№3а-62/2021

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 августа 2021 г. Липецкий областной суд 

в составе: 

председательствующего судьи Михалевой О.В.

при ведении протокола судебного 

заседания помощником судьи Игнатовой Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Липецке административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Центральный Универмаг»» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка равной рыночной стоимости,

установил :

АО «Центральный Универмаг» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № а также здания с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 г. 

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеназванных объектов недвижимости и не согласен с их кадастровой стоимостью по состоянию на 15 января 2016 г., считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога и налога на имущество. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 15 марта 2021 г. N 526/Р/20/И, подготовленный ООО «Финансовый консалтинг».

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области ФИО2 против административного иска не возражала, отчет об оценке рыночной стоимости от 15 марта 2021 г. N 526/Р/20/И, подготовленный ООО «Финансовый консалтинг», не оспаривала.

Представитель заинтересованного лица филиала по Липецкой области ФГБУ ФКП Росреестра ФИО3 полагала рассмотрение спора на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна. 

Представитель заинтересованного лица администрации г.Липецка в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2, представителя заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по доверенности ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец АО «Центральный Универмаг» является собственником земельного участка с кадастровым номером № а также здания с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д.6-11).

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № установлена в размере 330281098.2 руб., земельного участка с кадастровым номером №- в размере 61311564.54 руб. по состоянию на 15.01.2016 г. (л.д.19,20).

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций и земельного налога.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден (л.д. 13-18).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 526/Р/20/И от 15 марта 2021 г., выполненный ООО «Финансовый консалтинг», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 13912,7 кв.м., по состоянию на 15 января 2016 года составляет 243193 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира : 

<

адрес> 

<

адрес> площадью 9027 +/- 33 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для комплекса зданий и сооружений универсама, по состоянию на 15 января 2016 года - 57440000 рублей (л.д.21-140).

Анализируя отчет об оценке рыночной стоимости № 526/Р/20/И от 15 марта 2021 г., суд считает, что он соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания отчета следует, что при определении рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка оценщик проанализировал подходы к оценке, применил затратный, сравнительный подходы, обосновал отказ от применения доходного подхода.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (п.15-17 ФСО №1).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (п. 18-20 ФСО №1).

Оценщиком составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания и земельного участка, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость. 

Расчет рыночной стоимости произведен оценщиком мотивированно и корректно, с применением затратного подхода (методом сравнительной единицы (метод удельных затрат на единицу сравнения), сравнительного подхода (методом прямого сравнения продаж). 

В рамках затратного подхода произведен расчет стоимости улучшений для объекта оценки с использованием справочника оценщика КО-ИНВЕСТ при соблюдении последовательности: подготовлены исходные данные об оцениваемом объекте, подобрано справочное здание-аналог, определены и рассчитаны корректирующие коэффициенты, определены затраты на замещение объекта оценки. Подобранное из справочника здание-аналог соответствует классу конструктивной системы, классу качества оцениваемого объекта.

В рамках сравнительного подхода информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (архив объявлений портала ruads.org, Интернет сайты). Описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В отчете содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объекту оценки. 

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость. 

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). 

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.

Доказательства, подтверждающие недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, в материалы дела не представлены.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных оценщиком. 

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае, отчет об оценке подготовлен оценщиком ФИО8 который является членом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков». Профессиональная ответственность оценщика подтверждается страховым полисом страхования ответственности оценщика, то есть, отчет выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме отчета не имеется, учитывая, что данным отчетом подтвержден размер рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, то кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 13912,7 кв.м., подлежит установлению в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 года - 243193 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира : 

<

адрес> 

<

адрес> площадью 9027 +/- 33 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для комплекса зданий и сооружений универсама, в размере равном рыночной стоимости, по состоянию на 15 января 2016 года - 57440000 рублей.

С учетом разъяснения, содержащегося в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Центральный Универмаг»» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 13912,7 кв.м., в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 года - 243193 000 (двести сорок три миллиона сто девяносто три тысячи ) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> 

<

адрес> площадью 9027 +/- 33 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для комплекса зданий и сооружений универсама, в размере равном рыночной стоимости, по состоянию на 15 января 2016 года - 57440000 (пятьдесят семь миллионов четыреста сорок тысяч) рублей.

Датой подачи Акционерным обществом «Центральный Универмаг» заявлений о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № считать 15 января 2021 г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №. 

В удовлетворении административного искового заявления Акционерного общества «Центральный Универмаг»» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка равной рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья . О.В. Михалева

Решение в окончательной 

форме принято 11.08.2021 г.

.

.

.