№ 2-145/2024

61RS0001-01-2023-004462-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Токарева О.А.,

при помощнике судьи Кевеян А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к ООО «Инвестрадиострой», 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ГУ МВД России по Ростовской области о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратилась в суд с иском к ООО «Инвестрадиострой», 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ГУ МВД России по Ростовской области о признании права собственности, указывая, что ... между ОАО «СевкавНИПИагропром» (Исполнитель) и ГУ МВД России по РО (Заказчик) был заключен договор подряда, по условиям которого Исполнитель обязался совершить действия по проектированию и строительству 240-квартирного жилого дома по адресу: ...

... ОАО «СевкавНИПИагропром» заключило с ООО «СИГ» договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома №, по условиям которого ООО «СИГ» обязалось за счет собственных и привлеченных средств осуществить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию в срок до .... Данное общество получило право привлекать денежные средства на строительство объекта от третьих лиц. Реализуя указанные полномочия, ООО «СИГ» впоследствии заключило с физическими лицами договоры на участие в долевом строительстве жилого дома.

... между ФИО и ООО «СИГ» были заключены два договора на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: ... в отношении двух однокомнатных квартир: 1) однокомнатной квартиры, расположенной на 11-м этаже проектной площадью 58,2 кв.м. секция А оси 6-8/Д-И, общей стоимостью 640 200 руб.; 2) однокомнатной квартиры, расположенной на 11-м этаже проектной площадью 58,2 кв.м. секция оси 8-10/Д-И, общей стоимостью 640 200 руб. Денежные средства в размере 1280400 руб. ФИО внесла полностью в кассу ООО «СИГ».

В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО «СевкавНИПИагропром» исполнять свои обязательства ГУ МВД письмом от 18.09.2003 уведомило Подрядчика о расторжении договора. 

14.03.2006 ООО СК «Гарант Строй» направило в адрес ГУ МВД письмо, в котором указало на готовность принять на себя обязательства ООО «СИГ» и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях.

04.04.2006 между ООО СК «Гарант Строй» и ГУ МВД РФ по РО заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по указанному адресу, после чего общество «СИГ» направило дольщикам письма с предложением перезаключить договора с новым лицом – ООО СК «Гарант Строй».

14.12.2007 между ООО СК «Гарант Строй» и ГУ МВД РФ по РО заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве спорного дома, по условиям которого ГУ МВД РФ по РО обязалось предоставить ООО СК «Гарант Строй» земельный участок по указанному адресу, а Инвестор – построить жилой дом. Кроме того, инвестору предоставлено право на заключение договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами. В приложении № к инвестиционному договору составлен перечень участников строительства, обязательства по которым на себя взяло ООО СК «Гарант Строй». В этих целях стороны ... заключили также агентский договор №-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в строительстве.

В связи с тем фактом, что директор ООО СК «Гарант Строй» ФИО отказался заключать договора участия в долевом строительстве на прежних условиях, а потребовал оплату за ранее оплаченные квартиры ФИО обратилась в суд Ленинского района г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением об обязании ГУВД по РО и ООО СК «Гарант Строй» заключить с ней договоры участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... в отношении тех квартир, по которым ранее были заключены договоры участия в долевом строительстве между ФИО и ООО «СИГ». Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону 29.05.2007 года вынес решение, которым удовлетворил исковые требования ФИО

Во исполнение решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.05.2007 года между ФИО и ГУВД по РО ... был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому после завершения строительства ФИО должны быть переданы объекты недвижимости в виде однокомнатной ... проектной площадью 58,89 кв.м., расположенной на 11 этаже в осях 6-8/Д-И и однокомнатной ... проектной площадью 59,89 кв.м., расположенной на 11 этаже в осях 8-10/Д-И в 19-этажном многоквартирном доме на земельном участке по адресу: ...

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию № от ..., объект на проспекте ... достроен и сдан в эксплуатацию. 

Согласно определению Верховного Суда РФ от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552 (2-5) ООО «Инвестрадиострой», покупая на торгах объект незавершенного строительства по ... с обременением в виде прав участников долевого строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, и все права Застройщика. Верховный Суд РФ указал, что покупая на торгах объект недвижимости, расположенный по адресу: ..., ООО «Инвестрадиострой» обязалось предоставить право собственности на квартиры всем прежним участникам долевого строительства, ... на проспекте .... Истец является дольщицей, внесшей денежные средства в строительство дома, соответственно, согласно определению Верховного Суда РФ от 05.12.2019, ООО «Инвестрадиострой» обязано было предоставить квартиру и ей.

