Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

20 июня 2019 года. п.Шаховская

<

адрес>

Шаховской районный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи КАПРАЛОВА В.С.,

при секретаре ЛУЩЕКО М.А.,

с участием: 

истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании по договору аренды нежилого помещения № от 01.08.2018 года задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку в оплате арендной платы,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании по договору аренды нежилого помещения № от 01.08.2018 года задолженности по арендной плате за период март и апрель 2019 года в общем размере 60000 рублей и неустойки за просрочку в оплате указанной арендной платы за период с 26.02.2019 года по 13.05.2019 года в общем размере 75600 рублей (л.д.1-3).

В судебном заседании истец вышеуказанные исковые требования поддержал, суду пояснил, что между ним и ответчиком 01.08.2018 года был заключен договор аренды нежилого помещения за № сроком действия по 31.06.2019 года, на основании которого он по акту приема-передачи от 01.08.2018 года передал в аренду ответчику нежилое помещение общей площадью 85 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, а ответчик приняла на себя обязательства ежемесячно оплачивать ему за аренду такого имущества арендную плату в размере 30000 рублей до 25-го числа предыдущего месяца аренды за каждый последующий месяц. В феврале 2019 года без какого-либо его письменного уведомления, согласия, а также составления соглашения о расторжении вышеуказанного договора и оформления акта приема-передачи арендуемого имущества ответчик покинула арендуемое помещение, передав ключи от него арендатору соседнего помещения. При этом, условиями договора аренды возможность одностороннего расторжения договора арендатором при отсутствии его нарушения со стороны арендодателя не предусмотрена. В связи с чем, поскольку данный договор аренды не был расторгнут между ним и ответчиком в установленном законом порядке и своего согласия на такое расторжение договора он ответчику не предоставлял, полагает, что, не смотря на фактическое освобождение ответчиком арендуемого помещения, у ответчика имеется обязательство по оплате ему арендной платы по вышеуказанному договору аренды за март и апрель 2019 года, а также предусмотренной договором неустойки за просрочку таких платежей. На основании изложенного просит суд удовлетворить вышеуказанные исковые требования.

В судебном заседании ответчик возражала относительно заявленных истцом исковых требований, полагая, что она не должна оплачивать ответчику арендную плату по договору аренды от 01.08.2018 года за март и апрель 2019 года, поскольку в феврале 2019 года из-за неудобства пользования арендуемым имуществом по причине наличия другого арендатора в соседнем помещении она, устно сообщив об этом истцу, освободила арендуемое помещение и не арендовала его в марте и апреле 2019 года. Также полагает, что размер начисленной истцом договорной неустойки является завышенным и не разумным, поскольку не соответствует последствиям неисполнения обязательств по договору аренды, в то время, как она (ответчик) в настоящее время не имеет работы и находится в отпуске по уходу за малолетним ребенком. Кроме того, суду пояснила, что арендная плата по условиям договора должна была вноситься ей истцу путем ее предоплаты, а именно до 25-го числа каждого месяца за каждый последующий месяц аренды. В тоже время, суду подтвердила, что письменно не уведомляла истца об освобождении помещения и расторжении договора, согласия истца на такое расторжение договора не получала, акт приема-передачи (возврата) арендуемого имущества с истцом не составляла, каких-либо письменных претензий о невозможности использования арендуемого имущества истцу также не направляла.

Выслушав истца и ответчика, изучив материалы дела, суд считает, что исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании по договору аренды нежилого помещения № от 01.08.2018 года задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку в оплате арендной платы подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.03.2010 года истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.12).

01.08.2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, согласно которому истец принял на себя обязательства передать вышеуказанное нежилое помещение ответчику в аренду по акту приемки-передачи, а ответчик принял на себя обязательства оплачивать за арендуемое им имущество арендную плату в размере 30000 рублей за каждый последующий месяц в срок до 25-го числа предыдущего месяца аренды (л.д.6-11). На основании данного договора аренды между сторонами спора был подписан акт приема-передачи от 01.08.2018 года, по которому вышеуказанное нежилое помещение и было передано истцом ответчиком в аренду (л.д.13,14).

