Дело № 2-1105/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2020 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Гуляевой Е.В.,

при секретаре Ромашвили А.С.,

с участием:

прокурора отдела по надзору за исполнением законодательства о противодействии коррупции на правах управления прокуратуры Тверской области Розова С.А., 

помощника прокурора Калининского района Тверской области Захаровой Я.А.,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Калининского района Тверской в защиту интересов неопределенного круга лиц к ФИО1, Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район», администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, признании недействительным договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Калининского района Тверской области обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, администрации МО Тверской области «Калининский район» о признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, применении последствий недействительности ничтожной сделки. 

Требования были предъявлены в защиту интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц. Впоследствии судом принят отказ от исковых требований, заявленных в интересах муниципального образования.

Требования в интересах неопределенного круга лиц мотивированы тем, что прокуратурой Тверской области проведена проверка соблюдения администрацией Заволжского сельского поселения Калининского района Тверской области требований земельного законодательства, в ходе которой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, площадью № кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования «ведение огородничества» на срок 3 года. 

ДД.ММ.ГГГГ главой администрации МО «Заволжское сельское поселение» дано согласие на переуступку прав аренды земельного участка с кадастровым номером №. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому ФИО3 уступил, а ФИО1 приняла права и обязанности арендатора данного земельного участка с выплатой компенсации в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Калининский район» также дано согласие на уступку прав аренды названного участка. 

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1 на основании постановления администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 27.08.2018 №134 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно дополнительному соглашению ФИО1 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства».

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1 в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером № государственная собственность на который не разграничена площадью № кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Со ссылкой на ст. 432, 450 ГК РФ, ст. 36.9, 39.11 ЗК РФ, ст.168 ГК РФ, прокурор указал, что произвольное изменение сторонами вида разрешенного использования участка и целевого назначения участка направлено на обход процедур, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе процедуры торгов и влечет нарушение прав неопределенного круга лиц. Так как на момент заключения договора аренды земельный участок предоставлялся арендатору не для ведения личного подсобного хозяйства, а для ведения огородничества, и не мог предоставляться путем проведения торгов. Нарушение закона, допущенное сторонами при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, заключается в том, что стороны произвольно изменили не только вид разрешенного использования, но и цель предоставления участка, создав не предусмотренные законом преимущества для возведения на участке объекта капитального строительства. Если бы участок предоставлялся для строительства в соответствии с требованиями закона, то орган местного самоуправления обязан был бы организовать аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в котором могли участвовать иные лица, и договор аренды заключался бы только с победителем торгов. В связи с тем, что оспариваемое соглашение повлекло внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в части изменения вида разрешенного использования, то, применяя последствия недействительности данной сделки, необходимо восстановить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером № установлено, что принадлежащее на праве собственности ФИО1 нежилое здание (гараж) с кадастровым номером № отсутствует, а также признаки когда-либо проводившихся работ по строительству либо сносу объектов капитального строительства. 

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов. Лишь в прямо установленных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ случаях допускается заключение такого договора без проведения торгов. 

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления. 

Таким образом, ФИО1 предприняты действия для регистрации права собственности на фактически отсутствующее нежилое здание (гараж), с целью последующего заключения договора аренды на земельный участок в упрощенном порядке без проведения торгов в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. 

Поскольку оспариваемая сделка совершена с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, на основании п.2 ст.168 ГК РФ указанная сделка ничтожна.

От требований о применении последствий недействительности договора аренды прокурор отказался, поскольку спорный земельный участок возращен в распоряжение администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» в связи с расторжением договора аренды. Определением суда от 21.11.2020 в этой части производство по делу прекращено.

На основании изложенного истец просил признать недействительными: дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1 

Протокольным определением суда от 03.08.2020 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация МО «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области. 