Никаких заказных писем с предложениями от застройщика – ООО «Инвестрадиострой» о передаче жилых помещений (квартир) в собственность истица не получала, никаких передаточных актов не подписывала. Таким образом, квартиры не были предоставлены истцу в собственность вопреки определению Верховного Суда РФ от 05.12.2019.

В связи с тем, что истцом полностью оплачены денежные средства на строительство дома с целью получения квартир для себя и своей семьи, в связи с тем, что дом достроен и сдан в эксплуатацию, истец полагает, что имеет право получить в собственность оплаченные ею жилые помещения.

На основании изложенного, истец просила суд признать за ФИО право собственности на оплаченные ею квартиры, а именно: однокомнатную ... проектной площадью 59,89 кв.м., расположенную на 11 этаже в осях 6-8/Д-И и однокомнатную ... проектной площадью 59,89 кв.м., расположенную на 11 этаже в осях 8-10/Д-И в 19-этажном многоквартирном доме на земельном участке по адресу: ....

Впоследствии истец неоднократно уточняла исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ. Поскольку в заявлении об уточнении исковых требований от ... было ошибочно указано количество этажей 19 в доме по адресу: ... после изменения проектных решений по указанному адресу строился и был введен в эксплуатацию 20-ти этажный жилой дом. АНО Научно-исследовательский центр «Судебных Экспертиз» было установлено, что объект недвижимости – 19-этажный 240-квартирный дом, который строился с 2003 по 2018 год, аналогичен сданному в эксплуатацию объекту недвижимости – 20-этажному 207-квартирному дому. Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону определил, что заключение, выполненное АНО Научно-исследовательский центр «Судебных Экспертиз» обладает наибольшей степенью достоверности, в части описания спорных объектов. Суд также полагает, что изменение ответчиком проектных решений не может и не должно повлечь ущемления прав истца на получение законной доли в объекте в виде квартир. Изменение их числа путем передачи одной квартиры взамен двух или трех не нарушит баланса интересов сторон, поскольку физическое занятие этими объектами аналогичной части в строящемся доме свидетельствует о тождестве обязательства по передаче имущества. В связи с указанными обстоятельствами, в уточненной редакции истец просила суд признать за ФИО право собственности на следующие квартиры: двухкомнатную ... площадью 66,7 кв.м., расположенную на 15 этаже, и двухкомнатную ... площадью 66,7 кв.м., расположенную на 15 этаже в 20-этажном многоквартирном доме по адресу: ... Обязать ООО «Инвестрадиострой», как застройщика дома по адресу: ... предоставить истцу без дополнительной оплаты следующие квартиры: двухкомнатную ... площадью 66,7 кв.м., расположенную на 15 этаже, и двухкомнатную ... площадью 66,7 кв.м., расположенную на 15 этаже в 20-этажном многоквартирном доме по адресу: ...

Истец ФИО в заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, от неё не поступало ходатайств с просьбой об отложении рассмотрения дела. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием её представителя.

Представитель 3-го лица ГУ МВД России по РО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил суду письменные пояснения, согласно которым в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 2003 года, ГУВД по РО осуществлялось строительство указанного жилого дома на земельном участке, находящимся в федеральной собственности и предоставленном на правах аренды. Средства федерального и областного бюджетов для возведения жилого дома за период строительства не привлекались. Подрядной организацией ОАО «СевкавНИПИагропром» был заключен договор субподряда с ООО «СИГ», которое, в свою очередь, заключало договора долевого участия с физическими лицами. В связи с нарушением сроков строительства подрядной организацией и неисполнением взятых на себя обязательств контракт был расторгнут.

В целях завершения строительства жилого дома, ГУВД по РО в 2006 году заключен договор с ООО СК «Гарант Строй», которое обязалось перезаключить договора с дольщиками на тех же условиях. 

При этом, вкладом ГУВД по РО в строительство объекта явилось оформление разрешения на строительство и предоставление земельного участка.

