№ 2-7396/2025 19RS0001-02-2025-010597-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Абакана, РХ 24 декабря 2025 года

Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Рябовой О.С.,

при секретаре Шайдоровой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО4 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора, обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «АСТРОЙ» о расторжении договора долевого участия,

с участием: истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, представителей ответчиков ФИО3, ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ПАО «Сбербанк России», ООО «АСТРОЙ», просила:

- расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ПАО «Сбербанк России», на приобретение жилья, квартиры, по адресу: 

<

адрес>

- расторгнуть договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ООО «АСТРОЙ», на строительство квартиры, по адресу: 

<

адрес>

Свои требования истец обосновывала тем, что на дату заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома у нее было стабильно хорошее материальное положение, ее сожитель и отец общих детей, ФИО6 предоставлял денежные средства для оплаты приобретенного жилого помещения. Вместе с тем, в июне 2025 года ФИО6 заключил контракт и убыл для его прохождения в зону действия СВО, с 23 августа 2025 года ФИО6 числится поправшим без вести, денежные средства, получаемые им по контракту более не перечисляются. При этом, материальное положение ФИО1 не позволяет выплачивать ежемесячный платеж по кредиту, так как ее доход составляет примерно 14 000 руб., и кроме этого, на ее иждивении находятся двое их общих с ФИО6 несовершеннолетних детей. В связи с тем, что ФИО1 будет в будущем затруднительно, а фактически невозможно, исполнять условия кредитного договора с обязательным ежемесячным платежом, который больше ее ежемесячного дохода истца, истец приняла меры к уведомлению ответчиков расторгнуть с ней договора, однако и ПАО «Сбербанк России», и ООО «АСТРОЙ» в расторжении отказали.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 на требованиях настаивали, пояснили, что доходы истца составляют социальные выплаты и пенсия, а также нерегулярные неофициальные доходы от подработки, при этом, официально трудоустроится она не имеет возможности, так как один из несовершеннолетних детей является ребенком –инвалидом. Указали, что предложенные ответчиками альтернативные варианты, не исполнимы, так как ранее банком было отказано в реструктуризации кредита, в связи с имеющимся у истца еще одним ипотечными обязательством, а заключение договора переуступки не затруднительно, в связи с высокой стоимостью квартиры. Основанием для расторжения договоров сторона истца считала ст.32 Закона «О защите прав потребителей».

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО3 требования не признала, просила в иске отказать, указывая на то, что действующим законодательством такое обстоятельство, как изменение материального положения заемщика, основанием для расторжения договора не является. В данном случае возможна реструктуризация кредитного договора, предоставление кредитных каникул, отсрочка платежа либо его уменьшение, либо полное погашение кредитной задолженности с учетом понесенных банком расходов. Полагала, что нормы закона о защите прав потребителей к данным правоотношениям не применимы.

Представитель ответчика ООО «АСТРОЙ» ФИО5, требования не признала, указала, что основания, заявленные истцом основанием для расторжения договора не являются, обществом понесены убытки заключением оспариваемого договора, которые в случае расторжения истец должна возместить. При этом, ФИО1 было предложено осуществить уступку прав требования, обратиться за реструктуризацией, найти созаемщика, однако ни с одним из предложенных вариантов истец в общество не обращалась. Также полагала, что нормы закона о защите прав потребителей к спорным правоотношениям не применяются.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.04.2025 между ООО «АСТРОЙ» (застройщик) и ФИО1 (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №63.

По условиям договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить объект, многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 19:01:000000:2550, по адресу: РХ, 

<

...>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, жилое помещение, квартиру №63.

В соответствии с пунктом 1.4 договора, стороны определили, что заключая договор участия в долевом строительстве, застройщик и участник предлагаю ПАО Сбербанк заключить договор счета эскроу в соответствии с общими условиям открытия и обслуживания счета эскроу и условиями договора.

В этом же пункте договора стороны подтвердили, что положения настоящего пункта являются совместной офертой застройщика и участника, адресованной ПАО Сбербанк в целях заключения договора счета эскроу в соответствии с общими условиями открытия и обслуживания счета эскроу, размещенными ПАО Сбербанк на официальном сайте в сети Интернет, а также в подразделениях ПАО Сбербанк, в которых осуществляется открытие счета эскроу, в доступном для размещения месте.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, цена договора на момент подписания составляет 7 509 386 руб. 74 коп.

