Дело №(2-4368/2019) 

УИД: 50RS0036-01-2019-005039-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«17» января 2020 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зиминой А.Е. 

при ведении протоколов:

секретарем судебного заседания Коробовой А.Д.,

помощником судьи Гукасян М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, Акционерному Обществу Коммерческий банк «Русский Народный Банк», ООО «Национальная Фабрика Ипотеки», о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделок, применении к договору купли-продажи правил договора займа с обеспечением исполнения обязательств, обязании ответчика выполнить обязательства, принять погашение долга, взыскании денежных средств за нарушение условий соглашения, прекращении права собственности, признании недействительной закладной, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права, записи об обременении, признании права собственности,

по самостоятельному иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 Акционерному Обществу Коммерческий банк «Русский Народный Банк», ООО «Национальная Фабрика Ипотеки», о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, применении к договору купли-продажи правил договора займа с обеспечением исполнения обязательств, взыскании денежных средств в счет погашения долга, прекращении права собственности, признании недействительной закладной, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности, записи об обременении, признании права собственности

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета иска, Публичного акционерного общества Страховая компания «Росгосстрах»,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд к ответчикам ФИО2, ФИО3 с требованиями обязать ФИО2 выполнить обязательства по заключённому между ними Соглашению от 27.04.2017, а именно: принять досрочное погашение ФИО1 кредита по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017, заключенному между Акционерным обществом «Банк Жилищного Финансирования» и ФИО2, передать в собственность ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, признать за истцом право собственности на указанную квартиру, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный 11.02.2019 между ФИО2 и ФИО3 (т.1 л.д.5-8).

Требования иска в порядке ст.39 ГПК РФ неоднократно уточнялись, в окончательной редакции истец ФИО1 просит: о признании недействительным ничтожной сделки - договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного 27.04.2017 между ФИО4 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки, применении к договору купли-продажи правил, относящихся к договору займа с обеспечением исполнения обязательств, обязании ФИО2 выполнить обязательство по Соглашению от 27.04.2017 и принять погашение ФИО1 долга, о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 

<

***>,51 руб. за нарушение условий соглашения, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 11.02.2019 между ФИО21 и ФИО3, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО3 на квартиру, признании недействительной закладную, выданную 11.02.2019 ФИО3 на спорную квартиру, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, исключении из ЕГРН записи об обременении квартиры, о признании права собственности на квартиру (т.2 л.д.203-204).

В обоснование требований уточненного иска истцом ФИО1 указано следующее. ответчица ФИО2 является директором ООО «ВЕСТА» Центральный брокерский дом, в связи с чем в 2016 – 2017 годах оказывала истцу содействие в получении положительных решений банка о предоставлении кредита под залог недвижимости. Для своевременного погашения этих кредитов истцу в 2017 году понадобились дополнительные денежные средства, и, зная о наличии у истца отягощенной кредитной истории, ответчица ФИО2 предложила воспользоваться ее возможностями для получения кредита. Схема получения истицей денежных средств была составлена следующая: оформить договор купли-продажи, по которому ответчица ФИО2 якобы покупает у дочери истицы ФИО4 квартиру (при этом квартира фактически не передается ответчице, в ней продолжает проживать семья истца); на приобретение этой квартиры ответчица ФИО2 получает банковский кредит под залог данной квартиры и эти денежные средства (за вычетом расходов на предоставление кредита и оплату услуг ответчицы) передает истцу; между истцом и ответчицей ФИО2 заключается Соглашение, по которому истец производит погашение полной суммы кредита ФИО2, и после погашения кредита ответчица оформляет квартиру истцу в собственность, гарантий чего явилось составление ответчицей ФИО2 завещания в отношении указанной квартиры истцу. 

Указанная схема была исполнена: 27.04.2017 между дочерью истца ФИО4 и ответчицей ФИО2 был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> ценой договора 2 000 0000 руб. В этот же день между АО «Б. Жилищного Финансирования» и ответчицей ФИО2 был заключен кредитный договор № 0246-PKE-R-0001-17 с предоставлением кредита на сумму 3 600 000 руб. на срок 242 месяца, процентная ставка – 14,34%, на приобретение указанной квартиры под ее залог. Полученные по указанному кредитному договору денежные средства за вычетом расходов на предоставление одобрения и оформление кредита, страхование, оплату своих услуг ответчица ФИО2 передала истице - около трех миллионов руб. 

Одновременно с этим 27.04.2017 между ответчицей ФИО2 и истцом было заключено Соглашение, в соответствии с которым истица исполняет обязанности заемщика ФИО2 по погашению Банку полной суммы кредита по договору от 27.04.2017 (п. 3) на условиях того, что после погашения ею полной суммы кредита (с процентами в сроки, указанные в графике платежей, или досрочно) ответчица обязана заключить с истцом договор купли-продажи на квартиру, находящуюся в залоге у банка (квартиру дочери истицы), с оформлением права собственности на имя истца в течение одного дня после получения ответчицей ФИО2 закладной (п.5). Также 27.04.2017 в качестве гарантии исполнения ответчицей ФИО2 обязанности по передаче истице в собственность указанной квартиры было нотариально удостоверено завещание, по которому ответчица ФИО2 завещала спорную квартиру истцу

Все обязательства перед ответчицей по Соглашению истица исполняла в полном соответствии с условиями соглашения, производя выплаты по кредитным обязательствам ФИО2 по графику платежей банка, что подтверждается соответствующими квитанциями. В период с 27.04 2017 по август 2019 истицей выплачено 1196 028 руб. 51 коп.

Поскольку у истицы возникла возможность досрочного полного погашения кредита, она по телефону и SMS-сообщением уведомила об этом ответчицу ФИО2, поскольку в соответствии с п. 4 Соглашения ответчица обязана была известить Банк о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, а так же хотела согласовать время переоформления квартиры в собственность от ФИО2 истице. Однако ответчица ФИО2 сообщила, что она в отпуске, не в Москве и все вопросы будет решать после ее приезда в конце августа 2019. В порядке подготовки к оформлению квартиры истцом были запрошены сведения из ЕГРН, и из полученной выписки из ЕГРН стало известно, что ответчица ФИО2 в нарушение принятых на себя обязательств 11.02.2019 продала эту квартиру ФИО3 Между тем, условия Соглашения, заключенного между сторонами, не допускают возможности для ответчицы одностороннего отказа от выполнения обязательств по переоформлению квартиры на истца при досрочном погашении ею кредита. При этом полная денежная сумма для погашения всех обязательств по кредиту у истца имеется и находится на счете в банке. 

При изложенных фактических обстоятельствах истица считает договор купли-продажи недвижимости от 27.04.2017 притворной сделкой, договор купли-продажи недвижимости от 11.02.2019, заключенный между ФИО2 и ФИО3, ничтожной сделкой, заключенной с нарушением требования закона, посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (истца и ее несовершеннолетних детей, проживающих в квартире). ФИО3 не является добросовестной стороной договора. Оснований на обременение квартиры на основании закладной от 11.02.2019 не было. 

По представленным стороной ответчиков распискам ФИО4 никаких денег не получала, расписки были безденежными. ФИО2 объяснила включение в договор купли-продажи оценки квартиры как предмета ипотеки в сумме 6 901 000 руб. (.2.4. договора) необходимостью этого для получения кредита. Также она предложила подписать составленные ею две расписки на общую сумму, равную оценке квартиры как предмета ипотеки (п.2.4. Договора от 27.04.2017г.), пояснив, что это тоже необходимо для получения ею кредита и регистрации права собственности, только после которой в соответствии с этим договором и договором аренды депозитного сейфа возникает возможность забрать из депозитного сейфа полученные ею по кредиту денежные средства за вычетом расходов на оформление кредита, страхование, оплату ее услуг. Продажная цена в договоре от 27.04.2017г. указана - 2 000 000 руб., другой цены в договоре нет. В п.3.1 договора указано, что 2 000 000 руб. выплачиваются покупателем за счет кредитных средств. В соответствии с имеющимся между нами соглашением все кредитные деньги, полученные ФИО2 по кредитному договору, получила ФИО1, в связи с чем она и приняла на себя обязательства по погашению кредита в размере 3 600 000 руб. Никаких других кредитных денег не было. Данные обстоятельства бесспорно свидетельствуют о безденежности договора купли-продажи и расписок. По договору от 27.04.2017г. расчет производится за счет средств ипотечного кредита наличным расчетом (п.3.1), в течение трех банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности (п.3.2), через депозитный сейф (п.3.3). Государственная регистрация произведена 05.05.2017г. (выписка из ЕГРН) Регистрацией занималась ФИО2 и представители. О регистрации ФИО1 и ФИО4 узнали после всех майских праздников и только тогда смогли получить деньги. Деньги в сумме 3 600 000 за вычетом произведенных расходов по получению кредита, оплату услуг - всего расходов на сумму 500 314 руб., смогли получить только примерно 15 мая 2017г., и сразу же ФИО1 за счет этих денег погасила свои обязательства в размере 3 020 000 руб. по кредитному договору от 29.06.2016г. с ПАО «Совкомбанк», что подтверждается представленными доказательствами.

Довод стороны ответчиков о том, что ФИО2 заплатила за квартиру 6 901000 рублей (из которых 3 600 000 руб. - кредитные деньги) опровергается всеми обстоятельствами дела, в том числе составлением ФИО2 завещания на спорную квартиру в пользу ФИО1 и передачей ей подлинника завещания, включением в пункт 5 соглашения положения о том, что случае смерти ФИО2 право собственности на квартиру переходит ФИО1, принятием ФИО1 на себя обязательств по полному погашению кредита с процентами на срок 20 лет - с полной суммой 10 509 861,97 руб. на 25.06.2037 г. Все это подтверждает, что указанные в расписках от 27.04.2017г. деньги ФИО4 не получала, расписки являются безденежными. В мае 2017г. ФИО1 получила от ФИО2 кредитные деньги в долг.

Квартира № 228 не является трехкомнатной квартирой площадью 82,3 кв.м. Эта квартира является четырехкомнатной, поскольку еще до 27.04.2017г. была объединена с однокомнатной квартирой № 229 и имеет один вход с лестничной площадки. Квартира и ключи от нее ФИО2 не передавались и не должны были передаваться. Квартирой владеет ФИО4, в ней с ее согласия проживают ФИО1 и ее несовершеннолетние дети, лицевой счет открыт на ФИО4, она и ФИО1 оплачивают коммунальные услуги, Каких-либо притязаний на квартиру со стороны ФИО2 не было и не могло быть.

Все это свидетельствует о том, что ФИО2 не имела намерения покупать квартиру, во владение квартирой не вступала и не имела реального намерения это делать. Имущество ФИО2 не передавалось, договор купли-продажи от 27.04.2017г. не исполнен и не должен был исполняться.

