Дело № 2-1-164/2023

64RS0003-01-2023-000092-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

05 июня 2023 года город Аркадак

Аркадакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Юрченко Н.С.,

при секретаре судебного заседания Горяйновой Т.А.,

с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» ФИО1, 

представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» к ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Грачевка» обратилось в суд с указанным выше иском, просило перевести права и обязанности покупателя в договоре купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:02:180249:101 от 18.11.2021 года, заключенного между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «ТехИнвест», на общество с ограниченной ответственностью «Грачевка».

В обоснование заявленных требований истец указал, что 27.03.2020 года между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Грачевка» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:02:180249:101. По условиям договора аренды срок его действия три года до 26.03.2023 года. Согласно разделу 4 договора, арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. Однако истцу стало известно о том, что право собственности на арендуемый земельный участок перешло к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» на основании заключенного с ФИО3 договора купли-продажи от 18.11.2021 года. Между тем, ФИО3 о намерении продать принадлежащий ей спорный земельный участок истцу не сообщал, чем нарушил предусмотренное п. 4.2.2, 4.3.3 договора право общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» на преимущественный выкуп объекта недвижимости.

Представитель истца общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО3 надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился, представил возражения, согласно которым возражал против удовлетворения исковых требований, указывая на кабальные условия спорного договора аренды и вынужденость его подписания. 

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» полагал требования не подлежащими удовлетворению, указывая на то, что истцом выбран не надлежащий способ защиты нарушенных прав.

Суд в силу положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Пунктом 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Указанными положениями Федерального закона не установлен запрет на установление преимущественного права покупки другими лицами, в случае, если орган местного самоуправления или орган субъекта не воспользуется таким правом. Отсутствует такой запрет и в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.03.2020 года между ФИО3 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Грачевка» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:02:180249:101, находящегося по адресу: Саратовская область, Аркадакский район, тер. Росташовского МО, сроком на три года – с 27.03.2020 года по 26.03.2023 года.

17.07.2020 года договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Как следует из п. 4.2.2 договора аренды, арендатор имеет преимущественное право покупки арендуемого земельного участка. 

В свою очередь п. 4.3.3 договора аренды предусматривает, что арендодатель обязан известить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий, на которых продается земельный участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретает земельный участок в течении 10 дней, арендодатель вправе продать земельный участок любому третьему лицу.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2021 года в настоящее время собственником спорного земельного участка является общество с ограниченной ответственностью «ТехИнвест». Цена продаваемого земельного участка определена по согласованию сторон и составила 470 000 рублей. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 31.01.2022 года.

Вместе с тем, доказательств исполнения арендодателем ФИО3 обязательств, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Грачевка» соглашения о преимущественном праве приобретения спорного земельного участка, и доказательств отказа общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» от приобретения земельного участка, суду не представлено.

Пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как предусмотрено п. 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В связи с чем доводы ФИО3 о кабальности договора и недобросовестности арендатора, суд во внимание не принимает, поскольку условия договора аренды, предусматривающие преимущественное право арендатора перед третьими лицами на выкуп земельного участка при его продаже арендодателем, не оспорены, недействительными не признаны, сомнений в содержании в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не вызвали. Основания для вывода о несоответствии спорных условий требованиям закона не усматриваются. Нормы закона, запрещающие предусматривать в договоре аренды право преимущественного выкупа арендуемого имущества, ответчиками не приведены.

Из содержания п. 4.2.2, 4.3.3 договора аренды в соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору.

Возникшее в силу договора обязательство ФИО3 предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с неисполнением ФИО3 обязательств по договору истцом выбран способ защиты нарушенного права, не противоречащий ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в судебных актах неоднократно указывал на то, что для восстановления нарушенных прав используются различные способы защиты нарушенного права, которые направлены, в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений. Согласно абз. 14 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, перечень способов защиты является открытым.

Преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано на условиях соглашения, заключенного собственником спорного имущества ФИО3 с обществом с ограниченной ответственностью «Грачевка».

Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

При таких обстоятельствах суд полагает выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречащим закону.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств того, что ФИО4 обращалась в обществом с ограниченной ответственностью «Грачевка» с предложением приобрести земельный участок ни в устной, ни в письменной форме. Указанное также не отрицается ФИО3 в возражениях на исковое заявление.

