2-217\2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2017 года г.Заринск

Заринский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего Н.М. Беккер

при секретаре М.В.Сосновских 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в лице Банка ВТБ 24 (ПАО) обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3:

- о взыскании задолженности по кредитному договору от 11.07.2006г. №, заключенному между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ООО «Краевой Коммерческий Сибирский социальный банк», в сумме 1 449 928,39 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 610 138,24 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 357 920,27 рублей, начисленные пени в размере 481 869,88 рублей.

-начиная с 21 октября 2016 года до вступления решения суда в законную силу, начислить проценты в размере 14,7 процентов годовых на остаток задолженности по основному долгу, 

- об обращении взыскания на заложенное имущество – 

<

адрес>.

- об определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, 

- об установлении начальной продажной стоимости квартиры в размере 708106 рублей 

- о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере 21449 руб.64 коп.

В обоснование ссылается, что в соответствии с условиями кредитного договора от 11.07.2006г. № заемщикам-залогодателям ФИО1, ФИО2, ФИО3 ООО «Краевой Коммерческий Сибирский социальный банк» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 729 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Права Залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной.

По состоянию на 01.06.2006г. квартира была оценена в размере 885 200 рублей, что отражено в Закладной.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, Кредитором и Залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» 

Начиная с сентября 2013 года, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им в нарушение условий Закладной и Кредитного договора Ответчиками не производятся. 

21 марта 2015 года и 26 сентября 2016 года Ответчикам было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по Кредитному договору. Согласно п. 1.7. договора вся переписка, полученная кем либо одним из Заемщиков считается полученной всеми Заемщиками. До настоящего времени Ответчики не выполнили указанное требование Истца.

Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости Квартиры по состоянию на 20 октября 2016 года составляет 1 449 928,39 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 610 138,24 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 357 920,27 рублей, а также начисленные пени в размере 481 869,88 рублей.

Представитель истца, уведомленный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Просит учесть, что наименование истца изменено на АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» решением собрания акционеров от 12.11.2016 №.

Ответчики в судебное заседание не явились, в письменном ходатайстве (в электронном виде) просили рассмотреть дело в их отсутствии, снизить размер неустойки до двукратного размера действующей ключевой ставки Центробанка РФ (9%)

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (п. 2 ст. 819 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора от 11.07.2006г. № заемщикам-залогодателям ФИО1, ФИО2, ФИО3 ООО «Краевой Коммерческий Сибирский социальный банк» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 729 000 рублей на срок 180 месяцев под 14% годовых для приобретения в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО2 четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Стоимость квартиры по договору составляет 885200 рублей.

Согласно договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от 14 июля 2006 года расчет между продавцом и покупателем производится в два этапа : сумма 81000 рублей уплачивается покупателем наличным расчетом до подписания настоящего договора и окончательный расчет в сумме 729000 рублей производится после государственной регистрации перехода права собственности за счет кредитных средств в течение одного банковского дня. 

Государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 по 1\2 доле за каждым на 

<

адрес> в 

<

адрес> произведена 17 июля 2006 года на основании договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от 14.07.2006 года (л.д. 34-38)

Дополнительным соглашением № к кредитному договору № от 11 июля 2006 от 24 мая 2010 установлен срок возврата кредита 30 апреля 2022 года, внесены изменения в установленный порядок пользования кредитом и его возврата, за пользование кредитом установлены проценты в размере 14% годовых с 01 мая 2010 года. При невыполнении заемщиками предусмотренных п.4.1.7 договора обязательств по обеспечению страхования процентная ставка за пользование кредитом установлена в размере 14,7 % годовых. Внесены изменения в п.5.2, 5.3, устанавливающие размер неустойки. Установлена неустойка в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по возврату суммы кредита, по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Дополнительное соглашение подписано сторонами. 

Согласно справке о наличии закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Газпромбанк», законным владельцем Закладной № на 05.07.2017 является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», номер счета депо №.(л.д.162)

В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В соответствии с п.2 ст.13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит на приобретение дома.

Из материалов дела установлено, что начиная с сентября 2013 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и кредитного договора ответчиками не производились. 

21.03.2015 и 26.09.2016 года ответчикам было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. До настоящего времени требование не исполнено, что в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)» является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

По состоянию на 20 октября 2016 года размер задолженности определен истцом в сумме 1 449 928 руб. 39 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 610 138,24 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 357 920,27 рублей, начисленные пени в размере 481 869,88 рублей.

Период просрочки согласно расчета, представленного истцом, указан с сентября 2013 года, после подачи иска в суд платежи ответчиками не производились, что подтверждается представленными в суд материалами.

Данное обстоятельство ответчиками не опровергнуто.

Расчет проверен судом, является верным.

Согласно ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п.1 ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п.1 ст.395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п.1 ст.809 настоящего Кодекса.

Таким образом, проценты по договору займа в отличие от процентов, взыскиваемых за неисполнение денежного обязательства по п.1. ст.395 ГК РФ, являются не дополнительным обязательством, а элементом главного обязательства по договору.

Из анализа указанных положений следует, что в тех случаях, когда займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.

Об этом также свидетельствует и положение ч.2 ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), которая устанавливает, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

На основании ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. При этом закон содержит условие, что для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Таким образом, требования о взыскании процентов за пользование кредитом в размере 14,7% годовых с суммы 610 138руб.24 коп. ( остаток задолженности по основному долгу), начиная с 21 октября 2016 года до даты вступления решения в законную силу подлежат удовлетворению.

При разрешении вопроса о взыскании пени (которая выполняет штрафную функцию) в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до дня реализации предмета ипотеки суд считает, что удовлетворение этих требований является обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

При определении размера пени, подлежащей взысканию, суд учитывает заявленное ответчиками ходатайство о снижении размера неустойки с 60% годовых до двукратного размера действующей ключевой ставки Центробанка РФ(9%) в связи с несоразмерностью нарушения обязательств и размера неустойки, предъявленной ко взысканию.

Согласно п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.395 ГК ПРФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно положений п.6 ст.395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи, то есть до средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц. 

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных в Постановлении от 24.03.2016 г. N 7, неустойка не может быть уменьшена по правилам ст. 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 6 ст. 395 ГК РФ, то есть ниже ставки рефинансирования, определенной Банком России, которая действовала в период нарушения 

С учетом действующей в спорный период ключевой ставки Банка России, а также с учетом баланса интереса сторон, суд считает возможным снизить размер неустойки за просрочку платежей основной суммы долга и за просрочку оплаты процентов до 83000 рублей.

Суд учитывает, что в соответствии со ст. 322 ГК РФ предусмотрена солидарная ответственность, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, следовательно требования о взыскания долга в солидарном порядке являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Всего с ответчиков подлежит взысканию в солидарном порядке основная сумма долга в размере 610138 руб.24 коп., проценты за пользование кредитом – 357920 руб.27 коп, неустойка – 83000 рублей, а также начиная с 21 октября 2016 года до даты вступления решения суда в законную силу проценты за пользование кредитом в размере 14,7 % годовых, начисляемую на сумму основного долга. 

По требованиям об обращении взыскания на квартиру, определении начальной продажной цены и способа продажи, суд принимает во внимание, что частью 2 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также п. 4.4.3. кредитного договора установлено, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования 

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (п.1).

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества в том случае, если одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п.2).

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.3).

Аналогичные положения изложены в пункте 1 ст.54.1 Закона об ипотеке в новой редакции.

Аналогичное право залогодержателя предусмотрено закладной.

Поскольку в нарушение условий кредитного договора, ответчики свои обязательства по погашению кредита и процентов за пользование не выполняли, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным, законным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена недвижимого имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В силу ч.10 ст.28.1 Закона РФ «О залоге» в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена данного имущества определяется решением суда. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Начальную продажную цены квартиры истец просит установить в размере 80% от рыночной стоимости квартиры, в сумме 708160 рублей.

По ходатайству ответчиков была проведена судебная товароведческая экспертиза, согласно экспертного заключения № составленного экспертом ООО «Сибирь Эксперт» ФИО9, рыночная стоимость 

<

адрес>, расположенной по адресу 

<

адрес> определена в размере 2 253 178 руб. 

Экспертное заключение составлено в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", не оспаривается сторонами, соответствует рыночной стоимости аналогичного жилья в 

<

адрес> и принимается судом.

С учетом определения рыночной стоимости жилья суд приходит к выводу определить начальную продажную цену квартиры в размере 80% от рыночной стоимости, установленной экспертным заключением в размере 1 802 542 руб.40 коп.

С учетом удовлетворения иска с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 21449 руб.64 коп. Поскольку расходы по уплате госпошлины регулируются налоговым кодексом, то соответственно взыскание указанной суммы должно производиться с ответчиков в долевом порядке по 7149 руб.88 коп. с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Решил

Удовлетворить исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» частично.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в солидарном порядке задолженность по кредитному договору от 11.07.2006г. №, заключенному между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ООО «Краевой Коммерческий Сибирский социальный банк», в сумме 1051 058руб. 51 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 610 138,24 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 357 920,27 рублей, пени в размере 83000 рублей, а также проценты за пользование кредитом в размере 14,7 % годовых от суммы основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты вступления решения суда в законную силу. 

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, расположенную по адресу 

<

адрес>.

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену реализации заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес> размере 1 802 542 руб.40 коп.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в долевом порядке расходы по уплате госпошлины по 7149 руб.88 коп. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения через Заринский городской суд. 

Судья Заринского 

городского суда Н.М. Беккер