Дело № 2-1737/2023

УИД 91RS0024-01-2022-006806-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 19 июля 2023 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при ведении протокола помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, - Акционерное общество «Крымэнерго», Государственное унитарное предприятие Республики Крым «Водоканал Южного берега Крыма», Общество с ограниченной ответственностью «Компроект», нотариус Ялтинского городского нотариального округа Луговская Елена Викторовна, Министерство культуры Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата>, возврате сторон в первоначальное положение, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 49 000 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 

<

дата> истец приобрел у ФИО3 за 49 000 000 рублей по нотариально удостоверенному договору купли-продажи объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес> а именно: земельный участок площадью 53681+/-81 кв. м с кадастровым номером №

<

номер> нежилое здание площадью 259,4 кв. м с кадастровым номером №

<

номер> нежилое здание площадью 22,2 кв. м с кадастровым номером №

<

номер> нежилое здание площадью 94,5 кв. м с кадастровым номером №

<

номер> нежилое здание площадью 371,5 кв. м с кадастровым номером №

<

номер>. Исходя из содержания пункта 7 договора продавец подтвердил, что объекты недвижимого имущества, включая земельный участок с кадастровым номером №

<

номер> находятся в состоянии, полностью пригодным для использования его по назначению. Земельный участок истец планировал использовать согласно виду его разрешенного использования «блокированная жилая застройка», то есть построить комплекс зданий и сооружений, о чем был осведомлен продавец. В ноябре 2021 г. истец получил письмо от ООО 

<

данные изъяты> в котором сообщалось, что Общество выполняет комплекс работ по оформлению земельно-правовых отношений и разработке документации по планировке территории на объект капитального строительства: «Строительство транзита 110 кВ 

<

адрес> в двухцепном исполнении» во исполнение государственного контракта №

<

номер> от 

<

дата> Также, в данном письме указано, что трасса проектируемой ВЛ 110 кВ проходит по принадлежащему истцу земельному участку с кадастровым номером №

<

номер> и было предложено согласовать ее размещение в границах, согласно приложенной схеме расположения части земельного участка. В ответ истцом было сообщено о несогласии с предложенной схемой-трассировки ВЛ 110 кВ в связи с реализацией проектно-инвестиционной программы по застройке принадлежащего ему земельного участка, он также просил рассмотреть другие варианты трассировки с максимальным выносом опор и зон ограничений с его участка. На что был получен ответ ООО «Компроект» от 

<

дата> №

<

номер>, в котором повторно было предложено согласовать размещение ВЛ 110 кВ, а также указано, что согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером №

<

номер> установлено обременение в виде охранной зоны объекта электросетевого хозяйства, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 

<

дата> №

<

номер>, что накладывает ряд ограничений в его использовании, и должно было быть учтено при разработке проектно-инвестиционной программы по застройке земельного участка. Также истцом был направлен запрос начальнику Алупкинской службы ВКХ о возможности подключения к сетям канализации земельного участка с кадастровым номером №

<

номер>, на что получен ответ, в котором указано, что существующие сети водоснабжения по 

<

адрес> свободных мощностей не имеют, а по земельному участку проходят магистральные водопроводы O 800, 300, 200 и разводящие сети водопровода, в связи с чем на данном земельном участке имеется охранная зона указанных водопроводов. После получения указанных писем истцу стало известно, что большая часть приобретенного им земельного участка имеет ряд ограничений, так как расположена в следующих зонах: охранная зона ВЛ 110 кВ; охранная зона водопроводов O 800, 300, 200; зоны с особыми условиями использования территорий (охранная зона Управления культуры двух памятников «Дача ФИО4»). Таким образом, использовать земельный участок в целях, для которых он приобретался, а именно, для застройки, невозможно. При этом, та часть земельного участка, которая ничем не обременена, представляет собой не одну часть, а состоит из четырех узких кусков земли, которые также невозможно использовать для блокированной застройки. Истец неоднократно обращался к ФИО3 с просьбой расторгнуть договор купли-продажи, так как последняя скрыла от него, что большая часть земельного участка находится в ограничениях и не пригодна строительства. 