Протокольным определением суда от 28.09.2020 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и ФИО4

В судебном заседании представитель истца прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства о противодействии коррупции на правах управления прокуратуры Тверской области Розов С.А. поддержал требования о признании недействительными сделок по изложенным в иске доводам. Пояснил, что Администрацией МО Тверской области «Калининский район» передан в аренду ФИО1 земельный участок с разрешенным видом использования «для личного подсобного хозяйства» в обход установленных законом процедур. На момент рассмотрения дела земельный участок с кадастровым номером № возвращен Администрации МО Тверской области «Калининский район» в связи с расторжением договора аренды по соглашению сторон. Заключение дополнительного соглашения к ранее заключенному договору аренды и последующее заключение договора аренды были осуществлены в обход публичной процедуры, в связи с чем были нарушены права неопределенного круга лиц. Под огород земельный участок не использовался. Интерес у других граждан в предоставлении земельного участка в Заволжском сельском поселении имелся. В настоящее время вид разрешенного использования не восстановлен, так как изменились Правила землепользования и застройки в поселении, орган государственной регистрации недвижимости отказывается изменять вид разрешенного использования, несмотря на отмену постановления об изменении вида разрешенного использования по протесту прокурора. Признание сделок недействительными позволит предоставить земельный участок под огород, при условии его размежевания на участки меньшей площади. Необходимость признания сделок недействительными, как той, что прекратила свое действие - дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды, так и расторгнутой – договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, обусловлена тем, что последствия расторжения сделки и признания её недействительной различны.

От требований о применении последствий недействительности сделки прокурор отказался, производство по делу в этой части прекращено определением суда от 24.111.2020.

Представитель истца помощник прокурора Калининского района Тверской области Захарова Я.А. в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования по доводам иска и пояснениям прокурора Розова С.А.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание, о котором уведомлена, не явилась, уполномочив представлять свои интересы доверенное лицо.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – адвокат Мовсесян В.С. исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в возражениях. Пояснил, что отсутствуют как материальные, так и процессуальные основания для признания сделок недействительными, императивные нормы закона, права неопределенного круга лиц не нарушены, решение суда не будет направлено на защиту чьих-либо прав. Договор аренды расторгнут, строение на участке снесено, участок возращен в распоряжение администрацией района. 

Представитель ответчика Администрации МО Тверской области «Калининский район», извещенного о судебном заседании, в судебное заседание не явился. В предыдущем судебном заседании представитель администрации поясняла, что спорный земельный участок не являлся предметом аренды, договор аренды расторгнут, какие-либо постройки на участке отсутствуют. Вид разрешенного использования был изменен до заключения аренды участка в ДД.ММ.ГГГГ с районной администрацией. Представлены сведения, что права на земельный участок с КН № были выставлены на торги, участок находится в стадии оформления. Вид разрешенного использования земельного участка в настоящее время «для ведения личного подсобного хозяйства».

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени проведения судебного заседания не явились, что не препятствует рассмотрению дела по существу. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подп.1 п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 420, ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, поэтому в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к нему применяются общие положения об обязательствах. В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. 

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. 

Согласно ст. 17,18,19 Конституции Российской Федерации гарантируется равенство прав и свобод человека. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. 

Земельный участок как объект недвижимости представляет собой особую экономическую ценность. Осуществление оборота земельных участков имеет ряд своих особенностей. 

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости.

Статьей 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом.

В силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ, законодательством о государственной регистрации недвижимости договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (далее - уполномоченный орган).

Согласно статье 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (пп. 9 п. 2); земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (пп. 19 п. 2).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Прокурор исходит из ничтожности дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка и договора аренды того же земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, ссылаясь на нарушение прав, законных интересов неопределенного круга лиц в результате изменения вида разрешенного использования участка с «огородничества» на «для ведения личного подсобного хозяйства», в результате чего арендные отношения на участок для «ЛПХ» возникли без соблюдения публичной процедуры предоставления.

Судом установлено на основании имеющихся в деле документов, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО3 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, площадью № кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования «ведение огородничества» на срок 3 года. Указанный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 с согласия администрации МО «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому ФИО3 уступил, а ФИО1 приняла права и обязанности арендатора земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования «ведение огородничества» и выплачивает компенсацию в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Администрация МО Тверской области «Калининский район» дала согласие на указанную сделку ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сообщением от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 27.08.2018 №134 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «ведение огородничества» на «для ведения личного подсобного хозяйства». Однако при уступке права аренды на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования был указан прежний –«под огородничество».

