Дело № 2-52/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пос. Лотошино Московской области 

22 февраля 2018 года. Лотошинский районный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Грицкевич Т.В. 

при секретаре Нефедовой Н.В. 

с участием прокурора Лотошинского муниципального района в лице помощника прокурора Захарова И.В. 

представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Глорис» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неосновательного обогащения в натуре, прекращении права собственности на квартиру, признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по месту жительства и выселении из жилого помещения, 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Глорис» ( далее ООО «Глорис») обратились в суд с исковыми и дополнительными исковыми требованиями к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неосновательного обогащения в натуре, прекращении права собственности на квартиру, признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по месту жительства и выселении из жилого помещения, указав в обоснование иска, что 07.08.2014 года между ними и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры №__, расположенной по адресу: ............ 

До заключения договора, указанная квартира принадлежала им на нраве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.07.2010 года №__, выданного Администрацией городского поселения Лотошино, Лотошинского муниципального р-на, Московской области. Согласно условиям вышеуказанного договора купли-продажи, они передали ответчику в собственность квартиру №__, расположенную по адресу: ............, а ответчик принял вышеуказанное имущество, что подтверждается актом приема-передачи, но свои обязательства по договору купли-продажи перед ними не исполнил. 

Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры от 07.08.2014 года, ответчик (покупатель) должен был произвести оплату стоимости приобретенной им квартиры у них в срок до 30.03.2015 года, перечислить денежные средства на их расчетный счет, открытого в Сбербанке России ПАО (ОАО) по следующему графику: по 30 000 рублей в течение 7-ми месяцев (с августа 2014 года по февраль 2015 года включительно) и 2444 750 руб. в срок до 30.03.2015 года, а всего 2654 750 рублей. 

Согласно п. 13 договора купли-продажи договор подлежит расторжению в случае невыполнения покупателем обязательств по оплате квартиры в соответствии с п.4 вышеуказанного договора. 

До настоящего времени ответчиком обязательства по договору купли- продажи не исполнены. 

Они неоднократно направляли в адрес ответчика письма с требованием об исполнении обязательств по отплате стоимости квартиры по договору купли-продажи от 07.08.2014 года, но данные письма оставлены ответчиком без внимания. 

Ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой им ее стоимости. 

Сумма для ООО « Глорис» является значительной и ее неуплата ответчиком влечет для них такой ущерб, что ООО « Глорис» в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. 

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Договором купли- продажи от 07.08.2014 года прямо предусмотрено расторжение договора в случае невыполнения ответчиком обязательств по оплате квартиры. 

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом соглашением сторон. 

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ. 

Согласно ст.ст. 1102, 1104, ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. 

Судебное решение о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. 

Кроме того, в июле 2017 года ответчик зарегистрировался в спорной квартире №__, расположенной по адресу: ............, а также вселился в указанное жилое помещение. 

На основании всего изложенного истец – ООО « Глорис» просят: 

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры №__, расположенной по адресу: ............, от 07 августа 2014 года, заключенный между ООО «Глорис» и ФИО3. 

Прекратить право собственности ответчика ФИО3 на квартиру №__, расположенную по адресу: ............. 

Возвратить квартиру №__, расположенную по адресу: ............, продавцу - ООО «Глорис». 

Признать ответчика ФИО3 утратившим право пользования квартирой №__, расположенной по адресу: ............, снять ответчика с регистрационного учета по месту жительства по вышеуказанному адресу и выселить ответчика из указанного жилого помещения.

Взыскать с ФИО3 в их пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Истец – ООО « Глорис» в лице представителя по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые и дополнительные исковые требования истца полностью поддерживает и просит их удовлетворить. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении дела слушанием не обращался, интересы истца в судебном заседании представляет по доверенности ФИО2, что позволяет суду в соответствии со ст.53, ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие истца с участием его представителя. 

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые и дополнительные исковые требования истца не признал, указав в обосновании, что ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи имел постоянное место работы - являлся заместителем Главы Лотошинского муниципального района МО по социальной политике и инвестициям. ФИО3 планировал оплатить оспариваемый договор за счет заработной платы. Вместе с тем, до настоящего времени заработная плата им не получена. С 13.11.2017 года ФИО3 устроился на новое место работы и готов погасить существующую задолженность по оспариваемому договору в двухмесячный срок. 

По оспариваемому договору ФИО3 была передана в собственность квартира, в которой он в настоящее время зарегистрирован по месту жительства и она является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. 