<

дата> ответчику была вручена претензия о расторжении договора, на которую ответа не последовало, что послужило основанием для обращения в суд.

Истец в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте его проведения, от его представителя по доверенности ФИО5 поступило заявление о рассмотрении дела без его участия, заявленные исковые требования поддерживает.

Ответчик в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте его проведения, от ее представителя по ордеру ФИО6 поступило заявление о рассмотрении дела без ее участия, против удовлетворения иска возражает.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Ялтинского городского суда Республики Крым в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От АО «Крымэнерго» и Министерства культуры Республики Крым поступил отзыв на иск (т. 2 л.д. 163-164, 182-187). 

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учётом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, суд приходит к следующему. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 

<

дата> между ФИО3, действующей через представителя ФИО7, (продавец) и ФИО2, действующим через представителя ФИО8, (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес> а именно: земельного участка площадью 53681+/-81 кв. м с кадастровым номером №

<

номер>; нежилого здания площадью 259,4 кв. м с кадастровым номером №

<

номер>; нежилого здания площадью 22,2 кв. м с кадастровым номером №

<

номер>; нежилого здания площадью 94,5 кв. м с кадастровым номером №

<

номер> нежилого здания площадью 371,5 кв. м с кадастровым номером №

<

номер>. Договор удостоверен нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО9, зарегистрирован в реестре №

<

номер>

По условиям договора стоимость объектов недвижимости установлена в размере 49 000 000 рублей, которые представитель покупателя передал продавцу полностью до подписания договора (пункты 3, 4).

Из пункта 7 договора следует, что представитель продавца сообщил, что объект недвижимого имущества находится в состоянии, полностью пригодным для использования его по целевому назначению и ему не известно о каких-либо недостатках или особых свойствах предмета этого договора, которые могли бы быть опасными для жизни, здоровья и имущества Покупателя, что задолженности по оплате каких-либо платежей не имеется, не было проведено самовольной реконструкции и перепланировки объекта недвижимого имущества.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

дата> (т. 2 л.д. 91-135) земельный участок площадью 53681+/-81 кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес> категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «блокированная жилая застройка», обладает следующими ограничениями:

На площади 5792 кв. м ограничение, предусмотренное ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия не установлен; основание: постановление Правительства РФ от 24.02.2009 №

<

номер> «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (с изменениями и дополнениями)».

На площади 31209 кв. м ограничение, предусмотренное ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия не установлен; основание: постановление Совета Министров Республики Крым от 

<

дата> №

<

номер> «Об отнесении объектов культурного наследия к объектам культурного наследия регионального значения и выявленным объектам культурного наследия».

На площади 15053 кв. м ограничение, предусмотренное ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия не установлен; основание: приказ Министерства культуры и туризма Украины от 

<

дата> №

<

номер>.

На площади 37130 кв. м ограничение, предусмотренное ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия не установлен; основание: приказ Министерства культуры и туризма Украины от 

<

дата> №

<

номер>.

На площади 6085 кв. м ЗОУИТ 90:25-6.50 «Зона публичного сервитута. Зона охраны искусственных объектов».

На площади 34030 кв. м ЗОУИТ 90:25-6.371 «Защитная зона объекта культурного наследия регионального значения «Дача ФИО4» (начало ХХ века).

На площади 6085 кв. м ограничение, предусмотренное ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия 49 лет; основание: приказ Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым «Об установлении публичного сервитута» от 21.02.2022 №

<

номер>. Для размещения и эксплуатации объекта электросетевого хозяйства «ВЛ-110 кВ «Гаспра-Алупка». Обладатель публичного сервитута АО «Крымэнерго».

