действия Договора следует отнестись критически, так как оно не было заявлено в ходе общего собрания участников долевой собственности. 

Ссылка административного истца на то, что решение Кытмановского районного суда от 28.12.2023 по гражданскому делу №2-398/2023 преюдициального значения для рассматриваемого дела не имеет, так как предметом рассмотрения в рамках указанного дела являлось требование о признании необоснованными и подлежащими снятию возражений относительно местоположения границ и размера земельного участка, признании проекта межевания согласованным, поданного к ФИО4 Указанным решением Договор не признавался недействительным либо расторгнутым. 

ФИО3 дополнительно пояснил, что в Договоре содержится условие, что при отсутствии возражений сторон он пролонгируется на неопределенный срок. ФИО1 не является собственником всего земельного участка, она является его долевым сособственником, имеет равные права и обязанности с другими сособственниками, её никто не уполномочивал представлять их интересы. Причина приостановления регистрации права - наличие действующего договора аренды.

Выдел земельного участка - это существенное изменение договора аренды, так как изменяется его площадь. 

ФИО1 решила расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, хотя такой вопрос согласно действующему законодательству должен решаться на общем собрании участников долевой собственности, так как общее число долевых сособственников данного земельного участка более пяти. Выдел земельного участка административным истцом - это попытка изменить договор аренды в одностороннем порядке, однако Земельный кодекс РФ запрещает такой выдел без согласия арендатора. Протоколы общих собраний по вопросу о расторжении договора аренды в Росреестр предоставлены не были, оценка этим документам не давалась. 

Те протоколы общих собраний, которые были представлены в судебное заседание не выдерживают никакой критики, так как в них изменена повестка собрания, в собрании участвовала только представитель ФИО1, которая сама себя назначила секретарем, кворум отсутствовал, так как никто не явился, однако при этом обсуждались какие-то вопросы, в том числе о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Хотя было достаточно просто указать, что собрание не состоялось. Если собрание не собирается по какой-то причине, то есть законный способ внести изменения в договор аренды - либо продолжать добиваться проведения этого собрания либо обратиться в суд с требованием о расторжении договора или изменении, с соблюдением прав остальных сособственников. 

Росреестр при принятии решений исходит из документов, которые представлены для регистрации. ФИО1 не представила документов о том, что договор аренды расторгнут либо состоялось собрание долевых сособственников, оформленное соответствующим протоколом, на котором бы она выразила свое несогласие по поводу продления срока договора аренды либо о его расторжении и выделе земельного участка в счет принадлежащих ей долей. 

Таким образом, препятствие, которое послужило основанием для приостановления учетно-регистрационных действий - наличие договора аренды, не утратило свою актуальность и существует до настоящего времени, в связи с чем, решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества №КУВД-001/2024-8745488/1 от 22 марта 2024 года является законным и обоснованным.

Заинтересованное лицо ФИО4 в судебном заседании полагал, что административный иск не подлежит удовлетворению, при этом пояснил, что он является арендатором исходного земельного участка с кадастровым номером 22:25:020106:1481. В настоящее время он временно приостановил работу на арендованном данном участке, не досеял его в связи с тем, что ФИО1 выделяется часть этого земельного участка. Ранее он эксплуатировал и продолжает его эксплуатировать в соответствии с условиями заключенного договора аренды, арендную плату выплачивает своевременно. Он не согласен на выделение ФИО1 земельного участка из исходного арендованного им земельного участка. Ранее ФИО1 согласилась на пролонгацию договора, соответствующее изменение к договору было подготовлено, однако не прошло государственную регистрацию, так как один из долевых сособственников к тому моменту умер. Ему известно, что в настоящее время ФИО1 уже продала свою долю третьим лицам, деньги взяла, но договор еще не оформила. 

Выслушав стороны, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 стать 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии со статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

По настоящему делу предметом спора является приостановление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. Указанные правоотношения регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьей 26 которого предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит 2/14 доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:25:020106:1481, общей площадью 1880000 (+/- 11997) кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Кытмановский район, территория Дмитро-Титовского сельсовета, в 6,3 км по направлению на запад от с.Дмитро-Титово.

Глава КФХ ФИО4 является арендатором указанного земельного участка и использует его на основании договора аренды №б/н от 19.11.2012 г. со множественностью лиц на стороне арендодателей. Пунктом 2.1. договора аренды предусмотрено, что он заключен сроком на 10 лет. В пункте 2.2. договора аренды содержится условие о том, что в случае если срок договора истек и ни одна из сторон не заявила о прекращении договора за месяц до истечения срока, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. 

Административный истец ФИО1, реализуя право на выдел земельного участка в счет принадлежащих ей долей в праве на земельный участок, обратились к кадастровому инженеру ФИО5 с целью выполнения проекта межевания и формирования межевого плана выделяемого земельного участка.

Причиной выдела явилось несогласие административного истца ФИО1 с продлением договора аренды на неопределенный срок. Заявление о расторжении договора аренды она направила главе КФХ ФИО4, в межмуниципальный Заринский отдел Управления Росреестра по Алтайском краю 18.10.2022 г. 

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Алтайскому краю ФИО3 и заинтересованным лицом ФИО4 факт получения данного заявления от ФИО1 в судебном заседании не оспаривался. 

В газете «Алтайская правда» за №216 от 18.11.2022 ФИО1 было опубликовано извещение о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:25:020106:1481 по вопросу расторжения договора аренды указанного земельного участка, которое было назначено на 19 декабря 2022 года в 9 часов 30 мин. по адресу: с.Дмитро- Титово, ул.Набережная, 30.

