Дело № 2-1431/2025

УИД: 61RS0033-01-2025-001777-77

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(мотивированное)

12 ноября 2025 года гор. Зерноград

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Филимоновой В.В., при секретаре судебного заседания Анашкиной В.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Зерноградского района, Администрации Россошинского сельского поселения, третье лицо: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2 о признании права собственности на реконструированную квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к Администрации Зерноградского района, Администрации Россошинского сельского поселения и третьим лицам, мотивировав свои требования тем, что на основании договора купли-продажи квартиры со строениями и сооружениями от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Право собственности на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №, а также приусадебного участка с кн: № площадью 1106 кв.м. Общая площадь приобретаемой квартиры составляла 62,4 кв.м. Истец без разрешительных документов осуществил перепланировку квартиры, в результате которой увеличилась ее площадь до 70,1 кв.м.

Истец обращался в Администрацию Зерноградского района с заявлением о легализации перепланировки квартиры, однако в удовлетворении заявления было отказано в связи с отсутствием разрешения. 

В связи с этим с учетом уточненных исковых требований, истец просит суд: признать неподлежащей сносу и сохранении в существующем виде и за ним право собственности на реконструированную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>., площадью 70,1 кв.м.

Стороны и третьи лица в судебное заседание не явились, при этом все были заблаговременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном ст. ст. 113-118 ГПК РФ, а также с учетом требований ст.165.1 ГК РФ, информация о времени и месте судебного заседания была размещена на официальном сайте Зерноградского районного суда Ростовской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". 

Истец, ответчик и третьи лица, направили в суд заявления о рассмотрении дела без их участия. В соответствии с ч. ч. 3 – 5 ст. 167 ГПК РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Третье лицо ФИО2, направил в суд заявление, в котором указал, что не возражает против удовлетворения уточненных исковых требований.

Исследовав письменные доказательства, оценив все доказательства в совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно части 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Исходя из положений статьи 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1). Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2).

Федеральным законом от 19.12.2023 N 608-ФЗ часть 2 указанной нормы изложена в новой редакции. Так, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем.

При этом действующее законодательство понятие "реконструкция помещения в многоквартирном доме" не содержит.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу ч. ч. 1, 4 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу п. п. 1, 3, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры со строениями и сооружениями от 25.09.2001 является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Право собственности на квартиру зарегистрировано 11.10.2001, запись регистрации №, а также приусадебного участка с кн:№ площадью 1106 кв.м.

<

адрес> приобретаемой квартиры составляла 62,4 кв.м. Истец без разрешительных документов осуществил перепланировку квартиры, в результате которой увеличилась ее площадь до 70,1 кв.м.

Из текста искового заявления и представленного в материалы дела Технического заключения, выполненного ООО «Эксперт-Брокер» №35-СТ от 26.09.2025, следует, что истцом фактически произведена перепланировка указанной квартиры, путем комплекса строительных работ и организационно-технических мероприятии, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания), в связи с чем изменилась ее площадь и конфигурация, и в настоящее время общая площадь составляет 70,1 кв.м. (л.д.10-44), что подтверждается техническим паспортом жилого помещения от 04.09.2025 (л.д. 45-48), справкой МКУ Зерноградского района «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» от 03.10.2025 №297 (л.д.54).

Согласно письму МКУ Зерноградского района «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» от ДД.ММ.ГГГГ № по данным архива предприятия собственником квартиры и хозпостроек, расположенных по адресу: 

<

адрес> числится ФИО1. Имеются признаки самозастроя (л.д.52).

Поскольку перепланировка квартиры проведена без получения предусмотренных законом разрешительных документов, то право собственности на объект недвижимости в перепланированном состоянии не зарегистрировано.

В соответствии с техническим заключением специалиста ООО «Эксперт-Брокер» №35-СТ от 26.09.2025 жилое помещение (блокированный двухкомнатный жилой дом), расположенное по адресу: 

<

адрес> (выполненная реконструкция здания: закладка оконного проема в наружной стене, разборка перегородки, возведение пристройки литер А2, помещения № 6,7) соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Общая площадь квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 80,8 кв.м. Увеличение общей площади произошло за счет возведения пристройки литер А1, помещение №7.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что выполненная ФИО1 реконструкция квартиры соответствует строительным, градостроительным, санитарным, пожарным нормам, не угрожает надежности рядом расположенных иных помещений, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, а также не нарушает их права и законные интересы. 

Поскольку все выполненные работы, осуществлялись в пределах границ принадлежащего ему на праве собственности помещения в блокированном доме, без присоединения общего имущества, получение согласия собственника соседней квартиры на это не требовалось. Кроме того, собственником соседней квартиры заявлено о согласии с заявленными исковыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 68 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В нарушение указанных процессуальных требований ответчиком каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца, в суд не представлено. 

Принимая во внимание, что ФИО1 обращался в Администрацию Зерноградского района о выдаче акта приемочной комиссии после переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, и предпринимал надлежащие меры к легализации квартиры в перепланированном виде, однако ему в этом было отказано, так как строительные работы уже проведены и рекомендовано обратиться в суд, суд приходит к выводу о признании права собственности на реконструированную квартиру подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд-

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Зерноградского района, Администрации Россошинского сельского поселения, третье лицо: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2 о признании права собственности на реконструированную квартиру- удовлетворить. 

Признать неподлежащей сносу и сохранении в существующем виде реконструированную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>., площадью 70,1 кв.м.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на реконструированную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>., а именно Лит. «А», «А2», площадью 70,1 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Филимонова

Мотивированное решение изготовлено 26.11.2025