Дело № 3а–665/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 14 ноября 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Краснослободцевой Ю.А.,

с участием :

административного истца - индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1,

представителя административного истца – индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – ФИО2, действующего суде по доверенности,

представителя административного ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3, действующего в суде по доверенности, 

представителя заинтересованного лица - администрации Ипатовского муниципального района Ставропольского края – ФИО4, действующей суде по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в равной его рыночной стоимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 2308460 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года – 2332000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что указанный земельный участок принадлежит ему на праве аренды. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года. На основании данного приказа по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1295 определена в размере 14522521,86 рублей. 

В целях проверки обоснованности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № административный истец обратился в специализированную рыночную организацию для подготовки отчета об оценке. Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультационное бюро» проведены оценочные работы и подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 0007 от 6 апреля 2017 года. В результате проведенных оценочных работ рыночная стоимость земельного участка составила – 2332000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

По итогам проведения экспертизы Некоммерческим партнерством саморегулируемая организации «Деловой Союз Оценщиков» № 8834 от 14 апреля 2017 года отчет об оценке № 0007 от 6 апреля 2017 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

Существенное завышение размера кадастровой стоимости влечет установление завышенных размеров арендных платежей, чем нарушаются права и интересы административного истца. 

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В судебное заседание не явились представители : административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом. 

В письменных возражениях на административный иск административный ответчик - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления (том 1 л.д. 203-205). 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лица, участвующего в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административного ответчика и заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

В судебном заседании административный истец – ФИО1, представитель административного истца - ФИО2 поддержали заявленные в административном иске требования, уточнили их и просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, согласно выводов проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы. 

Представитель административного ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО5 просила суд вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица - администрации Ипатовского муниципального района Ставропольского края – ФИО4 просила вынести законное и обоснованное решение.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.02.2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3). 

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что 19 июня 2012 года между администрацией Ипатовского муниципального района Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 заключен договор № 26 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения государственная собственности на которые не разграничена, в соответствии с которым административному истцу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2308460 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу : 

<

адрес>. Срок аренды земельного участка установлен с 19 декабря 2012 года по 18 июня 2022 года. Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 21 августа 2012 года (том 1 л.д. 12-14, 23).

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:1295 относится к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, площадь 2308460+/-13294 кв.м. (том 1 л.д. 15-17).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет – 14522521 рублей 86 копеек (том 1 л.д. 189). 

Указанная кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в аренде у административного истца внесена в Единый государственный реестр недвижимости (том 1 л.д. 19-22). 

Согласно отчета № 0007 об оценке рыночной стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер № общей площадью 2308460 кв.м., по адресу : 

<

адрес>, выполненного 6 апреля 2017 года Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультационное Бюро», рыночная стоимость данного земельного участка составила – 2332000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 63-171).

По итогам проведения экспертизы Некоммерческим партнерством саморегулируемая организации «Деловой Союз Оценщиков» отчет об оценке № 0007 от 6 апреля 2017 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам (том 1 л.д. 40-62).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 6 июня 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертный исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридический институт (НОЦСЭЭИ) (том 1 л.д. 195-199).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 36/06/17Э от 6 июля 2017 года рыночная стоимость земельного участка, находящегося в аренде административного истца составила – 6647000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 2 л.д. 1-99). 

Определением Ставропольского краевого суда от 01 августа 2017 года по ходатайству представителя административного истца – ФИО2 по делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «Арбитраж» (том 2 л.д. 116-120).

По заключению повторной судебной оценочной экспертизы № ЭЗ 018/10/2017 от 9 октября 2017 года рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила – 4048000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года (том 2 л.д. 127-205).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с части 1 и части 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 указанного закона). 

Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Экспертом проведено натурное обследование объекта оценки, выполнены фотоработы, в которых отражено состояние исследуемого объекта, описаны применяемые при экспертизе подходы и методы оценки, указаны количественные и качественные характеристики объекта исследования, произведен анализ рынка объекта исследования, сельского хозяйства в Ставропольском крае, анализ рынка земель сельхозназначения в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2015 года, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земли сельскохозяйственного назначения, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, подобраны и описаны аналоги для объектов исследования. 

Из экспертного заключения следует, что объектом оценки являлся земельный участок, с кадастровым номером 26:02:0000001295, площадью 2308460+/-13294 кв.м., местоположение : Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования Первомайского сельсовета, секция 19, контур 21, секция 21, контур 1, секция 24, контур 6, 9, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, соседние земельные участки также из земли сельхозназначения. Оцениваемый земельный участок находится среди сельскохозяйственных полей. Ближайший населенный пункт пос. Восточный находится в нескольких километрах. Транспортная доступность к участку низкая, грунтовые дороги. 

Для производства исследования сравнительным подходом, методом сравнения продаж экспертом подобрано 5 объектов-аналогов, расположенных в Ипатовском, Шпаковском, Предгорном и Андроповском районах, по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами. Сходство между объектом исследования и объектами-аналогами установлены по основным показателям : местоположение, площадь, передаваемые имущественные права, назначение и вид разрешенного использования. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, площадь, передаваемые имущественные права. Применение корректировок как и отказ и применении корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Рыночная стоимость определена экспертом также в рамках доходного подхода методом прямой капитализации дохода, проведено согласование результатов экспертизы при использовании различных подходов к оценке и методов оценки и установлена итоговая рыночная стоимость объекта исследования.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. 

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Выводы, содержащиеся в отчете № 0007 от 6 апреля 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1295 опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной повторной судебной оценочной экспертизой. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Доводы письменных возражений администрации Ипатовского муниципального района об отсутствии правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельных участков находящихся в аренде у административного истца, поскольку уменьшение кадастровой стоимости земельного участка может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости, по мнению суда, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

В силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

В краевой суд одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство от директора Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (СКФУ) юридический институт научно-образовательный центр судебной экспертизы и экспертных исследований (НОЦСЭЭИ) – ФИО6 о взыскании судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, которое суд считает подлежащими удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении судебной оценочной экспертизы оплата за её проведение возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лежит на административном истце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административные исковые требования индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в равной его рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2308460 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости - 4048 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1295.

Административный иск ФИО1 поступил в суд 15 мая 2017 года. 

Установленная данным решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № для определения арендной платы применяется с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ФИО1 в пользу Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 

<

данные изъяты> рублей путем перечисления на банковские реквизиты : 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.