Также ничтожной сделкой является договор купли-продажи недвижимого имущества - спорной квартиры, заключенный 11.02.2019г. между ФИО2 и ФИО3, поскольку он нарушает требования закона и при этом посягает на права и охраняемые законом интересы, ФИО1 и двоих ее несовершеннолетних детей. ФИО2 не имела права продавать спорную квартиру, поскольку в силу притворности договора от 27.04.2017г. не являлась ее законным правообладателем. Кроме того, квартира была фактически обременена соглашением, заключенным 27.04.2017г. между ней и ФИО1, и находилась в залоге у банка, о чем ФИО3 не могла не знать. Договор купли-продажи от 11.02.2019г. заключен ФИО2 в период действия соглашения, заключенного 27.04.2017г. между ФИО2 и ФИО1 По условиям пункта 3 этого соглашения ФИО1 является третьим лицом, исполняющим обязанности ФИО2 по кредитному договору № 0246-PKE-R- 0001-17 от 27.04.2016г. по осуществлению выплат в счет погашения долга перед АО «Банк Жилищного Финансирования», согласно графику платежей из собственных средств ФИО1 путем перечисления необходимых денежных средств на расчетный счет №. О перечислении выплат по погашению кредита на указанный расчетный счет содержатся указания в соглашении, и к данному счету имеется отсылка в кредитном договоре от 27.04.2017г. (п. 2.1.). ФИО1 за период с 27.04.2017г. по 25.07.2019г. перечислила на указанный расчетный счет 

<

***> руб. 51 коп., что подтверждается квитанциями. Она также продолжала производить выплаты на указанный счет в погашение кредита и после его погашения ФИО2, о чем ФИО2 ей не сообщила. За период с 18.03.2019г. по 27.07.2019г. ФИО1 произведены выплаты и зачислены денежные средства на сумму 174 000 руб. Никаких претензий по порядку и срокам оплаты кредита со стороны ФИО2 не было.

Довод стороны ответчиков о наличии у ФИО2 оснований для личного погашения кредита и продажи квартиры в связи с нарушением ФИО5 условий п. 5 соглашения, является необоснованным и опровергается данными о погашении ФИО1 кредита по графику платежей до августа 2019г., принятием исполнения ФИО2, отсутствием задолженности и просрочки ФИО1 платежей по кредиту, отсутствием со стороны ФИО2 и АО «Банк Жилищного Финансирования» каких-либо претензий, определением суммы, подлежащей к погашению по кредиту по заявлению ФИО2 от 18.03.2019г. с учетом выплат платежей, произведенных ФИО1 на указанную дату. О совершенной 11.02.2019г. сделке ФИО2 ни ФИО4, ни ФИО1 не сообщала, напротив, скрывала это, продолжая принимать платежи от ФИО1 Как следует из СМС переписки между ФИО1 и ФИО2 за 13.03.2019г. — 15.03.2019г., 31.07.2019г. ФИО2 не сообщила о заключении договора от 11.02.2019г. и личном погашении 18.03.2019г. кредита. 31.07.2019г. на сообщение ФИО1 о готовности досрочно погасить кредит - ФИО2 не сообщила о погашении ею кредита и заключении ею договора с ФИО3

Таким образом, ФИО2, зная о добросовестном выполнении ФИО1 обязательств по соглашению от 27.04.2017г., сама действовала недобросовестно, с нарушением соглашения от 27.04.2017г. и требований закона. Оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств по трехстороннему соглашению у ФИО6 не было. ФИО1 добросовестно исполняла принятые на себя обязательства, оплачивала платежи по кредиту по август 2019г. ФИО2 принимала данное исполнение, не предъявляя никаких претензий. В нарушение условий соглашения и требований закона ФИО2 распорядилась спорной квартирой, 11.02.2019г. заключила договор купли-продажи квартиры, 18.03.2019г. подала заявление и погасила кредит по кредитному договору, зарегистрировала 15.04.2019г. переход права собственности на спорную квартиру к ФИО3 При этом ФИО2 не сообщала ни ФИО4, ни ФИО1 о заключении договора купли-продажи от 11.02.2019г. и, напротив, вводила их в заблуждение.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 11.02.2019г. не соответствует действующему законодательству, поскольку ФИО2 не имела права продавать спорную квартиру, т.к. в силу ничтожности (притворности) договора от 27.04.2017г. право собственности на квартиру у нее не возникло и она не являлась ее законным правообладателем, кроме того ею нарушены требования ст.ст. 1, 10, 309, 310 ГК РФ. ФИО3 не является добросовестным приобретателем квартиры. ФИО3 не осматривала квартиру, не удостоверилась, свободна ли квартира, в каком состоянии она находится, не озаботилась, почему квартира продается по значительно заниженной цене (2 000 000 рублей), не затребовала сведения из ЕГРН на дату заключения договора, а удовлетворилась выпиской почти двухлетней давности. Квартира была фактически обременена соглашением, заключенным 27.04.2017г. между ФИО2 и ФИО1, и находилась в залоге у Акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017г., о чем ФИО3 заведомо знала. Квартира ей не передавалась, она во владение квартирой не вступала. В квартире до настоящего времени проживают ФИО1 со своими несовершеннолетними детьми.

АО КБ «Русский Народный Банк» и ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» не являются добросовестными залогодержателями, поскольку договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 от 11.02.2019г., кредитный договор между АО КБ «Русский Народный Банк» и ФИО3 от 11.02.2019г. заключены и Закладная от 11.02.2019г. выдана ФИО3 в период нахождения спорной квартиры в залоге у АО «Банк Жилищного Финансирования» по кредитному договору от 27.04.2017г., о чем АО КБ «Русский Народный Банк» не мог не знать, т.к. перед заключением кредитного договора ему была представлена в числе прочих документов выписка из ЕГРН на квартиру, из которой усматривалась регистрация ипотеки в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования». Также ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» не могло не знать об указанных обстоятельствах, поскольку его генеральным директором является ФИО7, который ранее являлся Председателем Правления АО «Банк Жилищного Финансирования», а от АО КБ «Русский Народный Банк» действовал по доверенности при заключении Кредитного договора Коммерческим банком «Русский Народный Банк» и ФИО3 от 11.02.2019г. (т.2 л.д.67-71).

Определением Пушкинского городского суда от 16.10.2019 (т.1 л.д.237-240) судом принят иск третьего лица, заявившего самостоятельные требования относительно предмета иска, - ФИО4 к ФИО2, ФИО8, третьему лицу ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенного 27.04.2017 между ФИО9 и ФИО2; признании недействительным договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного 11.02.2019 между ФИО2 и ФИО3; признании за ФИО4 права собственности на указанную квартиру; прекращении права собственности ФИО3 на указанный объект недвижимости, прекращении записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 (т.1 л.д.192-195).

С учетом уточнения иска в порядке ст.39 ГПК РФ ФИО4 просит: признать недействительными ничтожную сделку - договор купли-продажи квартиры, расположенной по указанному адресу, заключенный 27.04.2017 между ФИО4 и ФИО2 Применить последствия недействительности притворной сделки - применить к договору купли-продажи правила, относящиеся к договору займа с обеспечением исполнения обязательств, и взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в счет погашения долга по кредитному договору. Признать недействительными ничтожную сделку - договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный 11.02.2019 между ФИО2 и ФИО3 Применить последствия недействительности сделки - прекратить право собственности ФИО3 на указанную квартиру, признать недействительной закладную, выданную 11.02.2019 ФИО3 на спорную квартиру, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, исключить из ЕГРН запись об обременении указанной квартиры. Признать за ФИО4 право собственности на спорную квартиру (т.2 л.д.72-76, 205-206).

В обоснование уточненных требований иска ФИО4 указано следующее.

На основании договора дарения от 08.06.2016, заключенного с ФИО1, ФИО4 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в которой до настоящего времени проживает ФИО1 и ее несовершеннолетние дети. В 2017 году в целях получения кредитных денежных средств ее мать договорилась со своей знакомой ФИО2, которая ей ранее помогала и которой она доверяла, что та окажет ей помощь в получении кредита на определенных условиях (аналогичные изложенным в первоначальном иске). В целях помочь матери во исполнение ее договоренностей с ФИО2 27.04.2017 ФИО4 формально заключает с ФИО2 безденежный договор купли-продажи указанной квартиры, регистрируется переход права, однако фактически квартира из владения собственника не выходила. Этому истцу так же известно, что 27.04.2017 ФИО2 взяла в АО «Банк Жилищного Финансирования» кредит под целевое использование на приобретение указанной квартиры за 2 000 000 руб., ее ремонт и благоустройство, под ее залог на сумму 3 600 000 руб. со сроком возврата 242 месяца, процентная ставка – 14,34%. Полученные по кредитному договору денежные средства за вычетом ряда расходов были переданы ФИО1 27.04.2017 ФИО1 заключила с ФИО2 соглашение, в п.5 которого предусмотрено обязательства матери производить выплаты по кредиту на условиях того, что после погашения ею кредитных обязательств ФИО2, последняя обязана заключить договор купли-продажи указанной квартиры в пользу матери. Этот истец знает, что ФИО1 выполняла в полном объеме все обязательства по указанному выше соглашению. Когда у нее появилась возможность досрочно полностью погасить кредит, она сообщила об этом ФИО2, но та находилась в отпуске. При подготовке пакета документов для переоформления квартиры им с матерью стало известно, что ФИО2, нарушив свои договоренности с ними, 11.02.2019 продала квартиру ФИО3 С такими действиями ФИО2 и ФИО3 истица не согласна, полагает, что они нарушают ее права и законные интересы. Договор купли-продажи квартиры между ФИО4 и ФИО2 от 27.04.2017 являлся притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, а именно договор займа ее матери с ФИО2 с обеспечением исполнения обязательств ФИО10 перед ФИО13. У истца никогда не было намерения продавать квартиру, ее воля была направлена исключительно на получение матерью денежных средств взаймы. Сама истец денег по договору купли-продажи не получала, договор носил безденежный и притворный характер. Так же и у ФИО2 не было намерения купить квартиру, все ее действия были направлены на получение оплаты за свои услуги по получению кредита для передачи денежных средств взаймы ФИО1 под залог указанной квартиры. Это полностью подтверждается соглашением между ФИО2 и ФИО1, заключенным в один день с договором купли-продажи квартиры 27.04.2017, а также нотариально удостоверенным в тот же день завещанием ФИО2 квартиры в пользу ФИО1 Квартира фактически не передавалась ФИО2, до настоящего времени она находится во владении и распоряжении этого истца. По состоянию на 27.04.2017 эта квартира оценивалась в 6 901 000 рублей, что указано в п.2.4 договора. В договоре (п.1.4.) продажная цена квартиры указана 2 000 000 руб. (в три раза ниже ее оценки). Квартира № 228 не является трехкомнатной квартирой площадью 82,3 кв.м. Эта квартира является четырехкомнатной, поскольку она была объединена с однокомнатной квартирой № 229, имеет один вход. 

Также этот истец считает ничтожной сделкой и договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 11.02.2019 между ФИО2 и ФИО3, поскольку он нарушает требования закона и при этом посягает на ее права и охраняемые законом интересы. ФИО2 не имела права продавать спорную квартиру, поскольку в силу притворности договора от 27.04.2017 не являлась ее законным правообладателем. Кроме того, квартира была обременена соглашением, заключенным 27.04.2017 между ней и ФИО1, и находилась в залоге у банка, о чем ФИО3 не могла не знать, в связи с чем она (ФИО3) не является добросовестным приобретателем квартиры. АО КБ «Русский Народный Банк» и ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» не являются добросовестными залогодержателями, поскольку договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 от 11.02.2019г., кредитный договор между АО КБ «Русский Народный Банк» и ФИО3 от 11.02.2019г. заключены и Закладная от 11.02.2019г. выдана ФИО3 в период нахождения спорной квартиры в залоге у АО «Банк Жилищного Финансирования» по кредитному договору от 27.04.2017г., о чем АО КБ «Русский Народный Банк» не мог не знать, т.к. перед заключением кредитного договора ему была представлена в числе прочих документов выписка из ЕГРН на квартиру, из которой усматривалась регистрация ипотеки в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования». Также ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» не могло не знать об указанных обстоятельствах, поскольку его генеральным директором является ФИО7, который ранее являлся Председателем Правления АО «Банк Жилищного Финансирования», а от АО КБ «Русский Народный Банк» действовал по доверенности при заключении Кредитного договора Коммерческим банком «Русский Народный Банк» и ФИО3 от 11.02.2019.