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 приняла в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства». 

Срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ.

В период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на нежилое строение – гараж с кадастровым номером № площадью № кв.м, с указанием на расположение строения в границах земельного участка с кадастровым номером №. 

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1 в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, площадью № кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием возникновения у лица исключительного права на приобретение земельного участка с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства» в аренду без проведения торгов по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ явилось наличие на земельном участке здания, сооружения, на которое зарегистрировано его право собственности.

По протесту заместителя прокурора Калининского района Тверской области Зелениной А.С. № 10-20 от 05.06.2020 с указанием на неправомерность изменения существующего вида использования арендуемого земельного участка, постановление администрации Заволжского сельского поселения Калининского района Тверской области от 27.08.2018 № 134 отменено органом местного самоуправления, его принявшим.

Под ведением огородничества в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 №540 (в редакции с изменениями), понимается осуществление деятельности, связанной с выращиванием ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также размещение некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений, предназначенных для хранения сельскохозяйственных орудий труда и выращенной сельскохозяйственной продукции.

Поскольку земельный участок предоставлялся ФИО3, затем как правопреемнику арендатора - ФИО1 во временное владение и пользование для ведения огородничества, то есть для целей, не предусматривающих возведение объектов капитального строительства, то возведение на спорном земельном участке хозяйственной постройки, поставленной на кадастровый учет и регистрацией на неё права собственности, не является основанием для передачи последней спорного земельного участка в преимущественном порядке по основаниям, предусмотренным пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ, как собственнику строений, расположенных на земельных участках.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к объектам капитального строительства (ОКС) относятся здание, сооружение, строение, за исключением временных построек и других подсобных построек.

Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания приведенных выше норм земельного законодательства, предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, в преимущественном порядке без проведения торгов вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п.38) закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Для квалификации таких объектов как объектов недвижимости они должны иметь прочную связь с земной поверхностью, предполагающую невозможность перемещения без физического разрушения и приведения в непригодное для использования состояние, функциональное назначение, определенную долговечность и ценность, и соответствовать целевому назначению использования.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, вид разрешенного использования земельного участка "для ведения личного подсобного хозяйства" предусматривает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Достоверных доказательств того, что на момент совершения юридически значимых действий (заключения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ) на спорном земельном участке располагалось строение, здание, сооружение, дающие право ФИО1 без проведения торгов приобрести земельный участок в аренду, суду не представлено.

Регистрация права собственности ФИО1 на строение произведено на основании предоставленных ею декларативных сведений.

Суд исходит из того, что для квалификации такого объекта как объекта недвижимости он должен иметь прочную связь с земной поверхностью, предполагающую невозможность перемещения без физического разрушения и приведения в непригодное для использования состояние, функциональное назначение, определенную долговечность и ценность, и соответствовать целевому назначению использования.

Спорная постройка – гараж, исходя из габаритов, описания, отсутствия признаков прочной связи с землей к объектам недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, и дает преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, не относится. Прочной связи с землей не имела, легко возводима, легко демонтировалась, что подтверждено её описанием, уведомлением о сносе менее чем через год после постановки на кадастровый учет, снятием с кадастрового учета. 

По смыслу закона предоставление участка в преимущественном порядке собственнику строения на нем обусловлено необходимостью использования строения, сооружения. Согласно представленным ответчиком сведениям площадь застройки составляла всего 0,45 % от площади земельного участка. Право на выкуп участка площадью № кв.м такое строение не порождало. 