В 2006 году группа граждан, в том числе и истец обратились в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требованиями к ООО СК «Гарант Строй» об обязании заключить договоры долевого участия в строительстве. Суд, оценив условия указанных договоров, пришел к выводу о том, что между ООО СК «Гарант Строй» и ГУВД по РО сложились отношения совместной деятельности. Суд привлек к участию в деле ГУВД по РО и обязал ООО СК «Гарант-Строй» заключить совместно с ГУВД по РО договоры долевого участия в строительстве с обратившимися в суд гражданами. Причем в судебных актах содержится ссылка на тот факт, что ООО СК «Гарант Строй» является сингулярным правопреемником ООО «СИГ» в части обязательств перед гражданами по предоставлению им квартир. 

Как было установлено решением Ленинского районного суда ... от ... между ООО «СИГ» и ФИО ... были заключены договоры на участие в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... в объеме однокомнатной квартиры, проектной площадью 58,2 кв.м., расположенной на 11 этаже, секция «А», оси 8-10/Д-И, общей стоимостью 640200 руб. и в объеме однокомнатной квартиры, проектной площадью 58,2 кв.м., расположенной на 11 этаже, секция «А» оси 6-8/Д-И, общей стоимостью 640200 руб. Предусмотренные договором обязательства со стороны истца исполнены в полном объеме, денежные средства были внесены в ООО «СИГ». 

В 2009 году в виду уклонения ООО СК «Гарант Строй» от исполнения судебного решения, ГУВД по РО было вынуждено заключить с гражданами договоры долевого участия в строительстве самостоятельно с целью недопущения утраты ими прав требования квартир в объекте.

С 2013 года в отношении ООО СК «Гарант Строй» были применены правила параграфа 7 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство Застройщика». Судебными актами был установлен факт инвестирования (передачи) от ГУ МВД России по РО в пользу Застройщика – ООО СК «Гарант Строй» права аренды земельного участка, расположенного по адресу: ... в целях строительства объекта на основании заключенных между ними договора подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по ... и инвестиционного договора от ... №. Принятый Арбитражным судом Ростовской области судебный акт об удовлетворении заявленных внешним управляющим ООО СК «Гарант-Строй» требований о признании за ООО СК «Гарант-Строй» наличия права аренды на земельный участок по ..., и об обязании ТУ Росимущества в РО и ГУ МВД России по РО совершить действия по заключению договора перенайма права аренды земельного участка по пр. М.Нагибина, 38, привело, с одной стороны, к утрате ГУ МВД России по РО на основании судебного акта Арбитражного суда ... статуса Застройщика объекта недвижимости ... с другой стороны, не нарушило права участников строительства. 

В целях исполнения обязательств, возложенных на ГУ МВД России по РО судебными решениями Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону, а также принятых на себя по договорам долевого участия в строительстве обязательство предоставлению квартиры в объекте гражданам, в том числе и перед ФИО, ГУ МВД России по РО ... было подано заявление в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела № А53-11325/2011 о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант Строй» о включении в реестр требований кредиторов должника требований о передаче жилых помещений (квартир).

Определением от 16.05.2014 года суд отказал ГУ МВД России по РО в удовлетворении заявленного требования, тем самым подтвердив и исключив возможность для ГУ МВД России по РО передать квартиры гражданам при вводе объекта в эксплуатацию. 

Судебный акт Ростовской области об отказе ГУ МВД России по Ростовской области в удовлетворении заявленных требований мотивирован тем, что в отсутствие полномочий на ведение дела в арбитражном суде от имени граждан, ГУ МВД России по РО фактически претендует на жилые помещения третьих лиц, что может нарушить их права и законные интересы, установленные в отношении жилых помещений в строящемся доме решениями Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону.