Субъектный состав участников данного дела неоднократно уточнялся. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета иска, а затем в качестве соответчиков привлечены АО КБ «Русский Народный Банк» и ООО «Национальная Фабрика Ипотеки», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета иска, - ПАО СК «Росгосстрах». 

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО1 по доверенности и ордеру адвокат Швецова Н.А. исковые требования ФИО1 с учетом их уточнения полностью поддержала, обстоятельства, изложенные в исках, подтвердила, так же представила суду письменные объяснения по иску (т.3 л.д.16-22), дополнительно указав, что ФИО3 не является добросовестным приобретателем квартиры, а АО КБ «Русский Народный Банк» и ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» не являются добросовестными залогодержателями. С исковыми требованиями ФИО4 согласилась, полагая их согласующимися с требованиями первоначального иска, заявленными иным способом защиты правы. Полагает, что всей совокупностью представленных суду доказательств подтверждена последовательность действий ФИО2, направленных на завладение имуществом истцов (квартирой), что свидетельствует о явном злоупотреблении правом, позволяющим согласиться с обоснованностью доводов обоих исков. Возражала против применения судом сроков исковой давности к заявленным требованиям по доводам, изложенным в письменном виде (т.2 л.д.145).

В ходе рассмотрения дела представитель ФИО4 по доверенности и ордеру адвокат Ларина Т.Н. уточненные исковые требования ФИО4 полностью поддержала, обстоятельства, изложенные в иске и объяснениях по нему (т.2 л.д.72-76, т.3 л.д.140-147)), подтвердила, дополнительно указав, что оплата услуг ФИО2 указана в Согласовании расходов перед сделкой, что денег по договору купли-продажи она (Истец) не получала, что ФИО3 не является добросовестным приобретателем квартиры, что АО КБ «Русский Народный Банк» и ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» не являются добросовестными залогодержателями. С исковыми требованиями ФИО11 согласилась, но просит право собственности на спорную квартиру признать за ФИО4 Возражала против применения судом сроков исковой давности к заявленным требованиям по доводам, изложенным в письменном виде (т.2 л.д.146).

В ходе рассмотрения дела представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 по доверенностям ФИО12 просил применить срок исковой давности в отношении требований истцов о признании недействительной и применении недействительности оспоримой сделки - договора купли-продажи 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, в удовлетворении всех заявленных исковых требований ФИО4 и ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 полностью отказать (т.1 л.д.200-202, т.2 л.д.29-30). 

В итоговом судебном заседании представитель ФИО12 поддержал доводы всех приобщенных ранее к материалам дела возражений, а так же пояснил, что в отношении исковых требований ФИО4 ответчиками в соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ заявлено о применении исковой давности в соответствии с частью 1 п.6 ст.8.1 и п. 1 ст.166 ГК РФ сделка. Представители истцов заявили возражения на заявление о применении исковой давности, полагая, что договор купли-продажи недвижимости, заключенный в соответствии с требованиями закона и прошедший государственную регистрацию, в совокупности с Соглашением от 27.04.2017, является притворной сделкой, а именно - сделкой, прикрывающей договор займа. Данные возражения не основаны на законе. Имеются три сделки, каждая из которых преследовала самостоятельные цели. Оспариваемые договоры купли-продажи имели своей целью приобретение права собственности на недвижимое имущество. Соглашение от 27.04.2017 предусматривало право истца ФИО10 на заключение в будущем договора выкупа у ответчика ФИО13 недвижимого имущества при условии неукоснительного соблюдения соответствующих финансовых обязательств. В силу свободы договора и при наличии соответствующей воли стороны могли заключить договор займа, в том числе обеспеченный залогом. Никаких препятствий для заключения такого договора у сторон не было. Кроме того, предоставление займа недобросовестному заемщику с неблагоприятной кредитной историей должно рассматриваться как заведомое проявление неосмотрительности при заключении рисковых сделок. Истец ФИО4 в обоснование притворности оспариваемой сделки ссылается только на собственные недобросовестные действия.В соответствии с ч.2 п.6 ст.8.1 ГК РФ при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. В соответствии с ч.2 п.1 ст.170 ГК РФ лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Утверждения истцов, что ответчики не имели цели приобретения в собственность оспариваемой квартиры, так как квартира фактически им не передавалась, являются надуманными. Цели приобретения любого имущества, в том числе недвижимого, не ограничены только его немедленным личным использованием, имущество может приобретаться с целью эффективного вложения денежных средств, сдачи в аренду, личного использования в будущем и т.

<

адрес> логике стороны истцов все сделки, заключенные в соответствии с §6 главы 34 ГК РФ являются притворными сделками, прикрывающими займы и кредиты. Заявляя о явно заниженной цене недвижимого имущества, истцы сознательно манипулируют понятиями «цена сделки (договора)» и «цена имущества», исключая из цены сделки денежные средства, фактически уплаченные в счет оплаты за ремонт и благоустройство. Денежные средства, которые были получены продавцами от покупателей в связи с заключением договоров купли-продажи, являются неотъемлемыми частями общей суммы соответствующей сделки. Цена сделки, определяемая как общая сумма денежных средств, полученных ФИО4 от ФИО2 по сделке об отчуждении 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, между ФИО4 и ФИО2 составила 6 901 000,00 рублей.

Требования о признании недействительной оспоримой сделки и применении последствий ее недействительности подлежит безусловной судебной защите только до истечения срока исковой давности. Договор купли-продажи квартиры № 228 по указанному адресу между ФИО4 и ФИО13 К).А. заключен 27.04.2017. Поскольку иск предъявлен истцом только 16.10.2019, то срок исковой давности, равный одному году, истек.

Истец, ФИО1 ссылаясь на п.5 Соглашения от 27.04.2017, требует обязать ФИО2 принять досрочное погашение ФИО1 кредита по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017, заключенному между АО «Банк Жилищного Финансирования» и ФИО2 Требование ФИО1 о досрочном погашении кредита могло быть предъявлено только до полного погашения кредита ФИО2 и только после внесения на ссудный счет денежных средств, достаточных для полного погашения кредитных обязательств, включая сумму основного долга, процентов и штрафных санкций, если такие имели место. В соответствии с ч.б п.5 Соглашения от 27.04.2017 в случае допущения ФИО1 просроченной задолженности по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017 в течение 2-х месяцев, ФИО2 имела право с разрешения банка- залогодержателя продать залоговое имущество, после чего вернуть ФИО1 денежные средства, уплаченные ею в соответствии с п.З Соглашения от 27.04.2017. ФИО1 неоднократно нарушала обязательства, установленные п.З Соглашения от 27.04.2017, допустив возникновение просроченной задолженности 8 раз в течение 11 месяцев (с 25.08.2017 по 25.07.2018).

С согласия АО «Банк Жилищного Финансирования» ФИО2 продала квартиру ФИО3 После продажи квартиры кредитные обязательства ФИО2 по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017 полностью погашены 18.03.2019. Таким образом, на момент обращения ФИО1 с иском в Пушкинский городской суд Московской кредитный договор № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017 досрочно исполнен ФИО2, а квартира № 228 по адресу: 

<

...>, отчуждена в пользу ФИО3 с привлечением заемных средств АО КБ «Русский Народный Банк» (ипотека зарегистрирована 15.04.2019, номер государственной регистрации 15:13:0070210:10097-50/001 /2019-7). Истец, ссылаясь на п.5 Соглашения от 27.04.2017, требует передать ей в собственность спорную квартиру. Соглашением от 27.04.2017 не предусмотрен переход указанной квартиры в собственность ФИО1 иначе как в порядке наследования по завещанию ФИО2 В соответствии с ч.1 п.5 Соглашения от 27.04.2017 после полного погашения ФИО1 обязательств по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017 ФИО2 была обязана заключить с ФИО1 договор купли- продажи вышеназванной квартиры. В то же время, цена договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 не были согласована. Согласно ст.555 ГК РФ цена квартиры является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, а согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор не считается заключенным, если сторонами не согласованы существеннее условия.

Кроме того, даже своевременное и полное исполнение Соглашения от 27.04.2017 не является полной оплатой всей суммы сделки и не влечет за собой автоматической передачи прав собственности на квартиру. Затраты на приобретение спорной квартиры (цена купли-продажи) составила 6 901 000,00 руб., а размер кредита составил 3 600 000,00 руб.

Условия п.5 Соглашения от 27.04.2017 не считаются ограничением или обременением права на недвижимое имущество. Соглашение от 27.04.2017 не было зарегистрировано в ЕГРН, поэтому правовые последствия, предусмотренные данным пунктом, не наступили, и часть сделки, устанавливающая обременение в виде обязанности заключить договор купли- продажи, ничтожна.

Спорная квартира перешла в собственность ФИО2 от предыдущего собственника ФИО4 на основании договора купли-продажи от 27.04.2017. На этот момент ФИО1 никаких прав на указанную квартиру не имела, участником сделки не являлась, никаких ограничений или обременений на вещные права в отношении этой квартиры не было установлено. Сведения о том, что квартира является четырехкомнатной, не соответствует действительности. Предыдущие собственники произвели незаконную перепланировку, объединив квартиры № 228 и № 229. В то же время, квартиры № 228 и № 229 принадлежали и принадлежат разным собственникам, перепланировка произведена незаконно, без согласования с собственником квартиры № 229 и без получения соответствующих разрешительных документов. Таким образом, юридически квартиры № 228 и № 229 являются изолированными жилыми помещениями, а все внесенные предыдущими жильцами изменения подлежат устранению и восстановлению в соответствии с планировкой, утвержденной проектной документацией. В соответствии с ч.З п.6 ст.8.1 ответчик ФИО13 является добросовестным приобретателем имущества, на которое в Едином государственном реестре прав не содержалось информации о каких-либо обременениях правами истцов ФИО10 и ФИО13. В соответствии с п.1 ст.302 ГК РФ основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя отсутствуют (т.3 л.д.157-161).

В ходе рассмотрения дела представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 по доверенности ФИО15 исковые требования ФИО1 и ФИО4 не признала в полном объеме, поддержала все приобщенные ранее к материалам дела письменные возражения (т.1 л.д.203-208, т.2 л.д.31-39)), суть которых сводится к следующему. Оснований для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2017 между ФИО2 и ФИО4 не имеется, договор соответствует всем требованиям закона, исполнен сторонами. Истец ФИО1 никаких прав на указанную квартиру на момент сделки не имела, участником сделки не являлась, никаких ограничений или обременений на вещные права в отношении этой квартиры установлено не было. Предыдущие собственники произвели незаконную перепланировку, объединив квартиры № 228 и № 229. Юридически квартиры № 228 и № 229 являются изолированными жилыми помещениями, а все внесенные предыдущими жильцами изменения подлежат устранению и восстановлению в соответствии с планировкой, утвержденной проектной документацией. 

