Дело № 3а-56/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Нициевской Л.Н.,

с участием представителя административного ответчика ФИО1, представителя заинтересованного лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 3 апреля 2018 года административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в виде установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в виде установления кадастровой стоимости земельного участка расположенного по адресу: **** с кадастровым номером **, равной его рыночной стоимости в размере 815972,46 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что он является собственником недвижимого имущества – здания расположенного на земельном участке с кадастровым номером **. Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка под указанным объектом недвижимости не отражает рыночную стоимость земельного участка и является завышенной, что нарушает его права, поскольку размер платы за пользование земельным участком устанавливается с учетом его кадастровой стоимости. 

Административный истец ФИО3, его представитель ФИО4 извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали.

Представитель административного ответчика ФИО1 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на заявленные требования.

Административный ответчик Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представлен отзыв в письменном виде.

Представитель заинтересованного лица администрации города Березники ФИО2 в судебном заседании указал на необходимость принятия во внимание содержание экспертного заключения от 15 марта 2018 года.

Заслушав объяснения лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются названным Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных указанным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Пунктами 1, 4 части 5 статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ установлено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 является собственником здания расположенного по адресу: **** на земельном участке с кадастровым номером **.

Сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером ** поставлен на государственный кадастровый учет 7 июня 2004 года категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для объектов общественно-делового значения (занимаемый зданием).

Принимая во внимание указанные доказательства в совокупности, учитывая, что собственником земельного участка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники обстоятельства нахождения объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ФИО3 на земельном участке с кадастровым номером ** не оспариваются, суд приходит к выводу, что ФИО3 является лицом, имеющим исключительное право выкупа (аренды) спорного земельного участка, что в свою очередь свидетельствует о его заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **.

Согласно кадастровой справке от 29 декабря 2017 года, кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 13781141,17 рублей.

В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что установленной кадастровой стоимостью земельного участка затрагиваются права и законные интересы ФИО3 как лица имеющего исключительное право выкупа/аренды земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** была утверждена при государственной кадастровой оценке земель постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 года № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края».

ФИО3 представлен в суд отчет об оценке № 770/12.2017-Н от 29 декабря 2017 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года. Отчет составлен обществом с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки бизнеса и консалтинга». В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 1 января 2013 года составляет 815972,46 рублей. Оценщик Ш., включен в реестр членов некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Представленный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

Указанные обстоятельства подтверждены и экспертным заключением № 4/18 от 15 марта 2018 года, согласно которому при ответе на вопрос № 1 эксперт Ж. указал, что основные требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, оценщиком ООО «Уральский центр оценки бизнеса и консалтинга» соблюдены (л.д. 185).

При этом, вывод эксперта Ж. о том, что стоимость оцениваемого земельного участка должна стремиться к среднему значению диапазона цен на участки производственного назначения в Пермском крае носит предположительный характер и не свидетельствует о допущенных оценщиком Ш. несоответствиях требованиям федеральных стандартов оценки.

Поскольку оценщиком Ш. не были допущены нарушения требований положений действующего законодательства при составлении отчета, а также принимая во внимание, что экспертом Ж. при проведении экспертизы использованы иные объекты аналоги, чем те которые использованы оценщиком Ш., что и обуславливает иные результаты определения рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам, изложенным в отчете об оценке № 770/12.2017-Н от 29 декабря 2017 года.

Описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчета, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам (по элементам сравнения вид передаваемого права, разрешенное использование, местоположение и др.). Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчетах.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу и цены сделок о продаже прав собственности на четыре земельных участка в г. Березники Пермского края, информация о которых получена из ПМЛС № 50 от 24 декабря 2012 года – 30 декабря 2012 года, из электронной базы данных интернет-сайта: portal.rosreestr.ru. Источники информации приложены к отчету. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Согласно отчету об оценке аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на скидку при продаже земельных участков, на площадь.

Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Вопреки доводам возражений, которые изложены представителем заинтересованного лица в письменном виде (л.д. 145-146), представленные выписки из кадастровой карты не опровергают указанные в отчете характеристики объекта оценки и его места расположения, поскольку имеют оценочный характер относительно отдаленности от жилой застройки. Доводы о непосредственном примыкании к земельному участку асфальтированной дороги документально не подтверждены представителем заинтересованного лица.

Поскольку оспариваемые заинтересованным лицом характеристики объекта оценки носят оценочный характер и не исключают обоснованность изложенных в отчете характеристик участка, суд приходит к выводу, что объекты аналоги с учетом изложенной оценщиком характеристики объекта оценки отвечают принципу относимости с объектом оценки по основным характеристикам.

Статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного истцом отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.

Экспертное заключение, подготовленное в рамках рассмотрения административного дела не может служить доказательством, опровергающим сведения отраженные в отчете об оценке, который представлен административным истцом, поскольку в экспертном заключении использованы иные объекты аналоги, что повлияло на итоговую величину размера рыночной стоимости земельного участка.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

С учетом изложенного, заявленное ФИО3 требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке № 770/12.2017-Н от 29 декабря 2017 года, то есть в размере 815972,46 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Положениями пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 предусмотрено, что на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения ФИО3 с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в суд 30 декабря 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6299 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый зданием, расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером **, равной его рыночной стоимости в размере 815972,46 рублей по состоянию на 01 января 2013 года. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, считать дату обращения в суд – 30 декабря 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения.

Судья -подпись-