Из материалов дела также следует, что 28 октября 2021 г. ООО «Компроект» в адрес ФИО2 было направлено письмо, в котором сообщалось, что Общество выполняет комплекс работ по оформлению земельно-правовых отношений и разработке документации по планировке территории на объект капитального строительства: «Строительство транзита 110 кВ Севастопольская-Ялта-Лучистое в двухцепном исполнении» во исполнение государственного контракта №

<

номер> от 

<

дата> Также указано, что трасса проектируемой ВЛ 110 кВ проходит по принадлежащему истцу земельному участку с кадастровым номером №

<

номер>, в связи с чем предложено согласовать ее размещение в границах, согласно приложенной схеме расположения части земельного участка (т. 1 л.д. 11). 

В ответ истцом было сообщено о несогласии с предложенной схемой-трассировки ВЛ 110 кВ в связи с реализацией проектно-инвестиционной программы по застройке принадлежащего ему земельного участка, он также просил рассмотреть другие варианты трассировки с максимальным выносом опор и зон ограничений с его участка (т. 1 л.д. 12). 

Письмом ООО «Компроект» от 

<

дата> №

<

номер> истцу повторно предложено рассмотреть вопрос согласования размещения объекта капитального строительства транзита ВЛ 110 кВ, а также указано, что согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером №

<

номер> установлено обременение в виде охранной зоны объекта электросетевого хозяйства, что накладывает ряд ограничений в его использовании и должно быть учтено при разработке проектно-инвестиционной программы по застройке земельного участка (т. 1 л.д. 13).

Согласно письму ГУП РК «Водоканал Южного берега Крыма» через земельный участок площадью 53651+/-81 кв. м с кадастровым номером №

<

номер> проходят магистральные водоводы O 800, 300, 200 и разводящие сети водопровода. Ближайшая точка подключения к централизованной системе водоотведения расположена по адресу: 

<

адрес> а существующие сети водоотведения по 

<

адрес> свободных мощностей не имеют (т. 1 л.д. 58).

Из отзыва АО «Крымэнерго» следует, что принадлежащий истцу земельный участок с кадастровым номером №

<

номер> находится в охранной зоне высоковольтной линии электропередачи №

<

номер> кВ «Гаспра-Алупка», для которой установлена охранная зона и публичный сервитут (т. 2 л.д. 163-164, 168-174).

Истец полагает, что указанные обстоятельства являются существенными и не позволяют ему использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, более того, если бы он ранее знал о том, что большая часть земельного участка находится под ограничениями, договор вообще не был бы заключен. 

28 сентября 2022 г. ФИО10 вручил ФИО3 под роспись претензию с предложением о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата>, однако в предусмотренный законом срок ответа не получил (т. 1 л.д. 16-17). 

Согласно выводам заключения судебной землеустроительной экспертизы от 

<

дата> №

<

номер>, подготовленного экспертом АНО «Институт учета и судебной экспертизы», для земельного участка пл. 53651±81 кв. м, с кадастровым номером №

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «блокированная жилая застройка», установлены следующие ключевые ограничения, существенно влияющие на возможность его использования:

Через участок проходит высоковольтная линия электропередачи «ВЛ-110 кВ «Гаспра-Алупка», для которой установлена охранная зона на площади 5792 кв.м, и публичный сервитут ЗОУИТ №

<

номер> на площади 6085 кв.м. 

На основании п.п. 8,10 постановления Правительства РФ от 

<

дата> №

<

номер> «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (с изменениями и дополнениями)» в охранных зонах запрещается осуществлять строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;

По отношению к части участка на площади 34030 кв.м (или 63% от всей площади) расположена ЗОУИТ №

<

номер> «Защитная зона объекта культурного наследия регионального значения «Дача ФИО4» (начало XX века).

На основании постановления Совета Министров Республики Крым от 

<

дата> №

<

номер> «Об отнесении объектов культурного наследия к объектам культурного наследия регионального значения и выявленным объектам культурного наследия» в границах защитной зоны в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Через участок проходят магистральные водоводы O 800 мм, 300 мм и 200 мм, и разводящие сети водопровода, для которых необходимо предусмотреть санитарно-защитную полосу шириной 10 м по обе стороны от крайних линий водопровода площадью 3503 кв.м.