Не отрицая состоявшееся между ФИО2 и ФИО1 Соглашение от 27.04.2017, ответчики заявляют о нарушении истцом ФИО1 ее обязательств по возврату кредита ФИО2 по заключенному ею договору от 27.04.2017 с АО «Банк ЖилФинанс». В нарушение ч.6 п.5 Соглашения ФИО1 были допущены просрочки по оплате задолженности 8 раз в течение 11 месяцев (с 25.08.2017 по 25.07.2018), в связи с чем ФИО2 в силу п.3 Соглашения имела право с разрешения банка-залогодержателя продать залоговое имущество с возвратом ФИО1 уплаченных за это время в Банк денежных средств. Продав квартиру, ФИО2 досрочно погасила обязательства по кредиту перед Банком (18.03.2019), то есть в настоящее время обязательств по Кредитному договору перед АО «Банк ЖилФинанс».не существует. Соглашением от 27.04.2017 не предусмотрен переход указанной квартиры в собственность ФИО1 иначе, чем в порядке наследования по завещанию ФИО2 В соответствии с ч.1 п.5 Соглашения при условии исполнения ФИО1 своих обязательств перед ФИО2 по погашению кредита, с ФИО1 должен был быть заключен договор купли-продажи, при этом цена договора купли-продажи согласована не была. Этот п.5 Соглашения от 27.04.2017 не может считаться ограничением или обременением прав, поскольку не был зарегистрирован в ЕГРН.

11.02.2019 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, сторонами подписан передаточный акт с указанием на отсутствие претензий, расчет произведен ФИО3 в полном объеме, что подтверждается двумя расписками на сумму 5 500 000,00 руб. (за ремонт и благоустройство) и на сумму 2 000 000,00 руб. (цена договора), переход права собственности зарегистрирован. Оплата по договору произведена ФИО3 полностью за счет полученных кредитных денежных средств по кредитному договору от 11.02.2019 

<

***>, заключенному с АО «Русский Народный Банк».

Для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что стороны имели умысел на реализацию какой-либо противоправной цели. Таких доказательств в деле нет. ФИО2, став собственником спорной квартиры на основании договора от 27.04.2017, который содержит в себе все условия, предусмотренные законом, а ФИО4, произведя отчуждение квартиры, реализовала свои полномочия как собственника недвижимого имущества, зарегистрировав договор в установленном законом порядке, то есть совершили действия, направленные на изменение гражданских прав и обязанностей по спорным долям объекта недвижимости. Суду представлены доказательства, подтверждающее полное исполнение обязательств покупателя ФИО2 перед продавцом ФИО4 по оплате всей суммы совершенной сделки (две расписки), а также встречное исполнение обязательства продавца передать квартиру покупателю по передаточному акту. Стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют. Позиция истцов о прикрытом займе, регулирование которого предусмотрено главой 42 ГК РФ, не соответствует положениям специфики применения ст. 170 ГК РФ. Притворная сделка является притворной, если все участники соглашения воспринимают эту сделку или сделки как притворные и все одинаково понимают содержание сделки прикрытой. Если хотя бы один участник не имеет воли на заключение притворной сделки, то она становится тем самым действительной, поскольку достигнуто соглашение о ее существенных условиях. Доводы ФИО16 о том, что у нее не было намерения продавать спорную квартиру, свидетельствуют о злоупотреблении правом. Поданным исковым заявлением истец преследует цель вернуть квартиру в свою собственность без намерения возврата полученных по сделке денежных средств в размере 6 901 000 руб. Купля-продажа становится действительной, если оплата по такому договору произведена в полном объеме. Если исполняется притворная, а не прикрытая сделка, то притворная сделка не является ничтожной.

Обстоятельство, что стоимость спорного имущества, приобретенного ФИО2, ниже ее рыночной стоимости, основанием для признания договора купли-продажи недействительным не является. Кредит на покупку квартиры в размере 3600000 руб. был обусловлен и затратами, требуемыми на проведение ремонтно-восстановительных работ по ликвидации незаконной перепланировки. Денежные средства от ФИО2 в размере 4 901 000,00 руб. получены именно ФИО4, на которой и было обязательство по приведению квартиры в надлежащее состояние. До этого времени ФИО2 не имела фактической возможности пользоваться этой квартирой.

Соглашение между ФИО1 и ФИО2 фактически квалифицируется как самостоятельная сделка под отлагательным условием. В рамках данного соглашения стороны договорились, что ФИО2 продаст ФИО1 спорную квартиру, если ФИО1 покроет задолженность ФИО2 перед Банком по Кредитному договору в полном объеме и в сроки, предусмотренные графиком Банка. Доводы иска о намерении ФИО2 получить оплату за свои услуги по получению кредита, является недоказанными, все расходы по предоставлению кредитных денежных средств ФИО2 понесла самостоятельно, о чем свидетельствует п.2. Соглашения. ФИО1, неоднократно допустившая просрочку оплат по графику в течение 2-х раз, соответственно, не исполнившая отлагательное условие, не вправе требовать от ФИО2 исполнения соглашения, поскольку отлагательное условие считается ненаступившим. Также соглашение между ФИО1 и ФИО2 можно квалифицировать как соглашение о намерениях. Поскольку условия соглашения ФИО1 надлежащим образом не исполнены, это позволило ФИО2, соблюдая порядок действий, предусмотренных соглашением, совершить погашение кредита за чет собственных средств, реализовать имущество третьему лицу.

При изложенной позиции представитель ФИО15 просила во всех требованиях исков отказать.

Представители ответчика ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» по доверенностям ФИО17 и ФИО18 исковые требования ФИО1 и ФИО4 не признали по доводам, изложенным в письменном виде (т.2 л.д.123-127, т.3 л.д.149-156), суть которых сводится к следующему.

Заключенный 27.04.2017 между ФИО9 и ФИО2 договор купли-продажи спорной квартиры соответствует в полной мере требованиям, применяемым законом для данного вида сделок, оплата стоимости приобретенной ФИО2 квартиры осуществлена в размере, соответствующем рыночной стоимости, сделка произведена сторонами на ее условиях и в соответствии с действительными намерениями сторон сделки, переход права по заявлению сторон зарегистрирован в ЕГРН 05.03.2017. Оплата стоимости квартиры произведена ФИО2 продавцу ФИО4 в полной сумме 6 901 000,00 руб, в том числе, в сумме 2 000 000, 00 согласно п.1.4 договора купли-продажи Квартиры и в сумме 4 901 000,00 руб. в качестве оплаты ремонта и благоустройства Квартиры. При этом часть денежных средств в оплату стоимости квартиры в размере 3 600 000,00 руб. осуществлена покупателем за счет средств полученного ею в АО «Банк Жилищного Финансирования» кредита по кредитному договору от 27.04.2017 №0246-PKE-R-0001-17, в обеспечение исполнения обязательств заемщика в залог (ипотеку) была передана Квартира до момента полного исполнения обязательств по названному кредитному договору. Оплата полной стоимости квартиры в размере 6 901 000,00 руб. подтверждается расписками, выданными продавцом ФИО4 В силу этого, довод истцов о том, что указанная сделка была совершена на нерыночных условиях стоимости квартиры, за сумму, значительно ниже действительной стоимости,2 0000 000,00 руб., не соответствует действительности.

Притворная сделка не должна быть направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, должна прикрывать иную волю участников сделки. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности. По сути, должны иметься две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Применительно к договору купли-продажи притворность сделки должна исключать намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не должен иметь действительные намерения приобрести право собственности на предмет сделки и передать продавцу какие-либо денежные средства. В силу приведенного, договор купли-продажи квартиры от 27.04.2017 не является притворной сделкой, поскольку доказательств, подтверждающих отсутствие у сторон намерений воспользоваться его правовыми результатами, суду не представлено. Напротив, представленными по делу доказательствами подтверждено совершение сторонами сделки определенных действий, направленных на заключение договора купли-продажи, форма и содержание сделки указанного договора купли-продажи соответствуют требованиям действующего законодательства, о чем сказано выше.

В данном случае, оспариваемый договор купли-продажи от 27.04.2017 сторонами сделки был исполнен, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договора купли-продажи не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия направленные на исполнение договора, истец ФИО4 получила в полном объеме денежные средства в счет оплаты стоимости Квартиры, после заключения названного договора наступили соответствующие правовые последствия (регистрация права собственности покупателя). Факт проживания семьи Истцов в указанной Квартире после продажи ее сам по себе не противоречит закону и правовую природу совершенной сделки не меняет. Совокупность действий сторон оспариваемого договора купли-продажи от 27.04.2017 исключает сомнения в осведомленности Истцов о характере заключенного договора. Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что воля сторон по оспариваемой сделке - договору купли-продажи от 27.04.2017 была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Поскольку представителем ФИО3 и ФИО2 был заявлено применении судом исковой давности в отношении требований о признании недействительной ничтожной сделки - договора купли-продажи Квартиры и применении последствий притворной сделки, то такие требование подлежит учету судом. Аналогичные требования о применении исковой давности заявляет ООО «Национальная Фабрика Ипотеки».

Для рассмотрения спора и заявленных требований имеет установление судов факта злоупотребления Истцами правом и извлечение ими преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Положениями п. 4 ст. 1 ГК РФ установлен прямой запрет на извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Заключение как мнимой, так и притворной сделок предполагает волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи именно в том виде, в котором они были представлены для государственной регистрации перехода права, - в связи с чем, по требованию о признании данных сделок недействительными сторона не является тем лицом, которое вправе требовать судебной защиты по указанным требованиям. Со стороны ответчиков права истцов нарушены не были, в то время как при заключении сделки купли-продажи от 27.04.2017 ФИО4 действовала недобросовестно, в связи с чем ее заявление о недействительности названного договора не имеет правового значения в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ. Заключенный 11.02.2019 между ФИО3 и ФИО2 договор купли-продажи квартиры также в полной мере соответствует требованиям, применяемым законом для данного вида сделок, оплата стоимости квартиры осуществлена в размере, соответствующем рыночной стоимости квартиры, сделка купли-продажи исполнена сторонами ее на условиях заключенного договора от 11.02.201 г и в соответствии с действительными намерениями сторон сделки, на основании поданных сторонами сделки заявлений в орган, осуществляющий регистрацию прав, переход права собственности на квартиру к ФИО3 зарегистрирован в ЕГРН 15.04.2019 года за номером 50:13:0070210:10097- 50/001/2019-6. Оплата ФИО3 стоимости приобретенной квартиры осуществлена частично за счет собственных средств и частично за счет кредитных средств, предоставленных АО КБ «РУСНАРБАНК» по кредитному договору №22454-19 (далее - Кредитный договор) от 11.02.2019 займом в размере 5 772 800 руб. 00 коп. сроком на 242 месяца, с условием уплаты процентов в размере 11,49 годовых для целевого использования: приобретения, ремонта и благоустройства указанной квартиры. На момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2019 Квартира (как предмет ипотеки и предмет оспариваемой сделки купли-продажи от 11.02.2019) оценивалось согласно отчету независимого оценщика в сумме 7 216 000,00 рублей. 11.02.2019 года (согласно распискам), ФИО2 получила от покупателя денежные средства в сумме 2 000 000,00 руб. - в качестве оплаты стоимости Квартиры по указанному договору купли-продажи (за счет кредитных средств, полученных ею как Заемщиком по Кредитному договору), а также в сумме 5 500 000,00 руб. - в качестве оплаты за ремонт и благоустройство Квартиры (часть которых в размере 1 727 200,00 рублей была уплачено за счет собственных средств покупателя, а часть в сумме 3 772 800 руб. - за счет кредитных средств, полученный по Кредитному договору). Обеспечением исполнения обязательств заемщика ФИО3 по Кредитному договору является залог Квартиры, возникший на основании ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру. Заемщиком (в качестве залогодателя) кредитору была выдана закладная от 11.02.2019, предметом ипотеки по которой является квартира, государственная регистрация ипотеки осуществлена 15.04.2019 года за номером 50:13:0070210:10097-50/001/2019-7. Из приведенного следует, что приведенные Истцами основания для признания договоров купли-продажи Квартиры от 27.04.2017 и от 11.02.2019 недействительными не содержат оснований для признания названных договоров недействительными, в указанных договорах отсутствуют пороки формы договоров или воли (сторон), при этом, указанные договоры купли-продажи Квартиры были заключены сторонами на рыночных условиях стоимости Квартиры и исполнены сторонами в соответствии с условиями таких договоров с получением продавцами от покупателей всех сумм денежных средств соответствующих рыночной стоимости Квартиры.

