РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-32/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

14 января 2020 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Корнюшенкова Г.В., 

при помощнике судьи - Корженко И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Балтийский Бетонный Комплекс» (далее также - ООО «Балтийский Бетонный Комплекс», административный истец, общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица: администрация Гурьевского городского округа, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В иске административный истец указал, что обществу на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 3442 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: 

<

адрес>, под обслуживание и эксплуатацию административного здания. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 3988245 рублей 40 копеек.

Посчитав указанную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец заключил с индивидуальным предпринимателем экспертом-оценщиком ФИО1 договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно составленному оценщиком отчету № 38-10/2019 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки 26 ноября 2014 года составляет 1417 000 рублей.

ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Однако, решением комиссии № 1121 от 22 ноября 2019 года заявление общества было отклонено.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец с учетом уточнения требований просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 3442 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - под обслуживание и эксплуатацию административного здания в размере его рыночной стоимости - 1417000 рублей на дату определения его кадастровой стоимости по состоянию на 26 ноября 2014 года. 

В судебном заседании представитель ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» ФИО2 заявленные административным истцом требования поддержала в полном объеме.

Административные ответчики - Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица - администрация Гурьевского городского округа, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области поступило письменное ходатайство о проведении судебного заседания без участия их представителя.

С учетом мнения представителя административного истца и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и никем не оспаривается, что ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3442 +/- 21 кв.м., имеющий адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под обслуживание и эксплуатацию административного здания, что подтверждается копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10 сентября 2019 года № (л.д. 9-10).

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 2.1.3 действовавших на момент определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222 (далее - Приказ № 222), в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости (далее – УПКС) земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Как следует из полученного судом по его запросу письменного отзыва ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области от 10 января 2020 года исх. № (л.д. 98-101), согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 39:03:090902:37, был поставлен на государственный кадастровый учет 26 ноября 2014 года. Кадастровая стоимость земельного участка была определена Филиалом в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с учетом пункта 2.1.3 Приказа № 222, путем умножения среднего значения УПКС, установленного постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» для кадастрового квартала № в размере 1158,70 рублей/кв.м. на его площадь 3442 кв.м. и составила 3988235 рублей 40 копеек. Данные сведения были внесены в ЕГРН 30 июня 2015 года и до настоящего времени не изменялись.

Названные обстоятельства также подтверждаются представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 декабря 2019 года №, согласно которой (л.д. 106) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 3988245 рублей 40 копеек по состоянию на дату 26 ноября 2014 года (дата определения кадастровой стоимости) актом 39/ИОН15-9669 от 30 июня 2015 года. 

Указанная кадастровая стоимость согласно сведениям ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области является актуальной. На момент обращения административного истца в суд очередные результаты определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вышеуказанного земельного участка не вносились. Кроме того, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Административный истец, являясь собственником вышеуказанного земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав налогоплательщика вследствие увеличения налоговой базы по земельному налогу. 

Кроме того, кадастровая стоимость является экономической характеристикой, учитываемой при возможной продаже собственником принадлежащего ему объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административный истец признается судом лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административного иска ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» представлен суду отчет № 38-10/2019 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 04 октября 2019 года, выполненный по заказу административного истца ИП экспертом-оценщиком ФИО1., в соответствии с которым (л.д. 11-62) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 26 ноября 2014 года составляет 1417 000 рублей.

Судом установлено, что оценка рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости произведена оценщиком ФИО3., которая отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности (обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, имеет стаж работы по специальности с 1994 года, имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности: «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой общественной организации оценщиков).

Отчет об оценке содержит необходимые сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.

Указанная в отчете цель оценки объекта - определение рыночной стоимости объекта, выполненное на дату 26.11.2014 г. для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, не допускает неоднозначного толкования.

Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного и доходного подходов оценщиком обоснован.