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что и при наличии у земельного участка № вида разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» наличие на нём постройки гаража с кадастровым номером № не давало преимущественного права ФИО1 предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном пп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того позиция стороны истца сводится к тому, что поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, изменение вида разрешенного использования земельного участка с «ведение огородничества» на «для ведения личного подсобного хозяйства» постановлением органа местного самоуправления от 27.08.2019 № 134 повлекло нарушение установленной процедуры предоставления в аренду земельного участка с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», постольку на момент вынесения постановления и заключения оспариваемых сделок были нарушены права неопределенного круга лиц, поэтому следует признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды №, а также заключенный впоследствии договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными.

Вместе с тем, судом установлено, что 05.06.2020 прокурором Калининского района Тверской области был принесен протест на постановление администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 27.08.2018 №134 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка». 

Постановлением администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 16.06.2020 №125 постановление администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 27.08.2018 №134 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» отменено.

Отмена постановления полностью соответствует требованиям закона, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей ведения огородничества и для целей «ведения личного подсобного хозяйства». 

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены,- в соответствии с назначением имущества. 

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. 

Изменение вида разрешенного использования земельного участка допускается только в порядке, предусмотренном законом. Заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, которым изменяется вид разрешенного использования в нарушение норм, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, является нарушением Земельного кодекса РФ.

Поскольку постановление администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 27.08.2018 №134 признано недействительным (отменено), следовательно, оно не влечет за собой каких-либо правовых последствий.

Ничтожное постановление № 134 от 27.08.2018 после принятия действенных мер прокурорского реагирования отменено, следовательно, у ФИО1 не возникло права аренды на земельный участок с разрешенным «для ведения личного подсобного хозяйства», у неё имелось только право аренды на земельный участок с тем видом разрешенного использование, который был установлен договором аренды первоначально - для «ведения огородничества». 

Поскольку предоставление земельных участков с видом разрешенного использования «для ведения огородничества» действующим земельным законодательством с обязательным проведением торгов не предусмотрено, то аренда ФИО1 земельного участка с разрешенным использованием «для ведения огородничества», предоставленного без проведения торгов, не привела к нарушению прав неопределенного круга. 

Как указано в ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В данном случае недействительным является изменение вида разрешенного использования земельного участка относительно предусмотренного условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Однако само по себе возникновение арендных отношения, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, предметом оспаривания не являлись. 

Соответственно признание дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в качестве последствий предполагало возврат к арендным отношениям на прежних условиях о виде разрешенного использования земельного участка. Констатируя ничтожность соглашения, суд исходит из того, что необходимость применения таковых последствий отсутствует, поскольку, во-первых, соглашение утратило своё значение, во-вторых, удовлетворение иска не приведет к восстановлению прав неопределенного круга лиц, поскольку последствием недействительности являлся возврат к арендным отношениям с арендатором с прежним разрешенным видом использования - под огородничество. 

Поскольку земельный участок предоставлялся гражданину во временное владение и пользование для ведения огородничества, то есть для целей, не предусматривающих возведение объектов капитального строительства, то возведение на спорном земельном участке хозяйственной постройки, поставленной на кадастровый учет и регистрацией на неё права собственности, не должно было служить основанием для передачи ответчику ФИО1 спорного земельного участка по основаниям, предусмотренным пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ, как собственнику строений, расположенных на земельных участках.

Изменение вида разрешенного использования участка с «для ведения огородничества» на «для ведения ЛПХ» повлекло возможность использования ФИО1 исключительного права на получение в аренду земельного участка, с учетом данных о принадлежности ей возведенного на участке строения ( п.1 ст. 39.20 ЗК РФ). 

Изложенное позволяет сделать вывод о незаконной передаче спорного земельного участка в аренду по договору ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 без проведения торгов, то есть в преимущественном (исключительном) перед неопределенным кругом лиц порядке. Такой договор является ничтожным по основаниям ч.2 ст. 168 ГК РФ.

Способы защиты гражданских прав перечислены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Среди них есть такие, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки. 

Как разъяснено в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. 

При этом следует иметь в виду, что факт обращения в суд не может с достоверностью свидетельствовать о наличии заинтересованности лица. Заинтересованность в признании сделки и применении последствий её недействительности должна быть не только провозглашена, но и доказана. 