Также не имеют правового значения для рассмотрения спора доводы Истцов в отношении того, что Квартира является не трехкомнатной, а четырехкомнатной квартирой, поскольку согласно правоустанавливающим документам указанная Квартира, является трехкомнатной, а все ее перепланировки, объединения с другой квартирой (о которых заявляется Истцами, но было сокрыто при проведении сделки купли-продажи) не являются законными до внесения соответствующих изменений в техническую и правоустанавливающую документацию. Свидетельства обратного Истцами не представлено.

Являются необоснованными требования Истцов относительно признания недействительной закладной, выданной 11.02.2019 ФИО3. Истцами не заявлено ни одно основание для признания недействительной закладной, что исключает удовлетворение заявленных требований само по себе. 20.05.2019 года АО КБ «РУСНАРБАНК» путем заключения договора №13 купли-продажи закладных от 20.05.2019 года продало (передала права) новому кредитору (новому держателю закладной) - ООО «Национальная Фабрика Ипотеки», закладную, удостоверяющую права требования кредитора по исполнению обязательств по Кредитному договору и права, обеспечивающие исполнение обязательств Заемщика по указанному Кредитному договору. С даты проставления АО КБ «РУСНАРБАНК» на закладной отметки о новом держателе закладной (ООО «Национальная Фабрика Ипотеки») все права кредитора-залогодержателя перешли к новому держателю закладной согласно ст. 48 названного Закона. Поскольку в рамках рассматриваемых исков существенное значение для рассмотрения спора (в части требований о недействительности закладной от 11.02.2019) и вынесения законного и обоснованного решения имеют права и интересы кредитора-залогодержателя - ООО «Национальная Фабрика Ипотеки», а также защита их судом с учетом норм действующего законодательства и правоприменительной практики высших судебных инстанций, то суду следует изучить аспект наличия добросовестности кредитора-залогодержателя при возникновении правоотношений по ипотеке Квартиры. Перед заключением Кредитного договора АО КБ «РУСНАРБАНК» у потенциального заемщика - ФИО3 были запрошены все необходимые документы, из которых следовало, что оспариваемая Истцами сделка в отношении Квартиры полностью соответствовала на момент ее совершения требованиям, предъявляемым к такому виду сделок действующим законодательством Российской Федерации, государственная регистрация ипотеки на Квартиру осуществлена 15.04.2019 года за номером 50:13:0070210:10097-50/001/2019-7, права кредитора-залогодержателя удостоверены закладной. Первоначальным кредитором АО КБ «РУСНАРБАНК» были предприняты все возможные меры для проверки действительности принимаемого в залог права. При таких обстоятельствах АО КБ «РУСНАРБАНК» не знал и не мог знать о якобы недействительной сделке по отчуждению Квартиры ФИО2, право собственности на которую было в установленном законом порядке зарегистрировано за продавцом Квартиры, не было никем оспорено и признано недействительным за весь период существования указанного права собственности и на момент продажи Квартиры ФИО2 покупателю, являющемуся заемщиком и залогодателем Квартиры. В силу статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите.

ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» считает, что залог должен быть сохранен на весь объект (Квартиру), должны быть применены правила, предусмотренные абзацем 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ. Аналогичная позиция содержится в Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2018 N 14-КГ18-9 (Судебная коллегия по гражданским делам), Определение Верховного Суда РФ от 29.04.2016 N 304-ЭС15-20061 по делу N А46-12910/2013 (Судебная коллегия по экономическим спорам), Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2763/11 по делу № А56-24071/2010. 

Представители ответчика АО КБ «Русский Народный Банк» в итоговое судебное заседание не явились, о слушании дела извещены в порядке ст.113 ГПК РФ, ранее в судебном заседании представитель по доверенности ФИО19 против всех заявленных исковых требований возражала по тем основаниям, что их организация является ненадлежащим ответчиком, никаких материально-правовых требований к ним не заявлено.

Представители привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета иска, ПАО СК «Росгосстрах» на рассмотрение дела не явились, о слушании дела извещены в порядке ст.113 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положений ч. 3 ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст.10 ГК РФ, предусматривающими пределы осуществления гражданских прав, согласно которым, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. По смыслу положений ст.10 ГК РФ не допускается злоупотребление правом в любых формах. 

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст.1 ГК РФ.

В соответствии с п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

По общему правилу п5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 ст.10 ГК РФ).

Согласно ст.12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу требований ст.166 ГК РФ: 1.Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В п.1 ст.167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

В ходе рассмотрения дела судом установлены следующие юридически значимые для разрешения рассматриваемого судебного спора обстоятельства.

Истец ФИО1 является матерью заявившей самостоятельные требования истицы ФИО4 

ФИО4 являлась собственником заявленного к спору объекту недвижимости - 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (далее – спорная квартира) на основании договора дарения от 08.06.2016, заключенного с ФИО1 (т.1 л.д.174-175).

Сторонами не оспаривается, что до настоящего времени в указанной квартире проживает семья ФИО1

Из материалов дела также следует, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 27.04.2017 спорная трехкомнатная квартира площадью 82,3 кв.м. объединена с однокомнатной квартирой № 229, собственником которой согласно выписке из ЕГРН является ФИО20 

27.04.2017 между ответчиком ФИО2 (Сторона 1) и истцом ФИО1 (Сторона 2) было заключено Соглашение, в п.1 которого указано о заключении Стороной 1 (ФИО2) с АО «Банк Жилищного Финансирования» Кредитного договора № 0246-PKE-R-0001-17 от 27 апреля 2017 для приобретения спорной квартиры за цену равную 2 000 000 руб. в собственность ФИО2 (т.1 л.д.9)

В соответствии с п.3 указанного Соглашения Стороны договорились, что ФИО1 будет являться Третьим лицом, исполняющим обязанности ФИО2 по вышеуказанному Кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27 апреля 2017 по осуществлению выплат в счет погашения долга перед Кредитором (АО «Банк Жилищного Финансирования»), согласно графику платежей (приложение к кредитному договору) из собственных средств Стороны 2 путем перечисления необходимых денежных средств на расчетный счет № 

<

***> с расчетного счета Стороны 2 (с указанием в основании платежа – «в счет погашения долга по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17) или внесением денежных средств через операционную кассу АО «Банк Жилищного Финансирования».

Согласно п.4 Соглашения в случае наличия возможности досрочного погашения кредита Стороной 2 (ФИО1) Сторона 1 (ФИО2) после данного извещения обязана уведомить Кредитора о желании досрочного исполнения обязательств согласно п. 3.5. Кредитного договора.

Пунктом 5 Соглашения предусмотрены условия, на которых Сторона 2 (ФИО1), как Третье лицо, исполняющее обязательства Стороны 1 (ФИО2) по кредитному договору, производит выплаты по кредиту:

после полного возврата кредита Стороной 1 (посредством исполнения обязательств Третьим лицом – Стороной 2) Кредитору (АО «Банк Жилищного Финансирования»), в сроки, указанные в графике платежей, или досрочно, Сторона 2 обязуется заключить договор купли-продажи спорной квартиры, находящейся в залоге у Кредитора, со Стороной 2 с оформлением права собственности на ее имя после получения Закладной Стороной 1 в течение одного дня. При этом выплаты по кредиту должна производить только Сторона 2,

документы, подтверждающие перечисление денежных средств Стороной 2, предоставляются Стороне 1 по ее требованию.

после заключения настоящего Соглашения в течение одного дня Сторона 1 обязуется оформить завещание на имя Стороны 2 на спорную квартиру, находящуюся в залоге у АО «Банк Жилищного Финансирования». При этом, в случае наступления форс-мажорного обстоятельства - смерти Стороны 1, право собственности на вышеуказанную квартиру переходит Стороне 2,

в случае злоупотребления своими правами Стороной 1 (отзыв вышеуказанного завещания на имя Стороны 2 на спорную квартиру) Сторона 2 вправе применить к ней штрафные санкции,

ответственность Стороны 1 по возврату денежных средств, поступивших от Стороны 2 в счет погашения долга по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017 (в случае нарушения условий настоящего соглашения) наступает в соответствии со ст.ст.807-811 ГК РФ, относящимися к договору займа,

в случае допущения просроченной задолженности Стороной 2 в счет погашения долга по Кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27 апреля 2017 в течение двух месяцев Сторона 1 имеет право обратиться к Кредитору с заявлением с просьбой разрешения продать из-под залога спорную квартиру. После продажи квартиры Сторона 1 обязуется возвратить Стороне 2 денежные средства в полном объеме, которые были выплачены Стороной 2 во исполнение обязательств за Сторону 1 по указанному кредитному договору. Возврат денежных средств Стороной 1 Стороне 2 происходит наличным или безналичным способом в течение 1 дня с момента государственной регистрации сделки купли-продажи с новым Покупателем.

27.04.2017 нотариально удостоверено завещание, по которому ФИО2 завещала спорную квартиру в пользу ФИО1 (т.1 л.д.14).

27.04.2017 между АО «Банк Жилищного Финансирования» (Кредитор) и ФИО2 (Заемщик) заключен кредитный договор № 0246-PKE-R-0001-17 ( т.1 л.д.138-153). Согласно п.1 его предметом является предоставление Кредитором Заемщику денежных средств (кредита) в размере 3 600 000 рублей на срок 242 месяца (п.1.1) для целевого использования, а именно приобретения, ремонта и благоустройства квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, состоящей из трех жилых комнат, имеющей общую площадь 82,30кв.м., жилую – 51,80кв.м в собственность ФИО2 Общая стоимость приобретения недвижимого имущества и благоустройства, направленного на улучшение технических параметров и характеристик Недвижимого имущества, - 6 901 000 рублей, в том числе стоимость приобретения Недвижимого имущества – 2 000 000 рублей, стоимость благоустройства, направленного на улучшение технических параметров и характеристик Недвижимого имущества, - 4 901 000 рублей. На момент подписания договора собственником Недвижимого имущества является ФИО4 (п.1.3. договора). 

Согласно п.1.4.1. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств Заемщика по указанному договору является залог Недвижимого имущества. Права Кредитора, как залогодержателя Недвижимого имущества, а также права Кредитора по настоящему договору удостоверяются Закладной, составляемой Заемщиком.

27.04.2017 ФИО2 составлена Закладная (т.1 л.д.65-67).

27.04.2017 между ФИО4 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (т.1 л.д.154а-157). 

В соответствии с разделом 1 договора Покупатель покупает в собственность у Продавца, а Продавец продает Покупателю квартиру, расположенную по адресу: МО Пушкино, 

<

адрес> (далее Недвижимое имущество), состоящую из трех жилых комнат, имеющую общую площадь 82,30кв.м., жилую – 51,80кв.м. (п. 1.1.) Недвижимое имущество продается по цене 2 000 000 рублей (п. 1.4). Разделом 3 Договора предусмотрен порядок расчетов между сторонами, в частности, с использованием депозитного сейфа (п.3.3.).

Согласно передаточному акту от 27.04.2017. Продавец передала Покупателю, а Покупатель приняла Недвижимое имущество по адресу: МО Пушкино, 

<

адрес> полностью в таком виде, в котором оно было на момент подписания Договора купли-продажи Недвижимого имущества. Претензий у Покупателя к Продавцу по передаваемому Недвижимому имуществу не имеется.

Право собственности ФИО2 на указанную квартиру зарегистрировано 05.05.2017. В этот же день зарегистрирована ипотека в пользу Акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» (т.1 л.д.10-11, 59-60)

18.03.2019 ФИО2 подано АО «Банк Жилищного Финансирования» заявление на полное погашение кредита с указанием суммы досрочного платежа 3 564 300,45 руб. (т.1 л.д.63), деньги ФИО2 внесены на счет банка (т.1 л.д.64). 

Согласно справке АО «Банк Жилищного Финансирования» от 20.03.2019, ООО «ДОМ РФ Ипотечный агент», являющийся владельцем закладной, удостоверяющей права по Кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27 апреля 2017, подтверждает, что ФИО2 был предоставлен кредит в размере 3 600 000 руб. сроком на 242 месяца, под 13,40 %. 18.03.2019 обязательства по кредитному договору Заемщиком исполнены в полном объеме претензий к Заемщику не имеет, просит погасить запись об ипотеке (т.1 л.д.62).

Из Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО от 26.03.2019 следует, что 26.03.2019 в Едином государственном реестре недвижимости погашена запись об обременении на основании закладной от 27.04.2017 квартиры по адресу: 

<

адрес>

<

дата> между Акционерным обществом Коммерческий банк «Русский Народный Банк» (АО КБ «РУСНАРБАНК») и ФИО3 (Заемщик) заключен Кредитный договор 

<

***>. Согласно п.1 его предметом является предоставление Кредитором Заемщику денежных средств (кредита) в размере 5 772 800 рублей на срок 242 месяца (п.1.1) для целевого использования, а именно приобретения, ремонта и благоустройства квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, состоящей из трех жилых комнат, имеющей общую площадь 82,30кв.м., жилую – 51,80кв.м. (далее «Недвижимое имущество»), в собственность ФИО3 (т.1 л.д.91-104).

Общая стоимость приобретения Недвижимого имущества и благоустройства, направленного на улучшение технических параметров и характеристик Недвижимого имущества, - 7 500 000 рублей, в том числе стоимость приобретения Недвижимого имущества – 2 000 000 рублей, стоимость благоустройства, направленного на улучшение технических параметров и характеристик Недвижимого имущества, - 5 500 000 рублей. На момент подписания Договора собственником Недвижимого имущества является ФИО2 (п.1.3. договора).

Согласно п.1.4.1. договора обеспечением исполнения обязательств Заемщика по указанному договору является залог Недвижимого имущества. Права Кредитора, как залогодержателя Недвижимого имущества, а также права Кредитора по настоящему договору удостоверяются Закладной, составляемой Заемщиком. Полная сумма, подлежащая выплате заемщиком, и размер полной стоимости кредита составляет 9 398 902,31 руб. 

11.02.2019 ФИО3 составлена Закладная (т.1 л.д.85-90, т.2 л.д.16-21).

Согласно полису от 11.02.2019 спорная квартира была застрахована ФИО3 в ПАО СК «Росгосстрах», объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя, связанные с рисками: утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (полностью или частично) на него, ограничения или обременения (полностью или частично) права собственности на недвижимое имущество (т.2 л.д.119-122).

11.02.2019 между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (т.1 л.д.106-109)). 

Согласно разделу 1 Договора Покупатель покупает в собственность у Продавца, а Продавец продает Покупателю квартиру, расположенную по адресу: МО Пушкино, 

<

адрес>, 

<

адрес> (далее Недвижимое имущество), состоящую из трех жилых комнат, имеющую общую площадь 82,30кв.м., жилую – 51,80кв.м. (п.1.1.) Недвижимое имущество продается за 2 000 000 рублей (п. 1.4.).

Право собственности ФИО3 на указанную квартиру зарегистрировано 15.04.2019. В этот же день зарегистрирована ипотека в пользу Акционерного общества Коммерческий банк «Русский Народный Банк» (т.1 л.д.12-13, 53-55).

Согласно уведомлению в адрес ФИО3 от 24.05.2019 № Б/Н, АО КБ «РУСНАРБАНК» продало новому кредитору ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» на основании Договора № 13 купли-продажи закладных от 20.05.2019 закладную, удостоверяющую права требования кредитора по исполнению обязательств по Кредитному договору 

<

***> от 11.02.2019, а также права залогодержателя, обеспечивающие исполнение обязательств заемщика по указанному кредитному договору. Права по закладной перешли к ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» 20.05.2019 (т.2 л.д.22-23).

В силу ст.9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 425 ГК РФ после заключения условия договора становятся обязательными для его сторон.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (п.43). 

Как разъяснено в приведенном Постановлении Пленума №49, в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (п.47).

В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) (п.48).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (п.43).

По правилам ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. ст. 420, 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами. Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. 

Как указано в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) Процессуальные вопросы: По смыслу ст. 313 ГК РФ в случае, когда исполнение обязательства возложено должником на третье лицо, последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними, а не правилами о суброгации (абзац первый п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"). Это соглашение может являться сделкой, опосредующей заемные отношения между третьим лицом и должником, договором, предусматривающим дарение третьим лицом должнику исполненного в пользу кредитора, соглашением о погашении существующего обязательства третьего лица перед должником посредством платежа третьего лица в пользу кредитора должника и т.д.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Такие условия притворности сделки в отношении оспариваемого истцами договора купли-продажи спорной квартиры от 27.04.2017 между ФИО4 и ФИО2 установлены в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела - совокупностью представленных суду доказательств подтверждено, что при заключении этой сделки действительное волеизъявление всех сторон не соответствовало указанной правовой природе договора (купли-продажи), условия которого не отражали действительных намерений сторон, а исполнение было фиктивным. 

Оценивая изложенные фактические обстоятельства дела в контексте приведённых норм права и разъяснений Постановления Пленума ВС РФ, последовательность действий сторон, суд приходит к выводу, что из представленной в ходе рассмотрения дела совокупности доказательств, в том числе объяснений представителей всех сторон, с очевидностью следует, что истец ФИО1 и ответчик ФИО21 пришли к обоюдному Соглашению, подписанному ими 27.04.2017, которое для истицы ФИО1 имело целью получить единовременно крупную денежную сумму с рассрочкой ее возврата в большем размере. 

Для исполнения Соглашения ФИО21 одномоментно был оформлен ряд сделок с участием третьих лиц, а именно: договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО4 – дочерью истицы ФИО1, действующей в этих правоотношениях с учетом интересов матери, кредитный договор с АО «Банк Жилищного Финансирования», составлено завещание в пользу ФИО1

Учитывая цель заключения ФИО1 соглашения с ФИО2 и его условия, а так же представленные суду доказательства, которыми подтверждается нахождение квартиры в фактическом владении первого собственника ФИО4 в отсутствие для этого правовых оснований, суд приходит к выводу, что необходимость заключения договора купли-продажи спорной квартиры была вызвана исключительно обеспечением гарантий для ФИО2 избежать финансовых потерь при нарушении ФИО1 условий Соглашения в отсутствие у самой ФИО1 каких-либо финансовых гарантий этому. Таким способом для ФИО2 третьим лицом ФИО4 обеспечивались финансовые риски по заключенному с ФИО1 Соглашению, что соответствует правоотношениям по залогу объекта недвижимости.

Банк, как сторона, предоставившая стабильному заемщику ФИО21 кредит в размере 3 600 000 руб., так же имел гарантии своей сделки с ФИО21, поскольку договор имел полную стоимость кредита (на 242 месяца) в сумме 10 509 861,97 руб. и был обеспечен залогом спорной 3-комнатной квартиры.

Последующее переоформление ФИО21 спорной квартиры на имя ФИО1 было поставлено в зависимость от соблюдения последней условий возврата кредитного долга ФИО21 (обращение взыскания на имущество должника). 

Общим правилом при рассмотрении данных правоотношений является применение закона, относящегося к прикрытой сделке, в том числе при наличии произвольной комбинации ее условий, прав и обязанностей, не образующих известного Кодексу состава сделки, в том числе и выходящих за рамки гражданских сделок. В п. 2 ст. 434 ГК РФ признается соблюдением письменной формы договора не только составление одного документа, подписанного сторонами, но и обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ). Таким образом, содержание договора, на заключение которого была направлена реальная воля сторон, с учетом приведенных норм материального права должно быть установлено не только из положений одного оспариваемого договора купли-продажи, но и из оценки в совокупности иных составленных сторонами документов.

Анализ указанных выше документов, составленных ФИО1, ФИО2 и ФИО4, характер их действий указывает на наличие между ними трехстороннего соглашения, воля участников которого была направлена на получение ФИО1 денежных средств путем оформления на ФИО2 кредита под залог квартиры ФИО4 и передачу от ФИО2 полученных кредитных средств (за минусом оплаты расходов и услуг) в долг ФИО1 с возложением на нее полного погашения кредитных обязательств ФИО2 

Эти условия свидетельствуют об отсутствии у собственника квартиры ФИО4 намерения продавать, а у ФИО2 - купить спорную квартиру; продолжение владения спорной квартирой первоначальным собственником в совокупности с иными фактическими обстоятельствами дела так же подтверждает отсутствие воли участников сделки на прекращение прав собственника в отношении спорного имущества, то есть фактически стороны не выполнили вытекающие из сделки права и обязанности.

Придание притворной сделке требуемой законом формы и осуществление для вида соответствующих регистрационных действий само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ.

В этой связи требования обоих исков о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: МО 

<

адрес>, заключенного 27.04.2017 между ФИО4 и ФИО2 подлежат удовлетворению как законные и обоснованные.

Суд не может согласиться с доводами ответчиков о фактическом исполнении ФИО4 оспариваемого договора купли-продажи путем получения ею от ФИО2 денежных средств в размере 6 901 000 руб. за спорную квартиру в силу следующего.

