Дело № 3а-63/2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при ведении секретаре судебного заседания Якименко К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «РЭМ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

АО «РЭМ» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равную рыночной по состоянию на 01 января 2022 года:

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 18338 +/- 47 кв.м, расположенного по адресу: ................, в размере 11 168 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................ площадью 26210 +/- 57 кв.м, расположенного по адресу: ................, в размере 66 023 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов определена на основании отчетов об оценке № О-1544-2/2024 и № О-1544-1/2024 от 26 августа 2024 года, выполненных ООО «ТЕЗАУРУС».

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества являются неверными и нарушают его права как арендатора земельных участков.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме, установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости в соответствии с представленными отчетами об оценке, просила назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в своих письменных возражениях на административное исковое заявление полагала, что заключение судебной экспертизы выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что ставит под сомнение достоверность выводов эксперта.

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 поступили возражения на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорных объектов определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направила отзыв по делу, просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления, указывает, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства.

От представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик по доверенности ФИО5 поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении административного искового заявления. 

Иные лица, участвующие в деле, об уважительности причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований в части по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ) (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч. 6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец АО «РЭМ» является арендатором:

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 18338 +/- 47 кв.м, расположенного по адресу: ................

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 26210 +/- 57 кв.м, расположенного по адресу: ................

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов от 26 сентября 2024 года, представленными в материалы дела.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также дату определения кадастровой стоимости земельного участка и дату внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу абзаца 4 пункта 2 Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года №П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ................, ................ в размере 19 666 037,96 рублей, 134 511 554,7 рублей соответственно, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края».

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2022 года верной датой определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ................, ................, что также подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 12 сентября 2024 года, выданными филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Согласно данным представленных административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № О-1544-2/2024, № О-1544-1/2024 от 26 августа 2024 года, выполненных ООО «ТЕЗАУРУС», рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ................, ................ составляет 11 168 000 рублей, 66 023 000 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что представленные отчеты об оценке получены во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости земельных участков и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные расхождения в размере стоимости объектов, определением суда от 21 октября 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бизнес-Партнер» ФИО6 Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов об оценке № О-1544-2/2024, № О-1544-1/2024 от 26 августа 2024 года федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................, ................ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № БП-2180 от 28 ноября 2024 года отчеты об оценке № О-1544-2/2024, № О-1544-1/2024 от 26 августа 2024 года не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральный закон № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Отчеты об оценке допускают неоднозначное толкование или вводят в заблуждение, не содержат достаточное количество сведений, в отчетах не изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объектов оценки, не приведены иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Отмечено, что рынок предложений о продаже земельных участков состоит из 6 предложений, тогда как на л. 33 отчета об оценке № О-1544-2/2024 оценщик указывает выборку из 14 предложений. Таким образом, Отчет допускает неоднозначное толкование.

Экспертом выявлено необоснованное применение корректирующих коэффициентов, учитывающих дату предложения, срок экспозиции объектов-аналогов не превышает типичный срок экспозиции, следовательно, применение корректирующих коэффициентов не требуется. Так, на л. 58 отчета об оценке № О-1544-2/2024 корректирующий коэффициент для объекта-аналога №3 указан в размере 1,018. В расчетной таблице для всех трех объектов-аналогов оценщик приводит корректирующий коэффициент в размере 1,018. В отчете об оценке № О-1544-2/2024 оценщик принимает вид разрешенного использования объекта оценки, как участка для сельскохозяйственного производства, тогда как объект оценки является участком индустриального назначения. Неверное применение корректирующих коэффициентов приводит к существенному искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В нарушение положений приказа Росреестра № П/0336 от 4 августа 2021 года «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» оценщик учитывал асфальтирование земельных участков и применил корректирующий коэффициент в размере 1,14.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость: 

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 18338 +/- 47 кв.м, расположенного по адресу: ................, определена в размере 92 387 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 26210 +/- 57 кв.м, расположенного по адресу: ................, определена в размере 127 931 000 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ), а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования, обоснован отказ от использования затратного и доходного подходов. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. 

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, основные тенденции социально-экономического развития края, в том числе анализ рынка недвижимости, подбор единиц сравнения, отражены основные предложения о продаже земельных участков районе расположения объектов экспертизы.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов исходя из категории земель, вида разрешенного использования земельного участка, местоположения, наличия улучшений и др. При определении окончательной рыночной стоимости, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены скидка на торг, корректировки на масштаб площади, на вид размешенного использования, на местоположение, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

При производстве судебной экспертизы, при расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ................, ................ экспертом правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2022 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. 

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Представителем административного истца АО «РЭМ» по доверенности ФИО1 представлена рецензия на заключение эксперта, подготовленная ООО «МИКС», а также представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО2 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которым заключение эксперта содержит существенные нарушения, не является достоверным и обоснованным, а также заключение эксперта не соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки.

В обоснование замечаний указано, что экспертом не отражена примененная методология, полученные результаты и их оценка, при ответе на поставленные судом вопросы не использованы ФСО VI. 

Кроме того, в нарушение ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ эксперт нарушил принципы обоснованности, полноты и всесторонности исследования. В заключении эксперта отсутствует глава «Допущения и ограничительные условия, использованные экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы».

Административный истец указал в качестве нарушений, допущенных экспертом при ответе на первый вопрос суда, что вывод эксперта о неоднозначном толковании отчета об оценке № О-1544-2/2024 не является верным, так как в данном случае на л. 33 отчета имеется техническая ошибка. Отраженное экспертом нарушение № 2 о необоснованном применении корректирующих коэффициентов, учитывающих дату предложения, выявленное в отчете об оценке № О-1544-2/2024, является субъективным мнением эксперта, в подтверждение указанного нарушения экспертом не представлены дополнительные расчеты или иные сведения. 

Также эксперт не обосновал необходимость использовать и учитывать при расчете рыночной стоимости земельных участков приказ Росреестра № П/0336 от 4 августа 2021 года. 

Административный истец указал в качестве нарушений, допущенных экспертом при определении рыночной стоимости объектов экспертизы, что экспертом не проведен анализ рынка, к которому относятся спорные объекты, для определения активности рынка и установления диапазона цен, в то время как рынок производственно-складской недвижимости на дату исследования в г. ................ довольно хорошо развит. Более того, экспертом не указано описание локального местоположения объектов исследования, окружающая их инфраструктура и иные сведения. Эксперт указал сведения только о г. ................, в то время как также использовал объекты-аналоги, расположенные в г. ................. 

Эксперт не провел анализ рынка ликвидности и срока экспозиции объектов исследования, а также не обосновал отсутствие изменений цен объектов-аналогов за 11 месяцев. В данном случае указанный срок экспозиции свидетельствует о низкой ликвидности и неактивном рынке. 

Также указали, что экспертом применена неверная корректировка на торг, которая могла привести погрешности итоговой стоимости объектов исследования. Так, экспертом применена скидка на торг в размере 11,7 процентов, при этом по Справочнику оценщика недвижимости размер скидки на торг при неактивном рынке составляет -17,9 процентов. 

Вывод эксперта, указанный на л. 48 заключения об отсутствии достаточного количества объявлений о продаже, противоречит выводу, отраженному на л. 20 заключения о наличии достаточного количества в районе расположения объектов экспертизы предложений о продаже земельных участков. 

Заключение эксперта не содержит обоснование правил отбора объектов-аналогов, обоснование выбранных объектов-аналогов, а также экспертом используются 3 объекта-аналога. Экспертом подобраны некорректные по площади объекты-аналоги, так как в среднем меньше объектов исследования в 10 раз. Также отсутствует применение корректировки на дату публикации (дату продажи) объектов-аналогов, что влечет повышение итоговой стоимости спорных объектов.

Кроме того, корректировка на локальное местоположение подлежит применению, если объект-аналог расположен на удалении от объекта экспертизы в том же населенном пункте. Вместе с тем, эксперт использует объекты-аналоги, расположенные в г. Новороссийск. Корректировка на отличие в местоположении не подтверждена рыночными данными.

Выбранные экспертом объекты-аналоги при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы отличаются по площади от исследуемых объектов. Так, площадь объекта экспертизы с кадастровым номером ................ составляет 18 338 кв.м, при этом площадь выбранных объектов-аналогов № 1 - 1 900 квм, № 2 - 2 737 кв. м, № 3 – 3 150 кв. м. При этом, применение в расчете понижающих коэффициентов в размере 0,83, 0,86 и 0,87 соответственно для вышеуказанных объектов искажает рыночную стоимость объекта экспертизы.

Отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объекта-аналога № 3 экспертом также не обосновано, несмотря на то, что в объявлениях о продаже объектов-аналогов не указана информация о наличии инженерных коммуникаций.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного истца и административного ответчика, дал полные объяснения по всем поставленным вопросам.

Эксперт учитывал требования ФСО VI, что отражено на стр. 16 заключения эксперта в таблице «Соответствие отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки». Ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ не содержит требований об обязательном применении положений ФСО VI. Указанный федеральный стандарт оценки содержит требования к оформлению отчета об оценке. Приведение в списке использованных источников указанного федерального стандарта оценки не требуется и не является обязательным.

Также указал, что в тексте заключения эксперта имеется подробно изложенная информация о методологии проведения исследования, указан использованный подход. Выводы, приведенные на л. 50-51 заключения эксперта, подтверждены и обоснованы выполненным исследованием, изложены в полном соответствии с поставленными судом вопросами. В заключении эксперта имеется раздел «Оценка результатов исследований».