В рамках сравнительного оценщиком подобраны шесть объектов - аналогов, имеющих характеристики совместимые с объектом оценки. Использованные оценщиком источники информации об объектах-аналогах приведены в отчете об оценке.

Оценщиком последовательно применены корректировки: скидка на торг, поправка на местоположение. Применение или отказ от применения соответствующих корректировок оценщиком обоснованы. 

С учетом корректировок произведен расчет стоимости земельного участка (л.д. 38).

Суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке № 38-10/2019 содержит необходимые сведения доказательственного значения о рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № на дату 26 ноября 2014 года.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленные административным истцом доказательства свидетельствуют о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этого же объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в отчете об оценке, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что земельный участок с кадастровым номером № на дату определения кадастровой стоимости имел другую рыночную стоимость.

Предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден. 31 октября 2019 года ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № Решением Комиссии от 22 ноября 2019 года № 1121 заявление общества отклонено.

В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение Комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований административного истца. 

Вместе с тем, судом по настоящему административному делу проверялись выводы Комиссии, содержащиеся в ее решении от 22 ноября 2019 года № 1121.

Довод о том, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 64 процента, в силу закона не может служить основанием для отказа судом в удовлетворении заявленных административным истцом требований. 

Вывод Комиссии о несоответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как следует из содержания решения Комиссии, основан на том, что в рамках реализации сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости оценщиком были произведены корректировки на местоположение со ссылкой на справочник оценщика недвижимости (ФИО4, ФИО5 «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», 

<

...>) и на таблицу, где приведены коэффициенты, полученные по данным за 2013-2014 гг., но в отчете указанная таблица отсутствует; в отчете использованы данные из вышеуказанного справочника для неактивного рынка, в то время как сегмент рынка объекта оценки не соответствует определению неактивного рынка; распределение по типовым зонам, приведенное в отчете не является корректным; вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду разрешенного использования объекта оценки. 

Однако отсутствие в отчете об оценке вышеуказанной таблицы справочника оценщика недвижимости основанием для признания судом отчета недостоверным доказательством признано быть не может, сведения, содержащиеся в указанном справочнике, являются общедоступными.

Довод Комиссии в отношении активности рынка в части сегмента рынка объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости объекта оценки какими-либо достоверными доказательствами не подтвержден.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ФСО № 1», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, объектом - аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

Указанная норма Федерального стандарта оценки, как следует из ее содержания, однако не предусматривает полную идентичность соответствующих характеристик объекта оценки и объектов-аналогов. Имеющиеся между ними различия в характеристиках учитываются при применении оценщиком соответствующих корректировок.

Суд также исходит из того, что объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются самим оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р.

Судом административным ответчикам и заинтересованным лицам было в письменной форме разъяснено право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы и представить доказательства в подтверждение своих возражений против административного иска. Они также предупреждены судом о том, что в случае отсутствия позиции по делу, судом будет принято решение на основании документов, имеющихся в деле (л.д. 89).

Будучи заблаговременно извещенными о месте и времени судебного разбирательства, Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрация Гурьевского городского округа, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области, возражений на административное исковое заявление ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» и доказательств в обоснование своей позиции не представили, ходатайств о назначении судебной экспертизы не направили. 

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает доказанным, что по состоянию на дату оценки - 26 ноября 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1417 000 рублей 00 копеек, в связи с чем заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Таким образом, в данном деле датой подачи ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является дата обращения общества в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 31 октября 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица: администрация Гурьевского городского округа, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3442 +/- 21 кв.м, имеющего адрес (местоположение): «Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под обслуживание и эксплуатацию административного здания, на дату 26 ноября 2014 года в размере его рыночной стоимости - 1417 000 (Один миллион четыреста семнадцать тысяч) рублей 00 копеек. 

Датой подачи ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости является дата обращения ООО «Балтийский Бетонный Комплекс» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 31 октября 2019 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 января 2020 года.

Судья Калининградского

областного суда Г.В. Корнюшенков