В материалы дела представлены две расписки ФИО4: о получении от ФИО2 денежных средств в сумме 2 000 000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных ФИО2 по кредитному договору от 27.04.2017, в качестве оплаты за проданное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 27.04.2017, и о получении от ФИО2 денежных средств в сумме 4 901 000 руб. в качестве оплаты за ремонт и благоустройство квартиры (в том числе 3 301 000 руб. за счет собственных средств ФИО2 и 1 600 000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных ФИО2 по кредитному договору от 27.04.2017), которые не согласуются с условиями оспариваемого договора (т.1 л.д.214,215). 

Согласно условиям договора купли-продажи квартиры, расчет по нему производится в течение трех банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности (п.3.2 договора от 27.04.2017). Из выписки из ЕГРН на спорную квартиру следует, что государственная регистрация произведена 05.05.2017. 

В материалы дела представлены Договор № 3551 аренды банковского сейфа, используемого при совершении ипотечной сделки от 27.04.2017, акт приема-передачи в аренду индивидуальной ячейки банковского сейфа от 27.04.2017, индивидуальные карты арендаторов, Правила АО «Банк Жилищного Финансирования» по предоставлению в аренду индивидуальных ячеек банковских сейфов. Объяснения истцов о том, что денежные средства по договору находились в депозитном сейфе, откуда после государственной регистрации перехода права на ФИО2 и были получены ФИО4 15.05.2017., подтверждаются сведениями индивидуальных карт арендаторов ячейки ФИО2 и ФИО4 (т.2 л.д.98-108).

Согласно представленным суду документам, в этот же день, 15.05.2017, ФИО1 погасила свои обязательства в размере 3 020 000 руб. по кредитному договору от 29.06.2016 с ПАО «Совкомбанк», о чем представлены платежный кассовый ордер от 15.05.2017 и выписка по счету ФИО1, уведомление от ПАО «Совкомбанк» о выполнении ФИО1 обязательств по кредитному договору от 29.06.2017, расчеты по которому произведены полностью 16.05.2017, уведомление УФСГРКиК о погашении записи об ограничении (обременении) права на заложенное имущество ( т.3 л.д.24-27). 

Все указанные действия сторон в полной мере согласуются с целью заключенного между ФИО1 и ФИО2 Соглашения от 27.04.2017, и выполнением последней его условий о передаче ФИО1 полученных в Банке кредитных денежных средств.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют, что 27.04.2017 денежные средства ФИО2 по распискам ФИО4 не передавались.

В установленной правовой ситуации характер рассматриваемых правоотношений между указанными лицами позволяет суду утверждать о фактическом заключении и исполнении ФИО1 и ФИО2 договора займа с обеспечением исполнения ФИО1 обязательств по его возврату ФИО2 путем залога спорной квартиры, принадлежащей ФИО4 (ипотеки в пользу ФИО2).

Признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

При установленных по делу обстоятельствах, требования обоих исков о применении последствий недействительности притворной сделки с применением к рассматриваемым правоотношениям правил договора займа с обеспечением исполнения обязательств (залогом) подлежат частичному удовлетворению.

Суд устанавливает, что по условиям договора займа, заключенного между ФИО1 и ФИО2, ФИО1 получила от ФИО2 в долг 3 600 000 руб. с обязательством его возврата путем полной выплаты по кредитным обязательствам ФИО2 перед АО «Банк ЖилФинанс» по условиям кредитного договора № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017, что на день прекращения кредитного договора (18.03.2019) составляет 3 564 300,45 руб. (это следует из выписки АО «Банк ЖилФинанс» по счету 

<

***> – т.1 л.д.229). 

По указанному кредитному договору кредит в размере 3 600 000 руб. был предоставлен ФИО2 сроком на 242 месяца. Согласно графику платежей полная стоимость кредита с начислением процентов за пользование кредитом в течение 242 месяцев по состоянию на 25.06.2037 года составила бы 10 509 861, 97 руб. (т.1 л.д.15-20). 

В соответствии с пунктом 4.2.1. кредитного договора от 27.04.2017 заемщик имеет право произвести полный или частичный досрочный возврат кредита на условиях и в сроки, указанные в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.3.2. указанного договора датой исполнения обязательств заемщика по настоящему договору считается день зачисления кредитором сумм в счет погашения задолженности на ссудный счет.

Возможность полного досрочного возврата кредита также предусмотрена пунктом 5 Соглашения между ФИО2 и ФИО1 от 27.04.2017.

Из материалов дела следует, что ФИО1 за период с 27.04.2017г. по 25.07.2019 перечислила в счет погашения долговых обязательств на открытый на имя ФИО2 счет № денежные средства в сумме 

<

***> руб. 51 коп.

Объяснения истцов о готовности ФИО1 досрочно погасить кредит и сообщении об этом 31.07.2019 ФИО2, подтверждается произведенным нотариусом Пушкинского нотариального округа МО ФИО22 в порядке обеспечения доказательств протоколом от 20.12.2017 осмотра доказательств - SMS сообщений на мобильном телефоне ФИО1 за период времени 13 марта, 15 марта, 16 марта и 31 июля 2019 (т.3 л.д.55-59). 

Наличие у ФИО1 денежных средств подтверждается выпиской Сбербанка из ее лицевого счета по вкладу на сумму 3 600 681,64 руб. (т.3 л.д.36). По данным графика платежей, остаток основного долга с учетом выплаты процентов на 25.07.2019 составляет 3 514 895, 26 руб. (т.1 л.д.16).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что 18.03.2019 досрочное погашение кредита в размере 3 518 994,09 руб. произвела сама ФИО2 (т.1 л.д.64). 

Обязательства ФИО1 перед ФИО2 были обеспечены залогом спорной квартиры, принадлежащей ФИО4

Поскольку обязательства ФИО1 перед ФИО23 на день рассмотрения дела не исполнены, то по указанным правоотношениям сохраняются обязательства ФИО1 перед ФИО23 по возврату остатка суммы долга в размере 3 564 300,45 руб. (сумма, указанная банком на день прекращения кредитного договора) и сохраняется залог спорной квартиры ФИО4 как мера обеспечения по договору займа, подлежащая соответствующей регистрации на основании настоящего решения.

В силу ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Согласно требованиям ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с ч.4 ст.334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге. 

В соответствии со ст.335 ГК РФ 1 залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса (о поручительстве), если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. 2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии с п.2 ст.13 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой. 

Согласно ст.37 указанного Заокна имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Статьей 48 указанного закона установлено, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. 3. Владелец документарной закладной считается законным, если его права на документарную закладную основываются на последней отметке на такой закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем документарной закладной, если доказано, что документарная закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец документарной закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Согласно ст.77 указанного закона жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Доводы представителей ответчиков о самостоятельности договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между ФИО4 и ФИО2, и отсутствия его юридической связи с правоотношениями ФИО2 по Соглашению с ФИО1 суд расценивает как уклонение от выполнения ФИО2 своих обязательств по трехстороннему соглашению с ФИО1 и ФИО4, в том числе по юридическому переоформлению права собственности на спорную квартиру.

В порядке возражений против доводов исков ответчиками так же заявлено о нарушении ФИО1 условий Соглашения о выплате кредитного долга ФИО2 перед Банком, что, по их мнению, явилось достаточным основанием для самостоятельного распоряжения ФИО2 указанным объектом недвижимости без согласования с ФИО1 и ФИО4 путем заключения 11.02.2019 договора купли-продажи с ФИО3 

Суд так же полагает данные возражения несостоятельными в силу следующего.

Учитывая, что стороны трехстороннего соглашения в отношении спорной квартиры имели в виду залог, то к сделке с этой квартирой в силу пункта 2 статьи 170 Кодекса должны применяться правила о залоге.

Сторонами не оспаривается, что в соответствии с п.3 Соглашения стороны договорились, что ФИО1 будет являться третьим лицом, исполняющим обязанности ФИО2 по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27 апреля 2016 по выплате в счет погашения долга перед кредитором (АО «Банк Жилищного Финансирования») согласно графику платежей (приложение к кредитному договору) из собственных средств путем перечисления на расчетный счет № с расчетного счета Стороны 2 с указанием в основании платежа – «в счет погашения долга по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 или внесением денежных средств через операционную кассу АО «Банк Жилищного Финансирования». 

Учитывая изложенные выше выводы суда, данные действия ФИО1 были фактически направлены на возврат суммы долга на условиях платности и срочности.

В подтверждение выполнения ФИО1 указанных обязательств в дело представлены квитанции о ее платежах по кредитному договору ФИО2, из которых усматривается, что в период с 27.04.2017 по 27.07.2019 ФИО1 произведены выплаты по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 на расчетный счет № 

<

***> на общую сумму 1196 028,51 руб.(т.1 л.д.27-37). 

Данные обстоятельства также подтверждены выпиской по кредитному счету в АО «Банк ЖилФинанс», из которой следует, что на дату заключения между ФИО2 и ФИО3 договора от 11.02.2019 и на дату досрочного погашения ФИО24 кредита 18.03.2019 отсутствуют задолженности (а, следовательно, и просрочки ФИО1) платежей по кредиту (т.1 л.д.225-230).

Из этой же выписки по кредитному счету ФИО2 в АО «Банк ЖилФинанс» усматривается, что расчет суммы погашения ФИО2 кредита сделан с учетом произведенных ФИО1 по состоянию на 18.03.2019 платежей и что выплаты по кредиту продолжали поступать до 27.07.2019, то есть уже после его погашения 18.03.2019 ФИО2 и заключения последней 11.02.2019 договора купли-продажи квартиры. Сумма выплат за период 18.03.2019- 27.07.2019 составляет 174 000 руб.

Каких-либо иных оснований для получения ФИО2 от ФИО1 перечисленных последней за период с 27.04.2017 по 27.07.2019 денежных средств на общую сумму 

<

***>,51 руб., кроме предусмотренных Соглашением от 27.04.2019, суду не заявлено, в ходе рассмотрения дела не установлено.

Согласно п.5 Соглашения, в случае допущения просроченной задолженности Стороной 2 в счет погашения долга по кредитному договору в течение Двух месяцев Сторона 1 имеет право обратиться к Кредитору с заявлением с просьбой разрешения продать из-под залога спорную квартиру. После продажи квартиры Сторона 1 обязуется возвратить Стороне 2 денежные средства в полном объеме, которые были выплачены Стороной 2 во исполнение обязательств за Сторону 1 по кредитному договору, в течение 1 дня с момента государственной регистрации сделки купли-продажи с новым Покупателем.

Просрочки оплаты, составляющие несколько дней в 2018 году, с учетом длительности периода исполнения ФИО1 обязательств, при отсутствии выставления Банком задолженности и каких-либо санкций Банка к кредитору ФИО2, в силу принципа разумности и соразмерности и правил ст.348 ГК РФ не могут быть расценены судом как нарушение истицей Соглашения от 27.04.2017, влекущее за собой возможность отчуждения спорного объекта недвижимости (фактически обращение взыскания на имущество должника).

При совокупной оценке установленных по делу фактических обстоятельств суд не усматривает наличие условий для реализации права ФИО2 на распоряжение спорной квартирой в порядке п.5 Соглашения, поскольку исполнение ФИО1 условий Соглашения по выплатам кредитной задолженности в период с 27.04.2017 по 27.07.2019 и принятие ФИО2 этого исполнения обязательств подтверждено материалами дела.