Истец же не отказался от покупки, в подтверждение своих намерений приобрести указанный земельный участок перевел на счет Управления Судебного департамента в Саратовской области денежные средства в размере исходя из кадастровой стоимости земельного участка ввиду отсутствия сведений о цене спорного договора купли-продажи.

При удовлетворении указанного иска договор не признается недействительным. В решении суда в этом случае указывается о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже имущества с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной недвижимости.

Ссылка ответчиков на недобросовестность истца является голословной, противоречит исследованным судом материалам дела. В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Общество с ограниченной ответственностью «ТехИнвест», заключая спорный договор купли-продажи от 18.11.2021 года, знало об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:02:180249:101 договором аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Грачевка», однако должную осмотрительность при заключении сделки, учитывая условия договора аренды, не проявила. Подача иска в суд не может свидетельствовать о злоупотреблении правом.

Вопреки позиции ответчика сроки исковой давности, предусмотренные ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежали применению, поскольку указанная норма материального права в основу принимаемого судебного акта не кладется.

Кроме того, нельзя принять во внимание позицию ответчика общества с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» о том, что истец путем направления письма от 25.11.2022 года № 252 признал общество с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» надлежащим собственником, в связи с чем утратил право требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по спорного договору купли-продажи, поскольку как добросовестный участник гражданского оборота истец обязан соблюдать условия договора аренды от 27.03.2020 года, в том числе, по оплате арендных платежей.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» о переводе прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, в соответствии со ст. 139 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Основанием отмены обеспечительных мер является изменение или отпадение обстоятельств, наличие которых послужило основанием для принятия обеспечительных мер.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

По смыслу закона принятие мер по обеспечению иска связано с обеспечением возможности исполнения судебного решения, принятого по результатам рассмотрения конкретного гражданского дела.

Установив объективную необходимость для отмены обеспечительных мер в виде запрета совершения регистрационных действий, руководствуясь правилом ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усматривает препятствий для отмены указанных обеспечительных мер, поскольку для исполнения решения суда необходимо совершить регистрационные действия, которым препятствует наложенные обеспечительные меры в отношении спорного имущества.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» к ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Заменить покупателя общество с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» (ИНН 

<

***>) на общество с ограниченной ответственностью «Грачевка» (ИНН 

<

***>) в договоре купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:02:180249:101 от 18.11.2021 года, заключенного с продавцом ФИО3 (паспорт серии №).

Заменить покупателя общество с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» (ИНН 

<

***>) на общество с ограниченной ответственностью «Грачевка» (ИНН 

<

***>) в записи о праве в Едином государственном реестре прав собственности на земельный участок, площадью 120 000 кв.м, находящийся по адресу: Саратовская область, Аркадакский район, тер. Росташовского МО, номер регистрации права 64:02:180249:101-64/073/2022-4 от 28.01.2022 года, кадастровый номер земельного участка: 64:02:180249:101, категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» (ИНН 

<

***>) уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 18.11.2021 года денежные средства в размере 470 000 руб., из которых денежные средства в размере 460 800 руб. находящиеся на депозите Управления Судебного департамента в Саратовской области (платежное поручение № 2605 от 13.04.2023 года, назначение платежа: обеспечение иска ООО «Грачевка» к ФИО3 и ООО «ТехИнвест» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка) подлежат перечислению обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» (ИНН 

<

***>).

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» (ИНН 

<

***>) на земельный участок, площадью 120 000 кв.м, находящийся по адресу: Саратовская область, Аркадакский район, тер. Росташовского МО, кадастровый номер земельного участка: 64:02:180249:101, категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

Отменить обеспечительные меры в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка для сельскохозяйственного производства (кадастровый номер 64:02:180249:101) площадью 120 000 кв.м, находящийся по адресу: Саратовская область, Аркадакский район, тер. Росташовского МО, кадастровый номер земельного участка: 64:02:180249:101.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца через Аркадакский районный суд со дня вынесения решения.

Мотивированное решение будет изготовлено 13.06.2023 года

Председательствующий Н.С. Юрченко