Пятнадцатый Арбитражный апелляционный суд по делу № А53-11325/2011 в Постановлении от 27.01.2015 указал, что граждане, внесшие денежные средства в ООО «СИГ» и заключившие договоры долевого участия в строительстве с ГУ МВД России по РО на основании судебных решений Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону, отказываясь реализовать свои права по заявлению требований к ООО СК «Гарант Строй» и включению в реестр о передаче жилых помещений прав требования квартир в объекте, несут риски совершения, либо не совершения соответствующих действий. Кроме того, с целью недопущения утраты гражданами прав требования квартир в объекте, ГУ МВД России по РО направлялись уведомления, в том числе ФИО о необходимости подачи заявлений в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела № А53-11325/2011 о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. В рамках рассмотрения Арбитражным судом Ростовской области дела № А53-11325/2011, заявление о включении в реестр требований кредиторов ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений ФИО не подано. С момента приостановления строительства проведен ряд организационных мероприятий, результатом которых стало включение указанного жилого дома в реестр проблемных объектов долевого строительства. Таким образом, на процесс строительства объекта распространяется действие Областного закона Ростовской области от ... №-ЗС «О мерах поддержки пострадавших участников строительства в Ростовской области». Граждане, с которыми ГУ МВД России по РО вынуждено заключило договоры долевого участия в строительстве в отношении объекта недвижимости по адресу: ..., но не включенные в реестр требований кредиторов ООО «СК «Гарант-Строй» о передаче жилых помещений, в рамках исполнения Закона Ростовской области от 30.07.2013 № 1145-ЗС «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в ...» включены в реестр пострадавших участников долевого строительства, чьи права на получение квартир будут обеспечиваться инвестором, взявшим на себя обязательства по завершению строительства и вводу проблемного объекта в эксплуатацию.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант Строй» ... состоялись торги на электронной торговой площадке в отношении указанного объекта недвижимости, предметом которых являлись права и обязанности ООО СК «Гарант Строй» как Застройщика по данному жилому дому. Согласно данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) победителем торгов стало ООО «Инвестрадиострой».

Дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя 3-го лица по правилам статьи 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ООО «Инвестрадиострой» ФИО, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме. Представил суду отзыв на исковое заявление, согласно которому решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 года ООО СК «Гарант Строй» (Застройщик) признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2018 года конкурсное производство завершено. В рамках процедуры банкротства между ООО СК «Гарант Строй» и ООО «Инвестрадиострой» ... был заключен Договор №-ГС купли-продажи прав и обязанностей ООО СК «Гарант Строй», по условиям которого ответчику были переданы права и обязанности ООО СК «Гарант Строй», как Застройщика по незавершенному строительством объекту. Так, согласно п. 1 Договора, Продавец ООО СК «Гарант Строй» обязуется передать, а Покупатель ООО «Инвестрадиострой» обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: обязанность ООО СК «Гарант Строй» предоставить жилые помещения и (или) денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторам и реестру о передаче жилых помещений ООО СК «Гарант Строй», сформированным Арбитражным Судом.

В соответствии с п. 2.1.1 Договора №-ГС ООО «Инвестрадиострой» было обязано завершить строительство объекта – незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: ..., пр. М.Нагибина, 38, в срок, не превышающий трехлетний, с даты заключения указанного договора. При этом согласно п. 2.1.2 договора №-ГС обязательства перед включенными в договор физическими и юридическими лицами могут быть выполнены следующим образом: предоставление физическим и юридическим лицам, имеющим требования о передаче жилого помещения в соответствии с реестром ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений по делу № А53-11325/2011 о завершении строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств; предоставление указанным лицам аналогичного жилого помещения в ином уже завершенном строительством доме, или, находящемся на стадии завершения строительства, без взимания дополнительных денежных средств; выплата денежной компенсации в размере не менее суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений. Что касается любых других договоров и правоотношений, существующих вне договора купли-продажи №-ГС в отношении объекта, суд указал, что ООО «Инвестрадиострой» не является правопреемником ГУ МВД России по РО, а также Застройщиком объекта с указанными характеристиками. Никаких правоотношений, а, следовательно, и взаимных прав и обязанностей между истцом и ответчиком не возникло, истец не является стороной договора №-ГС и в реестр требовании кредиторов ООО СК «Гарант Строй» не включалась.

Кроме того, в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант Строй» поступало заявление кредитора – Главного управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Ростовской области о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений – ФИО

Требования ГУ МВД РФ по РО о включении в реестр требований кредиторов – ФИО оставлены без удовлетворения. Таким образом, по мнению ответчика, требования ФИО не могут быть удовлетворены. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, что ... между ОАО «СевкавНИПИагропром» (Исполнитель) и ГУ МВД России по РО (Заказчик) был заключен договор подряда, по условиям которого Исполнитель обязался совершить действия по проектированию и строительству 240-квартирного жилого дома по адресу: ...