Изложенные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют об обоснованности требований обоих исков о признании ничтожным (притворным) заключенного 27.04.2017 между ФИО4 и ФИО2 договора купли-продажи спорной квартиры.

Оснований для применения срока исковой давности в отношении заявленных исковых требований не имеется.

В силу п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Договор купли-продажи квартиры, который оспаривается ФИО4 и ФИО1, заключен 27.04.2017. Иск ФИО4 о признании этого договора притворной сделкой заявлен 15.10.2019, уточнены требования – 26.11.2019 и 25.12.2019, иск ФИО1 о признании этого договора притворной сделкой и о применении последствий недействительности этого договора заявлен 26.11.2019, уточнены требования – 25.12.2019 то есть все требования заявлены в пределах установленного законом 3-летнего срока.

Так же суд отклоняет как ошибочные доводы ответчиков об отсутствии у ФИО1 и ФИО4 права на обращение в суд с заявленными требованиями в силу следующего.

В соответствии со ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п.2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.(п.3).

В п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно абз.1 п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п.1 ст.1, п.3 ст.166 и п.2 ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (ст.136 ГПК РФ, ст.128 АПК РФ).

Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

При установленных по делу фактических обстоятельствах суд считает избранный истцами способ защиты права путем оспаривания указанных сделок надлежащим.

В соответствии со ст.168 ГК РФ 1. За исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу пункта 2 статьи 218 ГК РФ в их взаимосвязи со статьями 166, 168 и 209 ГК РФ в основании права собственности может лежать не любой договор, а только тот, который соответствует действующему законодательству.

В силу изложенных выше выводов суда о притворности договора купли-продажи от 27.04.2017, у ФИО6 отсутствовало право на распоряжение спорным объектом недвижимости, в связи с чем в установленной по делу правовой ситуации договор купли-продажи спорной квартиры от 11.02.2019, заключенный между ФИО2 и ФИО3, так же признается судом недействительным (ничтожным).

Признание этих сделок недействительными влечет за собой недействительность государственной регистрации перехода права собственности к ответчику ФИО3, недействительность закладной от 11.02.2019, восстановление права собственности истца ФИО4, прекращение зарегистрированного обременения спорной квартиры в виде ипотеки в пользу АО КБ «Русский Народный Банк» и прекращение обременения спорной квартиры в виде ипотеки в пользу ООО «Национальная Фабрика Ипотеки».

Оценка доказательств, представленных сторонами по настоящему гражданскому делу, в их совокупности позволяет суду прийти к выводу о том, что поведение ответчика ФИО2 по неисполнению условий соглашения от 27.04.2017 и продаже спорной квартиры ФИО3, а равно и самой ФИО3 при заключении этого договора и выдаче закладной нельзя признать добросовестным. 

При установленных обстоятельствах суд усматривает прямое нарушение условий трёхстороннего соглашения с истцами и требований ст. 309, 310 ГК РФ со стороны ФИО2, действующей исключительно в собственных интересах по предмету соглашения и вопреки законным интересам ФИО1 и ФИО4 

Также не имеется оснований для признания АО КБ «Русский Народный Банк» и ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» добросовестными залогодержателями и для признания добросовестности их действий при отчуждении закладной от 11.02.2019, выданной ФИО3 на спорную квартиру.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).

Учитывая установленные в ходе рассмотрения дела фактические обстоятельства, установленные по делу, суд не усматривает в действиях истцов недобросовестного поведения. В то же время эти обстоятельства позволяют суду прийти к выводу, что при заключении договора-купли продажи квартиры от 11.02.2019 ФИО3 не приняла всех возможных мер по выяснению данных о наличии либо отсутствии притязаний иных лиц на указанное имущество, не проявила той степени заботливости, разумной осмотрительности и осторожности, которая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, не приняла необходимых мер и действий, направленных на получение необходимой и достоверной информации о контрагенте и о предмете договора. Квартира ей не была передана и находится в фактическом владении семьи первого собственника. Кроме того, как следует из материалов дела, на период заключения договора от 11.02.2019 и выдачи ФИО3 закладной от 11.02.2019 спорная квартира находилась в залоге у АО «Банк Жилищного Финансирования» по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017г., о чем ФИО3 заведомо знала, поскольку при заключении договора была представлена выписка из ЕГРН от 05.05.2017, содержащая сведения об ипотеке в пользу указанного банка; кредитные обязательства перед этим банком не были исполнены, согласие банка на отчуждение квартиры отсутствовало. Выдача ФИО3 закладной от 11.02.2019 в период нахождения спорной квартиры в залоге у АО «Банк Жилищного Финансирования», указание ФИО3 в закладной сведения об отсутствии регистрации об обременении квартиры, отсутствие доказательств письменного согласия этого банка на отчуждение квартиры является нарушением требований положений ст.ст.37 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. 

Все вышеизложенное указывает на недобросовестность ФИО3 при заключении договора от 11.02.2019 и выдачи закладной от 11.02.2019.

Это же касается и поведения в рассматриваемых правоотношениях АО КБ «Русский Народный Банк» и ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» - из материалов дела следует, на период заключения Кредитного договора от 11.02.2019 и выдачи ФИО3 закладной от 11.02.2019 спорная квартира находилась в залоге у АО «Банк Жилищного Финансирования» по кредитному договору № 0246-PKE-R-0001-17 от 27.04.2017г., о чем АО КБ «Русский Народный Банк» было известно, поскольку при заключении Кредитного договора была представлена выписка из ЕГРН от 05.05.2017, содержащая сведения об ипотеке в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования»; кредитные обязательства перед этим банком не были исполнены; согласие банка на отчуждение квартиры отсутствовало, что нарушает требования ч.1 ст.37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Все вышеизложенное указывает на то, что АО КБ «Русский Народный Банк» при получении от ФИО3 закладной не проявил разумной осмотрительности и надлежащей осторожности, которая от него требовалась при совершении указанных действий.

Так же нашли свое подтверждение в материалах дела и доводы обоих истцов об участии в рассматриваемых правоотношениях ФИО7 как представителя, действовавшего по доверенности от АО «Банк ЖилФинанс» (т2.л.д.160-161), от АО КБ «Русский Народный Банк» при заключении 11.02.2019 кредитного договора между АО КБ «Русский Народный Банк» и ФИО3, а затем как представителя ООО «Национальная Фабрика Ипотеки».

Статья 14 указанного выше ФЗ № 102-ФЗ предусматривает положения, которые должна содержать закладная, в том числе указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки (п.11 ч.1). В силу ч.3 указанной статьи все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа регистрации прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

Суд отмечает, что в материалы дела АО КБ «Русский Народный Банк» и ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» представлены заверенные копии закладной от 11.02.2019, содержащие разные сведения о залогодателе-должнике - в первом случае ФИО25, во втором - ФИО3, а так же и об основаниях передачи прав по этой закладной - соответственно, договор № 5 от 31.10.2018 и договор № 13 от 20.05.2019 (т.2 л.д.16-21.178-183).

В установленной по делу правовой ситуации требования всех заявленных исков подлежат частичному удовлетворению.

При этом доводы представителя АО «КБ «Русский Народный Банк» о том, что их организация является ненадлежащим ответчиком, суд отклоняет как несостоятельные, поскольку установлено, что в пользу этого Банка зарегистрирована ипотека на спорную квартиру, об исключении сведений ЕГРН о регистрации обременения по которой заявляют истцы.

Суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований иска ФИО4 о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 остатка суммы долга по кредитному договору, поскольку по залоговым правоотношениям данные обязательства ФИО1 перед ФИО2 не являются последствиями применения недействительности сделки купли-продажи. Такими последствиями является регистрация залога на спорный объект недвижимости (ипотека в пользу ФИО2).

Не имеется оснований и для удовлетворения иска ФИО1 в части требований об обязании ФИО2 выполнить обязательства по соглашению от 27.04.2017 года, приняв погашение ФИО1 долга в размере 3 390 300,45 руб., поскольку это является правом, а не обязанностью ФИО2 как стороны договорных отношений.

Отклоняются судом как незаконные и необоснованные и требования иска ФИО1 о взыскании с ФИО2 денежных средств в размере 

<

***>,51 руб. за нарушение условий соглашения от 27.04.2017, поскольку таких правовых оснований при установленных по делу фактических обстоятельств суд не усматривает, указанная сумма подлежит зачету в счет исполнения ФИО1 обязательств по возврату ФИО2 суммы долга.

Требования иска ФИО1 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, корпус 4 

<

адрес>, удовлетворению не подлежат, в качестве последствий недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного 27.04.2017 между ФИО2 и ФИО4 судом применяется восстановление права собственности ФИО4

Иных доводов, влияющих на изложенные выводы суда, сторонами не заявлено, судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, Акционерному Обществу Коммерческий банк «Русский Народный Банк», ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделок, применении к договору купли-продажи правил договора займа с обеспечением исполнения обязательств, обязании ответчика выполнить обязательства, принять погашение долга, взыскании денежных средств за нарушение условий соглашения, прекращении права собственности, признании недействительной закладной, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права, записи об обременении, признании права собственности удовлетворить частично.

Исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, Акционерному Обществу Коммерческий банк «Русский Народный Банк», ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, применении к договору купли-продажи правил договора займа с обеспечением исполнения обязательств, взыскании денежных средств в счет погашения долга, прекращении права собственности, признании недействительной закладной, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности, записи об обременении, признании права собственности удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: МО 

<

адрес>, заключенный 27.04.2017 между ФИО4 и ФИО2.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: МО 

<

адрес>, заключенный 11.02.2019 между ФИО2 и ФИО3. 

Применить последствия недействительности договоров купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: МО 

<

адрес>, корпус 4, 

<

адрес>:

- прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: МО 

<

адрес>, корпус 4, 

<

адрес>, 

- признать недействительной Закладную, выданную 11.02.2019г. ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: МО 

<

адрес>, корпус 4, 

<

адрес>,

- исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: МО 

<

адрес>, корпус 4, 

<

адрес>:

- исключить из ЕГРН запись об обременении квартиры расположенной по адресу: МО 

<

адрес>, корпус 4, 

<

адрес>, – зарегистрированная ипотека в пользу АО Коммерческий банк «Русский Народный Банк», 

- прекратить обременение квартиры, расположенной по адресу: МО 

<

адрес>, корпус 4, 

<

адрес>, в виде ипотеки в пользу ООО «Национальная Фабрика Ипотеки».

- признать за ФИО4 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: МО 

<

адрес>, корпус 4, 

<

адрес>, 

- произвести регистрацию обременения данной квартиры - ипотека в пользу ФИО2.

В части требований о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств в счет погашения долга по кредитному договору – истцу ФИО4 отказать

В части требований об обязании ФИО2 выполнить обязательство по соглашению от 27.04.2017 года и принять погашение ФИО1 долга в размере 3 390 300,45 руб. – истцу ФИО1 отказать.

В части требований о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 

<

***>,51 руб. за нарушение условий соглашения от 27.04.2017 года – истцу ФИО1 отказать.

В части требований о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, Московский проспект, 

<

адрес>, корпус 4 

<

адрес> – истцу ФИО1 отказать.

Решение является основанием для внесения всех необходимых сведений и соответствующих изменений в ЕГРН и ГКН в отношении прав и обременений на спорный объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, Московский проспект, 

<

адрес>, корпус 4 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме – 11.02.2020.

Судья