Дело № 2-1334/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2019 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Мочаловой О.И., 

при секретаре Юткиной М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об обращении взыскания на имущество находящееся в залоге, мотивируя свои требования следующим образом.

По договору купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка с рассрочкой платежа от 31.10.2016 ответчик должен был уплачивать ему ежемесячно по 25 000 рублей, а всего должен был уплатить 600 000 рублей в срок до 31.10.2018 года. По договору купли-продажи магазина и земельного участка от 31.10.2016 ответчик должен уплачивать ежемесячно в течении 24 месяцев, начиная с ноября 2016 года по 37 500 рублей, а всего должен уплатить 900 000 рублей в срок по 31.10.2018 года. 

Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска от 05.10.2018 с ФИО2 в его пользу взыскана задолженность по вышеуказанным договорам по состоянию на 01.09.2018 года, в сумме 615 000 рублей и неустойка в размере 100 000 рублей. Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска от 23.01.2019 с ФИО2 в его пользу взыскана задолженность с 01.09.2018 по 31.10.2019 в сумме 125 000 рублей и неустойка в размере 20 000 рублей. 

Общая сумма долга ответчика перед истцом составляет 860 000 рублей. Согласно, условий договоров купли-продажи, недвижимые объекты являются предметом залога по вышеуказанным договорам и находятся у него в залоге до момента полной оплаты ФИО2 стоимости данного недвижимого имущества. ФИО2 неоднократно нарушал сроки внесения очередных платежей по указанным договорам, в период с февраля 2018 года по октябрь 2018 года. Правовые основания для обращения взыскания на имущество во внесудебном порядке отсутствуют. 

В исковом заявлении просит суд, обратить взыскание на принадлежащие ФИО2 имущество, а именно 17/100 долей многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес>; 29/100 земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>; здание магазина, расположенное по адресу 

<

адрес>; земельный участок, расположенный по адресу 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО3 исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении. С заключением экспертизы по оценке объектов недвижимости, согласны.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащем образом.

В соответствии с ч.2 ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

В силу требований ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Поскольку о месте и времени рассмотрения дела ответчик извещался, однако не представил сведений о причинах неявки в судебное заседание, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Суд, с учетом мнения представителя истца, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело при данной явке. 

Выслушав истца и его представителя, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Судом установлено, что между ФИО1, выступающим в качестве продавца, и ФИО2, выступающим в качестве покупателя, 31.10.2016 заключен договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка с рассрочкой платежа, согласно которому ответчик должен уплачивать истцу оставшуюся стоимость товара в размере 600 000 руб., начиная с ноября 2016 года, в течение 24 месяцев, по 25 000 руб. ежемесячно. 

Кроме того, 31.10.2016 между ФИО1, выступающим в качестве продавца, и ФИО2, выступающим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи магазина и земельного участка с рассрочкой платежа, согласно которому ответчик должен уплачивать истцу оставшуюся стоимость товара в размере 900 000 руб., начиная с ноября 2016 года, в течение 24 месяцев, по 37 500 руб. ежемесячно.

Вступившими в законную силу решениями Заволжского районного суда Ульяновской области с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договорам купли-продажи объектов недвижимости: -в размере 615 000 руб., неустойка за период с 01.12.2017 по 31.08.2018 в размере 100 000 руб. (решение от 05.10.2018 года); -в размере 125 000 руб., неустойка за период с 01.10.2018 по 10.12.2018 в размере 20 000 руб. (решение от 23.01.2019 года).

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доказательств погашения задолженности в пользу ФИО1, ответчиком ФИО2 суду не представлено, и а в материалах дела не имеется.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц. 

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости. 

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ способами обеспечения исполнения обязательств являются залог и поручительство.

В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества только по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ). 

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. 

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

Аналогичные положения закреплены в п. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

Оснований, установленных ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не выявлено. 

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. 

В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. 

В соответствии со ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п.5 Договора купли продажи доли жилого дома и доли земельного участка с рассрочкой платежа от 31.10.2016 года, объекты недвижимости, приобретенные покупателем по договору, находятся в залоге (ипотеке) у продавца с момента государственной регистрации право собственности покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области

Согласно, п. 8 Договора купли-продажи здания магазина и земельного участка от 31.10.2016 года объекты недвижимости, приобретенные покупателем по договору, находятся в залоге (ипотеке) у продавца с момента государственной регистрации право собственности покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

По ходатайству истца в рамках рассмотрения дела проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы».

Согласно, заключению эксперта №90 от 14.05.2019, рыночная стоимость по состоянию на день проведения экспертизы, следующих объектов недвижимого имущества составляет: -17/100 долей многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер № 399 000 руб.; -29/100 земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер № - 517 000 руб.; -здания магазина, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №- 1 391 000 руб.; -земельного участка расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер № - 63 000 руб..

Заключение судебной экспертизы и результаты оценки объектов недвижимости сторонами не оспорены.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, в том числе путем присуждения имущества в натуре. 

Исполнение обязательства заемщика обеспечивается залогом объектов недвижимости, поэтому на заложенное имущество может быть обращено взыскание, что соответствует закону и договору. 

Ответчик не представил суду доказательств отсутствия своей вины в ненадлежащем исполнении обязательств по договорам купли-продажи перед истцом. Им также не представлено доказательств оплаты суммы задолженности по договорам купли-продажи объектов недвижимости с рассрочкой платежа от 31.10.2016, в полном размере. Истцом представлены доказательства нарушения его прав ответчиком.

При этом судом учитываются положения п. 2 ст. 348 ГК РФ о том, что сумма неисполненного обязательства ФИО2 от взысканной в судебном порядке суммы задолженности перед ФИО1, превышает пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в том числе, взысканной в судебном порядке, превышает три месяца. При таких обстоятельствах, суд не принимает во внимание то, что стоимость заложенного имущества превышает размер задолженности, поскольку это не может являться основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, залогодатель в любое время до продажи предмета залога, вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство.

С учетом изложенного, требование истца об обращении взыскания на объекты недвижимости: -17/100 долей многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №; -29/100 земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №; -здания магазина, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №; -земельного участка расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №, является законным и подлежащим удовлетворению. 

Суд полагает необходимым обратить взыскание на объекты недвижимости: 

-17/100 долей многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №, установив начальную сумму для торгов в размере 319 200 руб., путем продажи с публичных торгов;

-29/100 земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №, установив начальную сумму для торгов в размере 413 600 руб., путем продажи с публичных торгов;

-здание магазина, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №, установив начальную сумму для торгов в размере 1 112 8000 руб., путем продажи с публичных торгов;

-земельный участок расположенный по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №, установив начальную сумму для торгов в размере 50 400 руб., путем продажи с публичных торгов.

В силу ст.103 ГПК РФ истец при подаче иска был освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета муниципального образования «город Ульяновск» в размере 300 руб.. 

В соответствии со ст.85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов; на основании ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам. 

Расходы на проведение экспертизы по определению начальной стоимости объектов недвижимости подлежат взысканию с ответчика ФИО2 в размере 16 660 руб. 

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, - удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

-17/100 долей многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №, установив начальную сумму для торгов в размере 319 200 руб., путем продажи с публичных торгов;

-29/100 земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер № установив начальную сумму для торгов в размере 413 600 руб., путем продажи с публичных торгов;

-здание магазина, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №, установив начальную сумму для торгов в размере 1 112 800 руб., путем продажи с публичных торгов;

-земельный участок расположенный по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №, установив начальную сумму для торгов в размере 50 400 руб., путем продажи с публичных торгов

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы», расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 16 660 руб.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования «город Ульяновск» государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: О.И. Мочалова.