Интерес в оспаривании сделки должен быть не просто юридическим, а материально-правовым. Материально-правовой интерес признается за лицом, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. 

В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом прокурор является процессуальным истцом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес.

В данном случае иск прокурора мотивирован направленностью на защиту публичных прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в аренду земельного участка из земель государственная собственность на который не разграничена, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке. 

Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии с со статьями 27, 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17 января 1992 года N 2202-I и ч.1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ. 

Констатация ничтожности сделки (недействительности по основанию ничтожности) по смыслу закона необходима для применения последствий её ничтожности (недействительности), устранения неопределенности правового положения заинтересованного в оспаривании сделки лица, в данном случае такой необходимости нет.

Установлено в ходе судебного разбирательства, что соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, площадью № кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1, расторгнут (л.д. 211).

Согласно акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № возвращен в распоряжение администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район».

Право собственности ФИО1 на нежилое здание (гараж) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> расположенное на земельном участке с КН №, прекращено, данный объект недвижимости снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

В данном случае право аренды ответчика ФИО1 носило временный характер. Поскольку на момент рассмотрения дела договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к ранее заключенному договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ своё действие прекратило, земельный участок возвращен в распоряжение органа, уполномоченного на распоряжение им, у неопределенного круга отсутствуют препятствия для заявления своих притязаний в отношении спорного земельного участка, следовательно нарушения прав неопределенного круга лиц на момент рассмотрения дела не имеется. Судом установлено, что земельный участок с КН № был выставлен на торги ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 241-242), то есть с соблюдением публичных процедур предоставления, с возможностью притязаний на него неопределенного круга лиц. 

Прокурор не указал, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределенного круга лиц при указанных выше обстоятельствах должно быть восстановлено при удовлетворении заявленных требований.

Довод прокурора о том, что поскольку с момента предоставления земельного участка в аренду изменились Правила землепользования и застройки Заволжского сельского поселения, а Управлением Росреестра по Тверской области отказано во внесении изменений о виде разрешенного использования «ведение огородничество», то есть отмена постановления № 134 от 27.08.2018 не восстановила права неопределенного круга лиц, суд не принимает во внимание. Отказ Управления Росреестра по Тверской области во внесении изменений в сведения о характеристиках объекта недвижимости в судебном порядке не оспаривался. Кроме того вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра (реестра), а не устанавливается этим документом. Невозможность приведения вида разрешенного использования в первоначальное состояние в данном случае обусловлена правилами землепользования и застройки, а не действиями сторон сделки. 

Мнение прокурора о целесообразности в дальнейшем раздела земельного участка площадью № кв.м на участки меньшей площади в соответствии с нормативами площади для участков предназначенных под огородничество, носит субъективный характер. 

В судебном заседании представитель истца указал, что целью обращения в суд является необходимость восстановления вида разрешенного использования земельного участка «под огородничество». Однако удовлетворение требований о признании сделок недействительными не может восстановить вид разрешенного использования земельного участка. Распоряжение земельным участком в дальнейшем возможно с соблюдением закона, как с сохранением вида разрешенного использования, сведения о котором имеются в ЕГРН, так и с иным в случае изменения его в предусмотренном законом порядке при наличии к тому оснований.

Суд исходит из того, что права неопределенного круга лиц нарушает не само по себе изменение вида разрешенного использования земельного участка в «огородничества» на «ЛПХ», а использование этого обстоятельства для оформления арендных отношений без соблюдения публичных процедур.

Исходя из установленных по настоящему делу конкретных обстоятельств, суд приходит к выводу, что удовлетворение иска не приведет к восстановлению прав неопределенного круга лиц, поэтому в удовлетворении заявленных требований следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований прокурора Калининского района Тверской области, поданного в защиту интересов неопределенного круга лиц, к ФИО1, Администрации Муниципального образования Тверской области «Калининский район», Администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Тверской областной суд Калининский районный суд Тверской области.

Судья Е.В.Гуляева 

Решение в окончательной форме изготовлено 15.12.2020. 

Дело № 2-1105/2020