... ОАО «СевкавНИПИагропром» заключило с ООО «СИГ» договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого ...-С, по условиям которого ООО «СИГ» обязалось за счет собственных и привлеченных средств осуществить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию в срок до .... Данное общество получило право привлекать денежные средства на строительство объекта от третьих лиц. Реализуя указанные полномочия, ООО «СИГ» впоследствии заключило с физическими лицами договоры на участие в долевом строительстве жилого дома.

... между ФИО и ООО «СИГ» были заключены два договора на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: ... в отношении двух однокомнатных квартир: 

1) однокомнатной квартиры, расположенной на 11-м этаже проектной площадью 58,2 кв.м. секция А оси 6-8/Д-И, общей стоимостью 640 200 руб.; 

2) однокомнатной квартиры, расположенной на 11-м этаже проектной площадью 58,2 кв.м. секция оси 8-10/Д-И, общей стоимостью 640 200 руб. 

Денежные средства в размере 1280400 руб. ФИО внесла полностью в кассу ООО «СИГ».

В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО «СевкавНИПИагропром» исполнять свои обязательства ГУ МВД письмом от ... уведомило Подрядчика о расторжении договора. 

... ООО СК «Гарант Строй» направило в адрес ГУ МВД письмо, в котором указало на готовность принять на себя обязательства ООО «СИГ» и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях.

... между ООО СК «Гарант Строй» и ГУ МВД РФ по РО заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по указанному адресу, после чего общество «СИГ» направило дольщикам письма с предложением перезаключить договора с новым лицом – ООО СК «Гарант Строй».

... между ООО СК «Гарант Строй» и ГУ МВД РФ по РО заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве спорного дома, по условиям которого ГУ МВД РФ по РО обязалось предоставить ООО СК «Гарант Строй» земельный участок по указанному адресу, а Инвестор – построить жилой дом. Кроме того, инвестору предоставлено право на заключение договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами. В приложении № к инвестиционному договору составлен перечень участников строительства, обязательства по которым взяло на себя ООО СК «Гарант Строй». В этих целях стороны ... заключили также агентский договор №-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в строительстве.

... во исполнение решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2007 между ГУ МВД России по РО и ФИО был заключен договор № на участие в долевом строительстве 19-этажного 240-квартиного жилого дома по адресу: Россия, ...

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 по делу № А53-11325/2011 ООО СК «Гарант Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

В рамках дела о банкротстве определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2014 за ООО СК «Гарант Строй» признано право аренды спорного земельного участка с кадастровым номером №, суд обязал ГУ МВД по Ростовской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ростовской области в течение одного месяца с момента вынесения определения осуществить действия по заключению договора перенайма земельного участка с ООО СК «Гарант Строй».

11 декабря 2015 года состоялось собрание кредиторов ООО «СК «Гарант-Строй», по результатам которого принято решение о реализации спорного объекта незавершенного строительства по адресу: ..., и права аренды на земельный участок, утверждено Предложение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должников. Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность ООО СК «Гарант Строй», предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов.

08 апреля 2016 года были проведены открытые торги по продаже спорного имущества, обремененного обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств участникам строительства, по итогам которых победителем признано ООО «Инвестрадиострой», с которым должник заключил договор купли-продажи прав и обязанностей застройщика по незавершенному строительством объекту №-ГС от ....

При этом, ООО «Инвестрадиострой» по условиям заключенного договора приняло на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» по предоставлению жилых помещений и/или денежных средств только участникам строительства и только включенным в реестр требований кредиторов ООО СК «Гарант Строй».

Таким образом, в договоре купли-продажи №-ГС от ... указаны фамилии всех кредиторов, размер и вид обязательств, принимаемых ООО «Инвестрадиострой».

Во исполнение договора между участниками строительства и ООО СК «Гарант Строй» и обществом «Инвестрадиострой» заключено соглашение о переводе долга, согласно которому последнее обязалось исполнить перед участниками долевого строительства, включенными в соответствующий реестр, обязательства, связанные со строительством объекта по адресу: Россия, ....

Судом установлено, что ФИО в реестр требований ООО СК «Гарант Строй» не включалась, обязательства по передаче Истице жилого помещения в договоре купли-продажи №-ГС от ... не содержится.

