Дело № 2-2302/2025 УИД 61RS0006-01-2025-002189-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

03 июня 2025 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Любимой Ю.В.,

при секретаре Бакаловой И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Первомайский» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование заявленных требований следующее.

Между ООО «Специализированный застройщик «Первомайский», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в лице директора ФИО4, действовавшего на основании Устава, с одной стороны и ФИО2, с другой стороны, 21.08.2023 в г. Ростове-на-Дону заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости.

Во исполнение п. 4.1 предварительного договора от 21.08.2023 ФИО2 внесла продавцу ООО «СЗ «Первомайский» аванс в размере 100 000,00 руб., что подтверждается чеком-ордером от 21.08.2023.

В последующем 20.10.2023 между ООО «Специализированный застройщик «Первомайский» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно однокомнатной 

<

адрес> кадастровым номером № общей площадью с учетом балкона 33,5кв.м., общей площадью 32,1кв.м., расположенной на 22-м этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, строение 1.

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи, квартира принадлежит продавцу на основании записи о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности у ООО «СЗ «Первомайский» возникло на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.06.2023.

Согласно разделу 1 договора застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный пунктом 3.1 договора срок в состоянии, предусмотренном пунктом 3.2 договора, передать покупателю в собственность квартиру, а покупатель обязуется эту квартиру оплатить и принять.

Стоимость квартиры определена пунктом 2.1 и составляет денежную сумму в размере 3 919 500,00 руб.

Покупатель ФИО2 обязанность по оплате указанной в договоре цены за квартиру исполнила в установленный срок в день подписания договора купли-продажи квартиры и в полном объеме, претензий в её адрес не поступало.

По независящим от истца обстоятельствам оплата поступила на расчетный счет продавца только 25.03.2024.В частности, сделка оформлялась через сервисы Сбербанка «Домклик» с электронным подписанием договора. Ввиду наличия арестов и обременений на объекте недвижимости, сделка не могла быть зарегистрирована в Росреестре, что в свою очередь препятствовало переводу денежных средств со счета «Домклик» Сбербанка на расчетный счет ответчика.

В соответствии с пунктом 3.1 договора ООО «СЗ «Первомайский» взял на себя обязательство передать квартиру истцу в течение 2 (двух) месяцев с даты поступления на расчетный счет продавца оплаты по договору.Соответственно ООО «СЗ «Первомайский» обязан был передать квартиру истцу не позднее 14.05.2024, хотя фактически денежные средства истец передала в день заключения основного договора купли-продажи.

Вместе с тем, не смотря на истекший срок, обязанность застройщика по передаче объекта участнику в установленный договором срок, то есть не позднее 26.05.2024, выполнена не была.

Во исполнение раздела 3 договора 08.06.2024 между продавцом ООО «СЗ «Первомайский» и ФИО2 составлен акт приема-передачи квартиры, согласно которого квартира принята.

Таким образом просрочка исполнения застройщиком обязательств составила 14 дней с 26.05.2024 по 08.06.2024.

На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Первомайский», ИНН 

<

***>, в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 274 365,00 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 137 182,50 руб., компенсацию морального вреда в размере 200 000,00 руб., расходы на представителя в размере 50 000,00 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания заседание извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Первомайский» в судебное заседание не явился, извещен о дне, времени и месте судебного заседания, представил в материалы дела письменный отзыв на исковые требования, в котором выразил несогласие с произведенным истцом расчетом неустойки, а также просил применить положения ст. 333 ГК РФ к сумме неустойки.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (часть 1 статьи 310 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что между ООО «Специализированный застройщик «Первомайский», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в лице директора ФИО4, действовавшего на основании Устава, с одной стороны и ФИО2, с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю жилое помещение № с кадастровым номером № общей площадью с учетом балкона 33,5кв.м., общей площадью 32,1кв.м., расположенной на 22-м этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, строение 1, а покупатель обязался принять жилое помещение в собственность, уплатив за него цену в сумме 3 919 500 руб., в следующем порядке (п. п. 1.2.1, 3).

В течение 3 (трех) дней с даты заключения настоящего предварительного договора покупатель оплачивает продавцу аванс в размере 100 000,00 руб. Оставшаяся часть цены жилого помещения в сумме 3 819 500 руб.оплачивается покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания сторонами основного договора (пункты 4.1, 4.2).

Во исполнение п. 4.1 предварительного договора от 21.08.2023 ФИО2 внесла продавцу ООО «СЗ «Первомайский» аванс в размере 100 000,00 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 21.08.2023.

В течении 2 (двух) месяцев с даты поступления на расчетный счет продавца оплаты, указанной в п. 4.2 договора, стороны подписывают акт приема-передачи жилого помещения, в котором подтверждают передачу жилого помещения покупателю и факт его оплаты.

Между сторонами заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества № 55, в соответствии с которым продавец ООО «Специализированный Застройщик «Первомайский» передает в собственность покупателя ФИО2 однокомнатную 

<

адрес> кадастровым номером №, общей площадью с учетом балкона 33,5кв.м., общей площадью 32,1кв.м., расположенной на 22-м этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, строение 1 (п. 1.1 договора).

Также в соответствии с п. 3.1 основного договора купли-продажи, в течение 2 (двух) месяцев с даты поступления на расчетный счет продавца оплаты, указанной в п. 2.1 договора, стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, в котором подтверждают передачу квартиры покупателю и факт ее оплаты.

