ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № 3га-793/2021

25 мая 2021 года

г. Уфа

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,

при секретаре судебного заседания ФИО7

с участием представителя административного истца ООО «Деликатес» - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Деликатес» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Деликатес» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником: объекта недвижимости с кадастровым номером ..., общей площадью 206,9 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: помещение, этаж №1, расположенного по адресу: адрес; объекта недвижимости с кадастровым номером ..., общей площадью 508,2 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: помещение, этаж №1, расположенного по адресу: адрес; объекта недвижимости с кадастровым номером ..., общей площадью 255,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, этаж №1, расположенного по адресу: адрес. 

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 5 010 342,13 рублей; кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 11 851 762,69 рублей; кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 24 мая 2017 года определена в размере 6 047 280,70 рублей.

Считая кадастровую стоимость объектов недвижимости завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ООО Центр независимых экспертиз «Суд-Информ» от 30 ноября 2020 года установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 1 155 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2 497 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 24 мая 2017 года составляет 1 848 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан №212 от 22 декабря 2020 года заявление ООО «Деликатес» было отклонено.

Административный истец, являясь собственником вышеназванных объектов недвижимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации обязан уплачивать налог на имущество. Налоговая база по налогу на имущество организаций подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая в данном случае существенно превышает размер их рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца. 

На основании изложенного, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости с учетом результатов оценщика ООО Центр независимых экспертиз «Суд-Информ».

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Деликатес» - ФИО1, действующая по доверенности от 18 января 2021 года, административные исковые требования поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере, установленном экспертным заключением.

Представитель заинтересованного лица Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила суд рассмотреть дело без их участия, в удовлетворении требований административного истца просила отказать, представив возражение на экспертное заключение ... ... №285/2021 от 12 апреля 2020 года. 

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно положениям части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 вышеприведенного Федерального закона в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно части 2 статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Установлено, что ООО «Деликатес» является собственником объектов недвижимости: объекта недвижимости с кадастровым номером ..., общей площадью 206,9 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: помещение, этаж №1, расположенного по адресу: адрес; объекта недвижимости с кадастровым номером ..., общей площадью 508,2 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: помещение, этаж №1, расположенного по адресу: адрес; объекта недвижимости с кадастровым номером ..., общей площадью 255,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, этаж №1, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 сентября 2020 года. 

Результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 ноября 2015 года № 496 по состоянию на 01 января 2015 года. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 ноября 2020 года: кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 5 010 342,13 рублей; кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 11 851 762,69 рублей. 

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ... поставлен на учет 24 мая 2017 года, имеет площадь 255,1 кв.м. 

В рамках реализации статьи 24.12 Закона об оценке в 2015 году в Республике Башкортостан был проведен очередной тур работ по актуализации государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) объектов жилого и нежилого фонда в рамках заключённого государственного контракта от 29 июня 2015 года №4-33-2015 по оказанию услуг государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (жилого и нежилого фонда) Республики Башкортостан. Перечень объектов недвижимости жилого и нежилого фонда, подлежащих ГКО, был сформирован по состоянию на 01 января 2015 года.

В связи с тем, что объект недвижимости поставлен на учет после формирования перечня, то он не был включен в Перечень объектов, подлежащих ГКО жилого и нежилого фонда, следовательно, его кадастровая стоимость не была определена в рамках выполнения оценочных работ. 

Во исполнение требований статьи 24.19 Закона об оценке, кадастровая стоимость данного помещения была определена с учетом результатов проведенной в 2015 году ГКО, согласно правилам, установленным п.13 порядка определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года №514.

Соответственно, кадастровая стоимость данного помещения была рассчитана с применением средневзвешенного по площади УПКС для вида объектов «Помещение», имеющих назначение «Нежилое» (среди всех нежилых помещений находящихся в здании – родительском объекте, с кадастровым номером 02:59:020204:206) которое составило 23 705,53 руб./кв.м. 

В результате арифметического расчета, отраженного в Акте определения кадастровой стоимости, кадастровая стоимость по объекту капитального строительства с кадастровым номером ... составила 6 047 280,70 руб., имеет дату определения, внесения и применения – 24 мая 2017 года.

Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости объектов недвижимости представлен отчет, выполненный ООО Центр независимых экспертиз «Суд-Информ» от 30 ноября 2020 года, согласно которому: рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 1 155 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2 497 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 24 мая 2017 года составляет 1 848 000 рублей.

Соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», 04 декабря 2020 года ООО «Деликатес» было подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. 

Решением комиссии №212 от 22 декабря 2020 года заявление ООО «Деликатес» отклонено в связи с несоответствием представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью определения действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ....

Согласно заключению эксперта ... ... №285/2021 от 12 апреля 2020 года рыночная стоимость: рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 1 402 108 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 3 041 033 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 24 мая 2017 года составляет 1 958 401 рублей.

Представителем заинтересованного лица Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан на данное экспертное заключение представлено возражение, из которого следует, что согласно сведений KadastrRU нежилые помещения с кадастровыми номерами ..., ..., ... расположены в пределах объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером 02:59:020204:206. Объект капитального строительства с кадастровым номером 02:59:020204:206 расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:59:020204:690, с видом разрешенного использования «Бытовое обслуживание».

Согласно приказа Росреестра от 10 ноября 2020 года №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», решения Совета городского округа города Салават от 19 февраля 2020 года №4-49/485 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Салават Республики Башкортостан» (приложение №5) описание вида разрешенного использования земельного участка «Бытовое обслуживание» (код 3.3): размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро). 

Согласно публичным данным в здании по адресу: адрес расположены: ... При этом, эксперт в нарушение пункта 20 ФСО №7 указывает, что назначение оцениваемого объекта – здание колбасного цеха (стр.44), а также в нарушение пункта 22 ФСО №7 аналоги несопоставимы с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. На основании изложенного представитель заинтересованного лица просил суд отказать в удовлетворении требований ООО «Деликатес».

Допрошенная в судебном заседании эксперт ... ... подготовленное ее экспертное заключение №285/2021 от 12 апреля 2020 года, поддержала, суду пояснила, что согласно п.п.20 ФСО №7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно представленным на экспертизу документам, фактическим использованием объектов исследования – нежилых помещений – является смешанное использование, а именно: бытовое, административно-офисное, складское использование. Объекты исследования расположены в 

<

...>; нежилое здание, в котором расположены помещения объектов исследования, находится в квартале, ограниченном улицами Уфимская, Первомайская, ФИО3. Объекты исследования находятся в районе преимущественного расположения хозяйственных корпусов, административных зданий, торговых объектов, гаражей, авторемонтных предприятий, садовых домов. Фактически месторасположение объектов исследования является окраиной города Салават. 

Таким образом, экспертом для целей расчета рыночной стоимости объектов исследования были подобраны аналоги смешанного функционального назначения, а именно: помещения свободного назначения, производственно-складского назначения с наличием административно-офисных, бытовых, торговых площадей в местоположении, максимально близком к объектам исследования и сопоставимом с местоположением объектов исследования. Экспертом сделан вывод о сопоставимости аналогов для расчета рыночной стоимости объектов исследования.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы, выполненное экспертом ... ... соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объектов недвижимости. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данных объектов недвижимости является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца. 

Результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Деликатес» как их собственника, являющегося плательщиком имущественного налога, размер которого определяется исходя из их кадастровой стоимости, в связи с чем истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ... ... №285/2021 от 12 апреля 2020 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Деликатес» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 27 января 2021 года, после обращения 04 декабря 2020 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ..., общей площадью 206,9 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: помещение, этаж №1, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 1 402 108 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ..., общей площадью 508,2 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: помещение, этаж №1, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 3 041 033 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ..., общей площадью 255,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, этаж №1, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 мая 2017 года, в размере 1 958 401 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан п/п Г.Р. Фархутдинова