Условиям п.3.2 договора определено, что цена договора оплачивается участником в течении 30 рабочих дней при условиях государственной регистрации договора путем внесения денежных средств на счет эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агент) в следующем порядке:

-сумма цены договора в размере 1 509 386 руб. 74 коп. оплачивается участником долевого строительства за счет собственных средств,

- сумма цены договора в размере 6 000 000 руб. оплачивается участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России», в соответствии с кредитным договором №102624120 от 18.04.2025, заключенным в г.Абакан, путем перечисления указанной суммы на специальный эскроу –счет.

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (п.3.4 договора).

В целях исполнения обязательств по договору долевого участия истцом 18.04.2025 с ПАО «Сбербанк России» был заключен кредитный договор №, по условиям которого ФИО1 был предоставлен кредит на сумму 6 000 000 руб., сроком на 360 месяцев, процентной ставкой 5,99% годовых, уплатой ежемесячных аннуитетных платежей в соответствии с графиком платежей в размере 35 934 руб. 47 коп., последний платеж 39 002 руб. 01 коп., для инвестирования строительства объекта недвижимости, квартиры, строительный №, находящейся по адресу: 

<

адрес>

Обязательства по размещению денежных средств в размере 7 509 386 руб. 74 коп. на счете эскроу 40824 810 2 7100 0109063 открытом на имя ФИО1 были исполнены банком надлежащим образом, что подтверждается справкой ПАО «Сбербанк России».

Согласно выписки из ЕГРН Росреестра по РХ, 22.04.2025 договор долевого участия был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, с обременением в виде ипотеки, в пользу ПАО «Сбербанк России».

В связи с возникновением у истца финансовой невозможности исполнить принятые по договорам обязательства, ФИО1 направила в адрес ПАО «Сбербанк России» и ООО «АСТРОЙ» уведомления о расторжении договоров.

Письмом ООО «АСТРОЙ» от 17.09.2025 в расторжении договора отказано, за отсутствием правовых оснований, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, со ссылкой на то, что застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства.

В соответствии с сообщением от 01.11.2025 ПАО «Сбербанк России», ФИО1 разъяснено право на реструктуризацию кредита, также на возможность воспользоваться условиями государственной программы отсрочки по кредитам.

Кроме того, письмом от 14.11.2025 ПАО «Сбербанк России» сообщило ФИО1 о том, что расторжение кредитного договора в данном случае возможно только по решению суда или при полном погашении всей задолженности. Также истцу сообщалось, что при расторжении (прекращении) договора долевого участия, банк может вернуть денежные средстве, размещенные на эскроу счете, для погашения кредитной задолженности.

Обращаясь с настоящими требованиями, ФИО1 мотивировала свои требования тем, что в связи с возникновением у нее определенной жизненной ситуации, препятствующей дальнейшему участию в долевом строительстве, а именно, снижением уровня доходов и как следствие невозможностью исполнения обязательств по кредитному договору, она праве расторгнуть как кредитный договор, так и договор участия в долевом строительстве. При этом, в обоснование доводов истец ссылалась на положения ст. 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Разрешая заявленные требования, суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части расторжения договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ООО «АСТРОЙ», на строительство квартиры, по адресу: 

<

адрес>

Как следует из условий договора долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, прямого запрета на одностороннее расторжение договора, в его условиях не содержится.

В соответствии с п.9.1 договора установлено право участника долевого строительства отказаться от исполнения договора, в том числе в иных случаях, установленных федеральным законодательством.

Положениями п. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В силу положений Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ перечень оснований для отказа участника долевого строительства от исполнения договора не является закрытым.

К случаям, указанным в п. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, относятся случаи расторжения договора, указанные в Гражданском кодексе РФ.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из положений ст. 451 ГК РФ.

При отсутствии добровольного соглашения сторон, расторжение договора по требованию заинтересованной стороны в порядке ст. 451 ГК РФ возможно лишь в судебном порядке лишь при наличии исключительных обстоятельств.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из вышеприведенных положений закона следует, что участник долевого строительства, не имевший возможность внести очередной платеж в счет уплаты цены договора в связи с изменением своего материального положения до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры и отсутствии виновного поведения застройщика, вправе требовать расторжения договора долевого участия в строительстве жилья в судебном порядке при соблюдении иных предусмотренных Гражданским кодексом РФ требований.

Обращаясь в суд с указанным иском, о расторжении договора долевого строительства, истица ссылалась на отсутствие у нее финансовой возможности производить оплату по условиям кредитного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Заявляя свои доводы, ФИО1 ссылалась на то, что она состояла с ФИО6 в фактических брачных отношениях, проживала с ним одной семьей, вела общее хозяйство. В период совместного проживания у них родились дети: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о рождении серии I-ПВ №, I-ПВ №, где отцом несовершеннолетних указан ФИО6, мать ФИО1

Также истец указала, что финансовым обеспечением семьи занимался ФИО6, который в июне 2025 года заключил контракт с Министерством обороны РФ, с 23.08.2025 считается безвестно пропавшим. Подтверждая данное обстоятельство, истец представила извещение №4566 от 06.09.2025 начальника штаба воинской части, согласно которому следует, что старший стрелок 2 отделения (штурмового) 5 взвода (штурмовой) 1 мотострелкового батальона войсковой части ефрейтор к/с ФИО6, безвестно пропал 23.08.2025 при выполнении боевых задач в ходе специальной военной операции на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики и Украины.

Указывая данные обстоятельства, истец пояснила, что договор долевого участия был заключен с согласия ФИО6, который обязался обеспечить его исполнение, месте с тем, поскольку в настоящее время он находится в статусе безвестно пропавшего, денежные средства, получаемые им в рамках контракта поступать перестали, выплата была разовой, на сумму 200 000 руб., более иных средств она не получала.

Ссылаясь на свое затруднительное материальное положение и отсутствие возможности единоличной оплаты кредита, ФИО1 указывала, что она официально не трудоустроена, ее финансовое положение складывается их социальных пособий на детей, один из которых является ребенком инвалидом, а также не официального дохода, получаемого от оказания риэлтерских услуг.

В соответствии со справкой ОСФР от 18.12.2025 следует, что ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, находится на пенсионном обеспечении по инвалидности, является получателем пенсии по государственному пенсионному обеспечению по инвалидности с 2013 по 15.09.2030 года, в сумме с января по март 2025 составляющей 23 992 руб., с апреля по декабрь 2025 года составляющей 27 530 руб. 87 коп., ежемесячной выплаты лицам, осуществляющим уход за детьми –инвалидами в возрасте до 18 лет или инвалидами с детства 1 группы с 20.11.2015 по 15.09.2030, составляющей с января 2025 13 000 руб., с февраля по декабрь 2025 в сумме 14 235 руб., ежемесячной денежной выплаты инвалидам с 23.10.2013 по 15.09.2030 года, составляющей с января 2025 3 802 руб. 78 коп., с февраля по декабрь 2025 года 4 164 руб. 04 коп.

Согласно справки ОСФР по РХ от 18.12.2025, ФИО1 является получателем выплаты, предусмотренной для неработающих трудоспособным лиц, осуществляющих уход, в период с 01.01.2025 по 01.12.2025 истцу производились выплаты, в январе в сумме 13 000 руб., в оставшиеся месяцы по 14 235 руб. ежемесячно.

Кроме того, ФИО1 обосновывала не возможность исполнения обязательств как по кредитному договору, так и по договору долевого участия, еще одним кредитным обязательством, договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ней и ПАО «Сбербанк России», на сумму 5 574 372 руб., полученным на приобретение квартиры, по адресу: 

<

адрес> который является действующим, заключенным на 360 месяцев, с ежемесячной уплатой платежа, составляющего 33 421 руб. 18 коп.

Оценив представленные доказательства, суд находит доказанным изменение материального положения истицы, которое не позволяет ей производить уплату целевого кредита, полученного на приобретение квартиры по адресу: 

<

адрес>, в отсутствие официальной работы, при наличии двух несовершеннолетних иждивенцев, отец которых числится пропавшим без вести.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ответчиком не представлено. При этом, доводы банка о наличии доходов у истца позволяющих производить гашение кредита, суд отклоняет, поскольку движение денежных средств по счету ФИО1 не может безусловно свидетельствовать о том, что поступившие на счет средства являются ее доходами.

Согласно п.4.2 условий договора долевого строительства от 18.04.2025 срок передачи объекта долевого строительства участнику установлен не позднее 30.09.2026 года.

Из пояснений сторон следует, что квартира ФИО1 не передавалась.

Таким образом, удовлетворяя заявленные требования, в части расторжения договора долевого участия, суд из того, что положения Гражданского кодекса РФ не исключают возможности расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора и которые не зависят ни от одной из сторон, к числу которых может быть отнесено изменение материального и семейного положения; расторжение договора в такой ситуации возможно в рамках общих правил, установленных ст. 451 ГК РФ, то есть по соглашению сторон, а при его недостижении - по решению суда.

Вопреки доводам стороны ответчика, Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 года предусматривает основания по которым участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и не содержит нормы запрещающей участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при отсутствии виновных действий со стороны застройщика.

При этом суд учитывает, что на момент вручения уведомления о расторжении договора ответчику срок передачи квартиры, установленный договором, не наступил, ответчик отказался в досудебном порядке урегулировать спор, в свою очередь истцом, вынужденным обратиться в суд с иском о расторжении договора только в судебном порядке, представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, ухудшения ее имущественного положения по причинам, от нее не зависящим, подтверждающие уважительность причины расторжения договора участия в долевом строительстве, сохранение договора не отвечает интересам сторон. А кроме то, суд учитывает то обстоятельство, что расторжение договора долевого участия не лишает общество возможности продажи квартиры третьим лицам.

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Вместе с тем, отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, а потому статья 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" при разрешении данного спора не подлежит применению.

Однако указание стороны истца на данную норму закона, не является основанием к отказу в удовлетворении требований в части расторжения договора долевого участия, поскольку действующее законодательство не исключает возможность расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора и которые не зависят ни от одной из сторон, к числу которых может быть отнесено изменение материального и семейного положения, состояния здоровья участника долевого строительства, иных личных обстоятельств. Однако расторжение договора в такой ситуации возможно только в рамках общих правил, установленных статьей 451 ГК РФ, т.е. по соглашению сторон, а при его недостижении - по решению суда.

Вместе с тем, суд считает необходимым указать на право ООО «АСТРОЙ», обратится с самостоятельными требованиям к истице о взыскании убытков, понесенных при заключении договора долевого участия №63 от 18.04.2025 года.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1, заявленных к ПАО «Сбербанк России», о расторжении кредитного договора, поскольку кредитный договор, устанавливая самостоятельные отношения между банком и истцом, касающиеся предоставления кредита и их возврата, при этом банк стороной по договору долевого участия не является, в связи с чем, расторжение договора с ООО «АСТРОЙ», безусловных основанием для расторжения договора с банком не порождает

Обязательство истца оплачивать задолженность по кредиту банку является ее обязанностью по самостоятельному договору, исполнение которой обусловливается положениями ст. ст. 309 и 819 ГК РФ.

При этом, как следует из ст.8 Закона N 214-ФЗ, в случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, в числе которых входит основание расторжение договора участия в долевом строительстве, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, при расторжении договора долевого участия, находящиеся на эскроу счете денежные средства будут возвращены в банк, и могут быть направлены истцом на погашение кредитной задолженности.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ взыскать с ответчика ООО «АСТРОЙ» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «АСТРОЙ». Обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ считаются прекращенными с момента вступления в законную силу настоящего решения.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «специализированный застройщик «АСТРОЙ» (ИНН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Разъяснить обществу с ограниченной ответственностью «специализированный застройщик «АСТРОЙ» право заявлять самостоятельные требования о распределении расходов, понесенных в связи с исполнением договора.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, через Абаканский городской суд.

Судья О.С.Рябова

Мотивированное решение изготовлено 12 января 2025 года