На собрании присутствовала представитель ФИО1 по доверенности Г., больше никто из долевых сособственников не явился, собрание не состоялось по причине отсутствия кворума, о чем свидетельствует протокол от 19.12.2022 г., справка Администрации Дмитро-Титовского сельсовета от 31.05.2024 №238, а так же подтвердила в ходе допроса в судебном заседании свидетель Г.

Затем в газете «Алтайская правда» №232 от 24.12.2022 было опубликовано второе извещение о проведении общего собрания по тому же вопросу, проведение которое было назначено на 24 января 2023 года на 9 час. 30 мин. по тому же адресу. 

На собрании так же присутствовала представитель ФИО1 по доверенности Г., другие долевые сособственники не явились, собрание не состоялось по причине отсутствия кворума, о чем свидетельствует протокол от 24.01.2023 г., справка Администрации Дмитро-Титовского сельсовета от 31.05.2024 №238, а так же подтвердила в ходе допроса в судебном заседании свидетель Г.

15 августа 2023 года кадастровым инженером был подготовлен межевой план, на который ФИО4 были поданы возражения. После чего ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании необоснованными и снятии возражений на проект межевания и признании проекта межевания согласованным.

Решением Кытмановского районного суда от 28 декабря 2023 года исковые требования ФИО1 к ФИО4 были удовлетворены. 

05 марта 2024 представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 обратилась в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на земельный участок, образуемый путем выдела в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 22:25:020106:1481, расположенного по адресу: Алтайский край, район Кытмановский, с.Дмитро-Титово.

Уведомлением №КУВД-001/2024-8745488/1 от 22.03.2024 ФИО1 была уведомлена о приостановлении осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении указанного земельного участка, начиная с 22 марта 2024 года по основаниям, предусмотренных пунктом 5 части 1 стать 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" на срок до 24 июня 2024 года в связи с тем, что в представленном пакете документов отсутствует согласие арендатора - главы КФХ ФИО4, с которым заключен договор аренды исходного земельного участка, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением прямо предусмотренных этим пунктом случаев. 

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 стать 9); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.

Земельным кодексом Российской Федерации провозглашен принцип деления земель по целевому назначению, подразумевающий, что земли соответствующих категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанный федеральный закон, принятый в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ).

Принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ при решении вопроса о выделе земельных участков в счет принадлежащих участникам долевой собственности земельных долей в случае передачи в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ (далее - Закон) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен пунктом 3 статьи 14 вышеуказанного Закона.

В частности, подпунктом7 пункта 3 статьи 14 Закона предусмотрено проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросу об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. 

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 г. N 1196-О, от 29 января 2015 г. N 162-О, от 21 мая 2015 г. N 1197-О и от 25 февраля 2016 г. N 348-О).

Согласно положениям статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 указанного кодекса, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. 

При заключении договора аренды земельного участка от 19.11.2012 г. от ФИО1 каких-либо возражений не поступало. Данное обстоятельство в судебном заседании сторонами не оспаривалось. Следовательно, выдел её доли без согласия арендатора не допускается.

До настоящего времени договор аренды от 19.11.2012 г. не расторгнут, никем не оспаривается, является действующим. Срок его действия не истек, так как ни одна из сторон договора не заявила о прекращении договора за месяц до истечения его срока. 

Какое-либо решение об изменении условий указанного договора или его расторжении в связи с несогласием ФИО1 на его пролонгацию на общем собрании участников долевой собственности, как того требует закон, так же не принималось. 

То, что ФИО1 направила в Управление Росреестра по Алтайскому краю и главе КФХ ФИО4 заявление о расторжении договора аренды не свидетельствует о том, что процедура для совершения такого рода действий была ею соблюдена, так как указанные вопросы разрешаются на общем собрании собственников земельных долей. 

В соответствии со статьями 3, 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», к компетенции регистрирующего органа при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отнесено осуществление правовой экспертизы документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, проверка законности сделки, юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав документов. 

На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, изучает представленные для государственной регистрации документы с целью установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, не соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания. В ходе проведения правовой экспертизы также проводится проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, устанавливается наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. 

В орган, осуществляющий кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество письменное согласие арендатора главы КФХ ФИО4 на выдел своей земельной доли ФИО1 из исходного земельного участка либо протокол общего собрания участников общей долевой собственности, из которого бы следовало, что ФИО1 выразила свои возражения на пролонгацию договора аренды или заявила о его расторжении представлено не было. При этом на момент рассмотрения заявления в ЕГРН имелась актуальная запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.11.2012.

При таких обстоятельствах в отсутствие указанных документов административным ответчиком было обоснованно принято решение о приостановлении осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества №КУВД-001/2024-8745488/1 от 22 марта 2024 года. 

Доводы административного истца, положенные в основу административного иска не подтверждают нарушение административным ответчиком норм права при рассмотрении заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права ФИО1, не опровергают обстоятельств, установленных судом при рассмотрении дела, поэтому учтены быть не могут.

Решение Кытмановского районного суда от 28.12.2023 по гражданскому делу №2-398/2023 преюдициального значения, вопреки доводам административного истца, для рассматриваемого дела не имеет, так как в данном деле не рассматривался вопрос, связанный с изменением или расторжением действующего договора аренды. 

Таким образом, в удовлетворении административного иска необходимо отказать.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Кытмановский районный суд Алтайского края в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Б.Дыренкова

Дата принятия решения в окончательной форме 28 июня 2024 года.