Как следует из условий вышеуказанного договора аренды и акта приема-передачи к нему, на момент заключения такого договора и получения недвижимого имущества в аренду ответчик так же, как и истец, являлась индивидуальным предпринимателем. Однако, согласно выписке из ЕГРИП от 13.05.2019 года и показаниям самого ответчика – 17.12.2018 года, т.е. до обращения истца с вышеуказанным иском в суд, ответчик прекратила свою предпринимательскую деятельность, о чем в ЕГРИП была внесена соответствующая государственная регистрационная запись (л.д.21-25). В настоящее время статуса индивидуального предпринимателя ответчик не имеет. В связи с чем, в соответствии с разъяснениями п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" данный спор подлежит рассмотрению Шаховским районным судом, как судом общей юрисдикции по общему правилу подсудности, предусмотренному ст. 28 ГПК РФ.

Согласно условиям п.4.2 вышеуказанного договора, он был заключен сторонами спора сроком действия по 31.06.2019 года. Однако, как следует из искового заявления, показаний сторон спора в судебном заседании и претензии истца в адрес ответчика от 28.02.2019 года (л.д.15) в феврале 2019 года без какого-либо письменного уведомления и согласия истца, а также без составления соглашения о расторжении вышеуказанного договора аренды и оформления акта приема-передачи (возврата) арендуемого имущества ответчик до окончания вышеуказанного срока действия договора по собственной инициативе покинула арендуемое помещение, передав ключи от него арендатору соседнего помещения.

В соответствии со ст.620 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды по односторонней инициативе арендатора возможно только по решению суда в случаях, предусмотренных указанном правовой нормой. В свою очередь, какие-либо основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные ст.620 ГК РФ, в данном случае ответчиком не были заявлены, доказательства таких оснований суду не предоставлены. С какими-либо письменными претензиями относительно невозможности использовать арендуемое имущество ответчик в адрес истца не обращалась. В связи с чем доводы ответчика о неудобстве использования арендуемого помещения по причине наличия арендатора соседнего помещения какого-либо самостоятельного юридического значения в данном случае не имеют и тем самым являются несостоятельными. Более того, вопрос о расторжении договора по инициативе арендатора по изложенным в ст.620 ГК РФ основаниям не рассматривался ранее судом, как того требуют правовые нормы указанной статьи.

Кроме того, в соответствии со ст.620 ГК РФ, помимо оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных указанной статьей, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. В свою очередь, как следует из договора аренды нежилого помещения № от 01.08.2018 года, иные основания для его досрочного расторжения по инициативе арендатора, чем те, которые предусмотрены ст.620 ГК РФ, данным договором не установлены (л.д.6-11). 

По общему правилу, предусмотренному ч.2 ст.452 ГК РФ, одностороннее расторжение договора допустимо только по решению суда. Как уже было изложено, требования о расторжении договора аренды ответчиком ранее в суд не заявлялись, и судом не рассматривались. Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.452 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. Иное вышеуказанным договором аренды и законом в данном случае не предусмотрено. Право на отказ арендатора, т.е. ответчика от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору аренды, указанное в ст.450.1 ГК РФ, в данном случае вышеуказанным договором аренды или законом также не предусмотрены. 

В соответствии с ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Следовательно, поскольку иное договором или законом в данном случае не предусмотрено, соглашение о расторжении по взаимному согласию сторон договора аренды нежилого помещения № от 01.08.2018 года должно совершаться истцом и ответчиком в письменной форме.

Однако, как следует из вышеизложенных судом обстоятельств, соглашение о расторжении договора аренды между истцом и ответчиком не заключалось. Акт приема-передачи, т.е. возврата арендуемого нежилого помещения ответчик с истцом также не подписывали.