Конституционные начала взаимоотношений личности, общества и государства распространяются и на отношения, связанные с реализацией гарантированного каждому статьей 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на жилище, которое получило международно-правовое признание в качестве одного из необходимых условий обеспечения права на достойный жизненный уровень. 

Таким образом, удовлетворение исковых требований ООО «Глорис» приведет к нарушению принципов правового социального государства, призванного создавать условия, обеспечивающие достойную жизнь и свободное развитие человека, и лишению ответчика возможности реализовать естественную потребность в жилище, как необходимом средстве жизнеобеспечения. 

Кроме того, в ГК РФ (глава 30, параграф 7 «Продажа недвижимости», ст.ст. 549-558 ГК РФ) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Неоплата покупателем товара сама по себе не является существенным нарушением условий договора, позволяющим расторгнуть его по основаниям п. 2 ст. 450 ГК РФ. Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. 

Истец, ссылаясь на п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, утверждает, что ответчик, нарушив сроки оплаты по оспариваемому договору нанес ему такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Вместе с тем, в нарушение ч. 2 ст. 65 ГПК РФ доказательств значительности причиненного ущерба истец суду не представил.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

Учитывая размер задолженности - 2654 750 рублей и дату возникновения задолженности - с 30.08.2014 года размер штрафных санкций по оспариваемому договору мог составлять 833022 руб.90 коп.. Вместе с тем, истец в просительной части своего искового заявления не указывает на необходимость взыскания с ответчика данной суммы. Данное обстоятельство указывает на незначительность указанной суммы для истца. При этом, в случае удовлетворения требований истца он лишится возможности получить с ответчика и полную сумму - 2 654 750 рублей. 

На основании изложенного, представитель ответчика ФИО2 полагает, что исковое заявление ООО «Глорис» не обоснованно и не подлежит удовлетворению.

Прокурор Лотошинского района в лице помощника прокурора Захарова И.В. считает исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

В судебном заседании установлено, что 07.08.2014 года между истцом - ООО «Глорис» и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры №__, расположенной по адресу: ............, по условиям которой истец, являясь на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.07.2010 года №__8, выданного Администрацией городского поселения Лотошино, Лотошинского муниципального р-на, Московской области, собственником указанной квартиры, право собственности на которую зарегистрировано за истцом 20 сентября 2010 года в установленном законом порядке, продали, а ответчик ФИО3 купил указанную квартиру. 

Указанная квартира согласно п.3 договора продана за 2654750 рублей. 

Далее, согласно п. 4 указанного договора купли-продажи квартиры от 07.08.2014 года, ответчик ФИО3, как покупатель квартиры, должен был перечислить денежные средства за квартиру на расчетный счет продавца- истца ООО « Глорис», открытый ими в ОАО « Сбербанк России», по следующему графику: по 30 000 рублей ежемесячно в течение 7-ми месяцев (с августа 2014 года по февраль 2015 года включительно), а оставшуюся сумму в размере 2444 750 руб. в срок до 30.03.2015 года, и всего 2654 750 рублей. 

Согласно п. 13 указанного договора купли-продажи, договор подлежит расторжению в случае невыполнения покупателем обязательств по оплате квартиры в соответствии с п.4 вышеуказанного договора. 

После заключения указанного договора и до настоящего времени ответчиком обязательства по договору купли- продажи не исполнены, сумма стоимости квартиры истцу не перечислена в полном объеме, попыток перечислять оплату за квартиру по договору согласно графика платежей, указанных в п.4 договора, ответчик ФИО3 не предпринимал.

При этом, в судебном заседании установлено, что со 02 июня 2017 года ответчик ФИО3 осуществил регистрацию в спорной квартире, а также въехал в данную квартиру для проживания, завез в квартиру необходимую мебель. 

ООО « Глорис» неоднократно направляли в адрес ответчика письменные уведомления с требованием об исполнении обязательств по отплате стоимости квартиры по договору купли-продажи от 07.08.2014 года, но данные требования оставлены ответчиком без внимания.

При указанных обстоятельствах, истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО «Глорис» и ФИО3, прекратить право собственности ответчика на спорную квартиру, возвратить указанную квартиру им, признать ответчика утратившим право пользования спорной квартирой, снять ответчика с регистрационного учета по месту жительства по вышеуказанному адресу и выселить ответчика из указанного жилого помещения.

Изложенные обстоятельства полностью подтверждаются объяснениями участников судебного разбирательства, исследованными в судебном заседании материалами дела.