На основании СП 31.13330.2021 «СНиП 2.04.02-84* Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» ведение строительства на водопроводных сетях запрещено.

Отсутствует техническая возможность подключения участка к городским сетям канализации, в связи с тем, что существующие сети водоотведения по 

<

адрес> свободных мощностей не имеют (см. письмо ГУП РК «Водоканал Южного берега Крыма» т.1 л.д. 58).

Допустимое место для размещения объектов блокированной застройки в границах земельного участка пл. 53651±81 кв.м с кадастровым номером №

<

номер> составляет 10 033 кв.м или 18,7% от всей площади участка.

С учетом требований градостроительных регламентов, установленных ст. 63 «Правил землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым», утвержденных решением внеочередной 85-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета №

<

номер> от 

<

дата> (с изменениями), а также имеющихся ограничений в использовании земельного участка с кадастровым номером №

<

номер>, то у собственника этого участка отсутствует экономическая целесообразность и возможность его использования в соответствии с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка».

С учетом требований градостроительных регламентов, установленных ст. 63 «Правил землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым», утвержденных решением внеочередной 85-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета №

<

номер> от 

<

дата> (с изменениями), а именно показателя максимального коэффициента отношения площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади территории (Котн= 0.6) максимально допустимая площадь застройки земельного участка пл. 53651±81 кв.м с кадастровым номером №

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, составит 6 020 кв.м. (10 033 х 0,6) или 11,2 % от всей площади участка (т. 2 л.д. 201-220).

Заключение судебной экспертизы принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку оно полностью соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Не доверять заключению эксперта у суда нет оснований, поскольку оно достаточно полное, ясное, содержит подробное описание исследованных объектов, указание на нормативно-техническую и правовую базу, порядок исследования, исчерпывающие выводы на поставленный вопрос. Заключение составлено экспертом, имеющим право на проведение такого рода исследований, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение, противоречащее выполненному, в материалах дела отсутствует. 

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием к расторжению договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. 

В соответствии с пунктом пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Не предоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Доказательств исполнения ответчиком, как продавцом объектов недвижимости, в том числе земельного участка обязанности предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке, возложенной на него положениями статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, материалы дела не содержат. 

С учетом всех обстоятельств по делу, исходя из того, что в данном случае истец, не обладая достаточной информацией о наличии ограничений в отношении приобретаемого земельного участка, в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а именно использование земельного участка по назначению, в том числе с возведением комплексной застройки, суд признает данные обстоятельства существенными, в связи с чем приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата>, возвращении сторон в первоначальное положение, взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных по договору в размере 49 000 000 рублей, и прекращении права собственности истца на объекты недвижимости.

В данном случае при расторжении договора и возвращении сторон в первоначальное положение, суд также исходит из предусмотренного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 

<

дата> между ФИО3 и ФИО2, удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО9, зарегистрированный в реестре №

<

номер>

Взыскать с ФИО3, 

<

дата> года рождения, 

<

данные изъяты> в пользу ФИО2, 

<

дата> года рождения, 

<

данные изъяты> денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата> в размере 49 000 000 (сорок девять миллионов) рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей. 

Прекратить право собственности ФИО2, 

<

дата> года рождения, (паспорт серии №

<

номер>) на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес> а именно, на земельный участок площадью 53681+/-81 кв. м с кадастровым номером №

<

номер> нежилое здание площадью 259,4 кв. м с кадастровым номером №

<

номер>; нежилое здание площадью 22,2 кв. м с кадастровым номером №

<

номер>; нежилое здание площадью 94,5 кв. м с кадастровым номером №

<

номер>; нежилое здание площадью 371,5 кв.м с кадастровым номером №

<

номер>

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья О.И. Кулешова 

Решение суда изготовлено 

в окончательной форме 26 июля 2023 г.