Покупатель ФИО2 обязанность по оплате указанной в договоре цены за квартиру исполнила в установленный срок в день подписания договора купли-продажи квартиры и в полном объеме, претензий в её адрес не поступало. По независящим от истца обстоятельствам оплата поступила на расчетный счет продавца только 25.03.2024.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

В силу п. 43 Постановление Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 N 2463 "Об утверждении Правил продажи товаров по договору розничной купли-продажи, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование потребителя о безвозмездном предоставлении ему товара, обладающего этими же основными потребительскими свойствами, на период ремонта или замены такого товара, и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих обмену, а также о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" при передаче товара потребителю одновременно передаются установленные изготовителем комплект принадлежностей и документы с информацией о правилах и условиях эффективного и безопасного использования товара и поддержания его в пригодном к эксплуатации состоянии, в том числе сервисная книжка или иной заменяющий ее документ (в случае если такие документы представляются в электронной форме, то продавец при передаче товара потребителю обязан довести до сведения потребителя порядок доступа к ним), а также документ, удостоверяющий право собственности на транспортное средство и номерной агрегат.

Как указано в ст. 464 ГК РФ, если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

Приведенная правовая норма предоставляет покупателю право при соблюдении указанных в ней условий отказаться от товара, при ненадлежащем исполнение продавцом обязанности по передаче покупателю относящихся к товару документов, но не предусматривает каких-либо мер гражданско-правовой ответственности, подлежащих применению к продавцу в случае причинения покупателю убытков данными действиями.

Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В указанном законе недостаток товара (работы, услуги) определен как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Статьей 4 (части 1, 2) Закона о защите прав потребителей установлено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Согласно п. 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Согласно п. 3 ст. 23.1Закона о защите прав потребителейв случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Таким образом, с учетом приведенных выше норм права, суд приходит к выводу о возможности применения к возникшим по данному спору правоотношениям положений п. 3 ст. 23.1Закона о защите прав потребителей.

Судом установлено, что в нарушение условий договора купли-продажи ответчик нарушил свои обязательства по пункту 3.1 договора и передал квартиру истцу только 08.06.2024, что подтверждается актом приема-передачи.

В свою очередь покупателем обязательства по договору купли-продажи были исполнены в полном объеме и надлежащим образом. Стоимость квартиры в соответствии с п. 2.1 договора была оплачена истцом ответчику полностью и в установленный срок. 

14.04.2024 истцом в адрес ответчика по вопросу невыполнения обязательств по указанному договору и не передачи в установленный срок объекта недвижимого имущества была направлена претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости по договору купли-продажи квартиры. Однако в установленный срок требования истца исполнены не были.

Судом, бесспорно, установлено, что продавец использовал денежные средства покупателя и нарушил срок передачи жилых помещений истцу, что свидетельствует о недобросовестности юридического лица.

На основании изложенного, а также принимая во внимание, что ответчик возложенные на него обязательства по договору купли-продажи надлежащим образом не исполнил, в установленный срок не передал объект недвижимого имущества, поэтому суд приходит к выводу, что истец вправе требовать взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимости по договору купли-продажи, что прямо предусмотрено Закона о защите прав потребителей.

В соответствии с произведенным расчетом истца с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 274 365,00 руб. за период с 26.05.2024 по 08.06.2024 из расчета 3 919 500 руб.х 14 дней просрочки х 0,5 %. Расчет, произведенный истцом судом проверен и признан верным. 

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный суд РФ в определении от 21 декабря 2000 года № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате правонарушения.

По смыслу указанной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Так из разъяснений, данных в п. п. 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24 марта 20l6 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Часть 1 статьи 333 ГК РФ направлена на реализацию основанного на общих принципах права требования о соразмерности ответственности.

Суды при разрешении этого вопроса в каждом конкретном случае обязаны учитывать специфику данного вида правоотношений и характер охраняемого государством блага.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Поскольку степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, то только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Согласно п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.07.2012г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В ходе рассмотрения настоящего спора, судом не установлено намеренное уклонение ответчика от исполнения обязательства, в настоящее время квартира истцу передана, а потому удовлетворение требований ответчика о снижении размера неустойки отвечает принципу разумности, справедливости, позволяет установить баланс интересов сторон и соразмерна последствиям нарушения обязательства.

Суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, приходит к выводу, что неустойка в заявленном размере является несоразмерной последствиям нарушения обязательств ответчиком, в связи с чем суд полагает необходимым ее уменьшить до 200 000 руб.

Определяя размер неустойки, подлежащий взысканию в пользу истца, суд исходит из несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, принимает во внимание степень выполнения обязательства ответчиком, сроки нарушения обязательства, обстоятельства по делу, в частности, степень вины ответчика.

С учетом того, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, принимая во внимание характер данных нарушений, их продолжительность, негативные последствия, в результате неисполнения обязательств ответчиком, степень вины ответчика, учитывая требования разумности, справедливости и конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика на основании статьи 15 Закона «О защите прав потребителей» в пользу истицы денежной суммы в счет компенсации морального вреда в размере 20 000,00 руб., полагая требуемую истцом сумму в размере 200 000,00 руб. явно завышенной.

За несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, на основании пункта 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» суд полагает возможным взыскать с ответчика штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя в размере 110 000,00 руб.(200 000,00 руб. + 20 000,00 руб.).

Также в соответствии со ст. ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг представителя, которые подлежат уменьшению до 25 000,00 рублей. Данную сумму расходов суд считает соразмерной проделанной представителем истца работы по настоящему делу.

Поскольку истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска, поэтому применительно к статье 103 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 10 000,00 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Первомайский» о защите прав потребителя- удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Первомайский», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>, паспорт №, неустойку в размере 200 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000,00 руб., штраф в размере 110 000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Первомайский», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,государственную пошлину в доход государства, зачислив в местный бюджет в размере 10 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.В. Любимая

Решение суда в окончательной форме изготовлено18 июня 2025 года.