Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 августа 2019 года Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:

судьи Насоновой О.Ю.

при секретаре Кардецкой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-7369/ 2019 

по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Тюменской области о признании договора недействительным, приведение сторон в первоначальное состояние, понуждении аннулирования записи, 

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о признании договора купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО3, недействительным, совершенным под влиянием существенного заблуждения истцов, приведении стороны в первоначальное состояние, понуждении Управление Росреестра аннулировать запись о регистрации права собственности. Мотивируя свои требования тем, что истцы решили приобрести квартиру в г. Тюмени. По поиску квартиры, обратились в риэлтерскую компанию «Сова», где работник этой компании ФИО3, предложил купить его квартиру. В связи с тем, что ФИО2 был занят по работе, оформлением покупки квартиры занялась ФИО1. В ходе совершения сделки, был составлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.09.2018, соглашение о задатке от 04.09.2018, договор купли-продажи от 06.09.2018, расписка в получении денег от 06.09.2018, передаточный акт от 06.09.2018. Переход права собственности на квартиру от ФИО3 к ФИО1 был зарегистрирован 19.09.2018 Управлением Росреестра. ФИО4 хоть и формально, но была участником данной сделки, т.к. с ее согласия ФИО3 отчуждал их общее имущество - квартиру. В августе 2018 года истцы осмотрели квартиру. На момент осмотра квартиры супруги Д-ны, вместе с детьми проживали в данной квартире и находились в ней, в квартире имелась мебель и были их личные вещи. В помещениях квартиры был сделан хороший, качественный ремонт, какие-либо дефекты отделки или строительной части в глаза не бросались. В связи с тем, что в августе месяце на улице было тепло - то в квартире было тоже тепло, отопление не работало, в связи с чем определить истинный будущий температурный режим в теплое время года в помещениях квартиры было невозможно. Предварительным договором купли-продажи от 04.09.2018 и договором купли-продажи от 06.09.2018 предусмотрено, что ФИО3 продает и передает в собственность истцов, 

<

адрес>, в 

<

адрес> в 

<

адрес>, жилой площадью 83,6 кв. м, стоимостью 6 000 000 рублей. Также предварительным договором купли-продажи предусматривалось фактическое освобождение квартиры до 31.10.2018. Таким образом, в квартиру истцы стали въезжать только в ноябре 2018 года, а постоянно жить в ней стали с середины ноября. В конце ноября 2018 года стала стабильно холодная погода на улице, в квартире включили отопление, но в одной из комнат квартиры «гостиной» было намного прохладнее, чем в других комнатах и помещениях. ФИО2 начал разбираться с причиной разности температур в комнатах квартиры, пригласил сотрудников - строителей (имеющих соответствующее образование), чтобы они установили причину и посоветовали, как это исправить. Данные работники строители, осмотрев квартиру, заявили, что в помещении «гостиной» отсутствует наружная стена дома. В соответствии с выпиской из ЕГРН и техническим паспортом, на плане квартиры указана капитальная стена разделяющая помещение «гостиной» и балкона. По факту - такой стены в помещении «гостиной» не имелось. То есть квартира площадью 83,6 кв. м была продана с учетом площади балкона. При заключении сделки о имевшейся перепланировке квартиры истцам сообщено не было, технический паспорт или другие документы с планом квартиры не показывали. Из содержания представленного застройщиком договора долевого участия следовало, что площадь квартиры является - 78,61 кв. м, также имеются два балкона. Вместе с тем, по акту передачи квартиры площадь указана 83,6 кв. м, то есть с учетом площади одного из балконов. По заказу истцов 11.02.2019 ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тюменской области» были проведены лабораторные исследования спорной квартиры по определению одного из параметров микроклимата: температуры воздуха. В ходе исследования, при температуре наружного воздуха минус 25,6 ?С, в помещении «гостиная» у пола и на высоте 0,5 метра температура воздуха была плюс 16,7 - 17,4 ?С. Согласно СанПиН 2.1.2.2645-10 параметры микроклимата (температуры воздуха) в жилой комнате «гостиная» не соответствуют условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Специалистами экспертного центра «Индекс - Западная Сибирь» также установлено, что фактическая планировка квартиры не соответствует плану квартиры, указанных в техническом паспорте и данных ЕГРН. Кроме того, в помещение под номером 9 названо как «вспомогательное помещение», что не соответствует действительности по фактическим архитектурно - строительным особенностям данного элемента здания в соответствии с определением данного элемента здания указанных в Строительных Правилах 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003». Фактически - это балкон, а площадь помещений категории «балкон» в общую площадь квартиры, а тем более в площадь жилых помещений не включается. В спорной квартире выполнена реконструкция, т.е. перепланировка (объединение гостиной и балкона) путем демонтажа наружной теплоизолирующей стены гостиной, разделявшей гостиную и балкон, в результате чего площадь гостиной увеличилась, а балкона фактически не стало. При перепланировки был нарушен правовой порядок организации изменений - не получено согласование местного органа самоуправления на данную реконструкцию, нарушены требования СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»- демонтирован участок наружной стены и на балкон перемещён радиатор отопления, в гостиной в качестве наружной теплоограждающей конструкции стало использоваться остекление балкона, сопротивление теплопередаче которого значительно ниже, чем сопротивление теплопередаче штатной конструкции (стена + утеплитель). Данный факт является дефектом наружной стены по показателю сопротивления теплопередаче и нарушением требований СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Причина возникновения дефекта - демонтаж штатной - проектной конструкции (перепланировка). Согласно Заключению по результатам лабораторных испытаний (приложение 1), выполненных Испытательным лабораторным центром ФБУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тюменской области», в результате сноса ограждающей стены в гостиной, температурный режим в ней не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Следовательно, комната не соответствует требованиям ее пригодности к постоянному проживанию в ней людей. А в связи с этим не может быть отнесено к категории «жилое помещение». Профессионально и качественно выполненный ремонт в квартире с применением современных строительных материалов дало возможность замаскировать и скрыть следы реконструкции в помещении «гостиная». Определить изменение в планировке помещений и изменение их назначений невозможно человеку без строительного образования и отсутствии точной и достоверной строительно-технической документации на дом или квартиру. Все это в совокупности приводит к заблуждению данного человека о размере, назначении, свойствах помещения «гостиная» - температурный показатель в помещении «гостиная» в холодное время года является существенным показателем для определения «жилое» или «нежилое» это помещение. Ответчик ФИО3 в период оформления сделки никаким образом не сообщил нам о перепланировке в квартире, о том, что данная перепланировка никак не узаконена и ни с кем не согласована, что в площадь квартиры включена площадь одного из балконов, что в помещении «гостиная» температура воздуха зимой намного ниже, чем в других комнатах. Так из 83,6 кв. м, жилого помещения, фактически пригодной для постоянного проживания только 63,7 кв. м. Если бы ФИО3 честно уведомил об особенностях данной квартиры, то истцы не стали бы ее приобретать. Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения статьей 167, 171, 178 ГК РФ истцы обрались в суд с настоящим иском. 

Истец ФИО2, представитель истца ФИО2 ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержали, суду пояснили, что о произведенной перепланировке ответчик истцов не известил.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, суду не были представлены доказательства, что истец не явился в суд по уважительной причине, дело рассмотрено в ее отсутствии. 

Ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании с иском не согласны, суду пояснили, что истцы были извещены о перепланировке в квартире. После перепланировки в квартире было тепло, т.к. в комнате поставили дополнительно 2 радиатора и установили теплый пол на балконе.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, суду не были представлены доказательства, что ответчик не явилась в суд по уважительной причине, дело рассмотрено в ее отсутствие. 

Представитель третьего лица Управления Росрееста по Тюменской области ФИО7 иском не согласна, считает, что требования не основаны на законе.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, представителя истца, ответчика, представителей ответчиков, свидетелей, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Положениями п. 1 ст. 178 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Как установлено судом, 06 сентября 2018 года между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес>. 

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора стоимость квартиры определена в сумме 6 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен, что не оспаривается сторонами в судебном заседании. 

По акту приема-передачи от 06.09.2018 квартира - назначение: жилое помещение, площадью 83,6 кв. м, этаж 3, с кадастровым номером: 72:23:0106002:4303, расположенная по адресу: 

<

адрес> была передана покупателю при отсутствии каких-либо претензий. 

Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росрееста 19.09.2018, что подтверждается записью в ЕГРН. 

Суду ответчиком предоставлен акт просмотра объекта недвижимости 

<

адрес> в 

<

адрес>, из которого следует, что объект недвижимости в виде квартиры осмотрен впервые, приобрести согласна, о перепланировке уведомлена. 

Из содержания искового заявления следует, что истцами в августе 2018 года был осуществлен визуальный осмотр указанной квартиры, в результате которого стороны определились заключить договор купли-продажи. 

Суду не были представлены доказательства, что при заключении договора купли- продажи на квартиру, покупатель был введен в заблуждение, относительно качества приобретаемой квартиры. Истцы до заключения договора осматривали квартиру. Доказательства, что истца не имели возможности ознакомиться с технической документацией на квартиру суду представлены не были. 

Кроме того, из содержания пункта 5.6 предварительного договора купли-продажи от 04.09.2018 следует, что покупатель, подписывая настоящий договор, подтверждает, что до подписания настоящего договора ему были представлены для обозрения и ознакомления в полном объеме все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также техническая документация на вышеуказанный объект недвижимости. 

Истцы не были лишены возможности проверить соответствие технических характеристик приобретаемой квартиры. При этом, доказательства, подтверждающие создание истцам препятствий в осмотре жилого помещения со стороны ответчиков, не представлены. В этой связи к доводам жалобы о невозможности путем визуального осмотра, замеров площадей, установления расхождений, суд относится критически.

Истцы, при заключении сделки должны были действовать осмотрительно, разумно и объективно оценивать ситуацию, знакомиться со всеми документами, необходимыми для совершения сделки, произвести осмотр помещений и при возникновении сомнений в отношении предмета были вправе отказаться от ее заключения. 

Также суд считает нужным отметить, что характер осуществленной перепланировки в спорной квартире носят явный характер и не являются скрытыми, могут быть выявлены при простом визуальном осмотре.

Судом не принимается во внимание экспертное заключение №019-СЭ-2019, составленное Центром судебных и негосударственных экспертиз «Индекс», в связи с тем, что выводы, содержащиеся в данном заключении не соответствуют фактическим обстоятельствам, поскольку из указанного заключения следует, что в квартире произведена реконструкция, однако доказательств, что в квартире произведена реконструкция, т.е. изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов( статья 1 Градостроительный кодекс РФ).

То обстоятельство, что 11.02.2019 установлено в 

<

адрес> в 

<

адрес>, не соответствие параметра температура СаПиН2.1.2.2645-10 «Санитарн эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», не является безусловным доказательствам, что при заключении договора купли- продажи покупатель был введен в заблуждение. Кроме того, при проведении данных исследований продавец не был об этом извещен. Из экспертного заключения № 2578, составленного ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в 

<

адрес>» не усматриваются причины не соответствия температуры воздуха. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора долевого участи от 05.10.2009 застройщик обязался передать объект долевого строительства – 3-х комнатную 

<

адрес>, общей проектной площадью 78,61 кв. м, в том числе жилой 44,82 кв. м, с двумя балконами общей площадью 8,05 кв. м и 7,56 кв. м.

Пунктом 3.4.1 указанного договора также предусмотрено, что участник долевого строительства не праве производить какую-либо перепланировку квартиры, а также любые изменения конструкции во время строительства без письменного согласования с застройщиком, а после ввода дома в эксплуатацию без согласования с уполномоченным органом. 

Так, в соответствии с актом приема-передачи к договору долевого участия ответчиком ФИО3 принята в собственность двух комнатная 

<

адрес>, общей площадью 83,6 кв. м., жилая площадь 27,6 кв. м. 

Согласно представленному в дело техническому паспорту, изготовленному по состоянию на 21.06.2011, 

<

адрес> является двухкомнатной, общей площадью 83,6 кв. м, имеет лоджию площадью 9,5 км. м.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что произведенная в спорной квартире планировка, с учетом положений пункта 3.4.1 договора долевого участия, была согласована с застройщиком в период строительства объекта долевого участия и на момент ввода в эксплуатацию площадь спорной квартиры составляла 83,6 кв. м. 

С учетом изложенного, несостоятельны доводы истцов о том, что фактически площадью квартиры является 78,6 кв. м, в связи, с чем истцы были введены в заблуждение относительного истинного размера квартиры. Так, площадь 

<

адрес> – 83,6 кв. м указана в правоустанавливающих документах, сведениях ЕГРН.

Доводы истцов в части стоимости помещения, не принимаются судом во внимание, поскольку условиями предварительного договора и договора купли-продажи от 06.09.2018 цена объекта недвижимости определена в твердой денежной сумме, из указанных договоров не усматривается, стоимость квартиры ставилась в зависимость от площади квартиры. 

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований истцов. 

Руководствуясь ст. 12, 56, 57, 194-198 ГПК РФ, ст. 178, 167, 171 ГК РФ, суд

Р е ш и л :

В иске ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Тюменской области о признании договора недействительным, приведение сторон в первоначальное состояние, понуждении аннулирования записи- отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тюменский облсуд через Ленинский райсуд г.Тюмени путем подачи апелляционной жалобы.

Судья:

Мотивировочная часть решения изготовлена 4 сентября 2019 года