Пояснил, что, согласно ст. 8 Федерального закона № 73-Ф3, эксперт проводит исследование объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Указал, что заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Допущения и ограничения в заключении эксперта не должны быть указаны, поскольку в силу ФСО № 3 допущения должны быть согласованы с заказчиком, который в данном случае отсутствует.

Вопреки доводам административного истца пояснил, что информация о г. ................ в заключении не требуется, так как необходимо представить информацию только об объектах исследования, расположенных в г. Геленджик, в связи с чем, требование об указании описания местоположения объектов-аналогов отсутствует.

При проверке соответствия представленных административным истцом отчетов об оценке, экспертом установлено, что техническая ошибка на л. 33 отчета об оценке № О-1544-2/2024 повлекла за собой неоднозначность толкования о количестве выявленных предложений, в этой связи замечание рецензента в указанной части необоснованно.

Эксперт также пояснил, что выводы о неверно примененных оценщиком коэффициентах, учитывающих дату предложения, сделаны на основании произведенных собственных расчетов и расчетов, приведенных в отчете об оценке. Так, на л. 52 отчета об оценке указано, что поправочный коэффициент на дату предложения составляет 1,040, однако на л. 58 оценщик применяет коэффициент в размере 1,018. 

Поскольку целью оценки является определение рыночной стоимости объектов для оспаривания их кадастровой стоимости, использование оценщиком Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз, утвержденные приказом Росреестра № П/0336 от 4 августа 2021 года, является необходимым. 

Опровергая замечания сторон о допущенных нарушениях при определении рыночной стоимости в рамках судебной оценочной экспертизы, эксперт сообщил, что оцениваемые земельные участки относятся к категории земель «земли населенных пунктов», предназначены для размещения производственных объектов. В тексте заключения приведен подробный анализ рынка, статистические показатели рынка (диапазон цен), анализ влияния общей социально-экономической обстановки в регионе расположения оцениваемых объектов на рынок. Информация о г. ................ представлена на л. 11-13 заключения, местоположение объектов экспертизы отражено на карте. 

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Так, экспертом были отобраны наиболее сопоставимые по ценообразующим параметрам объекты-аналоги. 

Относительно замечания о противоречиях в тексте заключения о количестве объявлений о продаже, эксперт пояснил, что под районом расположения подразумевается побережье Черного моря, в котором имеется достаточное количество предложений о продаже земельных участков, однако непосредственно г. ................ выявлено недостаточное количество незастроенных земельных участков промышленного назначения.

Эксперт пояснил, что требования об определении ликвидности объекта исследования содержатся в ФСО № 9, в котором указано, что выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются для целей залога, в связи с чем, определение ликвидности для целей пересмотра кадастровой стоимости не не требуется. Срок ликвидности для оцениваемых объектов составляет от 4 до 17 месяцев в соответствии с данными аналитического агентства «Статриелт». Дата размещения объектов-аналогов не превышает срок типичной экспозиции, введение корректирующего коэффициента на дату предложения не требуется.

На л. 40 заключения эксперта приведена таблица анализа рынка, и экспертом установлено, что рынок земельных участков в г. ................ активен, земельные участки пользуются высоким спросом. Применение скидки на торг для неактивного рынка привело бы к искажению итогового результата.

Учитывая площадь объектов экспертизы, к используемым объектам-аналогам был применен корректирующий коэффициент на масштаб площади. Объекты-аналоги с меньшей площадью являются более ликвидными, являются более дорогостоящими из расчета стоимости земельного участка на 1 кв.м. На основании этого применяется понижающий корректирующий коэффициент. 

В соответствии с требованиями ФСО № 7, эксперт расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Так, экспертом были выбраны объекты-аналоги расположенные в г. ................ с применением корректирующего коэффициента на численность населения в размере 0,60. Земельные участки расположены в активно развивающихся зонах, возможность подключения коммуникаций имеется как у оцениваемых объектов, так и у объектов-аналогов, в связи с чем по наличию улучшений в виде коммуникаций объекты-аналоги и объекты экспертизы не отличаются. Таким образом, применение корректирующего коэффициента не требуется.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие сторон с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы, в связи с чем ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы судом отклонено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ................ его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Доказательств, подтверждающих заявленные АО «РЭМ» требования о завышении при определении по результатам массовой оценки кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................ суду не представлено. Результаты экспертизы, проведенной экспертом ФИО6, не опровергают кадастровую стоимость, о нарушении прав административного истца не свидетельствуют.

Отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований, является для суда основанием для отказа в удовлетворении административного иска, поскольку предусмотренных статьей 248 КАС РФ оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.

Обратное ухудшит положение административного истца, существовавшее до обращения в суд, нарушит его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, является 06 сентября 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 06 сентября 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года земельного участка с кадастровым номером ................ в размере 127 931 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск АО «РЭМ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 26210 +/- 57 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 127 931 000 (сто двадцать семь миллионов девятьсот тридцать одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................ считать 06 сентября 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 апреля 2025 года.

Председательствующий: