*** 

Мотивированное 

решение

 составлено 13 мая 2019 года

№ 2-401/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2019 года г.Березовский

Березовский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Аникиной К.С., при секретаре судебного заседания Сергеевой Т.П., представителя истца ФИО1, представителя ответчика и третьего лица ООО «Нарпи» ФИО2, третьего лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО5 ича к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 к Индивидуальному предпринимателю ФИО5 ичу, ФИО4 о признании договора ипотеки недействительным,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО4, которым просил обратить взыскание на заложенное во исполнение обязательств по договору ипотеки жилого помещения (квартиры) от 02.10.2017 недвижимое имущество - жилое помещение в виде квартиры общей площадью 43 кв.м с кадастровым номером 66:41:0206029:613, расположенной по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 3 000 000 руб.

В обоснование иска истец указал, что 11.02.2013 между ОАО «Уралпроектавтоматика» и ООО «НАРПИ» был заключен договор аренды № 1-02/13 на следующих условиях: арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество нежилого назначения по адресу: 

<

адрес>, пер.Автоматики, 

<

адрес>-е, а именно: производственные помещения номер БТИ 2, 17, 18, 20 общей площадью 185,9 кв. м., находящиеся на втором этаже. В связи со сменой собственника 01.11.2013 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в данные арендодателя. 28.02.2017 между ИП ФИО5 и ООО «НАРПИ» заключено соглашение о расторжении договора аренды № 1-02/13 от 11.02.2013, по условиям которого стороны пришли к взаимному соглашению о расторжении договора аренды № 1-02/13 от 11.02.2013. На момент подписания соглашения задолженность арендатора по арендной плате составила 2 507 535 руб., которая по настоящее время не погашена. 02.10.2017 между ФИО4 и ИП ФИО5 заключен договор ипотеки жилого помещения - квартиры общей площадью 43 кв.м с кадастровым номером 66:41:0206029:613, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Договор ипотеки был оформлен в счет обеспечения исполнения обязательств ООО «Нарпи» по соглашению о расторжении договора. Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с иском с указанными выше требованиями.

Определением Березовского городского суда Свердловской области от 18.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО3 (л.д.65).

Определением Березовского городского суда Свердловской области от 18.04.2019 ФИО3 привлечена в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, к производству принято исковое заявление третьего лица (л.д.194,195-196).

Третье лицо ФИО3 не согласившись с исковыми требованиями, обратилась в суд с самостоятельными исковыми требованиями к ИП ФИО5, ФИО4, в которых просила признать недействительным договор ипотеки жилого помещения (квартиры) от 02.10.2017. В обоснование заявленных исковых требований третье лицо ФИО3 указала, что зарегистрирована и проживает в спорном жилом помещении, до 2011 года являлась собственником квартиры, в указанной квартире проживает более 15 лет, иного жилого помещения на праве собственности не имеет, несет расходы по содержанию и оплате жилищных и коммунальных услуг. Полагает, что оспариваемый договор нарушает ее права и законные интересы, данная сделка не соответствует требованиям закона. Кроме того, согласно договору дарения от 27.03.2011 третье лицо сохраняет за собой право бессрочного пользования квартирой (л.д.185-186). 

Представитель истца ИП ФИО5 - ФИО6 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по доводам и основаниям, изложенных в иске, пояснениях и возражениях (л.д.133-135,166-168,203-209), в удовлетворении иска ФИО3 просил отказать.

Представитель ответчика ФИО2 с исковыми требованиями не согласилась, в том числе по доводам отзыва (л.д.126-129), исковые требования третьего лица ФИО3 поддержала.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями ИП ФИО5 не согласилась, на заявленных исковых требованиях настаивала.

Истец ИП ФИО5, ответчик ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались своевременно и надлежащим образом (л.д.199,201).

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил рассмотреть дело при данной явке в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив фактические обстоятельства, исследовав представленные суду письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 и п.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п.1 и п.2 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

В силу п.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как было установлено судом, подтверждается материалами дела, не оспорено ответчиком ФИО4, 11.02.2013 между истцом на стороне арендодателя (в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2013) и ООО «Нарпи» на стороне арендатора заключен договор аренды № 1-02/13 от 11.02.2013, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (аренду) принадлежащее ему недвижимое имущество нежилого назначения - производственные помещения №, 17, 18, 20, общей площадью 185,9 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, пер.Автоматики, 4-е (п.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения № от дата) (л.д.9-14,122,123-125).

Имущество передано арендатору (ответчику) во владение и пользование по акту приема-передачи от 11.02.2013, подписанному сторонами (л.д.11-оборот).

Соглашением от 28.02.2017 стороны расторгли договор аренды № 1-02/13 от 11.02.2013 с 01.03.2017 (л.д.15). Из содержания п.4 соглашения следует, что арендуемые помещения возвращены арендодателю (истцу) в момент подписания соглашения о расторжении договора от 28.02.2017. Согласно п.2 соглашения о расторжении договора на момент подписания соглашения арендатор имеет долг по арендной плате перед арендодателем согласно акту сверки.

Из содержания акта сверки взаимных расчетов за период с 29.11.2013 по 28.02.2017 следует, что задолженность ООО «Нарпи» в рамках договора № 1-02/13 от 11.02.2013 составила 2 507 535 руб. (л.д.16).

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а, при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, не оспорено ответчиком, обязательства по оплате арендной платы в рамках соглашения от 28.02.2017 о расторжении договора аренды № 1-02/13 от 11.02.2013 в сумме 2 507 535 руб. ООО «Нарпи» не исполнены.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-74459/2018 от 15.03.2019 удовлетворены исковые требования ИП ФИО5 о взыскании с ООО «НАРПИ» долга по договорам аренды №1-02/13 от 11.02.2013, № 09-17 от 01.03.2017 в общей сумме 7384310 руб. 66 коп., в том числе 3873900 руб. - основной долг, 3 510 410 руб. 66 коп. - неустойка (л.д.54-58,59-61,131-132,169-176,214-221).

Согласно п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений п.2 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно п.3 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу п.1 ст.54.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.5 ст.54.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Как установлено судом, подтверждается материалами дела, ответчиком ФИО4 в обеспечение исполнения ООО «Нарпи» обязательств по договору аренды № 1-02/13 от 11.02.2013 с истцом ИП ФИО5 был заключен договор ипотеки жилого помещения (квартиры), по условиям которого ответчик передал в залог (ипотеку) истцу 

<

адрес>, кадастровый №, состоящую из двух комнат, общей площадью 43 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> рабочих, 

<

адрес>. Государственная регистрация договора произведена дата (л.д.17-19).

Переход к ответчику права собственности на спорное жилое помещение, а также внесение в ЕГРН обременения в виде ипотеки в силу закона подтверждаются договором дарения от дата (л.д.52-53,130), делом правоустанавливающих документов (л.д.73-102,140-157), выпиской из ЕГРН от дата (л.д.104-105,108-109).

Оспаривая договор ипотеки жилого помещения (квартиры) по основанию несоответствия его требованиям закона, третье лицо ФИО3 указала, что ранее являлась собственником спорного жилого помещения, 27.03.2011 подарила квартиру ФИО4 по договору дарения, но зарегистрирована в ней и продолжает фактически в ней проживать по настоящее время, что подтверждается сведениями, представленными Отделением по вопросам миграции Отдела МВД России по г.Березовскому от 23.05.2008, справкой, выданной ООО «УК «РЭМП Железнодорожного района» от 04.03.2019 (л.д.103,107,112). Кроме того, ФИО3 указала, что пунктом 3 договора дарения предусмотрено сохранение за ней права бессрочного пользования жилым помещением, в то время как договор ипотеки указание на это не содержит. Указанное жилое помещение является единственным жильем.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.

Согласно п.1 ст.339 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенными условиями договора о залоге недвижимости являются предмет залога, его денежная оценка, существо обязательства, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание местонахождения недвижимости и идентификационное описание.

Указанным требованиям закона представленный суду договор ипотеки соответствует, все его существенные условия сторонами были согласованы, договор подписан, обременение в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРН. Действительно, договор дарения содержит указание на право пользования ФИО3 спорным жилым помещением, а договор ипотеки такого условия не содержит, вместе с тем, проживание ответчика в спорном жилом помещении и наличие регистрации в нем не являются основаниям для признания договора ипотеки недействительным. Сокрытие ответчиком информации о том, что в квартире постоянно проживает и имеет право пользования третье лицо в данном случае влечет весь риск негативных и неблагоприятных последствий именно для третьего лица, и не может влечь таких последствий для истца, который такой информацией не обладал, а доказательств иного не имеется.

В качестве оснований для признания договора ипотеки недействительным истец также ссылалась на нарушение положений п.1 ст.446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п.1 ст.9, п.1 ст.78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Вместе с тем, положений закона, содержащих запрет на передачу в залог единственного для залогодателя и членов его семьи жилого помещения, не имеется. 

Статьей 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.

При этом, положениями п.3 ч.1 ст.5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регламентировано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Кроме того, свои жилищные права ответчик может реализовать в отношении принадлежащей ему 1/6 доли в праве собственности на жилой дом (л.д.108-109).

В связи с изложенным в удовлетворении исковых требований ФИО3 надлежит отказать.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд исходит из следующего.

В соответствии с п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе: 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Согласно п.3.3. договора ипотеки жилого помещения (квартиры) от 02.10.2017 предмет ипотеки оценивается сторонами в 3 000 000 руб. (л.д.17-оборот).

Поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более, чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки более трех месяцев, факт ненадлежащего исполнения обязательств установлен, ответчиком ФИО4 не оспорен, то в соответствии со ст.334,348,349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество с целью погашения задолженности по договору аренды являются законными, подлежат удовлетворению с установлением начальной продажной цены имущества в размере 3000000 руб. 

Продолжение сторонами арендных правоотношений после расторжения договора, уплата арендных платежей основанием для отказа в иске быть не может (л.д.222-225).

В соответствии с ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям. Иных исковых требований в рамках настоящего гражданского дела не заявлено. 

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые согласно ч.1 ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как следует из чек-ордера от 21.12.2018 (л.д.8), истцом ИП ФИО5 при подаче искового заявления в суд оплачена государственная пошлина в общей сумме 300 руб. Принимая во внимание принятое судом решение об удовлетворении исковых требований, истцу за счет ответчика подлежит возмещению уплаченная государственная пошлина в сумме 300 руб. 

Суд при вынесении решения оценивает исследованные доказательства в совокупности и учитывает, что у сторон не возникло дополнений к рассмотрению дела по существу, стороны согласились на окончание рассмотрения дела при исследованных судом доказательствах, сторонам также было разъяснено бремя доказывания в соответствии с положениями ст.ст.12,35,56,57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО5 ича к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное во исполнение обязательств по договору ипотеки жилого помещения (квартиры) от дата недвижимое имущество - жилое помещение в виде квартиры общей площадью 43,0 кв.м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 3000000 руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО5 ича расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

В удовлетворении исковых требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 к Индивидуальному предпринимателю ФИО5 ичу, ФИО4 о признании договора ипотеки недействительным отказать.

Стороны и другие лица, участвующие в деле, вправе подать на решение апелляционную жалобу в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Березовский городской суд Свердловской области.

Председательствующий судья: п/п К.С. Аникина

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

***