ООО «Инвестрадиострой» при заключении договора №-ГС купли-продажи прав и обязанностей ООО «Гарант Строй» как застройщика по незавершенному строительством объекту, представляющего собой 240-квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: Россия, ..., не принимал на себя каких-либо обязательств в отношении ФИО, следовательно, оснований для обязания ООО «Инвестрадиострой» передать ФИО жилые помещения не имеется.

В целях исполнения обязательств, возложенных на ГУ МВД России по Ростовской области судебными решениями Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону, а так же принятых на себя по договорам долевого участия в строительстве обязательств по предоставлению квартиры в объекте гражданам, в том числе и перед ФИО, ГУ МВД России по Ростовской области 19.02.2014 было подано заявление в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела N A53-11325/2011 о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант-Строй» о включении в реестр требований кредиторов должника требований о передаче жилых помещений (квартир), в том числи о включении ФИО в реестр требований кредиторов.

Определением от 16.05.2014 Арбитражный суд отказал ГУ МВД России по Ростовской области в удовлетворении заявленного требования, тем самым подтвердив и исключив возможность ГУ МВД России по Ростовской области включить ФИО в реестр требований кредиторов ООО СК «Гарант-Строй».

Судебный акт Арбитражного суда Ростовской области об отказе ГУ МВД России по Ростовской области в удовлетворении заявленных требований мотивирован тем, что в отсутствие полномочий на ведение дела в арбитражном суде от имени граждан, ГУ МВД России по Ростовской области фактически претендует на жилые помещения третьих лиц, что может нарушить их права и законные интересы, установленные в отношении жилых помещений в строящемся доме решениями Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону.

Пятнадцатый Арбитражный апелляционный суд по делу № A53-11325/2011 в Постановлении от 27.01.2015 указал, что граждане, внесшие денежные средства в ООО «СИГ» и заключившие договоры долевого участия в строительстве с ГУ МВД России по Ростовской области на основании судебных решений Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону, отказываясь реализовать свои права по заявлению требований к ООО СК «Гарант Строй» и включению в реестр о передаче жилых помещений прав требования квартир в объекте, несут риски совершения, либо не совершения соответствующих действий.

Кроме того, с целью недопущения утраты гражданами прав требования квартир в объекте, ГУ МВД России по Ростовской области направлялись уведомления, в том числе ФИО о необходимости подачи заявлений в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела № А53-11325/2011 о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений (исх. № от ...).

В рамках рассмотрения Арбитражным судом Ростовской области дела № A53-11325/2011, заявление о включении в реестр требований кредиторов ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений ФИО не было подано.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Принимая во внимание, что ответчик при заключении договора №-ГС купли-продажи прав и обязанностей ООО СК «Гарант Строй» как не принимал на себя каких-либо обязательств в отношении ФИО, следовательно, оснований для удовлетворения требований ФИО не имеется.

Судом также установлено, что заключенный договор долевого участия между ФИО и ГУ МВД России по Ростовской области не был зарегистрирован сторонами надлежащим образом в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Более того, в судебном заседании установлено, что проектная документация на МКД по адресу: ... ООО «Инвестрадиострой» была изменена и в настоящее время в эксплуатацию сдан 207 квартирный жилой дом со встроенными-пристроенными помещениями общественного назначение и подземной автостоянкой. Таким образом, в настоящее время не существует объекта капитального строительства, как 19-этажный 240-квартирный жилой дом по адресу: .... Таким образом, из представленных ООО «Инвестрадиострой» возражений и иных документов усматривается, что вновь разработанная указанным застройщиком проектная документация в отношении возводимого объекта не предусматривала создания в объекте квартиры с характеристиками, аналогичными характеристикам квартиры, являющейся предметом договора долевого участия, заключенного между ГУ МВД по РО и ФИО

Так, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В данном случае заявлены требования о признании права собственности. Содержание этого права определено статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации определен круг объектов гражданских прав. К ним относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации вещи как объекты гражданских прав определены как движимые и недвижимые. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой иск подлежит удовлетворению только в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Данные разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на нежилое помещение, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание нежилого помещения как индивидуально-определенной вещи, которое может являться объектом гражданского оборота.

В соответствии с абзацем 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО к ООО «Инвестрадиострой», 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ГУ МВД России по Ростовской области о признании права собственности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Судья О.А. Токарев

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2024 года.