Как следует из разъяснений п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Таким образом, в соответствии с вышеизложенными обстоятельствами дела, правовыми требованиями ст.ст.452, 620 ГК РФ и разъяснениями п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 досрочное освобождение ответчиком арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) в данном случае не является основанием прекращения обязательства ответчика, как арендатора по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения № от 01.08.2018 года. Указанный вывод суда подтверждается и соответствующей судебной практикой Верховного Суда РФ по аналогичным спорам, а также разъяснениями, данными в п.13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В связи с чем доводы ответчика об отсутствии у нее перед истцом задолженности по оплате арендной платы за март и апрель 2019 года по причине фактического освобождения ею арендуемого помещения также являются несостоятельными. 

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по арендной плате по вышеуказанному договору аренды за период: март и апрель 2019 года в общем размере 60000 рублей (30000 рублей в месяц по условиям договора х 2 месяца).

Помимо взыскания задолженности по арендной плате, истцом заявлены также требования о взыскании с ответчика неустойки за просрочку в оплате арендной платы за периоды с 26.02.2019 года по 13.05.2019 года в общем размере 75600 рублей. Действительно, согласно условиям п.7.2 договора аренды нежилого помещения № от 01.08.2018 года, в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в договоре, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 2% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки (л.д.9). При этом, согласно п.5.3 указанного договора аренды и показаниям сторон спора в судебном заседании, арендная плата по договору должна вноситься ответчиком истцу до 25 числа предыдущего месяца аренды за каждый последующий месяц.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Следовательно, с учетом вышеизложенного, а также требований ст.431 ГК РФ период начисления ответчику истцом неустойки (с 26.02.2019 года по 13.05.2019 года) и указанный в иске расчет такой неустойки (л.д.2) соответствуют вышеизложенным условиям договора аренды и являются обоснованными.

В тоже время, в соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В свою очередь, ответчиком в судебном заседании было заявлено о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям неисполнения обязательств и применении судом ст.333 ГК. Также в судебном заседании ответчик ссылается на отсутствие у нее каких-либо доходов и наличие у нее малолетнего ребенка. Действительно, с учетом размера начисленной неустойки (75600 рублей), превышающего размер основного неисполненного обязательства; незначительного периода просрочки в оплате арендной платы, за который такая неустойка начисляется (с 26.02.2019 года по 13.05.2019 года); заявленного ответчиком материального положения, а также данных о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность и платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам на территории Московской области; данных о показателях инфляции за соответствующий период и данных о размере учетной ставки, установленной Банком России (7,5% годовых), суд, соблюдая соответствующие разъяснения пунктов 69-77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", считает, что предъявленная истцом к взысканию с ответчика сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы за два месяца аренды. В связи с чем, с учетом вышеизложенных критериев оценки, в соответствии со ст.333 ГК РФ такая неустойка подлежит уменьшению до 20000 рублей и взысканию с ответчика в пользу истца в указанном размере. В удовлетворении оставшейся части иска о взыскании с ответчика суммы неустойки в размере 55600 рублей (75600 рублей – 20000 рублей) истцу следует отказать.

Поскольку заявленные истцом исковые требования частично удовлетворяются судом, то в соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует также взыскать судебные расходы истца по оплате государственной пошлины по делу (л.д.4,5) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, т.е. в сумме 2600 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

взыскать с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН № ОГРНИП №) задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № от 01.08.2018 года за период март и апрель 2019 года в общем размере 60000 рублей, а также неустойку за просрочку в оплате указанной арендной платы за период с 26.02.2019 года по 13.05.2019 года в общем размере 20000 рублей.

Во взыскании с ФИО2 в части суммы оставшейся неустойки за период с 26.02.2019 года по 13.05.2019 года в общем размере 55600 рублей ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме 2600 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

Председательствующий: