Дело №2-857/2019 ***

УИД: 33RS0005-01-2019-000905-28 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Александров 14 июня 2019 г.

Александровский городской суд Владимирской области в составе: 

председательствующего судьи Брагиной О.С.,

при секретаре Парочкиной Ю.Н.,

с участием истца ФИО1,

рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования Александровский район, обществу с ограниченной ответственностью ЖСК «Алдега» о признании договора управления от 03.11.2017 недействительным в части формирования цены договора и нормативов по коммунальным услугам, обязании произвести перерасчет общих площадей жилых помещений в многоквартирном доме, обязании произвести перерасчет цены договора управления, обязании произвести перерасчет нормативов по коммунальным услугам, возмещении убытков,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Александровский район, обществу с ограниченной ответственностью «ЖСК «Алдега» (далее – ООО «ЖСК «Алдега»), в обоснование которого указала, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью *** кв.м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г

<

адрес>. Право собственности истца возникло на основании договора на передачу комнаты (комнат) в собственность, в соответствии с которым администрация передала ей и ее сыну в общую долевую собственность две комнаты в вышеназванном доме, а также право долевой собственности на 16/100 долей в праве на места общего пользования, исчисленные относительно жилой площади комнат на плане четвертого этажа №№. Управление домом осуществляется управляющей организацией ООО «ЖКС «Алдега» на основании договора управления от 03.11.2017, заключенного по результатам открытого конкурса, проведенного администрацией Александровского района. ООО ЖКС «Алдега» осуществляет собственникам помещений расчет платы за услугу по содержанию и ремонту мест общего пользования исходя из площади жилых помещений, указанных в свидетельствах о государственной регистрации права. Вместе с тем, в указанных документах не отражены сведения о площадях мест общего пользования, на которые перешло право общей долевой собственности в соответствии с договорами на передачу комнат в собственность граждан, тогда как площади таких помещений как кухня, коридор, туалет должны учитываться при определении общей площади жилого помещения, соответственно, собственники должны вносить плату за содержание, текущий ремонт и коммунальные услуги не только из расчета площади занимаемой комнаты, но также и с учетом площадей вспомогательного использования, плата за которые определяется пропорционально площади комнаты. Перечень общедомового имущества, отраженный в приложении №2 к договору управления не соответствует фактическому его составу. Договор управления разработан администрацией муниципального образования Александровский район без учета площади вспомогательных помещений, в связи с чем, цена договора завышена. Поскольку ООО «ЖКС «Алдега» начисляет и взимает плату без учета площадей вспомогательного использования, она несет убытки в виде ежемесячной переплаты по услуге по ремонту и содержанию общего имущества дома по договору управления, по услуге по ОДН по договору управления, по коммунальной услуге по отоплению и недоплаты по услуге капитального ремонта общедомового имущества. Просила суд признать договор управления от 03.11.2017 недействительным в части формирования цены договора и нормативов по коммунальным услугам по электроэнергии, горячей и холодной воде по ОДН, обязать ответчиков произвести перерасчет общих площадей жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со свидетельствами о праве собственности и долевой собственностью на места общего пользования, указанной в договорах на передачу комнаты (комнат) в собственность, обязать администрацию муниципального образования Александровский район произвести перерасчет цены договора управления в соответствии со свидетельствами о праве собственности и долевой собственностью на места общего пользования, указанной в договорах на передачу комнаты (комнат) в собственность, произвести перерасчет нормативов по коммунальным услугам по ОДН (электроэнергия, горячая вода, холодная вода) с учетом площадей вспомогательных помещений отнесенных к долевой собственности на места общего пользования, указанной в договорах на передачу комнаты (комнат) в собственность, обязать ООО «ЖСК «Алдега» возместить убытки, понесенные в результате завышенных нормативов по коммунальным услугам и завышенной цены договора управления в части ремонта и содержания общего домового имущества.

Истец ФИО1, в судебном заседании иск поддержала по основаниям, изложенным в нем, просила его удовлетворить. Дополнительно пояснила, что ранее указанный многоквартирный дом имел статус общежития коридорного типа с наличием на этажах общих кухонь, туалетов, душевых, сушилок. В каждой секции было по четыре комнаты, ванная и туалет. В дальнейшем для улучшения условий проживания часть жителей осуществила перепланировку указанных помещений путем разделения душа и туалета перегородкой, в результате чего образовывались два изолированных помещения, состоящие из двух комнат и санузла. Аналогичная перепланировка была произведена и ею. В 2006 году была разрешена приватизация общежитий, в ходе которой она стала собственником жилого помещения, состоящего из двух жилых комнат, площадью *** и *** кв.м, прихожей, площадью *** кв.м и санузла, площадью *** кв.м. Однако ее соседи, имея в фактическом пользовании такие же помещения, приватизировали лишь жилые комнаты. В свидетельствах о государственной регистрации права, выданных собственникам, не указаны площади мест общего пользования, переданных в собственность на основании договоров приватизации. Полагает, что расчет платы за коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме №

<

адрес> необходимо рассчитывать как за коммунальные услуги в общежитиях коридорного, гостиничного типа в порядке, установленном для расчета платы в коммунальной квартире. При расчете платы за содержание и коммунальные услуги ООО «ЖКС «Алдега» не учитывает вспомогательные помещения, переданные в долевую собственность при приватизации, то есть данные помещения выведены в статус общедомового имущества. Вместе с тем, вспомогательные помещения - кухни, сушилки, шкафы в сушилках, туалеты, души, внутрисекционные коридоры не являются общедомовым имуществом в силу закона. При заключении договора управления многоквартирным домом администрация Александровского района площади указанных вспомогательных помещений включила в состав общедомового имущества, тем самым была завышена цена договора. Кроме того, собственники помещений, оплачивающие коммунальные услуги только исходя из площади принадлежащих им комнат без учета площадей вспомогательных помещений, получают незаконную прибыль. Также ООО «ЖКС «Алдега» производит начисления за коммунальную услугу по ОДН по нормативам без учета наличия в доме приборов учета электроэнергии, которым дом оборудован. 

Ответчик, администрация Александровского района, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку полномочного представителя в суд не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении иска отказать, указав, что плата за содержание и ремонт взимается исходя из зарегистрированного права на объект недвижимости и пропорционально на места общего пользования, в связи с чем, оснований для перерасчета общих платежей не имеется. Кроме того, выбор способа управления, принятие решения о размере платы за содержание и текущий ремонт относится к компетенции общего собрания. Кроме того, по требованиям о признании договора недействительным ответчик просил применить шестимесячный срок исковой давности, установленный статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, полагая, что истцом он пропущен.

Ответчик, ООО «ЖКС «Алдега» надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку полномочного представителя в суд не обеспечил. Ранее участвуя в судебном заседании, представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указав, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения рассчитывается исходя из зарегистрированного права на объект недвижимости. Кроме того, требования истца затрагивают интересы всех собственников, действовать от имени которых, она полномочиями не наделена.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав объяснения истца, показания свидетелей, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (части 1, 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. 

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75 (ред. от 04.03.2015) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с положениями части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления. 

Согласно пункту 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Следовательно, в том случае, когда управляющая компания назначена по результатам проведенного органами местного самоуправления конкурса, первоначальная стоимость размера платы за содержание жилого помещения устанавливается в конкурсной документации и соответствует цене договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с положениями части 5 статьи 161, пункта 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с управляющей компанией, назначенной по результатам проведенного конкурса, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления многоквартирным домом, в котором указывается стоимость платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

На основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть в соответствии с главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из вышеназванных норм закона, положения договора управления многоквартирным домом о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, ее структуре, а также о стоимости отдельных видов работ и услуг не могут быть изменены стороной договора в одностороннем порядке, соответствующее решение должно быть принято решением собственников помещений многоквартирного дома. 

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Судом установлено, что истец ФИО1 на основании договора приватизации от 30.08.2007 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме по адресу: по адресу: 

<

адрес>, площадью *** кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.11.2007 (л.д.15).

Согласно данным технического паспорта принадлежащего истцу ФИО1 жилого помещения, оно состоит из двух жилых комнат, площадью *** и *** кв.м, прихожей, площадью *** кв.м и санузла, площадью *** кв.м, общая площадь помещения составляет *** кв.м (л.д. 97-98).

Жилой дом №39 является многоквартирным, статуса общежития не имеет, равно как и жилые помещения не являются комнатами в коммунальной квартире. 

По результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирными домами 03.11.2017 между ООО «ЖКС «Алдега» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> заключен договор управления (л.д. 21-30). 

Пунктами 4.4, 4.5 договора управления установлено, что размер платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащенных квартирными приборами учета, а также при оборудовании многоквартирного дома общедомовыми приборами учета в соответствии с объемами фактического потребления коммунальных услуг, определяемыми в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством РФ, а при отсутствии квартирных и (или) общедомовых приборов учета устанавливается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органом местного самоуправления, в порядке, установленным федеральным законом. 

Также установлена цена договора, включающая стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в размере *** коп в год, и размер платы за помещение – *** руб. *** коп. в месяц за один квадратный метр общей площади помещения собственника. 

Состав и состояние общего имущества многоквартирного дома приведены в приложении №2 к договору управления (л.д. 33-74).

Многоквартирный дом № 

<

адрес> оснащен общедомовым прибором учета электроэнергии, квартирные приборы учета отсутствуют. 

Из объяснений представителя ответчика ООО ЖСК «Алдега» следует, что при расчете платы по содержанию и текущему ремонту мест общего пользования ООО «ЖКС «Алдега» исходит из площади жилых помещений, указанных в свидетельствах о государственной регистрации права, что согласуется с положениями статьи 39, части 1 статьи 153, пунктом 5 части 2 статьи 153, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение. 

Законность начислений платы за коммунальные ресурсы на ОДН по адресу: 

<

адрес> подтверждена актом проверки Государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области от 21.08.2018, в котором указано, что начисление платы осуществляется не выше установленных нормативов потребления (л.д. 17-20).

Таким образом, судом установлено, что ответчик ООО ЖСК «Алдега» как управляющая организация производит начисление платы за содержание и текущий ремонт собственникам в соответствии с размером тех помещений, которые находятся в собственности и отражены в свидетельствах о государственной регистрации права, 

Действующее законодательство позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Доказательств того, что на момент проведения конкурса по выбору управляющей организации собственники помещений многоквартирного дома №39 выбрали способ управления многоквартирным домом в установленном законом порядке, суду не представлено, как не представлено и доказательств того, что администрация муниципального образования Александровский район провела открытый конкурс с нарушением статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», в результате которого победителем открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным домом стало ООО «ЖСК «Алдега».

В соответствии с частью 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией ООО ЖСК «Алдега», выбранной на основании открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, что и было сделано путем подписания договора с собственником ФИО3 03.11.2017.

При этом условия договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Довод истца о том, что между ней и ООО «ЖСК «Алдега» не заключен договор на содержание и управление многоквартирным домом, судом признается несостоятельным, поскольку по своей юридической природе договор управления многоквартирным домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников помещений многоквартирного дома, обязанность вносить плату за предоставленные услуги у собственника возникает непосредственно в силу закона. Поэтому не заключение договора с управляющей компанией не освобождает собственника жилого помещения от участия в несении указанных выше расходов.

Ссылка истца и показания свидетелей о том, что они не заключали договор управления и о нем информацией не располагали, а также на отказ управляющей компании выдать копии договора, не могут быть приняты судом во внимание ввиду того, что в соответствии с общедоступной информацией на официальном сайте www.reformagkh.ru ООО ЖСК «Алдега» является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: г

<

адрес> на основании договора управления от 03.11.2017 заключенного с собственниками помещений в многоквартирном доме, копия которого размещена на вышеуказанном сайте в разделе «Управление».

Кроме того, договор управления заключен между ООО ЖСК «Алдега» и собственниками помещений дома, полномочий действовать от которых у истца не имеется. Изменение условий договора может привести к нарушению прав остальных собственников, которые с действующей редакцией договора управления согласны.

Изменение условий договора управления возможно исключительно на основании решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, однако истец не инициировала проведение внеочередного общего собрания ни по данному вопросу, ни по вопросу смены управляющей компании, что подтвердила в судебном заседании. 

Принимая во внимание изложенное, основания для удовлетворения иска о признании недействительным договора в части установления цены договора, у суда отсутствуют.

Остальные требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку являются производными от требования о признании недействительным договора управления, в удовлетворении которого судом отказано.

Заявление представителя ответчика о пропуске шестимесячного срока исковой давности для обращения в суд основано на неверном толковании норм материального права, поскольку данный срок статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен для обжалования решений общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, в связи с чем, применению в настоящем споре не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 к администрации муниципального образования Александровский район, обществу с ограниченной ответственностью «ЖСК «Алдега» о признании договора управления от 03.11.2017, заключенного по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г

<

адрес> недействительным в части формирования цены договора и нормативов по коммунальным услугам по электроэнергии, горячей и холодной воде по ОДН, обязании администрации муниципального образования Александровский район, общества с ограниченной ответственностью «ЖСК «Алдега» произвести перерасчет общих площадей жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со свидетельствами о праве собственности и долевой собственностью на места общего пользования, указанной в договорах на передачу комнаты (комнат) в собственность, обязании администрации муниципального образования Александровский район произвести перерасчет цены договора управления в соответствии со свидетельствами о праве собственности и долевой собственностью на места общего пользования, указанной в договорах на передачу комнаты (комнат) в собственность, произвести перерасчет нормативов по коммунальным услугам по ОДН (электроэнергия, горячая вода, холодная вода) с учетом площадей вспомогательных помещений отнесенных к долевой собственности на места общего пользования, указанной в договорах на передачу комнаты (комнат) в собственность, обязании общества с ограниченной ответственностью «ЖСК «Алдега» возместить убытки, понесенные в результате завышенных нормативов по коммунальным услугам и завышенной цены договора управления в части ремонта и содержания общего домового имущества, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий О.С. Брагина

***