дело № 2- 103/2019

№ 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 мая 2019 года г. Комсомольск-на-Амуре

Комсомольский районный суд Хабаровского края в составе: 

председательствующего судьи Богатыревой Н.Ю.

при секретаре судебного заседания Третьяковой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Комсомольского муниципального района 

<

адрес> о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации Комсомольского муниципального района Хабаровского края о внесении изменений в договор аренды земельного участка, указывая, что на основании договору купли-продажи от 2 ноября 2017 года она приобрела жилой дом, расположенный по адресу 

<

адрес>, который расположен на земельном участке с кадастровым №. В отношении указанного зенмельного участка ответсчиком заключен договор аренды с прежним собственником (ФИО1. Согласно п. 8 договора купли-продажи жилого дома к покупателю переходят права на земельный участок в том объеме, в котором они были у продавца. Однако ответчик отказывается переоформлять договор аренды, указывая, что необходимо расторгнуть договор аренды с прежним арендатором. Однако ФИО1 умер, жилой дом продавали наследники. Просит обязать администрацию Комсомольского муниципального района Хабаровского края внести изменения в договор аренды земельного участка с кадастровым № в части замены арендатора по договору на арендатора ФИО2 в течение 15 календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

22 марта 2019 года в качестве соответчиков привлечены ФИО3 и ФИО4

Истец ФИО2 просила рассмотреть дело без ее участия.

Ответчики, третье лицо в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела были извещены надлежащим образом, об отложении не ходатайствовали.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 606, 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Согласно ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлся собственником жилого дома, находящегося по адресу 

<

адрес>.

13 июля 2013 года Комсомольским муниципальным районом с ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты>, отнесенный к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под индивидуальный жилой дом, с местоположением: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного между ФИО1 и Комсомольским муниципальным районом на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельству о смерти ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ.

На основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Комсомольского нотариального округа ФИО7, на указанный жилой дом наследниками являются ФИО3 и ФИО4, право собственности которых было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации № и №.

Таким орбразом, в силу статьи 617 ГК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка под гаражом перешли к наследникам ФИО1 - ФИО3 и ФИО4

ФИО3 и ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продали принадлежащий им на праве собственности общей долевой собственности в равных долях (по 1/2 доле в праве у каждого) жилой дом, находящийся по адресу 

<

адрес>, ФИО2 При этом в договоре указано, что земельный участок под жилым домом не находится в собственности Продавца.

В настоящее время правообладателем жилого дома является ФИО2, которая приобрела указанный объект по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право собственности которой зарегистрировано Управлением Росреестра по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указано в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь названными нормами права, суд приходит к выводу, что при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, произошла замена прежнего арендатора данного земельного участка на нового арендатора. Смерть арендатора земельного участка, являющегося собственником расположенного на участке объекта недвижимости, не влечет прекращения договора аренды. С момента государственной регистрации права нового собственника на жилой дом к нему переходит право аренды на соответствующий земельный участок независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Данные вывод соответствует основному принципу земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

Исковые требования ФИО2 к администрации Комсомольского муниципального района Хабаровского края о внесении изменений в договор аренды земельного участка удовлетворить.

Произвести замену арендатора ФИО1 по договору аренды от 13 июля 2013 года № земельного участка с кадастровым №, площадью №, отнесенного к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под индивидуальный жилой дом, с местоположением: 

<

адрес>, заключенного между Комсомольским муниципальным районом (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор), на ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Комсомольский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 13 мая 2019 года.

Председательствующий Н.Ю.Богатырева