На основании ч.ч. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В силу ч.ч.1 и 2 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

На основании ч.1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Из пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что 07 августа 2014 года между истцом ООО «Глорис» и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи принадлежащей на праве собственности истцу квартиры, расположенной по адресу: ............, истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, передав в собственность ответчику указанную квартиру, что подтверждается передаточным актом от 07.08.2014 года, указанную квартиру ответчик зарегистрировал в ЕГРП в свою собственность 21.08.2014 года, при этом 02 июня 2017 года ответчик зарегистрировался в данной квартире, а также проживает в указанной квартире, завез необходимую для проживания мебель. 

По условиям договора купли-продажи ( п.4) ответчик ФИО3 должен был произвести оплату за приобретенную квартиру в размере стоимости квартиры – 2654750 рублей по составленному в договоре графику, и полностью оплатить стоимость квартиры в срок до 30 марта 2015 года, однако ответчик до настоящего времени не исполнил условия договора, оплату стоимости квартиры истцу не оплатил в полном объеме.

На основании п.13 договора купли-продажи договор подлежит расторжению в случае невыполнения покупателем обязательств по оплате квартиры в соответствии с п.4 договора.

При указанных обстоятельствах, суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, приходит к убеждению, что указанный договор купли-продажи квартиры от 07 августа 2014 года подлежит расторжению по требованию истца в связи с существенным нарушением ответчиком ФИО3 условий договора, при этом суд считает существенным основанием для расторжения договора, что основания для его расторжения указаны в самом договоре в случае невыполнения покупателем обязательств по оплате квартиры, данные условия расторжения договора подписаны сторонами при заключении данного договора. При этом длительное нарушение ответчиком условий договора, а именно невыполнение обязательств по оплате квартиры, повлекло для истца причинение значительного ущерба, так как истец ООО « Глорис» не получили в установленный договором срок сумму за проданную квартиру в значительном размере – 2654750 рублей, что суд считает для истца значительным ущербом. 

Далее, в соответствии с нормами ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ, в случае расторжения договора, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, при указанных обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи спорной квартиры подлежит расторжению, ответчиком ФИО3 обязательства по оплате квартиры не выполнены, в связи с чем истцу – ООО « Глорис» подлежит возврату спорная квартира. 

Учитывая, что договор купли-продажи подлежит расторжению, а спорная квартира подлежит возврату продавцу-истцу ООО « Глорис», то соответственно подлежит прекращению зарегистрированное право собственности на спорную квартиру за ответчиком ФИО3, и как вытекающие последствия ответчик также подлежит признанию утратившим право пользования спорной квартирой, снятию с регистрационного учета по месту жительства по указанной квартире и выселению из спорного жилого помещения, как утратившего право собственности на спорное жилое помещение. 

На основании изложенного, суд, выслушав участников судебного разбирательства, заключение прокурора, исследовав материалы дела, считает исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Далее, при указанных выше обстоятельствах, суд считает доводы представителя ответчика ФИО2, по которым он считает требования истца не подлежащими удовлетворению, как необоснованные, и не соответствующие нормам действующего законодательства, согласно нормам закона истец вправе выбрать действия по защите их нарушенного права, в связи с тем, что ответчик нарушил условия сделки, истец обратился с требованиями о расторжении договора, а не с требованиями о взыскании не выплаченной длительное время стоимости квартиры и уплате неустойки, что является правом истца. 

С учетом того, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО3 в пользу истца подлежит взысканию возврат государственной пошлины в сумме 6000 рублей. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Глорис» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неосновательного обогащения в натуре, прекращении права собственности на квартиру, признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по месту жительства и выселении из жилого помещения - удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ............, от 07 августа 2014 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Глорис» и ФИО3. 

Прекратить зарегистрированное право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ............ за ФИО3, __.__.__ года рождения, уроженца ............. 

Возвратить жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу : ............ прежнему собственнику – продавцу Обществу с ограниченной ответственностью « Глорис». 

Признать ФИО3, __.__.__ года рождения, уроженца ............, утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: .............

Снять ФИО3, __.__.__ года рождения, уроженца ............, с регистрационного учета по месту жительства по адресу : .............

Выселить ФИО3, __.__.__ года рождения, уроженца ............, из жилого помещения, расположенного по адресу: .............

Взыскать с ФИО3, __.__.__ года рождения, уроженца ............, в пользу ООО «Глорис» возврат государственной пошлины в сумме 6000 ( шесть тысяч) рублей. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба и принесено представление в Московский областной суд через Лотошинский районный суд Московской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: 

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 28 февраля 2018 года. 

Председательствующий судья :