Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 октября 2024 года Самарский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Хлыстовой Е.В.,

при секретаре Буиновой И.Е.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-14/2024 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма «Ремонт-Сервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО фирма «Ремонт-Сервис» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 4418+/-13,4 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 5 474 035 рублей.

Требования мотивированы тем, что Общество является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога. 

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость по результатам судебной экспертизы, подготовленной ООО «ЗВЕНТА» в размере 5977554 рубля. С заключением эксперта ООО «Консалтинговый центр «Слово» не согласен, поскольку экспертиза проведена с нарушениями требований законодательства об оценке. Ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлял. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» представил письменный отзыв (дополнительные пояснения по делу) на административное исковое заявление, в котором просил установить кадастровую стоимость по экспертизе, выполненной ООО «Консалтинговый центр «Слово» в размере 7198141 руб. 76 коп., поскольку данная стоимость находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый земельный участок. Ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлял.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Установлено, что ООО фирма «Ремонт-Сервис» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 4418+/-13,4 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. 

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 7805547 рублей 2 копейки.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 22 июня 2024 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 ФЗ РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке ООО «Зем.Стандарт» от 05.04.2023 № 14/04, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.01.2022 составляет 5 474 035 рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства проведены судебные экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно экспертному заключению ООО «Центр независимой оценки» от 07.09.2023 № 29778-Э, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 составляет 6 737 445 рублей 45 копеек.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненной ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» от 05.07.2024, по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка составляет 7 198 141 рубль 76 копеек.Анализируя заключение ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО», на основании которого ГБУ СО «ЦКО» просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 4418+/- 13.4 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> в размере 7198141 руб. 76 коп., суд пришел к выводу, что данное заключение составлено с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, а именно не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки.

Статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» определено, что заключение эксперта должно основываться на положениях, позволяющих проверить обоснованность и достоверность выводов на основе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 5 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность участия в гражданском обороте.

Так, анализ аналогов №1 и №2 (стр. 30-34 Заключения) показал, что в расчетах использовались земельные участки, указанные в объявлениях о продаже как подлежащие выделению из существующих участков после подписания предварительных договоров купли-продажи. Эти объекты не были сформированы как объекты недвижимости, участвующие в гражданском обороте, что является нетипичными условиями для рынка. 

На основании изложенного, с учетом положения статьи 5 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вышеуказанные объекты не могли быть приняты в качестве корректных аналогов.

Аналогично, объект-аналог №4 не был сформирован, как объект недвижимости, участвующий в гражданском обороте, в связи с чем также не мог быть принят в качестве корректного аналога.

Кроме того, в объявлениях о продаже объектов-аналогов №1, 2, 3 и 4 указано наличие подведённых коммуникаций, однако в расчетах корректировка на наличие этих коммуникаций не была произведена, что экспертом ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» ФИО2 в судебном заседании не отрицалось, как и не отрицалось то, что наличие или отсутствие коммуникаций существенно влияет на стоимость объекта недвижимости, что привело к завышению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. 

Подбор некорректных аналогов про проведении экспертизы ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО», которые не поставлены на кадастровый учет, а, следовательно, не могут участвовать в гражданском обороте, подтверждено рецензией от 20.08.2024 № 20-08/24, выполненной ООО «ЭСТИМЕЙШН», а также пояснениями эксперта ООО «ЗВЕНТА» ФИО3 в судебном заседании. 

Таким образом, экспертиза, выполненная экспертом ООО «Консалтинговый центр «Слово», основана на объявлениях о продаже земельных участков, которые не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненной ООО «ЗВЕНТА» от 07.12.2023, по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка составляет 5 977 554 рубля.

Допрошенная в ходе рассмотрения дела эксперт ООО «ЗВЕНТА» ФИО3 поддержала выводы судебной экспертизы, указывая, что не правильно брать в качестве аналогов объекты, которые не выделены из общих земельных участков, объекты, которые не поставлены на кадастровый учет. Пояснила, что коммуникации на земельных участках влияют на цену, они увеличивают стоимость на 15-16%, в связи с этим применена корректировка. Высокие по стоимости земельные участки в качестве аналогов не были взяты в заключении ООО «ЗВЕНТА».

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки. 

Оценивая экспертные заключения по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что в заключение эксперта ООО «ЗВЕНТА» определенная итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки с учетом физического состояния помещения на дату оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. 

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорого объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. Возражений относительно выводов повторной судебной экспертизы, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено. Кроме того, стороной административного истца уточнены заявленные административные исковые требования в соответствии с результатами повторной судебной экспертизы.

Заключение повторной судебной экспертизы, выполненное ООО «ЗВЕНТА» является наиболее полным и аргументированным, составленным в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

На возражения ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» на заключение эксперта ООО «ЗВЕНТА» ФИО3 подготовлены мотивированные пояснения (т.2, л.д. 105-107).

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключения экспертиз, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной и нарушает права административного истца.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 22.06.2023, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью фирма «Ремонт-Сервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 4418+/- 13.4 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 5 977 554 рубля.

Дата подачи административного иска в суд 22.06.2023.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» расходы за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-14/2024 в размере 65 000 рублей.

Реквизиты для перечисления денежных средств: ИНН 

<

***>, КПП 632001001, банк получателя ПАО АКБ «Авангард» р.сч 40702810112300038865 БИК 044525201, к/с 30101810000000000201.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.10.2024.

Судья: Е.В Хлыстова